1074379-61.2015.8.26.0100 liberty adjudicar

forum vitimas Bancoop Dom Jul 22 2018, 14:19

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 36ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, 12º andar - salas nº 1211/1213 - Centro CEP: 01501-900 - São Paulo - SP Telefone: 2171-6243 - E-mail: sp36cv@tjsp.jus.br 1074379-61.2015.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo nº: 1074379-61.2015.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Compra e Venda Requerente: Telma Andrade Caldeira e outro Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). Stefânia Costa Amorim Requena Vistos. DORIVAL SILVA CALDEIRA e TELMA ANDRADE CALDEIRA ajuizaram a presente ação declaratória de inexigibilidade de débito c.c. adjudicação compulsória e indenização por danos materiais e morais contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP e OAS 35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, alegando, em síntese, que adquiriram da corré BANCOOP, por contrato firmado em 01/01/2004, a unidade nº 21 do Bloco A do empreendimento Liberty Boulevard Residence, ocasião em que se comprometeram ao pagamento de contraprestação no valor de R$ 82.888,78, quitada em 01/07/2004. Afirmam que o empreendimento ainda não foi concluído, embora a entrega estivesse prevista para junho/2006, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias. Asseveram que, em abril/2007, a corré BANCOOP convocou assembleia, pretendendo a aprovação da cobrança de aporte de recursos para a conclusão do empreendimento, apresentando, como justificativa, um déficit causado pela inadimplência de diversos compradores. Entendem que a exigência é indevida, pois a BANCOOP não é legítima cooperativa, foi estabelecido preço certo para a aquisição da unidade imobiliária e a falta de recursos para a conclusão do empreendimento é consequência de diversos desvios praticados pelos gestores dos recursos. Prosseguem narrando que o empreendimento inacabado foi cedido à corré OAS em 07/04/2011, em ato de validade questionável, visto que a assembleia convocada para sua aprovação contou com a participação de apenas 17 dos mais de 200 compradores. Relatam que a corré OAS também tentou impor aos adquirentes das unidades aportes adicionais para a conclusão do empreendimento, bem como deu as respectivas unidades autônomas em garantia hipotecária ao Banco Santander S.A. para obtenção de financiamento. Sustentam a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação estabelecida entre as partes e pugnam pela declaração de inexigibilidade dos aportes adicionais exigidos pelas rés para reforço de caixa, requerendo ainda entrega da unidade já quitada, com outorga da respectiva escritura e liberação da hipoteca em favor do Banco Santander S.A., bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes, desde a data prevista para conclusão do empreendimento até a efetiva entrega da unidade, além de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 para cada autor. Regularmente citada, a corré OAS apresentou contestação a fls. 343/375, defendendo a legalidade da cessão operada junto à BANCOOP, bem como das deliberações em assembleia de cooperados. Afirma que a transferência do empreendimento versado nos autos foi objeto de acordo homologado judicialmente, estando sujeito ao instituto da coisa julgada. Aduz que o contrato celebrado entre os autores e a BANCOOP prevê o auto-financiamento da obra através de aportes dos cooperados, sendo plenamente exigível o pagamento de valores adicionais para fazer frente aos custos do empreendimento. Sustenta que, recusando-se os autores a participar dos rateios extras, não houve a quitação da contraprestação devida pelo imóvel. Assevera que o atraso na entrega da obra não lhe pode ser imputado e que os autores não comprovaram que destinariam o imóvel para locação, de forma de que o pedido de indenização por lucros cessantes não comporta acolhimento. Afirma que os fatos descritos na inicial não ensejam danos de ordem moral e que não concorreu com dolo ou culpa, inexistindo nexo de causalidade que ampare sua condenação ao pagamento de indenização a tal título. Assevera que o Código de Defesa do Consumidor é inaplicável às relações entre cooperativa e cooperados, pugnando, ao fim, pela improcedência dos pedidos formulados pelos autores. Devidamente citada, a ré BANCOOP apresentou contestação a fls. 404/431, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva, carência de ação por falta de interesse processual e coisa julgada. No mérito, sustenta que o pagamento do valor estimado no termo de adesão firmado pelos autores não implica na quitação do imóvel, já que o empreendimento foi instituído em regime de cooperativa, de forma que todos os custos da obra devem ser suportados pelos cooperados. Defende a validade da cessão do empreendimento à OAS, bem como dos rateios extras, devidamente aprovados em assembleia. Afirma não haver provas dos danos materiais e morais alegados. Requer a improcedências dos pedidos. Sobreveio réplica (fls. 438/451). Intimadas nos termos do despacho a fls. 452, as rés se manifestaram a fls. 455/459 e 457. Certidão de decurso de prazo sem manifestação dos autores a fls. 458. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, eis que desnecessária a produção de outras provas (art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil). Desde logo, há que se afastada a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré BANCOOP. A aferição das condições da ação deve ser feita à luz da situação jurídica de direito material posta, em tese, na petição inicial. Em outras palavras: examina-se, hipoteticamente, a relação narrada pela parte autora, para dali se extrair a legitimidade das partes. Como bem pontua Cândido Rangel Dinamarco: “É titular da ação apenas a própria pessoa que se diz titular do direito subjetivo material cuja tutela pede” (DINAMARCO, Cândido Rangel; CINTRA, Antônio Carlos de Araújo; GRINOVER, Ada Pellegrini Teoria Geral do Processo 24ª ed. São Paulo: Malheiros, 2008 p. 278). Ou ainda: “Legitimidade ad causam é a qualidade para estar em juízo, como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu, também esse será parte legítima. Daí conceituar-se essa condição da ação como relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa” (DINAMARCO, Cândido Rangel, Instituições de Direito Processual Civil, vol. II, 6ª ed., São Paulo, Malheiros, 2006, p. 313). No caso concreto, os autores atribuíram a ambas as rés a responsabilidade pelos fatos narrados na petição inicial, de sorte que está caracterizada a pertinência subjetiva desta ação. Vale lembrar, consoante lição de José Roberto dos Santos Bedaque, que: “Se o autor indicar para figurar como réu no processo pessoa diversa daquela que, segundo a descrição fática por ele mesmo feita, participa da relação substancial, estará configurada a ilegitimidade passiva. Mas, se houver identidade entre o réu e a pessoa que, segundo o autor, deve suportar os efeitos da sentença, por figurar na relação substancial controvertida, ele será parte legítima. Se no curso do processo se apurar que o réu não participa da situação material descrita na inicial, o pedido será julgado improcedente. Em outras palavras, a legitimidade é aferida com base no direito substancial afirmado pelo autor, não na sua efetiva existência” (“Efetividade do Processo e Técnica Processual”, Ed. Malheiros, 2006, pp. 280/281). Tampouco se verifica a alegada falta de interesse processual. O interesse de agir em juízo encontra-se presente quando da conjugação da necessidade de se pleitear tutela jurisdicional com a adequação da tutela jurisdicional requerida para a solução do conflito. Consoante os ensinamentos de Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery: “Existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático. Movendo a ação errada ou utilizando-se do procedimento incorreto, o provimento jurisdicional não lhe será útil, razão pela qual a inadequação procedimental acarreta a inexistência de interesse processual” (Código de Processo Civil Comentado, 4ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 729/730). No caso em tela, os autores celebraram contrato de compra e venda de unidade imobiliária que, ao que consta, ainda não lhes foi entregue, apesar de já decorrido o prazo previsto para conclusão do empreendimento. Assim, evidente que a medida postulada é útil e necessária à obtenção do provimento jurisdicional reclamado. Afasto, ainda, a preliminar de coisa julgada, considerando que os autores não figuraram como partes no expediente pré-processual distribuído sob o nº 0036818-59.2011.8.26.0100, sendo certo que, nos termos do art. 506 do Código de Processo Civil, "a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros". No mérito, o pedido é parcialmente procedente. A relação estabelecida entre as partes é mesmo uma relação de consumo e, bem por isso, impõe-se sua análise dentro do microssistema protetivo instituído pela Lei nº 8.078/90, sobretudo quanto à vulnerabilidade material e à hipossuficiência processual do consumidor. Vale ressaltar que, muito embora a ré BANCOOP tenha sido constituída na forma de cooperativa, atuou no mercado como verdadeira incorporadora e construtora, tanto que comercializou unidade imobiliárias ao público em geral e não só às pessoas vinculadas ao sindicato dos bancários. Feitas essas considerações iniciais, observa-se que o termo de adesão e compromisso de participação a fls. 58/66 previa o pagamento da quantia de R$ 82.888,78 pelo apartamento 21 do Bloco A do empreendimento Liberty Boulevard Residence, ficando ressalvada a possibilidade de cobrança adicional de valores decorrentes de eventuais aumentos de custos reais superiores ao índice de reajuste previsto neste Termo, aumentos de área construída, privativa ou não e alterações no memorial das unidades habitacionais e do próprio empreendimento" (cláusula 4.1, parágrafo único – fls. 61). Ocorre que, ao requerer o aporte adicional de recursos, a ré BANCOOP apresentou como justificativa "o inadimplemento e desistência de um expressivo número de cooperados, somado ao aumento dos custos de materiais e mão-de-obra" (fls. 407). Ora, em se tratando de contrato de adesão e configurada a relação de consumo entre as partes, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, em atenção ao comando contido no art. 47 da Lei 8.078/90. E se assim é, o permissivo contido no parágrafo único da cláusula 4.1 deverá ser aplicado restritivamente, não havendo previsão de rateio de despesas que deveriam ser suportada por cooperados desistentes ou inadimplentes. Por outro lado, não há provas do alegado aumento dos custos a fundamentar o pretendido aporte adicional, certo que meras alegações unilaterais da corré BANCOOP não podem ser aceitas como justificativa para impor tal ônus aos adquirentes do imóvel. O mesmo se aplica em relação aos aportes adicionais reclamados pela corré OAS 35, que tampouco se desincumbiu do ônus de comprovar o aumento de custos reais superiores ao índice de reajuste previsto, como disposto no parágrafo único da cláusula 4.1 do termo de adesão. Nessa toada, de rigor a declaração de quitação da unidade pelos autores, pois inexigíveis os os aportes adicionais reclamados pelas rés. Destarte, os autores fazerem jus à outorga da escritura definitiva de venda e compra do imóvel, inteiramente desonerado. Ocorre que a construtora ré contraiu financiamento junto ao Banco Santander e deu o apartamento prometido à venda em garantia hipotecária, deixando, porém, de adimplir com sua obrigação, seja em relação aos compradores, seja em relação ao Banco Santander. Como se vê, a construtora recebeu o valor do financiamento, assim como o pagamento pelo preço do imóvel, mas não repassou as parcelas ao credor hipotecário. Por conseguinte, está inadimplente tanto em relação à obrigação de outorgar a escritura desonerada, como em relação à obrigação de pagar a quantia que tomou emprestada do agente financeiro. Pouco importa que os compromissários-compradores tivessem conhecimento da existência do ônus hipotecário – imposto muito tempo após a quitação da unidade autônoma, diga-se de passagem. Nada justifica que a construtora deixe de cumprir com sua obrigação de outorgar a escritura definitiva, impondo-se, pois, a adjudicação compulsória pleiteada na inicial. Com relação à hipoteca instituída em favor do Banco Santander, é certo que, em princípio, a garantia adere ao bem e o acompanha independente de seu titular. Essa oponibilidade autorizaria o credor munido de garantia real a perseguir a coisa em poder de quem se encontre. Entretanto, não se pode ignorar o teor da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que cria exceção ao direito de sequela do credor hipotecário frente ao compromissário comprador do imóvel dado em garantia, quando houver, por parte do credor, afronta aos deveres de cuidado e diligência na constituição da garantia real. Segundo o enunciado da referida Súmula 308: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Tal orientação consagra a incidência do princípio da boa-fé objetiva nas relações negociais e valoriza a posse, impondo ao agente financeiro o dever de acompanhar o pagamento do preço de cada unidade autônoma, assegurando a satisfação do seu crédito hipotecário. Não o fazendo, permitiu que a construtora embolsasse o preço recebido pela unidade, inadimplindo o empréstimo contraído. Resta ao credor hipotecário, assim, a cobrança de seu crédito frente à construtora devedora, sem a possibilidade de opor a garantia hipotecária em face dos promitentes compradores, que já quitaram sua unidade. No que se refere aos lucros cessantes, é incontroverso que entrega da unidade imobiliária adquirida pelos autores estava prevista para junho/2006, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias. Desde logo, importa consignar que não se vislumbra abusividade na cláusula do contrato que prevê tolerância de 180 dias para a conclusão da obra. O conteúdo desta cláusula não implica limitação de direito aos consumidores, nem os coloca em desvantagem exagerada. Cuida-se de cláusula típica dos contratos de compromisso de compra e venda de unidades em construção e foi aceita pelos autores no momento da assinatura do contrato. O prazo de tolerância estipulado, por sua vez, não extrapola o razoável, tendo sido a questão pacificada na jurisprudência com a edição da Súmula 164 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. No entanto, passados mais de dez anos do prazo estipulado para entrega do empreendimento, as obras ainda não foram concluídas. Veja-se que os lucros cessantes estão configurados simplesmente em virtude do atraso na entrega do imóvel, por não terem os compromissários-compradores recebido o bem na data fixada pelo contrato. Pouco importa não tenham sido apresentados documentos provando a destinação do bem, pois o imóvel adquirido poderia ser usado e fruído pelos compradores, nesse período em que não foi entregue. Nos moldes da Súmula 162 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”. Segundo precedentes do Superior Tribunal de Justiça, os danos materiais na hipótese de atraso na conclusão da obra e entrega das chaves são presumidos e merecem reparação. Nesse sentido: "AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes. 2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido' (STJ - AgRg no REsp 1.202.506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, j. 7/02/2012). Assim, à míngua de impugnação específica pelas rés, reputa-se suficiente, a título de indenização por lucros cessantes, o montante mensal equivalente a 0,5% do valor do contrato entabulado entre as partes (R$ 82.888,78), com termo inicial no mês subsequente ao previsto para entrega da obra, computado o prazo suplementar de 180 dias (junho/2006), e termo final na data da entrega das chaves. O parâmetro ora fixado condiz com a realidade locatícia dos imóveis na atualidade e se mostra suficiente para ressarcir os promitentes compradores pelas lesões patrimoniais que lhe foram causadas. Por fim, inquestionáveis os danos morais sofridos pelos autores. É cristalino o fato de que o atraso na entrega de imóvel causa abalo à honra subjetiva dos adquirentes, causando transtornos de monta a serem reparados por seus causadores. Os autores aguardam a entrega da unidade autônoma adquirida desde junho/2006, recebendo, desde então, notícias do ajuizamento de diversas ações cíveis e criminais envolvendo a cooperativa ré, o que evidentemente lhes causou angústia e transtornos significativos, afetando a tranquilidade da família e a paz de espírito dos autores, extrapolando, pois, os meros aborrecimentos cotidianos. Sopesadas as circunstâncias do caso concreto e as condições pessoais das partes, mostra-se razoável e justa a fixação da indenização por danos morais no equivalente a R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada um dos autores. Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: a) declarar a inexigibilidade de aportes adicionais referentes ao apartamento nº 21 do Bloco A do Residencial Liberty Boulevard; b) declarar a quitação da unidade nº 21 do Bloco A do Residencial Liberty Boulevard pelos autores; c) adjudicar aos autores o imóvel descrito na inicial e respectiva fração ideal, determinando o cancelamento da hipoteca que recaiu sobre o bem; d) condenar as rés, solidariamente, a pagarem aos autores indenização por lucros cessantes, correspondente a 1% do valor do contrato atualizado pelo IGPM, por mês de fruição do imóvel, em razão do atraso na entrega da obra, com termo inicial em julho/2006 e termo final na data da efetiva entregue das chaves. Após a data do ajuizamento da presente ação, o valor da condenação deverá ser corrigido pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação; e) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais) para cada autor, acrescido de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, a contar desta data, e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Por conseguinte, julgo extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Tendo arcado com a maior parte da sucumbência, responderão as rés pelo pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 25 de agosto de 2017.