1106174-80.2018.8.26.0100 penha rescisao

1106174-80.2018.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Abatimento proporcional do preço
Magistrado: Renata Pinto Lima Zanetta
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 14ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 16/04/2020
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 14ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 1106174-80.2018.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo nº: 1106174-80.2018.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Abatimento proporcional do preço Requerente: Alexandre Ferreira e outro Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários - Bancoop Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta Vistos. ALEXANDRE FERREIRA e JULIANA VITTOLIO FERREIRA movem a presente AÇÃO DE RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DE PRODUTO contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS – BANCOOP. Narra a parte autora ter adquirido da ré imóvel na planta do empreendimento "Villas da Penha" que deveria ter sido entregue entre abril de 2004 a junho de 2006. Alega a parte autora que quitou o contrato de aquisição do imóvel, mas a requerida deixou de concluir inteiramente o empreendimento conforme ajustado, deixando de entregar parte das casas projetadas e a área de lazer e o projeto de jardinagem previstos. Alega que a requerida teria deixado de promover a regularização documental da área do empreendimento de modo a impedir a obtenção de escritura definitiva pelos adquirentes. Narra que os adquirentes do empreendimento, por meio de sua associação, ajuizaram ação civil pública contra a requerida (processo nº 0114957-64.2007.8.26.0100) em que teria sido determinada a retomada das obras pela ré, sob pena de não poder realizar a cobrança de valores adicionais. Aduz a autora que a ré não retomou as obras, motivo pelo qual deixou de pagar eventuais parcelas adicionais. Entende que, pela falta de retomada das obras, seria cabível a redução do preço pago pelos autores. Requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus probatório e, no principal, que a ré seja condenada a restituir a quantia de R$ 72.418,61 (equivalente a 30% do valor corrigido do contrato) como abatimento proporcional do preço da unidade adquirida pelos autores, diante da parcial inadimplência do contrato de aquisição (fls. 01/29). Citada (fls. 317), a requerida apresentou contestação, alegando, em preliminares, (i) ilegitimidade passiva, posto ter, em 2014, se desligado do empreendimento e cedido suas obrigações contratuais à OAS Empreedimentos, de modo que não existiria mais obrigações da requerida em face dos cooperados, tendo tal cessão sido resultado de acordo extrajudicial homologado na ação civil pública; e (ii) incorreção do valor da causa. No mérito, alega a falta de quitação dos valores devidos pelos autores (que está em discussão no processo nº 1007393-28.2015.8.26.0100), de modo que incabível falar em abatimento de preço; decadência do direito de obter abatimento de preço, considerando que os alegados vícios do produto seriam aparentes e de percepção explícita; que na ação civil pública não houve pleito referente a eventual pedido de abatimento de preço das unidades adquiridas; prescrição da pretensão condenatória pelo transcurso de mais de 3 anos desde a transferência dos direitos à OAS Empreendimentos; inexistência de relação consumerista entre as partes de modo que não há dever de abatimento de preço por parte da requerida. Requer o acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos (fls. 319/353). Réplica apresentada (fls. 2320/2353). Ambas as partes concordaram com o julgamento antecipado do feito (fls. 2364/2376 e 2377). É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. Preliminarmente, não há que se falar em ilegitimidade passiva da corré Bancoop. Afinal, os contratos de "Transferência de Direitos" e “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” relativamente ao empreendimento “Villas da Penha” (fls. 30/51) foram firmados com a requerida, sendo certo que o acordo realizado com a OAS Empreendimentos, no ano de 2013, para a finalização da obra, não tem, por si só, o condão de afastar a sua legitimidade passiva para defesa de direitos próprios, ainda mais considerando-se a natureza consumerista da relação entabulada e a eventual responsabilidade solidária dos fornecedores, nos termos dos artigos 20 c/c 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, afasto a alegada ilegitimidade passiva da primeira corré. Rejeito, ademais, a impugnação ao valor da causa visto que o valor dado à causa pelos autores (R$ 73.000,00) corresponde ao montante que pretendem receber, estando em conformidade com o disposto no artigo 292, inciso V, do Código de Processo Civil, ante a eminente natureza da presente ação como indenizatória. Não havendo mais questões processuais pendentes e presentes todos os pressupostos processuais e condições da ação, passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, visto que as matérias de fato estão devidamente demonstradas nos autos, restando apenas questões de direito, motivo pelo qual desnecessária a produção de provas adicionais. Trata-se de demanda em que a parte autora pretende a restituição de 30% do valor do contrato corrigido, na forma de abatimento proporcional do preço, em virtude do inadimplemento parcial da requerida. Inicialmente, observo que deve incidir na relação jurídica havida entre as partes todo o arcabouço do Código de Defesa do Consumidor, visto que a cooperativa requerida, na verdade, atua como incorporadora, fornecendo aos cooperados os imóveis adquiridos mediante pagamento parcelado. E isto porque a cooperativa é daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarçada, promove a venda de unidades condominiais. O comprador, que não tinha a menor intenção de ser cooperado, aderiu à contratação com o fim exclusivo de adquirir o imóvel. Não se trata, portanto, de atividade cooperativa propriamente dita, mas de incorporação e construção de empreendimento imobiliário sob a constituição de cooperativa com o fim de evitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e demais disposições que regem a matéria ligada à rescisão do contrato imobiliário e suas consequências. O regime jurídico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das características das cooperativas formadas para a construção e venda de imóveis em construção. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado deste E. Tribunal de Justiça: Apelação Cível. Ação declaratória de inexigibilidade de débito, cumulada com pedidos cominatório e indenizatório. Apelação da ré BANCOOP Preliminar de cerceamento de defesa Possibilidade de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC. desnecessidade da oitiva de testemunhas. Documentos acostados que são o suficiente para a resolução da questão. Coisa julgada Inocorrência. Ausente a tríplice identidade. Legitimidade passiva da Bancoop não afastada por acordo judicial que não envolveu a autora. Preliminares afastadas. Mérito. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor. Cobrança de saldo residual sem respaldo legal. Cálculo produzido unilateralmente sem a necessária prestação de contas documentada. Inexistência de aprovação da cobrança do resíduo e consequente rateio de custos por assembleia. Consumidor em desvantagem excessiva. Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva. Apelo da autora Danos morais não caracterizados. Indenização indevida. Sentença mantida. Negado provimento aos recursos. (Apelação nº 0062804-18.2011.8.26.0002; Rel.: José Joaquim dos Santos; J. em: 14/04/2015). Além disso, a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça é pacífica quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações estabelecidas entre a cooperativa habitacional e seus cooperados (STJ, AgRg no REsp 1380977/SP - Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - QUARTA TURMA - DJe 28/08/2015). Assim, é certo que o "Termo de Adesão e Compromisso de Participação", utilizado pela requerida quando da aquisição das unidades habitacionais pelos ditos cooperados, tem verdadeira natureza jurídica de compromisso de venda e compra de imóvel. O regime de atuação da requerida, embora a previsão da Lei nº 5.764/71, mais se aproxima do regime de Incorporação Imobiliária, previsto na Lei n° 4.591/64. De mais em mais, não há se falar em esgotamento do prazo decadencial ou prescricional. Em casos envolvendo ações indenizatórias por danos materiais decorrentes de vícios de qualidade e de quantidade do imóvel adquirido pelo consumidor, o C. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que se aplica o prazo prescricional do artigo 205 do Código Civil e não o prazo decadencial estabelecido pelo art. 26 do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, confira-se o julgado: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. O propósito recursal, para além da negativa de prestação jurisdicional, é o afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pela consumidora. 2. Ausentes os vícios de omissão, contradição ou obscuridade, é de rigor a rejeição dos embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 458 do CPC/73. 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra"). 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp 1534831/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 02/03/2018) Dessa forma, não há discussão aplicável a este feito com relação à prazo decadencial, mas somente prescricional decenal, contados da data de conhecimento do vício do produto ou do serviço. Conforme consta dos autos pelo "Termo de Autorização para Uso Antecipado de Unidade Habitacional", os autores ingressaram no imóvel em 01/02/2005 (fls. 52/55). Não obstante, o prazo contratual para a entrega integral do empreendimento "Villas da Penha" era julho de 2006, conforme cláusula 8ª do "Termo de Adesão e Compromisso de Participação". Dessa forma, contando-se o prazo prescricional decenal a partir de tal momento, a pretensão dos autores estaria prescrita, posto que distribuída esta ação em 15/10/2018. Entretanto, o ajuizamento de ação versando sobre interesse difuso tem o condão de interromper o prazo prescricional para a apresentação de demanda judicial que verse sobre interesse individual homogêneo. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado do C. Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E AMBIENTAL. CONTAMINAÇÃO AMBIENTAL POR PRODUTOS QUÍMICOS UTILIZADOS EM TRATAMENTO DE MADEIRA DESTINADA À FABRICAÇÃO DE POSTES. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO OU CONGRUÊNCIA. INTERPRETAÇÃO AMPLA DA INICIAL. POSSIBILIDADE. DANO AMBIENTAL INDIVIDUAL. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. AÇÃO COLETIVA. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO DE AÇÕES INDIVIDUAIS. POSSIBILIDADE. 1. Ação ajuizada em 07/12/2012. Recurso especial interposto em 05/02/2014 e atribuído a este gabinete em 25/08/2016. 2. Inviável o reconhecimento de violação ao art. 535 do CPC/73 quando não verificada no acórdão recorrido omissão, contradição ou obscuridade apontadas pelos recorrentes. 3. A decisão que interpreta de forma ampla o pedido formulado pelas partes não viola os arts. 128 e 460 do CPC, pois o pedido é o que se pretende com a instauração da ação. Precedentes. 4. O dano ambiental pode ocorrer na de forma difusa, coletiva e individual homogêneo este, na verdade, trata-se do dano ambiental particular ou dano por intermédio do meio ambiente ou dano em ricochete. 5. Prescrição: perda da pretensão de exigibilidade atribuída a um direito, em consequência de sua não utilização por um determinado período. 6. O termo inicial do prazo prescricional para o ajuizamento de ação de indenização por dano ambiental suportado por particular conta-se da ciência inequívoca dos efeitos decorrentes do ato lesivo. Precedentes. 7. O ajuizamento de ação versando interesse difuso tem o condão de interromper o prazo prescricional para a apresentação de demanda judicial que verse interesse individual homogêneo. 8. Necessidade, na hipótese dos autos, da completa instrução processual. 9. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1641167/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 20/03/2018) No caso dos autos, a contagem do prazo prescricional teria sido interrompido, portanto, com o ajuizamento da ação civil pública movida pela associação de adquirentes das unidades habitacionais contra a requerida (processo nº 0114957-64.2007.8.26.0100), que se deu em 13/02/2007, e que discutiu, entre outras coisas, o inadimplemento da requerida no tocante à construção e entrega do empreendimento de forma integral e tempestiva e a exigência de sua retomada. Nesse contexto, o prazo prescricional da pretensão autoral somente voltou a correr novamente com o encerramento definitivo daquela ação civil pública, que se deu em 24/04/2018, com julgamento do Agravo em Recurso Especial pelo Superior Tribunal de Justiça (fls. 293/295). Destarte, a pretensão dos autores não está fulminada pela prescrição, posto que ajuizada dentro do prazo decenal a ser contado desde o julgamento definitivo da ação civil pública acima mencionada. De outro giro, não convencem os argumentos da requerida de que o abatimento de preço não seria cabível ante a falta de quitação integral das parcelas referentes à unidade habitacional adquirida pelos autores. Isso porque, da leitura dos autos, denota-se que na ação civil pública foi determinada a suspensão de qualquer cobrança por parte da requerida (e, consequentemente, do pagamento por parte dos adquirentes) de parcelas referentes às unidades habitacionais, enquanto a cooperativa não retomasse às obras do empreendimento, posto que aplicável à hipótese a exceção de contrato não-cumprido (fls. 274/277). Em sua contestação, a parte requerida em nenhum momento indica que houve a retomada das obras e entrega do empreendimento de forma integral, mas apenas ressalta que na ação civil pública celebrou acordo com a associação de moradores e, assim, cedeu suas obrigações referentes ao empreendimento à OAS Empreendimentos. Os autores, por sua vez, alegam que as obras até hoje não terminaram e não foram entregues conforme previsto contratualmente. Nesse ponto, razão assiste aos autores. Isso porque eventual falta de pagamento das parcelas faltantes decorre de autorização judicial que permitiu a suspensão dos pagamentos caso não houvesse a retomada das obras do empreendimento, que não foi demonstrado nos autos que efetivamente aconteceu. De mais em mais, referida discussão a respeito de eventuais valores em aberto pelos autores para a quitação da aquisição da unidade habitacional e da possibilidade de sua cobrança está sendo analisada nos autos do processo nº 1007393-28.2015.8.26.0100, não impedindo o julgamento deste feito. De toda sorte, o que se pretende nesta ação a título de abatimento de preço é, de fato, indenização, com base contratual, decorrente de vício de produto e serviço, de modo que não sujeito à demonstração de quitação das parcelas pagas, nesse contexto singular, considerando que tal argumentação seria contrária à boa-fé que se espera das partes contratantes, considerando o fato de que a requerida não afasta as alegações referentes ao seu inadimplemento contratual, mas apenas defende-se repassando a responsabilidade por tais obrigações a terceiros. Ocorre que, nos termos do artigo 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade é solidária dos fornecedores que deram causa ao vício do produto ou do serviço, de modo que patente a sua responsabilidade pelas obrigações contratuais não cumpridas em face dos autores. De mais em mais, a paralisação das obras e o inadimplemento da cooperativa ré foram reconhecidas no v. acórdão que julgou apelação interposta contra sentença de parcial procedência da aludida ação civil pública, confira-se: Apelação. Ação civil pública. Associação constituída para acompanhamento. Legitimidade ativa reconhecida. Prestação de contas. Sentença que não apreciou o pedido. Afastamento. Rito especial e Assembleia que aprovou as contas. Cooperativas que não se aplica de forma simplista. Incorporação, construção e venda de imóvel travestida de cooperativa. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Impossibilidade de cobrança sem que se dê continuidade à obra. Manutenção da sentença nesta parte. Destituição da apelante. Impossibilidade. Associação que não tem, em sua finalidade social, objetivo de construção ou incorporação. Necessidade de manutenção do contrato. Reforma da sentença nesta parte. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido (TJSP; Apelação Cível 9252506-35.2008.8.26.0000; Relator (a): Silvia Sterman; 9ª Câmara de Direito Privado;Data do Julgamento: 28/01/2014). Desse modo, conclui-se que a requerida, por ser uma das fornecedoras do serviço viciado, é responsável pelo atraso da obra, não fornecendo qualquer justificativa para a interrupção das obras e não entrega completa do empreendimento, conforme relatado pela autora acerca da construção das áreas comuns de lazer citadas ao longo do processo. Destarte, caracterizado o inadimplemento contratual da requerida, de rigor a restituição dos valores pagos pela autora, na forma de abatimento proporcional do preço da unidade, a ser apurado em fase de liquidação de sentença, o que eventualmente poderá servir para abatimento de valores em aberto que os autores sejam eventualmente condenados a quitas para aquisição das unidades habitacionais, conforme será decidido nos autos do processo 1007393-28.2015.8.26.0100. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido contida na inicial, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar a parte requerida a restituir valores pagos em razão do contrato pela entrega incompleta do que foi acordado, a ser aferido o valor exato em sede de liquidação, por arbitramento, com correção monetária pela Tabela Prática do E.TJSP a partir de hoje (Súmula 362 do STJ) e juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação. Sucumbente, condeno a parte requerida a arcar com as custas e despesas processuais e com os honorários advocatícios dos patronos da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.I.C. São Paulo, 15 de abril de 2020. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA