1115502-34.2018.8.26.0100 liberty incorporadora

1115502-34.2018.8.26.0100 Visualizar Inteiro Teor
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Quitação
Magistrado: LUIZ FERNANDO RODRIGUES GUERRA
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 38ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 01/10/2019
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 38ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 1115502-34.2018.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo nº: 1115502-34.2018.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Quitação Requerente: Milton Masahito Hashimoto Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Juiz(a) de Direito: Dr(a). LUIZ FERNANDO RODRIGUES GUERRA Vistos. Milton Masahito Hashimoto ajuizou ação cível em face de Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop e de OAS 35 Empreedimentos Imobiliários SPE Ltda. Em síntese, busca rescisão contratual e à condenação à restituição de valores pagos, lucros cessantes e de indenização por danos morais. Narra a inicial que em 1º de janeiro de 2003 as partes firmaram instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma 144, Bloco A, do Empreendimento Liberty Boulevard Residence, pelo valor R$ 57.628,17. A parte autora alega que quitou o preço do contrato de compra e venda. Afirma que a entrega da unidade condominial estava prevista para outubro de 2005, sendo adiada para 2006. Noticia que a Torre A não edificada até o momento do ajuizamento do feito. Noticia que a ré OAS assumiu a frente do empreendimento e passou a cobrar valores da parte autora, sob a alegação de que necessitava de reforço de caixa, sob a rubrica "diferença de valores pagos a BANCOOP". Aduz que tal cobrança já reconhecida como ilegal em ação cível. Ao final, pede a declaração de inexigibilidade de pagamento do reforço de caixa, seja declarado válido o contrato firmado com a ré BANCOOP, sem as rés obrigadas a outorgarem escritura definitiva da unidade condominial, seja dado baixa na hipoteca que onera a unidade condominial, seja determinada a entrega da unidade condominial, sob pena de multa e as rés sejam condenadas ao pagamento de perdas e danos no equivalente a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso na entrega da unidade condominial e a condenação das rés em indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00. Devidamento citados, às rés apresentaram contestação. Em preliminar, as rés arguiram ilegitimidade passiva da BANCOOP. Alegaram que a cooperativa possibilitou a seus cooperados a adesão para construção de empreendimento residencial com previsão de entrega em 2005. Por causa de inadimplência dos cooperados, houve atraso na entrega da obra. Por falta de anuência de cooperados ao Termo de Rateio ficou impossibilitada a entrega da obra. Então, transferiu o empreendimento à OAS, nos termos da Lei 4.591/64. Com a transferência, houve o acordo entre cooperados e a OAS, ratificado pela Assembléia Seccional, homologado judicialmente. Os cooperados poderiam escolher entre adquirir o imóvel ou desistir da aquisição recebendo da OAS a devolução dos valores pagos à BANCOOP. Alega que não houve quitação do empreendimento, nos termos do Instrumento de Contrato assinado entre as partes. A parte autora apresentou réplica. Instados a especificarem provas, as partes requereram o julgamento antecipado. É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. Considerando que a matéria tratada nos autos dispensa instrução, o feito comporta julgamento antecipado, na forma do artigo 355, inciso, do Código de Processo Civil. Primeiramente, de rigor o afastamento da preliminar arguida pelas rés, na medida em que a responsabilidade da BANCOOP pelos fatos tratados nos autos possui relação direta com o julgamento do mérito. No mérito, de rigor a procedência parcial dos pedidos formulados pela parte autora. Não se pode ignorar que a BANCOOP atua no mercado como verdadeira incorporadora e como já decidiu o STJ, no julgamento do AgRg no Ag 101462 SP,Terceira Turma, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento:20/05/2014, as normas do CDC “são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas” . A relação de consumo justifica-se pela constatação de que o termo de adesão celebrado entre as partes reúne características de compromisso de compra e venda de imóvel, não se cuidando de ato cooperativo puro. Em outras palavras, irrelevante é o rótulo, o que importa é o conteúdo do negócio jurídico. Esse entendimento está amparado pelos seguintes julgados: AREsp 326.972/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Dje 3/6/13; Ag 1.224.838/DF; Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 15/3/10; AgRg no Ag 1.037.426/RS, Rel. Min. Massami Uyeda, Dje 3/10/08; Resp 612. Alega o autor que celebrou com a BANCOOP compromisso de compra e venda da unidade imobiliária acima discriminada, em 1º de janeiro de 2003, que a cooperativa transferiu o terreno à corré, com a tolerância de 180 dias. Contudo as obras foram paralisadas e não há perspectiva de entrega. É evidenciado o atraso pela entrega da obra que, como já afirmado, originalmente estava prevista para o ano de 2.005, não há como se afastar o entendimento de que a demora na entrega da unidade decorreu de culpa exclusiva da construtora que, agindo com descuido, não programou com cautela a execução do projeto e, portanto, deve indenizar o autor pelos prejuízos materiais decorrentes do atraso para conclusão da obra. E configurada a mora, desnecessária a prova de prejuízo por parte do adquirente, sendo devida indenização por lucros cessantes. Sobre o assunto, há profusão de orientações coincidentes, tal como se extrai do tema nº 05 julgado no IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 e do enunciado da Súmula 162, também deste E. Tribunal de Justiça: Tema nº. 05 "O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada" (…)” (TJSP, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0023203-35.2016.8.26.0000, Des. Rel. Francisco Loureiro, Turma Especial - Privado 1, j. 31/08/2017). “Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.” No mesmo sentido, consignem-se julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo: Ementa: AÇÃO DE OBRIÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. Compromisso de compra e venda. Imóvel repassado à OAS na condição de construtora sucessora do empreendimento. Aditivo contratual que majora o preço inicialmente contratado. Abuso na fixação dos valores. Ilegalidade da cobrança do reforço de caixa, tendo em vista o caráter coercitivo do instrumento e a afronta ao art. 51, inc. IV, do CDC. Quitação reconhecida diante do adimplemento das parcelas do acordo primitivo. Recurso negado. (Apelação n° 1034755-73.2013.8.36.0100, 7ª Câmara de Direito Público, Rela. Desa. MARIA DE LOURDES LOPES, j. em 25.9.2019) Ementa: Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de inexigibilidade de débito e ineficácia de negócio jurídico c.c. adjudicação. Procedência. Benefício da gratuidade requerido pela OAS já indeferido no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2011843-69.2016.8.26.0000. Preliminares arguidas pela BANCOOP. Celebração do "Termo de Adesão e Compromisso de Participação" que não implica em falta de interesse processual para propor a ação. Rés solidariamente responsáveis pelos fatos que lhes são imputados (arts. 7º, p. único, 14 e 25, § 1º, todos do CDC). Ajuizamento da ação após mais de quatro anos contados da data da assinatura do termo de adesão à BANCOOP que não resulta em decadência. Julgamento antecipado da lide. Cerceamento de defesa não configurado. Prova documental produzida pelas partes que autorizava o julgamento antecipado da lide. Preliminares afastadas. Deliberações da assembleia realizada pela Comissão de Cooperados da Seccional Condomínio Casa Verde que vinculam os autores. Fato que não dispensa as rés de comprovar a existência e a extensão do suposto saldo residual do preço do imóvel, ônus do qual não se desincumbiram. Reconhecimento da quitação integral do preço estimado do imóvel. Precedentes. Ação procedente. Recursos desprovidos. (Apelação n° 1131641-03.2014.8.26.0100, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. ALEXANDRE MARCONDES, j. em 16.9.2019) A propósito, assim já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça: Ementa: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. NÃO FRUIÇÃO DO IMÓVEL IMPORTA LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. SÚMULAS 5 e 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência deste Sodalício, que possui entendimento firmado no sentido de que a inexecução do contrato de promessa de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além de dano emergente, lucros cessantes. Precedentes. (...) 3. Agravo interno não provido” (AgInt no AREsp 986.711/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, 4ª Turma, julgado em 15/12/2016, DJe 02/02/2017) Assim, como já sabido e consabido, não se sustenta a pretensão da ré OAS em promover cobrança de valores adicionais para a construção da Torre A do empreendimento tratado nos autos. Se pactuado um valor pela aquisição da unidade habitacional, com a devida quitação pelo adquirente, emerge o dever das rés em promover a entrega da unidade no prazo estabelecido em compromisso de venda e compra. Qualquer cobrança adicional, sem aquiescência do adquirente, revela-se como cobrança abusiva, devendo ser afastada. Portanto, o reconhecimento da abusividade da cobrança extraordinária, do dever de entregar a unidade condominial, da baixa da hipoteca e da outorga da escritura definitiva merecem acolhimento. Ainda, a cobrança de indenização por perdas e danos pela ausência de entrega da unidade condominial encontra assento na jurisprudência, no equivalente a 0,5% do valor do imóvel, prazo contado da data em que a unidade deveria ter sido entregue ao promitente comprador, considerado o prazo de tolerência. Por fim, no tocante ao pedido de condenação ao pagamento de indenização por dano moral, é de se julgar procedente o pedido. O abandono da obra pelas rés não configura mero descumprimento contratual, ao contrário, foi além, impôs ao autor experimentar transtornos e dissabores bastante pesarosos, já que se viram impossibilitados da aquisição da casa própria. Ressalte-se que não se trata de atraso na obra, mas de paralisação indefinida, não tendo o autor outra saída que não rescindir o contrato. O valor da indenização por dano moral tem sido arbitrado em nossa jurisprudência de acordo com critérios judiciais acerca do caso concreto, a exemplo das condições sociais e econômicas dos interessados; valores financeiros em restrição, além do caráter punitivo, preventivo e retributivo da reparação. Arbitro em R$ 20.000,00 Nesses termos, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor, com fundamento no artigo 487, inciso I, para condenar as rés para: a-) declarar de inexigibilidade de pagamento do reforço de caixa cobrado sob a rubrica de "diferença de valores pagos a BANCOOP"; b-) para declarar válido o compromisso de venda e compra firmado com a ré BANCOOP; c-) para impor às rés a obrigação de outorgarem escritura definitiva da unidade condominial; d-) para impor as rés que providenciem a baixa na hipoteca que onera a unidade condominial; e-) para que promovam a a entrega da unidade condominial; f-) para condenar as rés no pagamento de perdas e danos no equivalente a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso na entrega da unidade condominial até a data da entrega das chaves; g-) para condenar das rés em indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00. Sobre os valores devidos haverá incidência de atualização monetária pela Tabela Prática para Atualização de Débitos Judiciais (INPC) do TJSP, desde a data prevista da entrega do imóvel, e juros de mora legais desde a citação. Por consequência, condeno as rés no pagamento das custas e despesas processuais, atualizadas a partir do desembolso pela parte contraria, e em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, atualizados desde a propositura desta (Súmula 14 do Superior Tribunal de Justiça), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010 §1º do CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o trânsito em julgado, havendo necessidade de cumprimento do julgado, a parte deverá providenciar a abertura do respectivo incidente digital, no prazo de 30 dias. Decorrido o prazo, nada sendo requerido, arquivem-se independentemente de novas deliberações. P.R.I.C. São Paulo, 30 de setembro de 2019. LUIZ FERNANDO RODRIGUES GUERRA Juiz de Direito