1124097-85.2019.8.26.0100 LIBERTY INEXIGIBILIDADE

1124097-85.2019.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Adjudicação Compulsória
Magistrado: Fernando José Cúnico
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 12ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 02/10/2020
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 12ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1124097-85.2019.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1124097-85.2019.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Adjudicação Compulsória Requerente: Anna Beatriz Sadownik Libermann Kirsneris Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop e outros Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fernando José Cúnico Vistos. Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de debito cumulada com outorga de escritura e indenização material e moral ajuizada por Anna Beatriz Sadownik Libermann Kirsneris em face de Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo – Bancoop, OAS 35 EMPREENDIMENTOS e OAS EMPREENDIMENTOS. Em síntese alega a autora ter adquirido, em 18/02/2005, por cessão de direitos, o apartamento 161, bloco B do edifício Liberty Boulevard Residence. Referida cessão foi realizada pelo comprador originário, a saber, Flávio Pagano, o qual havia adquirido o imóvel na planta por contrato firmado em 01/01/2003. Pelo referido imóvel foi estipulado o valor de R$ 78.424,84, que já estariam quitados, conforme fls. 79 e 83, e teria prazo de entrega ate junho de 2006. Ocorre que, em 2007, com a construção do empreendimento ainda não integralizado, a requerida passou a exigir um reforço de caixa para a construção do empreendimento. Por sua vez, em 07/04/2011 o BANCOOP transferiu o empreendimento inacabado para a requerida OAS EMPREENDIMENTO, que no mesmo ano, por assembleia, aprovou novo rateio de valores que deveriam ser quitados pelos proprietários das unidades. No entanto, segundo alega a autora, tal assembleia não observou o quorum mínimo exigido, ademais o contrato de aquisição do imóvel não prevê valores excedentes a titulo de rateio. Requer a condenação das requeridas na obrigação de outorgar a escritura definitiva, bem como a indenizar pelos danos materiais, relativo ao atraso no empreendimento como um todo, e danos morais. Requer também a inexigibilidade dos rateios. Juntou documentos. Emenda a inicia em fls. 321/325. Indeferida a tutela em fls. 348. Devidamente citadas, as rés OAS apresentaram contestação (fls. 374/396), aduzindo, inicialmente inépcia da inicial e prescrição. No mérito, alegam que a Assembleia trata-se de ato jurídico perfeito, com a presença dos cooperados que estavam adimplentes com o empreendimento, tendo sido homologada judicialmente, de modo que obriga a todos os demais adquirentes das unidades. Ademais, não houve a quitação do contrato na medida em que o empreendimento ainda não foi entregue, restando parcelas de rateio a serrem quitadas. Pugnam pela não incidência do Código de Defesa do Consumidor, e pela prescrição dos lucros cessantes. Informam também que os lucros cessantes são indevidos pois a unidade da autora foi entregue em 12/01/2005. No mais impugnam os danos morais e requerem a improcedência da ação. Devidamente citada a requerida BANCOOP apresentou contestação (fls. 477/497). Sustenta, em síntese, as mesmas teses apresentadas pelas requeridas OAS. No entanto alega ilegitimidade passive pois o empreendimento foi cedido para as outras requeridas. Requer a improcedência da ação. Replica em fls. 507/519. As partes pugnaram pelo julgamento no estado, conforme fls. 523, 527 e 528. É a síntese do necessário. Fundamento e decido. O feito prescinde de outras provas, estando apto ao julgamento do mérito nos termos do art. 355, I do CPC. Afasto a inépcia da inicial, pois os documentos juntados bem como da narrativa dos fatos extrai-se o pedido e a causa de pedir da autora, não havendo prejuízo ao direito de defesa. Afasto a prescrição, pois ate a presente data a autora não obteve a outorga de sua escritura definitiva, diante da exigência de valores a titulo de rateio, portanto seu direito a tal intento não prescreveu. Vale ressaltar que o empreendimento vem se arrastando a anos, não estando ainda integralmente pronto. Ademais, o rateio que se discute foi objeto de Assembleia em 2011, não tendo decorrido ainda o prazo de 10 anos, previsto do art. 205 do Código Civil. Quanto a alegada intempestividade da contestação, afasto pois o ultimo Aviso de recebimento foi juntado em 20/7 e a contestação foi apresentada em 10/08 portanto dentro do prazo. Preliminarmente, não há que se falar em ilegitimidade passiva da corré Bancoop. Afinal, o contrato “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” relativamente ao “Liberty Boulevard Residence” foi firmado com a primeira corré, sendo certo que o acordo realizado com a OAS, no ano de 2011, para a finalização da obra, não tem, por si só, o condão de afastar a sua legitimidade passiva para defesa de direitos próprios, ainda mais considerando-se a natureza consumerista da relação entabulada e a eventual responsabilidade solidária dos fornecedores. Portanto, afasto a alegada ilegitimidade passiva da corré. Inicialmente, observo que deve incidir na relação jurídica havida entre as partes o Código de Defesa do Consumidor, visto que a cooperativa na verdade atua como construtora, fornecendo aos cooperados os imóveis adquiridos mediante pagamento parcelado. De fato, conforme propaganda de 75/77 e termo de cessão de fls. 81, a qual a BANCOOP participou como anuente, verifica-se que apesar de a autora não ostentar a condição de cooperada, aderiu à contratação com o fim exclusivo de adquirir o imóvel. Fato este do qual a requerida BANCOOP estava ciente. Assim, foi desvirtuada a natureza juridica propria de cooperativa. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado deste Tribunal de Justiça:Apelação Cível. Ação declaratória de inexigibilidade de débito,cumulada com pedidos cominatório e indenizatório. Apelação da ré BANCOOP Preliminar de cerceamento de defesa Possibilidade de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC.desnecessidade da oitiva de testemunhas. Documentos acostados quesão o suficiente para a resolução da questão. Coisa julgada Inocorrência.Ausente a tríplice identidade.Legitimidade passiva da Bancoop não afastada por acordo judicial que não envolveu a autora.Preliminares afastadas. Mérito Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor.Cobrança de saldo residual sem respaldo legal. Cálculo produzido unilateralmente sem a necessária prestação de contas documentada. Inexistência de aprovação da cobrança do resíduo e consequente rateio de custos por assembleia.Consumidor em desvantagem excessiva. Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva. Apelo da autora Danos morais não caracterizados.Indenização indevida. Sentença mantida. Negado provimento aos recursos. (Apelação nº 0062804-18.2011.8.26.0002; Rel.: José Joaquimdos Santos; J. em: 14/04/2015) (grifo nosso). Ademais, nos termos do entendimento sumulado do STJ aplica-se o Código de Defesa do consumidor as entidades cooperativas: Súmula 602 O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. De outra banda, as rés apontaram a existência de assembleia realizada aos 25/07/2011, em que teria sido ratificado o acordo para cessão do empreendimento à segunda corré. Essa assembleia, contudo, não tem validade em relação à autora. É que a autora não participou do "Termo de Condições para Aquisição de Terreno Objeto da Matrícula nº 39.867 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo e suas Acessões” (fls. 100/112), firmado unicamente entre as requeridas e terceiros, e que, portanto não poderia gerar efeitos quanto aos contratos originariamente firmados pela autora e por vários outros cooperados com a corre BANCOOP. Ademais, a assembleia foi realizada somente após o acordo, portanto não poderia ter sido ratificado aquilo que já não tinha validade no que diz respeito aos cooperados. Por sua vez, não veio aos autos prova documental acerca do envio do comunicado a respeito da instalação da assembleia, cuja ausência se confirma pelo baixo quórum de 17 cooperados (fls. 117). A esse respeito, em hipótese semelhantes, assim se orientou a jurisprudência: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA Cooperativa Habitacional. Alegação de vícios formais de convocação e obstáculo aos cooperados de participarem da Assembleia. Não comprovação de envio de circulares de convocação a todos os cooperados e ilegalidade do impedimento de participação das deliberações. Nulidade reconhecida. Recurso provido (Apelação 0215086-38.2011.8.26.0100 - TJSP, Rel. Des. Alcides Leopoldo e SilvaJúnior, j. 02.12.2014) (grifo nosso) Desta forma, forçoso concluir que o termo de acordo firmado pelas requeridas entre si não pode produzir efeitos quanto à autora, naquilo que a prejudica, não sendo válido o argumento de existência de coisa julgada com a homologação do acordo firmado. A cobrança de valores suplementares em face da autora se mostra abusiva, assim como a pretensão da segunda corré (OAS) de cobrar novos rateios, na medida em que não é razoável que após a realização dos contratos com os compradores, a incorporadora, ou sua sucessora, tenha descoberto que calculou mal o preço das unidades. Essa alteração do valor das prestações sem base no contrato, além de violar o princípio da boa-fé objetiva, resulta em insegurança jurídica aos adquirentes das unidades que são surpreendidos com novo rateio de resíduo injustificável. No mesmo sentido, confira-se: COISA JULGADA. Inocorrência por acordo judicial que não envolveu a autora. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Desacolhimento. Contrato firmado entre Bancoop e os autores anterior à cessão de direitos e obrigação à OAS. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei.nº 8.078/90). Preliminares afastadas.OBRIGAÇÃO DE FAZER.Compromisso de compra e venda. Incorporação imobiliária. Saldo residual (resíduo final ou reforço de caixa). Não comprovação contábil do custo da obra e prestação de contas. Valor apurado unilateralmente pela cooperativa habitacional.Quitação reconhecida. Incontroverso inadimplemento da promitente-vendedor ano que tange à obrigação de outorgar escritura definitiva do bem imóvel compromissado.Procedência mantida.(Apel.nº 1031905-12.2014.8.26.0100 TJSP - 7ª Câmara de Direito Privado Rel. Rômulo Russo 10/05/2016) (grifo nosso) Nesse sentido, restou comprovada a quitação do imóvel pela autora, conforme fls. 79 e 83. Vale ressaltar que as requeridas não impugnaram o documento de fls. 83, presumindo-se sua regularidade. Quanto a indenização por lucros cessantes não vislumbro o seu acolhimento. De fato, conforme documento de fls. 70/73 a unidade da autora foi entregue em 2005, dentro do prazo previsto. A autora não nega tal entrega, mas apenas reclama que o empreendimento não foi entregue integralmente. Ocorre que a utilização da unidade não esta prejudicada, podendo a autora ocupar o referido imóvel. Em relação aos danos morais procede o pedido da autora. De fato, a exigência de valores mesmo apos a sua quitação integral, somada a ausência de outorga de escritura definitiva, geraram na autora abalo de ordem moral tendo em vista o temor pela possibilidade de perder o imóvel adquirido. Por sua vez, o valor deve ser razoável, evitando-se o enriquecimento sem causa. Nestes termos, entendo razoável a fixação de danos morais em R$ 5.000,00. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido contido na inicial,com fundamento no artigo no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para (i) declarar a inexigibilidade de qualquer débito ou valor adicional postulado pelas requeridas com relação ao imóvel adquirido pela autora (unidade 161 do bloco B do edifício Liberty Boulevard Residence);e (ii) condená-las à obrigação de fazer consistente na outorga de escritura pública referente a tal unidade autônoma, no prazo de 30 dias, valendo a presente sentença como declaração para transcrição junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 501 do Código de Processo Civil; (iii) condenar as requeridas a pagarem a autora, solidariamente, a titulo de danos morais o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), que deverão ser atualizados desde esta data e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Diante da sucumbência minima dos pedidos, condeno as res a arcarem com as custas e despesas processuais, bem como com honorários advocatícios que fixo, por equidade em R$ 1.500,00, sendo devido R$ 500,00 por cada réu. P.R.I. São Paulo, 01 de outubro de 2020. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA