1080220-37.2015.8.26.0100 - liberty adjudicacao

1080220-37.2015.8.26.0100 Visualizar Inteiro Teor
Classe: Procedimento Comum
Assunto: Obrigações
Magistrado: Tiago Henriques Papaterra Limongi
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 18ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 17/08/2016
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 18ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 SENTENÇA Processo nº: 1080220-37.2015.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Obrigações Requerente: Ester Satiko Tezuka Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop e outro Data da Audiência: Data e Hora da Audiência Selecionada << Nenhuma informação disponível >> Juiz(a) de Direito: Dr(a). Tiago Henriques Papaterra Limongi Vistos. ESTER SATIKO TEZUKA ajuizou ação cominatória c.c. pedido de adjudicação compulsória, tutela antecipada, inexigibilidade de valor adicional, em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A, alegando, em síntese, ter em 29.10.2002 quitado o imóvel constituído pela unidade 43 B, do Condomínio Liberty Boulevard Residence, adquirido junto à parte requerida Bancoop. Informa que a requerida, a despeito da quitação, lançou unilateralmente outras 24 parcelas no valor de R$ 1.013,9. Sustenta a nulidade da citada cláusula, pois restringem direitos do consumidor, ao arrepio do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor. Afirma que em abril de 2011, a primeira requerida transferiu o empreendimento inacabado à OAS e que ambas as requeridas se negam a outorgar a escritura da unidade imobiliária adquirida, a despeito de sua quitação. Pugna dessa forma, a declaração de quitação do preço de compra da unidade habitacional em tela, o reconhecimento da inexigibilidade da cobrança do valor extra e a adjudicação compulsória do bem. Regularmente citada, a requerida OAS Empreendimentos S/A., apresentou a contestação de folhas 184/207. Em breve resumo, sustenta que se trata de empresa privada, que atua há mais de trinta anos no mercado imobiliário nacional e internacional e, em 2011, a Bancoop lhe procurou para lhe oferecer o Empreendimento Liberty Boulevard que compreendia a construção de duas torres residenciais (Torres A e B), contendo 288 apartamentos e até 2011 apenas uma das torres (torres B), no total de 144 apartamentos, havia sido construídas pela Bancoop. A obra foi paralisada em face do inadimplemento da maioria dos cooperados e aumento dos custos da obra. Em 07/04/2011, OAS, Bancoop, a Comissão de Cooperados do Condomínio Liberty Boulevard e a proprietária do imóvel (Construtora Jaceguava S/A) firmaram Termo de Acordo para finalização da construção do empreendimento cuja validade dependia da aprovação em assembleia dos cooperados, cujo negócio foi então homologado pelo Juízo de Direito da 30ª Vara Cível do Foro Central da Capital. O acordo foi ratificado pelos cooperados em assembleia realizada em 25/07/2011. Não era possível a parte requerente discutir nesta sede a legalidade das assembleias que impôs o rateio de novos custos necessários para o termino da obra, pois tais deliberações configuraria ato jurídico perfeito. Acordo judicial homologado resolveu a questão e surtiu seus reflexos ao autor que não poderia se insurgir contra a eficácia da coisa julgada operada. Negou que tivesse coagido a parte requerente. Não houve violação da lei de incorporação imobiliária. A pretensão do autor ensejaria enriquecimento indevido. Seria inadmissível a anulação dos contratos que foram validamente constituídos entre as partes litigantes. Pediu a improcedência do pedido. Citada, a Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP apresentou contestação de fls. 237/263. Sustenta preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que a requerida OAS é a proprietária do empreendimento em que localizado o imóvel adquirido pelo autor. Afirma que não há interesse processual por ter a requerente concordado com a transferência do empreendimento à OAS. Quanto ao mérito, sustenta a exigibilidade dos valores cobrados a título de reforço de caixa, fazendo-o com base no dever estatuário e legal dos cooperados de financiar a realização da obra pelo seu custo efetivo. Seria inaplicável o Código de Defesa do Consumidor diante da ausência de relação consumeirista entre as partes litigantes. Sustenta ter sido deliberado por Conselho Fiscal constituído pelos próprios sócios a cobrança do rateio extra, por assembleia realizada em 31.08.2006. Argumenta, por fim, que não há que se falar em outorga de escritura sem o pagamento integral quitação do valor da obra. Houve réplica (fls. 277/282). Instadas sobre provas (fls. 271), as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (fls. 273/274, 275 e 277/282). É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, sendo desnecessária a dilação probatória, pois a prova documental carreada no feito já se mostra suficiente para análise das supostas ilegalidades provocadas pela parte requerida. Assim, passo ao julgamento do processo no estado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Inicialmente, deve ser dito, que as condições da ação são aferidas, conforme a teoria da asserção, de acordo com o alegado pela parte. Assim, o juiz deve verificar, de forma hipotética, se o autor tem interesse na propositura da ação, ou seja, se para consecução do objetivo perseguido, ante a resistência da parte contrária, necessário o provimento jurisdicional, e se adequada a via por ele eleita para tanto. É o quanto basta para o reconhecimento do interesse da parte e consequente afastamento da preliminar de carência de ação. Não prospera, igualmente, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Bancoop. O termo de adesão e compromisso de participação em que contratada a aquisição imobiliária tratada nos autos foi firmado diretamente com a requerida, o qual continha o endereço exato do local em que o empreendimento seria construído, não podendo a autora ser prejudicada por problemas alheios ao pacto e que não lhe dizem respeito. Ademais, desde o início do pacto a requerida Bancoop bem sabia que lhe incumbia solucionar a questão das providências necessárias à regularização da propriedade a fim de entregar a escritura, não existindo razoabilidade na sua proposta de remeter a autora às tratativas diretamente com a proprietária tabular do imóvel em que erguido o empreendimento. No mérito, o pedido é procedente. As cooperativas habitacionais, constituídas para assegurar o financiamento, construção e comercialização de imóveis têm na verdade o papel de fornecerem e prestarem serviços, sendo seus cooperados destinatários finais dos produtos ou serviços. Após a aquisição da casa própria, os associados delas se desvinculam. Por isso, depreende-se que a relação estabelecida entre as partes é na realidade um contrato de compromisso de compra e venda, de adesão, ao qual se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido tem entendido a jurisprudência: “Apelação Cível. Ação declaratória Cooperativa habitacional BANCOOP - Cobrança de apuração final do custo do empreendimento - Inadmissibilidade - Aderentes que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade - Valores calculados de forma unilateral - Embora exista previsão de cobrança de resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor - Dever da ré de regularizar o empreendimento reconhecido - Recurso desprovido. Nega-se provimento ao recurso”. (Apelação nº 0120413-58.2008.8.26.0100, São Paulo, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Christine Santini, j. 12.09.2012). Consta do Termo de Adesão e Compromisso de Participação – fls. 20/25, que a parte requerente adquiriu, em 04.02.2002, a unidade habitacional 43, da Torre B, do Condomínio Liberty Boulevard, situado na Rua Conselheiro Furtado, 868, Liberdade, São Paulo/SP, pelo preço total de R$ 44.048,05, cujo pagamento se daria da seguinte forma: entrada de 4 parcelas de R$ 991,08, com vencimentos em fevereiro, março, abril e maio de 2002; 40 parcelas mensais de R$ 611,17; 12 parcelas mensais de R$ 752,49; 2 parcelas intermediárias de R$ 2.092,28; parcela na entrega das chaves de R 2.422,64; uma parcela ao Fundo Garantidor de Quitação no montante de R$ 12,33. É incontroversa a posse mansa e pacífica da parte requerente sobre a unidade litigiosa nº 43, Bloco B, desde 12.01.2005, conforme se depreende do Termo de Autorização Para Uso Antecipado de Unidade Habitacional – fls. 60/63. Há, de outro lado, a despeito das alegações da Bancoop em sentido contrário, prova documental de que o autor quitou todas as parcelas do preço contratado pelo imóvel (fls. 33/55). Não se sustenta, portanto, a irresignação das requeridas em outorgar a escritura de compra e venda do imóvel adquirido e quitado pelo autor, sendo nula cobrança adicional a título de rateio com despesas necessárias a reforço de caixa. Saliento, neste aspecto, a assembleia geral invocada pela não traduz qualquer concordância dos associados ao pagamento de referido saldo apurado, fazendo apenas menções genéricas de aprovação de contas apresentadas, sem qualquer especificidade, sendo totalmente omissa quanto à aprovação do resíduo e de sua forma de rateio. De outra banda, inegavelmente nula a cláusula 16 do contrato a que aderiu ao autor, à luz do disposto no artigo 489 do Código Civil, segundo o qual “Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço”, pois a estipulação arbitrária e unilateral do preço fere a consensualidade do contrato. Não restou, portanto, comprovada a alegada exigibilidade do valor da “apuração final”, ônus que cabia as partes requeridas e do qual não se desincumbiram (art. 373, II do CPC), pois não se satisfaz o Direito com a mera conjectura de fatos, sem provas conexas e suficientes. Neste sentido, confira-se: “Compromisso de Compra e Venda - Cobrança de saldo devedor de resíduo de imóvel adquirido em regime cooperativo - Ação julgada procedente em Primeiro Grau - Recurso provido, para o fim de reconhecer a inexigibilidade do saldo residual apurado sem assembléia específica daquele empreendimento imobiliário, nem demonstração objetiva de custos adicionais - Recurso provido.” (4ª Câmara de D. Privado, Apelação cível nº 0110580-79.2009.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 24.02.2011, m.v.); “Declaratória de inexigibilidade de débito. Comprador que se insurge contra a cobrança de resíduo anos após o pagamento integral do preço do imóvel. Correta a r. sentença de procedência. Saldo final que só pode ser cobrado pela vendedora mediante prova da apuração ao término da obra e especificação da forma de sua distribuição entre os adquirentes do empreendimento, tudo com a aprovação da Assembléia Geral. Aprovação das contas pelos cooperados da Bancoop que não se presta a tanto porque não implica aprovação do resíduo e o modo de rateio, assuntos dos quais a assembléia foi absolutamente omissa, além de ter sido realizada meses após a cobrança dirigida contra os autores. Jurisprudência deste TJSP e particularmente desta 4ª Câmara de Direito Privado. Recurso improvido.” (4ª Câmara D. Privado, Apelação cível nº 673.974.4/2-00, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 15.10.2009, v.u.); “Ação de cobrança - Cooperativa Habitacional (Bancoop) - Unidade condominial entregue ao promissário comprador - Resíduo à conta de apuração final do preço - Ação improcedente - Sentença mantida - Exame da cláusula 16ª do contrato - Aplicação do art. 489, do Código Civil - Recurso improvido. 'Apuração final do preço, que ficou a cargo exclusivo da ré, sem um critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização por assembléia geral'” (TJ/SP, 10ª Câmara de D. Privado, Apelação cível nº 599.558.4/5-00, Rel. Des. Octavio Helene, j. 16.12.2008, v.u.); Assim, reconhecida a plena, geral e irrestrita quitação da dívida da parte requerente, não há possibilidade de cobrança de qualquer resíduo pelas partes requeridas e, por conseguinte, impõe-se o dever destas, em outorgar a escritura definitiva do imóvel, nos exatos termos da cláusula 16 do contrato (fls. 72), no prazo de 15 dias, sob pena de valer a presente decisão como título aquisitivo. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos formulados por ESTER SATIKO TEZUKA em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A., a fim de: i) declarar nula a cláusula 4.1. do Termo de Adesão e Compromisso de Participação celebrado entre as partes, e por consequência, reconhecer a inexigibilidade do saldo residual a título de rateio extra - custo para retomada e conclusão das obras; ii) condenar as requeridas a outorgarem a escritura definitiva do bem em favor da parte requerente no prazo de 15 dias, sob pena de servir a presente como título hábil perante o Registro Imobiliário competente. Em consequência, julgo o feito extinto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da causalidade e sucumbência, as requeridas deverão ratear as custas e despesas processuais e os honorários advocatícios da parte autora, estes fixados em 10% do valor da causa (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil). Restam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, do Código de Processo Civil. P.R.I. São Paulo, 17 de agosto de 2016.