1085185-48.2021.8.26.0100 casa verde rescisao

1085185-48.2021.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Magistrado: HENRIQUE DADA PAIVA
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 8ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 07/03/2022
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 8ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1085185-48.2021.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1085185-48.2021.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Elisangela das Graças Moreira Requerido: Oas Empreendimentos S/A Em Recuperação Judicial e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). HENRIQUE DADA PAIVA Vistos Elisange das Graças Moreira ajuizou a presente ação de rescisão contratual cumulada c/c restituição de valores pagos em face de OAS Empreendimentos S/A e OAS 33 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., todos qualificados nos autos. Alegou, em síntese, que: a) em 01 de agosto de 2003 firmou, junto à Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo (BANCOOP), um termo de adesão e compromisso de participação, relativo ao apartamento 16, Bloco A, do Empreendimentos Residencial Casa Verde; b) em 01 de março de 2007, firmou novo termo de adesão e compromisso de participação com a mesma cooperativa, substituindo o apartamento anteriormente mencionado pelo apartamento 46, Bloco A, do mesmo empreendimento; c) em 15 de dezembro de 2008, firmou com a cooperativa retro mencionado um Aditivo ao termo de adesão e compromisso de participação; d) em 14 de janeiro de 2013, por intermédio de termo de aquisição homologado judicialmente, a BANCOOP transferiu o empreendimento para a administração da requerida OAS Empreendimentos, a qual, por meio de uma novação, assumiu todas as obrigações do empreendimento; e) em 24 de novembro de 2014, as requeridas protocolaram o pedido de registro de empreendimento transacionado em seu nome, oportunidade na qual assumiram toda a responsabilidade pelo empreendimento; f) em setembro/2015 a requerida OAS enviou uma carta aos compradores, oportunidade na qual comunicou sua recuperação judicial e que, posteriormente, comunicaria a parte autora dos novos rumos que daria ao empreendimento; g) em novembro/2015 foi realizada uma assembleia no empreendimento Residencial Casa Verde, na qual as requeridas propuseram a constituição de um condomínio de construção, o que não foi aceito pela maioria dos presentes, permanecendo o empreendimento em nome das requeridas; h) ainda não recebeu o bem objeto do do negócio jurídico anteriormente entabulado, muito embora tenha pago o valor total, atualizado até a data da propositura da ação, de R$239.915,62. Assim, pede a declaração da rescisão contratual, bem como a condenação das requeridas na devolução das quantias pagas, com as atualizações de estilo. Com a exordial, juntou os documentos de fls. 17/257. Citadas, as requeridas apresentaram a contestação de fls. 306/318. Arguiram preliminar de inépcia e prejudicial de prescrição da pretensão da parte autora. No mérito, sustentaram, em suma, que: a) não há comprovação do pagamento dos valores pleiteados pela parte autora; b) houve recusa da parte autora em pagar o rateio extra, o que o tem o condão de de violar os termos do acordo homologado judicialmente; c) a requerida OAS Empreendimentos ingressou com pedido de recuperação judicial, o que acarretou o atraso na finalização e entrega da obra; d) eventual restituição de valores deve ser fixada no montante de 75% do valor desembolsado pela autora. Pugnam pela extinção sem julgamento do mérito. Subsidiariamente, pugnam pela improcedência. Juntaram documentos (fls. 319/410). Houve réplica (fls. 415/423). Intimados para especificar quais provas pretendiam produzir, a parte autora e as requeridas informaram não ter outras provas a produzir (fls. 428 e 429). É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inc. I, do Código de Processo Civil, tendo em vista que a lide, embora envolva matéria de fato e de direito, não carece da produção de outras provas. Anoto que ambas as partes informaram não ter outras provas a produzir. Por proêmio, rejeito a preliminar de inépcia da inicial em razão da suposta ausência de comprovação dos pagamentos realizados pela parte autora. Tal questão, com a devida vênia, não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas de inépcia da inicial (art. 330, §1º, do Código de Processo Civil), pelo que não tem o condão de impedir a apreciação do mérito da questão ora posta. Destaco que, caso realmente não haja comprovação das alegações da parte autora, o que se terá é a improcedência de seus pedidos e não a extinção sem julgamento de mérito, situações que não se confundem. Rejeito, ainda, a prejudicial de prescrição da pretensão da parte autora, uma vez que, ao caso, se aplica o prazo decenal trazido pelo art. 205 do Código Civil. Ora, tendo em vista que é incontroversa a novação ocorrida no ano de 2013, a qual deu origem a uma nova dívida (art. 360, inc. I, do Código Civil), sendo certo ainda que a presente ação foi ajuizada no ano de 2021, não há que se falar na prescrição da pretensão da parte autora. Nesse sentido já deliberou o E. TJSP. In verbis: "IMÓVEL - Adesão a empreendimento imobiliário - Cooperativa BANCOOP - Ausência do espírito associativo das cooperativas tradicionais - Pessoa jurídica que atua como construtora - Natureza de contrato de compra e venda de imóvel - Submissão ao CDC - Legitimidade de parte passiva tanto da cooperativa quanto da construtora OAS, que depois assumiu o empreendimento - Atuação conjunta das rés - Solidariedade - Aplicação das regras do compromisso de compra e venda - Atraso na entrega da obra - Prazo de tolerância Súmula 164 do TJSP - Rescisão contratual - Prazo prescricional da ação de rescisão que é decenal - Artigo 205 do CC - (...)" (TJSP – Apelação nº 1076258-69.2016.8.26.0100 – rel. Des. Mônica de Carvalho – j. 24/03/2021) Ao mérito, pois. Emerge como fato inconteste a existência de relação de consumo, o que dá azo à inserção da teoria do risco do empreendimento do fornecedor, ínsita à sua responsabilidade objetiva. (Nesse sentido, Cláudia Lima Marques, Contratos no Código de Defesa do Consumidor, São Paulo, Revista dos Tribunais, 4ª. ed, 2002). Com efeito, a autora, pessoa natural, ocupa a posição de destinatária final dos produtos e serviços disponibilizados pelas rés no mercado de consumo (Código de Defesa do Consumidor, art. 2º), sendo estas evidente fornecedoras (Lei nº 8.078/90, art. 3º). A natureza e a forma de fornecimento do produto e da contratação, aliados à hipossuficiência técnica e jurídica presumida dos consumidores e, impõem, ainda, a inversão do ônus da prova, conforme previsto no art. 6º, inc. VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Pois bem. A resolução contratual pode ser requerida pelos compromissários compradores de um imóvel ainda que estes estejam inadimplentes, conforme a Súmula 01 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, que possui eficácia vinculante (Código de Processo Civil, art. 927, inc. V). Com o fim do contrato, é certo que, na qualidade de consumidores, os compromissários compradores fazem jus à devolução das quantias pagas sob a rubrica de pagamento pelo imóvel adquirido, o que deve ser feito em uma única parcela pela construtora. Nesse sentido, dispõem as súmulas do E. TJSP: "Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. " Em idêntico sentido, o C. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firmado na Súmula 543, conforme segue: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Na espécie, é incontroversa a relação jurídica travada entre as partes, consubstanciada nos termos de adesão de fls. 27, 28/35, 41/50, no aditivo ao termo de adesão de fls. 56/58, bem como no termo de condições para aquisição de terreno objeto da matrícula nº 114.644, junto ao 8º CRI de São Paulo/SP (fls. 63/79), entabulado entre a requerida OAS Empreendimentos e a BANCOOP. As partes não discordam quanto à extinção do negócio jurídico, de sorte que a lide se restringe aos valores a serem devolvidos pelas rés à autora. Entendo que foram as requeridas quem deram causa à resolução por motivos que não podem ser imputados à requerente, destacando-se que estas assumiram a responsabilidade pela construção do empreendimento no ano de 2013 (fls. 79) e, até o momento (ou seja, decorridos quase dez anos), não há provas da entrega do imóvel. Ressalto que não houve qualquer prova robusta que permita imputar à parte autora a demora na entrega do imóvel, ônus que competia às rés, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC. Afinal, as rés se limitaram a juntar documentos relativos à sua representação processual e não pretenderam a produção de outras provas. Assim, deve mesmo a culpa pelo atraso na entrega do imóvel ser atribuída às requeridas, respeitados os entendimentos em contrário. Prosseguindo, as alegações da parte requerida quanto à ausência de comprovação de pagamento pela parte requerente não merecem acolhimento. Ora, conforme se vê dos documentos juntados com a inicial, houve a juntada de diversos comprovantes de pagamento (ver, por exemplo, fls. 97, 101, 103, 105, 107, 109, 111, 113, 257, 250, 243, 245), bem como a juntada de documentos que demonstram que a requerente já havia pago valores significativos à BANCOOP (ver, por exemplo, o documento de fls. 246, o qual indica que já havia sido pago, em setembro/2009, o valor de R$127.093,07). Ou seja, há prova de que houve diversos pagamentos pela parte requerente à BANCOOP, sendo certo que as requeridas se sub-rogaram em todos os direitos e deveres que antes cabiam a esta, devendo, portanto, ser responsáveis pela devolução de tais valores em favor da parte autora. Cabia, então, à parte requerida (art. 373, inc. II, do Código de Processo Civil) impugnar, de forma específica e pormenorizada os pagamentos efetivamente realizados pela parte autora, ônus do qual não se desincumbiu, pelo que os pedidos da parte autora merecem mesmo acolhimento. Saliento que, em razão do reconhecimento da culpa das rés na demora pela entrega do bem, a devolução deve ser integral, não havendo que se falar em dedução de valores. Por fim, a tese relativa à suposta ausência de pagamento de valores a título de reforço de caixa não comporta acolhimento. A um, porque as requeridas não indicaram quais valores seriam esses, em que momento foram cobrados da parte requerente e qual o fundamento para cobrança de tais valores, ônus que lhes competia. A dois, porque não há qualquer comprovação de que a obra não foi concluída em razão da ausência de pagamento a tal título, ônus que também competia à parte requerida. A três, porque ainda que tal pagamento realmente não tenha sido realizado, tal circunstância não tem o condão de obstar o reembolso dos valores devidamente pagos pela parte requerente, uma vez que é inconteste a ausência de entrega do bem imóvel. Tal questão, se o caso, poderia influenciar no montante a ser devolvido, o que não se aplica, em razão da total ausência de comprovação das questões acima apontadas. Logo, os pedidos da parte requerente comportam mesmo acolhimento, respeitados os entendimentos em contrário. Como a extinção do contrato se deu por causa da requerida, não há que se aplicar o entendimento sufragado pelo C. STJ ao julgar o REsp n. 1.008.610/RJ, no qual foi fixada a tese de que, nos casos de resolução contratual do compromisso de compra e venda, os juros moratórios devem contar a partir do trânsito em julgado da decisão. Isso porque a tese em comento foi clara ao dispor que tal entendimento somente deveria ser aplicado no caso de resolução por desistência do adquirente, o que não se aplica ao presente caso. Assim, os valores devidos devem ser atualizados pela Tabela Prática do E. TJSP a partir da última atualização (planilha de fls. 25/26) e acrescidos de juros de mora à razão de 1% ao mês, estes a partir da citação. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos da autora para o fim de: a) declarar resolvido o contrato firmado entre as partes; b) condenar as requeridas, de forma solidária, a restituírem à autora os valores despendidos com o contrato no importe de R$239.915,62 (duzentos e trinta e nove mil, novecentos e quinze reais e sessenta e dois centavos), devidamente atualizado pela Tabela Prática do E. TJSP a partir da última atualização e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, estes a partir da citação, devendo a quantia ser restituída em uma única parcela. Ponho fim à fase de conhecimento, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil. Condeno as requeridas, de forma solidária, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo, nos termos dos arts. 85 e 86 Código de Processo Civil, em 10% sobre o valor da condenação para o advogado da parte autora. Mantido o valor da causa para fins recursais. P.R.I. São Paulo, 07 de março de 2022. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA