1022179-38.2019.8.26.0100 casa verde rescisao

1022179-38.2019.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Magistrado: Vítor Gambassi Pereira
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 23ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 16/03/2022
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 23ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1022179-38.2019.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1022179-38.2019.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Tania Regina Bastos de Souza Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo - Bancoop e outros Juiz(a) de Direito: Vítor Gambassi Pereira Vistos. 1. Cuida-se de demanda ajuizada por Tania Regina Bastos de Souza em face de Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo – Bancoop, Oas Empreendimentos S/A e Oas 33 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. Narra a inicial que, em 1º.8.2001, as partes firmaram instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma 115, Bloco A, do empreendimento Residencial Casa Verde. A autora alega que quitou o preço do contrato de compra e venda em 25.10.2006, porém, após a quitação, houve necessidade de reforço de caixa em 30 parcelas, criado unilateralmente pela ré Bancoop, totalizando R$ 21.353,00, de modo que a autora pagou, ao final, R$ 146.261,91. Acontece que houve pressão da ré para que a autora se desligasse da cooperativa, a fim de recomprar o imóvel. Diz serem inexigíveis o reforço de caixa e a cessão do empreendimento à OAS. Pede, por isso, a rescisão do contrato, a condenação da parte ré na devolução dos valores pagos (R$ 146.261,96 em 14.8.2009), a condenação da parte ré no pagamento de 0,5% do valor da unidade desde a data prevista para entrega e até a rescisão do contrato, e a condenação da parte ré no pagamento de R$ 20.000,00, a título de reparação por danos morais. Emenda à inicial a fls. 121/132. Citada a parte ré, somente OAS Empreendimentos S/A e OAS 33 Empreendimentos SPE Ltda. apresentaram contestação. Arguiram, preliminarmente, inépcia da petição inicial quanto ao pedido de devolução dos valores, por ausência de documento comprobatório do pagamento; prescrição. No mérito, insistem na ausência de prova de quitação do saldo devedor e reforçam ser regular a cobrança do reforço de caixa, o que ocorreu dada a inadimplência de alguns cooperados. Dizem não ser possível a devolução integral dos valores pagos, pois há custos administrativos, conquanto não entregue a obra. Impugnam a existência de lucros cessantes e danos morais. A parte autora se manifestou sobre a contestação. Instadas as partes a especificar as provas que pretendiam produzir, somente a autora pugnou pela oitiva de “alguns compradores de imóveis do Casa Verde”. É o relatório. DECIDO. 2. Afasto a alegação de inépcia, pois a inicial bem descreve os fatos e, a partir daí, formula os pedidos que a parte autora entendeu cabíveis, sendo que da narrativa dos fatos decorre logicamente a conclusão. Houve delimitação exata do objeto, com narrativa coesa dos fatos que originaram a lide, tanto que possibilitou aos réus discorrer sobre eles. Ademais a petição obedece aos requisitos do artigo 319, do Código de Processo Civil, e da sua leitura é possível compreender a controvérsia em questão, não havendo prejuízo ao exercício do contraditório e da ampla defesa. Na realidade, a existência, ou não, de documento comprobatório da transação é matéria de mérito e com ele será analisada. 3. No mais, conheço diretamente da demanda, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, sendo desnecessária dilação probatória, porquanto as alegações controvertidas encontram-se elucidadas pela prova documental, não tendo a prova oral o condão de trazer quaisquer esclarecimentos relevantes para seu deslinde. No mais, versa a demanda matéria de direito, tratando-se da interpretação dos ditames constitucionais e legais, tendo em vista a matéria objeto do processo. No caso concreto, a parte autora adquiriu uma unidade autônoma da cooperativa ré em 1º.8.2001 (fls. 54), alegando quitação integral do preço do bem em 25.10.2006, no valor de R$ 61.239,91. Alega que sempre pagou pontualmente todas as mensalidades. Porém, diante da má gestão da Bancoop, a obra não foi finalizada, pelo que houve cessão do empreendimento inacabado para OAS (fls. 61/77) e foram cobrados novos valores. A parte autora fora colocada diante de duas opções, ambas prevendo o desligamento da cooperativa: ou assinar um novo contrato com a OAS, com cobrança de novos valores, ou receber o que já havia sido pago, em 36 parcelas, passados 12 meses do desligamento (item 4.1.1.c, fls. 64). A autora, entretanto, “não aceitou a transferência e não se desligou com a Bancoop, pois já havia quitado sua unidade e inclusive pago reforço de caixa calculado unilateralmente pela Bancoop, ou seja, indevido, ou recebiam os valores por eles já pagos a Bancoop em diversas parcelas a se perder de vista” (fls. 08). Quanto à prescrição, o que a parte autora persegue é a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores ali representados. Embora o acerto tenha sido originalmente firmado em 2001, ele foi aditado até que a forma final em setembro/2009, quando também foi paga a verba discutida (fls. 57). O termo inicial do prazo deve ser, portanto, o último aditamento. A demanda foi proposta em março de 2009. A atual posição do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de distinguir a pretensão decorrente de responsabilidade contratual e extracontratual, aplicando à primeira o prazo decenal previsto no artigo 205, do CC. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DEMANDAS RELATIVAS A SEGURO SAÚDE OU A PLANO DE SAÚDE. PRESCRIÇÃO ÂNUA. IMPOSSIBILIDADE. PRETENSÕES DECORRENTES DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. 1. Ação de indenização e compensação - respectivamente - por danos materiais e morais. 2. Não incide a prescrição ânua, própria das relações securitárias (arts. 178, § 6º, II, do CC/1916 e 206, § 1º, II, do CC/2002), nas ações que discutem direitos oriundos de planos de saúde ou de seguros saúde, dada a natureza sui generis desses contratos. Súmula 568/STJ. 3. O mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do demandante nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos a ele causados. Súmula 568/STJ. 4. Agravo interno não provido (AgInt no REsp 1.742.038/SP - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2018/0117285-0 - Relator(a) Ministra NANCY ANDRIGHI - TERCEIRA TURMA - Data do Julgamento 25/02/2019). Da análise do contrato infere-se tratar-se de típico instrumento particular de compromisso de compra e venda, com estimativa do preço e valor de cada parcela, ainda que não conste o número de parcelas e data prevista para entrega do imóvel e nele conste termo de adesão e compromisso de participação. Na realidade, o sócio cooperado se inscreve no programa habitacional, comprometendo-se a contribuir mensalmente com uma quantidade em dinheiro, adquirindo o direito de usufruir de uma unidade habitacional após pago o preço, não pairando dúvidas, portanto, de que, ao aderir ao compromisso de participação, o intuito do autor era adquirir uma unidade habitacional, não cooperar-se necessariamente. Depreende-se, desta maneira, que a cooperativa ré é pessoa jurídica que atua no ramo de construção e compra e venda de unidades habitacionais, sendo que os cooperados apenas aderem para adquirir um imóvel, tal como fariam ao celebrar um contrato de compra e venda comum com uma incorporadora imobiliária. Referidos elementos evidenciam a natureza jurídica de contrato de promessa de compra e venda, ao qual são aplicáveis as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, a despeito da sua exteriorização como participação em cooperativa. O que traz consequências jurídicas é a natureza do negócio, não a sua forma ou, pior, o seu título. O que se observa no caso em tela é que a cooperativa, em essência, é um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda, que melhor define a relação entre as partes. Ou seja: em essência, a parte autora pretendeu adquirir a casa própria e não necessariamente a participação em sistema cooperativo e ou de associação. Justamente por isso, à luz da legislação consumerista e do artigo 122 do Código Civil, a cláusula relativa à cobrança do “resíduo” mostra-se flagrantemente abusiva ao autorizar a cobrança do “saldo residual” sem que haja qualquer demonstração de sua configuração e, ainda, por decisão exclusiva da Diretoria. A parte autora é destinatária final dos serviços prestados pela parte ré, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Nítido, pela simples leitura do contrato, que a relação subjacente é de consumo, o que se denota do que prescrevem os art. 2º e 3º, do CDC. Outrossim, é sedimentada a jurisprudência do STJ de que “o Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento” (REsp 555.763/DF). Daí o entendimento de que “o consumidor está autorizado, por nosso ordenamento jurídico, a pleitear a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos” (REsp 1.129.881/RJ). Assim, admitir que a construtora, através de acordo entabulado com a dita cooperativa, imponha novas contribuições à revelia dos compradores seria o mesmo que permitir a mudança de elemento essencial do contrato pela vontade de apenas uma das partes, o que afronta todo o sistema jurídico. O risco da construção deve correr contra o prestador do serviço, e não contra o consumidor, que não tem interferência na administração dos recursos para a execução da obra. E não tem interferência justamente porque não é uma cooperativa. Impor novas parcelas no meio da construção, após o preço tratado, ainda que mediante acerto entre as partes, é inequívoca obrigação iníqua ou excessiva, o que implica na nulidade da cláusula, nos termos do artigo 51, IV, do CDC, tornando-a inaplicável. Assim, a exigência de pagamento de aportes extraordinários além do preço convencionado, a qual seria permitida pelo contrato firmado com a OAS, constitui cláusula abusiva, já que referente ao preço, que é elemento essencial do contrato. Ainda que se considere que a obra foi feita a preço de custo, haveria necessidade de comprovação da efetiva aplicação desses valores na construção, o que acabou não ocorrendo. Não há como permitir que valores sejam aleatoriamente exigidos. É pacífico o entendimento de que não se pode obrigar alguém a permanecer vinculado juridicamente contra sua vontade. Em relação a qualquer tipo de contratação entre dois agentes capazes existem pressupostos intransponíveis, qual sejam a manifestação da vontade ser livre e consciente, para que o negócio jurídico exista e seja válido. Contudo, cabe analisar se este ato é de faculdade exclusiva da parte autora ou se há culpa e participação da ré, bem como as cláusulas contratuais, o valor devido e eventuais taxas incidentes. Isso porque é direito do consumidor “a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas” (art. 6º, V, do CDC), até porque se caracteriza como prática abusiva “exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva” (art. 39, V, do CDC) e são abusivas as cláusulas contratuais que “subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código” ou que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade” (art. 51, II e IV, do CDC). Na hipótese dos autos, a parte autora tem direito à rescisão da avença, conforme lhe era assegurado. Nesse ponto, os verbetes sumulares 1 e 3, do Tribunal de Justiça de São Paulo, esclarecem: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Acresça-se que não há como forçar a parte autora a manter o contrato com a parte ré sem afrontar o sistema jurídico pátrio. Em relação a qualquer tipo de contratação entre dois agentes capazes, existem pressupostos intransponíveis, sem os quais, ao negócio jurídico falta um de seus principais pressupostos, qual seja, a manifestação da vontade, que deve ser livre e consciente. Conforme lição de Serpa Lopes, “as partes não se vinculam senão porque assim o quiseram e o papel da lei resume-se em consagrar ess entendimento. Nada pode o juiz ante essa vontade soberana; a sua função limita-se a assegurar-lhe o respeito, na proporção da inexistência de qualquer vício de consentimento ou de qualquer vulneração às regras de ordem pública” (Curso de Direito Civil, vol. III, pág. 33, 6ª ed.). Não se pode negar à parte autora o direito de cancelar a avença com a parte ré, em decorrência do princípio geral segundo o qual nenhum contratante pode ficar eternamente preso ao contrato. Assim, se a parte autora, por alguma razão, não deseja mais estabelecer com a requerida o contrato de compra e venda, não há como obrigá-la a contratar com quem não deseja, sob pena da insubsistência do negócio jurídico por vício do consentimento (artigo 171, II, do Código Civil). A par disso, cumpre lembrar que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado” (artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal) e, do mesmo modo, a ninguém é dado o encargo de permanecer vinculado a contrato que não mais deseja, corolário lógico do princípio da liberdade de contratar (artigo 421 do Código Civil), de sorte que a pretensão da parte autora de desvincular-se da parte ré constitui exercício regular de direito. Destarte, rescindido o pacto, as partes devem ser repostas ao status quo ante, de acordo com o entendimento consubstanciado no teor da referida Súmula 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo. A restituição deverá ser referente aos valores comprovadamente pagos pela parte autora a título de preço do imóvel, de forma a evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. Aqui, porém, não há qualquer comprovação do pagamento do preço; os documentos de fls. 55/57 são recibos das parcelas, não dos pagamentos, tanto que deles constam as parcelas e o saldo atualizado, sem qualquer indicativo de quitação. Competia à parte autora comprovar os pagamentos, de modo que, sem tal prova, não há falar-se em devolução. Outrossim, pretendendo a rescisão do contrato, é incabível exigir da parte ré o pagamento de lucros cessantes, consubstanciados em percentual do imóvel que não foi usufruído pela autora. Se a pretensão é a rescisão, a falta de usufruto do bem é pressuposto e não pode ser usada como fundamento para indenização suplementar. Quanto ao dano moral, na lição de Maria Celina Bodin de Moraes, quando os atos ilícitos ferem direitos da personalidade, como a liberdade, a honra, a atividade profissional, a reputação, as manifestações culturais e intelectuais, a própria violação causa danos morais in re ipsa, decorrente de uma presunção hominis. Quando, porém, os efeitos da ação, embora não repercutam na órbita de seu patrimônio material, mas originam angústia, dor, sofrimento, tristeza ou humilhação à vítima, trazendo-lhe sensações e emoções negativas, pode haver dano moral indenizável, se houver prova de sua intensidade em patamar superior ao dos aborrecimentos e dissabores a que todos se sujeitam a próprios da vida cotidiana (Danos à Pessoa Humana uma leitura civil-constitucional dos danos morais, 2003, Rio de Janeiro, Renovar, pp 157-159). Observa-se que o dano moral “diz respeito a um prejuízo que atinge o patrimônio incorpóreo de uma pessoa natural ou jurídica, os direitos da personalidade” (STJ, REsp 1.021.500/PR), quer dizer, trata-se de ofensa “à honra, à imagem, à integridade física, ao nome, à liberdade de pensamento, entre outros” (STJ, REsp 669.914/DF). Anote-se que “o dano moral indenizável não pressupõe necessariamente a verificação de sentimentos humanos desagradáveis como dor ou sofrimento” (Enunciado n. 445, da V Jornada de Direito Civil). Assim, “sempre que demonstrada a ocorrência de ofensa injusta à dignidade da pessoa humana, dispensa-se a comprovação de dor e sofrimento para a configuração de dano moral. Segundo doutrina e jurisprudência do STJ, onde se vislumbra a violação de um direito fundamental, assim eleito pela CF, também se alcançará, por consequência, uma inevitável violação da dignidade do ser humano. A compensação nesse caso independe da demonstração da dor, traduzindo-se, pois, em consequência is re ipsa, intrínseca à própria conduta que injustamente atinja a dignidade do ser humano. Aliás, cumpre ressaltar que essas sensações (dor e sofrimento), que costumeiramente estão atreladas à experiência das vítimas de danos morais, não se traduzem no próprio dano, mas têm nele sua causa direta” (STJ, REsp 1.292.141/SP). Porém, no caso não houve, verdadeiramente, afronta a direitos fundamentais, mas, sim, inadimplemento contratual, o qual não acarreta danos morais, conforme jurisprudência do STJ (REsp 202.564, rel. Min. Salvio de Figueiredo Teixeira e REsp 201.414, Rel Min. Waldemar Zveiter e REsp n. 803.950, Min. Nancy Andrighi, 20.05.2010). 3. Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de venda e compra celebrado entre as partes. Preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha adotada, ficam as partes advertidas de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente ensejará a imposição da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Havendo sucumbência recíproca, as partes deverão suportar o pagamento de metade das custas e despesas processuais cada uma. Considerando-se o trâmite da demanda, a baixa complexidade, o dispêndio do tempo e o trabalho exercido, a ausência de dilação probatória, o baixo valor da condenação, bem como os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, os honorários advocatícios são arbitrados, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, em 10% sobre o valor atualizado da causa, sendo responsável cada parte pelos honorários do patrono da parte adversária que constituiu advogado nos autos. Após o trânsito em julgado desta sentença, na fase seguinte de cumprimento (art. 523 do CPC), deverá a parte autora, nos termos do Provimento CG 16/2016 e Comunicado CG 438/2016, providenciar o peticionamento eletrônico - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, no portal e-SAJ escolher a opção “Petição Intermediária de 1º Grau”, categoria “Execução de Sentença” e selecionar a classe, conforme o caso: “156 – Cumprimento de Sentença”, dispensada a anexação dos documentos mencionados no Provimento CG Nº 16/2016, haja vista o art. 1.285, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça. Por fim, nada mais havendo a cumprir e uma vez certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. P.I. São Paulo, 16 de março de 2022. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA