1049475-35.2019.8.26.0100 liberty cobranca negada

1049475-35.2019.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Quitação
Magistrado: Renata Pinto Lima Zanetta
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 14ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 08/04/2020
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 14ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 1049475-35.2019.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo nº: 1049475-35.2019.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Quitação Requerente: Ana Marques dos Santos Requerido: Oas 35 Empreedimentos Imobiliários Ltda. e outro Justiça Gratuita Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta Vistos. ANA MARQUES DOS SANTOS move a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP – e OAS 35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Narra a autora ter firmado compromisso de compra e venda pelo valor de R$ 65.000,00, já quitado, com terceira pessoa (Amélia Ferreira de Carvalho), em junho de 2006, de imóvel (unidade 163 do bloco B do edifício Liberty Boulevard Residence), que havia sido anteriormente obtido pela promitente vendedora junto à primeira corré. Aduz que, apesar de já quitado o valor da unidade, a primeira corré passou a cobrar valores apurados unilateralmente a título de reforço de caixa, em decorrência do inadimplemento de outros cooperados. Narra ainda que, em abril de 2011, a primeira corré teria transferido o empreendimento à segunda corré, que passou a cobrar dos compradores novo rateio extraordinário, com o que discordou a autora. Requer a concessão dos benefícios da Justiça gratuita, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, no final, (i) a declaração de inexigibilidade de diferença de qualquer valor referente ao apartamento 163, bloco B, do edifício Liberty Boulevard Residence; e (ii) a condenação das rés à outorga de escritura pública da unidade indicada (fls. 01/36). Concedida a gratuidade judiciária à autora (fls. 232). Citadas (fls. 237/238), as rés apresentaram contestação, aduzindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva da primeira corré. No mérito, alegam inexistir para a autora possibilidade de discussão dos termos contratuais posto a assinatura do contrato, no qual se sujeitou às condições estipuladas nos termos de adesão. Sustentam que o empreendimento em questão era formado por um grupo de cooperados, e diante da desistência de muitos deles, as obras da Torre A estavam para ser paralisadas, motivo pelo qual a primeira corré decidiu ceder as obrigações assumidas à segunda corré. Afirmam que a aprovação em assembleia do acordo para cessão do empreendimento à segunda corré foi regular, com a presença dos cooperados que estavam adimplentes com o empreendimento, tendo sido homologada judicialmente, de modo que obriga a todos os demais adquirentes das unidades. Rejeitaram a alegação de quitação da autora, reafirmando que o valor inicial era estimado e, tendo em vista a natureza do empreendimento, poderiam ser necessários complementos financeiros. Rejeitam a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Requerem a total improcedência dos pedidos (fls. 239/245). Réplica apresentada (fls. 291/349). É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. Preliminarmente, não há que se falar em ilegitimidade passiva da corré Bancoop. Afinal, o contrato “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” relativamente ao “Liberty Boulevard Residence” (fls. 52/64) foi firmado com a primeira corré, sendo certo que o acordo realizado com a OAS, no ano de 2011, para a finalização da obra, não tem, por si só, o condão de afastar a sua legitimidade passiva para defesa de direitos próprios, ainda mais considerando-se a natureza consumerista da relação entabulada e a eventual responsabilidade solidária dos fornecedores, nos termos dos artigos 20 c/c 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, afasto a alegada ilegitimidade passiva da primeira corré. Não havendo mais questões processuais pendentes e presentes todos os pressupostos processuais e condições da ação, passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, visto que as matérias de fato estão devidamente demonstradas nos autos, restando apenas questões de direito, motivo pelo qual desnecessária a produção de provas adicionais. Inicialmente, observo que deve incidir na relação jurídica havida entre as partes o Código de Defesa do Consumidor, visto que a cooperativa na verdade atua como construtora, fornecendo aos cooperados os imóveis adquiridos mediante pagamento parcelado. E isto porque a cooperativa é daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarçada, promove a venda de unidades condominiais. O comprador, que não tinha a menor intenção de ser cooperado, aderiu à contratação com o fim exclusivo de adquirir o imóvel. Não se trata, portanto, de atividade cooperativa propriamente dita, mas de incorporação e construção de empreendimento imobiliário sob a constituição de cooperativa com o fim de evitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e demais disposições que regem a matéria ligada à rescisão do contrato imobiliário e suas consequências. O regime jurídico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das características das cooperativas formadas para a construção e venda de imóveis em construção. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado deste Tribunal de Justiça: Apelação Cível. Ação declaratória de inexigibilidade de débito, cumulada com pedidos cominatório e indenizatório. Apelação da ré BANCOOP Preliminar de cerceamento de defesa Possibilidade de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC. desnecessidade da oitiva de testemunhas. Documentos acostados que são o suficiente para a resolução da questão. Coisa julgada Inocorrência. Ausente a tríplice identidade. Legitimidade passiva da Bancoop não afastada por acordo judicial que não envolveu a autora. Preliminares afastadas. Mérito Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor. Cobrança de saldo residual sem respaldo legal. Cálculo produzido unilateralmente sem a necessária prestação de contas documentada. Inexistência de aprovação da cobrança do resíduo e consequente rateio de custos por assembleia. Consumidor em desvantagem excessiva. Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva. Apelo da autora Danos morais não caracterizados. Indenização indevida. Sentença mantida. Negado provimento aos recursos. (Apelação nº 0062804-18.2011.8.26.0002; Rel.: José Joaquim dos Santos; J. em: 14/04/2015). Além disso, a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça é pacífica quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações estabelecidas entre a cooperativa habitacional e seus cooperados (STJ, AgRg no REsp 1380977/SP - Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - T4 - QUARTA TURMA - DJe 28/08/2015). Assim, é certo que o Termo de Adesão e Compromisso de Participação, utilizado pela corré quando da aquisição das unidades habitacionais pelos ditos cooperados, tem verdadeira natureza jurídica de compromisso de venda e compra de imóvel. O regime de atuação da corré, embora a previsão da Lei nº 5.764/71, mais se aproxima do regime de Incorporação Imobiliária, previsto na Lei n° 4.591/64. Ademais, não consta a efetiva participação dos cooperados nas atividades da cooperativa, o que, por si só já afasta a incidência das normas estatutárias, que na verdade são impostas aos aderentes dos contratos de adesão de venda e compra de apartamentos oferecidos por cooperativas já existentes e atuantes intensivamente no mercado imobiliário. De outra banda, as rés apontaram a existência de assembleia realizada aos 25/07/2011, em que teria sido ratificado o acordo para cessão do empreendimento à segunda corré. Essa assembleia, contudo, não tem validade em relação à autora. É que a autora não participou do "Termo de Condições para Aquisição de Terreno Objeto da Matrícula nº 39.867 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo e suas Acessões” (fls. 74/86), firmado unicamente entre as requeridas e terceiros, e que, portanto não poderia gerar efeitos quanto aos contratos originariamente firmados pela autora e por vários outros cooperados com a primeira corré apenas. Ademais, a assembleia foi realizada somente após o acordo, portanto não poderia ter sido ratificado aquilo que já não tinha validade no que diz respeito aos cooperados. De outra banda, não veio aos autos prova documental acerca do envio do comunicado a respeito da instalação da assembleia, cuja ausência se confirma pelo baixo quórum de 17 cooperados. A esse respeito, em hipótese semelhantes, assim se orientou a jurisprudência: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA Cooperativa Habitacional. Alegação de vícios formais de convocação e obstáculo aos cooperados de participarem da Assembleia. Não comprovação de envio de circulares de convocação a todos os cooperados e ilegalidade do impedimento de participação das deliberações. Nulidade reconhecida. Recurso provido (Apelação 0215086-38.2011.8.26.0100 - TJSP, Rel. Des. Alcides Leopoldo e Silva Júnior, j. 02.12.2014). Registre-se, ainda, que a cessão do empreendimento implicou na cessão do crédito relativo aos valores devidos pelos cooperados. Contudo, não foi obedecido o artigo 290 do Código Civil, com a prévia cientificação dos devedores, visto que a assembleia já referida só teve lugar após a cessão. Desta forma, forçoso concluir que o termo de acordo firmado pelas requeridas entre si não pode produzir efeitos quanto à autora, naquilo que a prejudica, não sendo válido o argumento de existência de coisa julgada com a homologação do acordo firmado. A cobrança de valores suplementares em face da autora se mostra abusiva, assim como a pretensão da segunda corré (OAS) de cobrar novos rateios, na medida em que não é razoável que após a realização dos contratos com os compradores, a incorporadora, ou sua sucessora, tenha descoberto que calculou mal o preço das unidades. Essa alteração do valor das prestações sem base no contrato, além de violar o princípio da boa-fé objetiva, resulta em insegurança jurídica aos adquirentes das unidades que são surpreendidos com novo rateio de resíduo injustificável. No mesmo sentido, confira-se: COISA JULGADA. Inocorrência por acordo judicial que não envolveu a autora. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Desacolhimento. Contrato firmado entre Bancoop e os autores anterior à cessão de direitos e obrigação à OAS. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei. nº 8.078/90). Preliminares afastadas. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Compromisso de compra e venda. Incorporação imobiliária. Saldo residual (resíduo final ou reforço de caixa). Não comprovação contábil do custo da obra e prestação de contas. Valor apurado unilateralmente pela cooperativa habitacional. Quitação reconhecida. Incontroverso inadimplemento da promitente-vendedora no que tange à obrigação de outorgar escritura definitiva do bem imóvel compromissado. Procedência mantida. (Apel. nº 1031905-12.2014.8.26.0100 – TJSP - 7ª Câmara de Direito Privado – Rel. Rômulo Russo – 10/05/2016) De outra banda, cabia à requerida, por meio da inversão do ônus probatório em favor da autora, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, ter demonstrado o real custo da obra partilhada entre os adquirentes das unidades e que ainda falta a ser finalizada. A simples determinação de pagamento de substancial valor, sem qualquer demonstração mínima de seu cabimento e modo de cálculo, também viola os deveres previstos no Código Consumerista de lealdade, informação e cooperação do fornecedor frente ao consumidor. Sendo assim, prevalecendo a alegação de quitação da dívida conforme mencionada pela autora, faz ela jus à aquisição da propriedade do bem imóvel em discussão, por meio da outorga de escritura do bem, a ser realizada pela segunda corré (OAS), que assumiu a obrigação e regularizar a escrituração das unidades, ao término da obra. Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido contido na inicial, com fundamento no artigo no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para (i) declarar a inexigibilidade de qualquer débito ou valor adicional postulado pela requerida com relação ao imóvel adquirido pela autora (unidade 163 do bloco B do edifício Liberty Boulevard Residence); e (ii) condená-la à obrigação de fazer consistente na outorga de escritura pública referente a tal unidade autônoma, no prazo de 60 dias, valendo a presente sentença como declaração para transcrição junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 501 do Código de Processo Civil. Sucumbente, condeno as rés a arcarem solidariamente com as custas e despesas processuais e a pagarem aos patronos da autora honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.I.C. São Paulo, 07 de abril de 2020. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA