1096702-21.2019.8.26.0100 penha escritura e inexigibilidade

1096702-21.2019.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Promessa de Compra e Venda
Magistrado: DENISE CAVALCANTE FORTES MARTINS
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 1ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 31/08/2020
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 1ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1096702-21.2019.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1096702-21.2019.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda Requerente: Gabriel da Silva Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Juiz(a) de Direito: Dr(a). DENISE CAVALCANTE FORTES MARTINS Vistos. GABRIEL DA SILVA, devidamente qualificado nos autos, ajuizou a presente AÇÃO ORDINÁRIA em face de BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, aduzindo, em síntese, que, em 01 de novembro de 2004 firmou com a ré um “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” no empreendimento imobiliário do condomínio “Villas da Penha I”. A entrega completa da obra estava prevista para julho de 2006, mas a ré não cumpriu a sua obrigação, entregando apenas duas fases do empreendimento. Afirma que efetuou o pagamento de todas as parcelas em agosto de 2005, totalizando um montante de R$ 207.147,12. Ocorre que, em novembro de 2006, recebeu um comunicado da ré, o qual informava que o autor ainda teria que pagar a quantia de R$ 85.980,31, a título de reforço de caixa. Defende que a ré não justificou o aumento do custo da obra e que no instrumento firmado não há nenhuma possibilidade de cobrança posterior. Pugna pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Requer a procedência da demanda para declarar inexigível o valor de R$ 85.980,31 e para condenar a ré na obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel adquirido. Dá à causa o valor de R$ 251.957,33. Com a inicial vieram os documentos de fls. 09/44. Emenda à inicial às fls. 55/56 alterou o valor atribuído à causa para R$ 249.647,08. Regularmente citada, a ré apresentou contestação, alegando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, uma vez que a obra foi assumida pela empresa OAS Empreendimentos S/A. Ainda em sede preliminar, argumentou que, por força da resolução da Ação Civil Pública de nº 0114957-64.2007.8.26.0100, o autor deveria exigir a satisfação da avença perante a OAS Empreendimentos. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Afirmou ainda que inexiste cobrança a título de reforço de caixa e que o valor de R$ 85.980,31 se trata de uma mera proposta para a continuidade da obra. Sucedeu que, ainda que a cooperativa ré tivesse o escopo de discutir com seus cooperados a possibilidade de exigência do reforço de causa, o provimento do Agravo de Instrumento nº 571.768-4/9-00 impede que haja qualquer tipo de cobrança enquanto o empreendimento não retomasse suas obras. A título de argumentação, defendeu a validade da cobrança hipotética a título de reforço de caixa. Impugnou o pedido do autor com relação a outorga da escritura da unidade imobiliária adquirida por meio da ação individual. Requereu a improcedência da demanda. Com a contestação vieram os documentos de fls. 98/2026. Réplica às fls. 2029/2043 e documentos às fls. 2044/2095. Manifestação da ré acerca dos documentos juntados em réplica às fls. 2100/2111. É a síntese do necessário. DECIDO. O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil, vez que desnecessária a produção de outras provas, havendo elementos nos autos que já permite formar convencimento acerca do mérito da demanda. Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré. Destaco que a relação jurídica travada na presente demanda possui natureza consumerista, uma vez que o usuário é destinatário final do serviço prestado pelos réus, que o faz de forma contínua e habitual no desenvolvimento de sua atividade comercial, enquadrando-se perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Além disso, de acordo com a súmula 602 do STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. A Cooperativa ré está legitimada a figurar no polo passivo da presente ação, pois com ela firmado o contrato inicial de adesão e compromisso de participação no empreendimento imobiliário. Outrossim, como bem exposto a fls.83 pela própria requerida, muito embora tenha havido acordo para aquisição pela OAS da administração do empreendimento, referido acordo restou descumprido e o advento da recuperação judicial da empresa OAS inviabilizou o registro de novas incorporações, de modo que o Termo de Condições para Aquisição de Terreno não restou adimplido, permanecendo a Cooperativa ré como titular do imóvel, como bem se depreende da matrícula de fls.2050/2071. Assim, figurando a ré na relação jurídica de direito material, como responsável primária pelo empreendimento e titular dos direitos de compromissária compradora do imóvel sobre o qual seria ele implementado, e ainda, figurando como vendedora da unidade adquirida pelo autor, está a requerida legitimada a figurar no polo passivo da ação na qual se pleiteia a declaração de inexigibilidade de débito e a outorga da escritura definitiva. A preliminar de falta de interesse de agir também não prospera. Como é cediço, o interesse processual é uma condição da ação e não se confunde com o interesse de direito material. Assim, há interesse processual quando há necessidade do autor vir a juízo, por meio da escolha da via adequada, a fim de obter o provimento jurisdicional que lhe satisfaça o direito alegado, diante da pretensão resistida. No caso, imperativa a necessidade do autor buscar a tutela jurisdicional para satisfação da pretendida declaração de inexigibilidade e outorga definitiva da escritura do imóvel. E ainda, a via judicial utilizada se faz adequada, razão pela qual verifico que há interesse de agir. Outrossim, os demais argumentos lançados pela ré se confundem com o mérito e como tal serão analisados. Pelo exposto, rejeito as preliminares. No mérito, impõe-se a procedência da demanda. Aduz o autor ter firmado com a ré termo de adesão para a aquisição de uma unidade habitacional no empreendimento “Villas da Penha I" e que, após pagar as parcelas ajustadas, a ré o informou sobre a existência da necessidade de pagamento de certa quantia a título de reforço de caixa. No entanto, entende que a referida cobrança é ilegal. Além disso, afirmou que a ré ainda não outorgou a escritura definitiva do imóvel. Pugna pela declaração da inexigibilidade da quantia de R$ 85.980,31 referente a cobrança do reforço de caixa, bem como reconhecimento da quitação integral do preço do imóvel e condenação da ré na obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel. Com efeito, o documento de fls.12/22 comprova que o autor aderiu ao “Termo de adesão e compromisso de participação em empreendimento habitacional” objetivando adquirir uma unidade habitacional no empreendimento “Villas da Penha I”, pelo preço estimado de R$ 123.661,32. Incontroverso, também, que o autor adimpliu a totalidade das parcelas ajustadas no termo desde agosto de 2005, conforme documentos de fls.27/41 e fls.2120/2121. No entanto, apesar de quitadas as parcelas, a ré noticiou ao autor a existência de um saldo residual que deveria ser pago à título de “Reforço de Caixa”, o que entende ser indevido. Com razão o requerente. No caso dos autos, verifico que por força do quanto decidido no julgamento do Agravo de Instrumento nº 571.768-4/9-00, recurso interposto nos autos da Ação Civil Pública de nº 0114957-64.2007.8.26.0100, a cooperativa ré está impedida de realizar qualquer tipo de cobrança dos cooperados vinculados ao empreendimento “Villas da Penha” (fls.79). E ainda, de acordo com a cláusula III do Termo de Autorização para o Uso Antecipado da Unidade habitacional (fls.24), o autor cumpriu os compromissos avençados com a ré relativos ao pagamento do preço estimado da unidade adquirida. Logo, diante da quitação integral do preço pelo autor, de rigor reconhecer como inexigível a cobrança de R$ 85.980,31 pleiteada pela cooperativa ré. A título de argumentação, saliento que a exigibilidade de eventual saldo residual é cabível, desde que a cooperativa apresente de forma clara e precisa os gastos suportados com a obra, justificando por meio dos relatórios contábeis o custo a ser repassado ao cooperado, o que não ocorreu na presente demanda. Nesse sentido, a jurisprudência: COISA JULGADA. Inocorrência por acordo judicial que não envolveu a autora. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Desacolhimento. Contrato firmado entre Bancoop e os autores anterior à cessão de direitos e obrigação à OAS. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei. nº 8.078/90). Preliminares afastadas. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Compromisso de compra e venda. Incorporação imobiliária. Saldo residual (resíduo final ou reforço de caixa). Não comprovação contábil do custo da obra e prestação de contas. Valor apurado unilateralmente pela cooperativa habitacional. Quitação reconhecida. Incontroverso inadimplemento da promitente-vendedora no que tange à obrigação de outorgar escritura definitiva do bem imóvel compromissado. Procedência mantida. MULTA DIÁRIA COMINATÓRIA. Tutela que visa impor à ré a prática de ato atrelado exclusivamente a seu mister. Astreintes que têm por escopo garantir a efetividade da decisão judicial. Precedentes. Valor da multa diária razoável. Medida suficiente e compatível com a tutela concedida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1031905-12.2014.8.26.0100; Relator (a): Rômolo Russo; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 11ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/05/2016; Data de Registro: 10/05/2016) AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE COOPERATIVA (APCEF/SP E BANCOOP). DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL. Preliminar de conexão afastada. Efetiva comercialização de imóveis em construção. Aplicação do CDC. Valor residual apresentado de forma unilateral pelas Cooperativas, sem prévia aprovação pelos cooperados. Ausência de comprovação contábil do custo da obra. Valores inexigíveis. Precedentes deste E. Tribunal. Outorga da escritura definitiva devida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 0021443-32.2013.8.26.0008; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/03/2016; Data de Registro: 16/03/2016) Diante da inexigibilidade da cobrança e da quitação do preço avençado, de rigor que a ré seja obrigada a outorgar a escritura definitiva da unidade adquirida pelo autor. Destaco ser descabida a argumentação da ré quanto a impossibilidade jurídica do pedido formulado pelo autor, na medida em que: “O pedido é juridicamente possível quando o ordenamento jurídico não o proíbe expressamente"(Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, 13ª ed., nota 17 ao art. 267, pp. 609/610, São Paulo, RT, 2013. Como não há óbice no ordenamento jurídico para a pretensão postulada na petição inicial, não prosperam aos argumentos trazidos pela ré. Nesse sentido, a indicação da jurisprudência: “Em que pese respaldo em anterior precedente da Câmara, é de se considerar ter a autora quitado o preço do negócio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domínio, consagração do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da cláusula 17ª (fls. 30) no sentido de que somente após encerrado o empreendimento poderá se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em cláusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbítrio exclusivo da ré a oportunidade e conveniência de ser concluído ou aperfeiçoado o contrato quitado. Provou-se que o último bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que não cabe aguardar qualquer outra providência para que o direito da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razões recursais que o impedimento está ligado a falta da averbação da obra no registro de imóveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confissão sobre a sua falha na execução do contrato e que não constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Aliás, falta a boa-fé objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na conclusão do contrato opera contra a função social, impedindo que o comprador que quita o preço obtenha o direito real que lhe dará segurança quanto a defesa da propriedade”. (TJSP Apelação Cível n. 0024863-64.2010.8.26.0068, Relator: Ênio Santarelli Zuliani, 4ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 24/11/2011) (grifos meus) Logo, como o eventual impedimento para a outorga definitiva da escritura está ligado a irregularidades cometidas pela própria ré, de rigor que a requerida arque com as consequências de sua conduta, a fim de não impedir que o autor usufrua plenamente da propriedade que adquiriu. Por fim, deixo de condenar o réu nas penas por litigância de má-fé, tendo em vista que sua conduta não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a presente demanda para DECLARAR inexigível o débito de R$ 85.980,31 referente a “Reforço de Caixa” e para DECLARAR quitado o contrato firmado entre as partes. E ainda, CONDENO a ré na obrigação de outorgar ao autor a escritura definitiva o imóvel objeto do contrato de fls.12/22, no prazo máximo de noventa dias, sob pena de multa diária a ser fixada na fase de cumprimento de sentença. CONDENO a ré no pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, que fixo em 10% sobre o valor da causa. P.R.I São Paulo, 28 de agosto de 2020. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA