1007319-27.2022.8.26.0100 casa verde rescisao

1007319-27.2022.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Defeito, nulidade ou anulação
Magistrado: Felipe Poyares Miranda
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 16ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 06/07/2022
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 16ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº 8º andar, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 13h00min às17h00min 1007319-27.2022.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1007319-27.2022.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Defeito, nulidade ou anulação Requerente: Claudio dos Santos e outro Requerido: Oas Empreendimentos S/A e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). Felipe Poyares Miranda Vistos. CLAUDIO DOS SANTOS e DEBORAH TORNELLI FERNANDES SANTOS, ajuizaram a presente ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas e indenização por lucros cessantes em face de OAS EMPREENDIMENTOS S/A e OAS 33 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA alegando, em síntese, que firmaram termo de adesão e compromisso de participação com a BANCOOP, para aquisição de um apartamento com previsão de entrega em novembro de 2005. Informam que por intermédio de termo de aquisição, homologado judicialmente, a  BANCOOP transmitiu o empreendimento para a administração da OAS EMPREENDIMENTOS S/A. Relatam que a obra não foi entregue, o causou os danos materiais descritos na inicial. Requereram a decretação da rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como a condenação das rés a restituírem os valores pagos em razão do contrato, bem como a condenação das rés no pagamento de lucros cessantes. Determinada a emenda à inicial (fl.139), inicial emendada a fl.142, recebida a emenda a fl.149. Devidamente citadas, as requeridas deixaram transcorrer in albis o prazo para apresentarem contestação. É o relatório. Decido. No mérito, possível o julgamento no estado do processo, nos termos dos artigos 355, inciso II e 371, ambos do Código de Processo Civil, pois a questão, de direito e fática, está suficientemente dirimida através da prova documental constante dos autos, tendo sido julgados os recursos repetitivos referentes aos temas objeto do feito, bem como tendo em vista a ocorrência de revelia, com produção de seus efeitos de presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora, nos termos do art.344, do CPC. Neste sentido: “AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA.INDEFERIMENTO. PROVA TESTEMUNHAL. 1. No sistema de persuasão racional adotado pelo Código de Processo Civil nos arts. 130 e 131, em regra, não cabe compelir o magistrado a autorizar a produção desta ou daquela prova, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos, tendo em vista que o juiz é o destinatário final da prova, a quem cabe a análise da conveniência e necessidade da sua produção. Desse modo, não há incompatibilidade entre o art. 400 do CPC, que estabelece ser, via de regra, admissível a prova testemunhal, e o art. 131 do CPC, que garante ao juiz o poder de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias. 2. Agravo regimental desprovido”. (STJ, AgRg no Ag 987.507/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 17/12/2010) grifos nossos “PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA POSTULADA. REEXAME. MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1- Sendo o magistrado destinatário final das provas produzidas, cumpre-lhe avaliar quanto à sua suficiência e necessidade, indeferindo as diligências consideradas inúteis ou meramente protelatórias (CPC, art. 130, parte final). 2- A mera alegação de haver o juízo sentenciante julgado antecipadamente a lide, com prejuízo da produção das provas anteriormente requeridas, não implica, por si só, em cerceamento de defesa. 3- Indagação acerca da imprescindibilidade da prova postulada que suscita reexame de elementos fático-probatórios da causa (Súmula n° 7). Precedentes do STJ. 4- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, AgRg no Ag 1351403/PE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 29/06/2011) grifos nossos Ora, estando em termos o processo, o Juiz deve julgá-lo desde logo: "Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder". (STJ, 4a T., REsp n° 2.832-RJ, rei. Min. Sálvio de Figueiredo, j . 14.8.1990) No mesmo sentido: RSTJ 102/500 e RT 782/302. No mérito, os pedidos são procedentes. Inicialmente, observo ser aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor. A proposta de adesão de fls. 12/21 reúne características de compromisso de compra e venda de imóvel, não se tratando de ato cooperativo puro. Logo, não se pode ignorar que a BANCOOP atua no mercado como verdadeira incorporadora e como já decidiu o Eg. STJ, no julgamento do AgRg no Ag 101462 SP,Terceira Turma, Relator:Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento:20/05/2014, as normas do CDC “são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas”. Nesse sentido: "Apelação Cível. Ação declaratória de inexigibilidade de débito, cumulada com pedidos cominatório e indenizatório. Apelação da ré BANCOOP Preliminar de cerceamento de defesa Possibilidade de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC. desnecessidade da oitiva de testemunhas. Documentos acostados que são o suficiente para a resolução da questão. Coisa julgada Inocorrência. Ausente a tríplice identidade. Legitimidade passiva da Bancoop não afastada por acordo judicial que não envolveu a autora. Preliminares afastadas. Mérito Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor. Cobrança de saldo residual sem respaldo legal. Cálculo produzido unilateralmente sem a necessária prestação de contas documentada. Inexistência de aprovação da cobrança do resíduo e consequente rateio de custos por assembleia. Consumidor em desvantagem excessiva. Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva. Apelo da autora Danos morais não caracterizados. Indenização indevida. Sentença mantida. Negado provimento aos recursos.  (TJSP;  Apelação 0062804-18.2011.8.26.0002; Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/04/2015; Data de Registro: 14/04/2015) Assim, o documento de folhas 12/21 comprova ter a autora firmado “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” junto à Bancoop para aquisição da unidade habitacional descrita em inicial, enquanto restou incontroverso terem as rés assumido obrigações relativas a tal empreendimento no ano de 2013 (fls.22/112). Também, restou incontroverso o fato de que a unidade compromissada não foi erigida no prazo previsto, e mais, que, na verdade, sequer há uma mínima previsão de sua construção, fato este não impugnado pelas requeridas. A ré, pois, é responsável pelo atraso da obra, não tendo havido justa causa para a interrupção das obras. À vista do exposto, insta concluir que o atraso na entrega da obra por parte da ré não tem qualquer justificativa hábil a eximi-la da responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela parte autora. O longo período de inatividade autoriza se concluir pela culpa das rés na conclusão das obras, haja vista que, sendo firmado o termo de ajuste em 14/01/2013, até a presente data não há notícia de retomada ou conclusão das obras. Plenamente justificado, pois, o pleito de rescisão contratual formulado pela autora, sendo que, em razão do inadimplemento por parte das rés, impõe-se o retorno integral das partes ao estado originário, com a restituição de todos os valores pagos pela autora. E tal restituição, ainda, deve se dar em parcela única. Trata-se de mera aplicação da súmula 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Por essas razões, caracterizado o inadimplemento contratual da ré, de rigor a resolução do contrato, na forma dos artigos 333; 394; 395 e 422 do CC, com a consequente responsabilidade pelas perdas e danos experimentados pelos autores, impondo-se integralmente a devolução das quantias pagas, tratando-se de unidade em construção, e de uma única vez, conforme Súmula 2 do E. TJ/SP, sendo abusivas e nulas as disposições contratuais em sentido contrário, por violação ao art. 51 do CDC. No mérito, a parte autora comprova que firmou contrato de compromisso de compra e venda do imóvel descrito na inicial (fls. 12/21). A data prevista para a entrega da unidade era novembro de 2005 (cláusula 8ª – item 3 – fl.17), sendo que havia previsão no contrato de prazo de tolerância de 6 meses para entrega (cláusula 8ª, § 5º, fl.17). Logo, o imóvel deveria ser entregue até maio/2006 já computado o atraso de 6 meses previsto no contrato. Não há que se falar e prorrogação do prazo de entrega em virtude de trâmites burocráticos (obtenção de habite-se e outros), ou eventuais ações propostas por terceiros, problemas meteorológicos e outros, cláusula esta que não foi corretamente informada a requerente, não obrigando a mesma, nos termos do art.46 do CDC. Não se vislumbra abusividade na cláusula do contrato que prevê tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (seis meses) para a entrega da obra. O conteúdo desta cláusula não implica limitação de direito aos consumidores, nem os coloca em desvantagem exagerada. Cuida-se de cláusula típica dos contratos de compromisso de compra e venda de unidades em construção e foi aceita pela parte autora no momento da assinatura do contrato. O prazo de tolerância estipulado, por sua vez, não extrapola o razoável. Neste sentido: “Alegação de atraso da requerida na entrega da obra. Descabimento. Cláusula prevendo prazo de tolerância de 120 dias úteis que não se mostra abusiva, mesmo em se tratando de contrato de adesão. Dilação por tempo razoável para acobertar fatores extras que podem demandar maior tempo para a construção do empreendimento.” (TJSP Apelação Cível n° 9131878-17.2008.8.26.0000, Des. Salles Rossi). Pouco importa que as obras tenham sido concluídas dentro do prazo de tolerância, bem como que o habite-se tenha sido expedido em tempo hábil, eis que a parte autora só pode ter a posse do imóvel com a entrega das chaves. As justificativas para o atraso, deduzidas pela ré em contestação, são previsíveis e abrangidas pelo risco inerente à sua própria atividade, não podendo ser transferidas aos adquirentes de unidades do empreendimento. Assim, as requeridas tem o dever de indenizar os prejuízos sofridos pela parte autora com o atraso. Havendo, como de fato havia, prazo contratualmente fixado para a entrega da obra, é pacífico na jurisprudência que a mora do fornecedor, no caso a ré, opera-se independentemente de notificação premonitória, por força do preceito gizado pelo art. 397, primeira parte do Código Civil, aplicação imediata da máxima latina dies interpellat pro homine. Responde o devedor, preceitua o art. 395 do Código Civil, pelos prejuízos a que sua mora der causa, seguindo no mesmo passo o art. 389 do aludido diploma legal. Neste ponto, cabe enfatizar que a cláusula prevendo a possibilidade de atraso não significa uma cláusula branca para que a ré se furte de suas obrigações e possa atrasar a entregadas obras por tempo indeterminado. Com efeito, a previsão contratual deve ser lida com base na função social e na boa-fé objetiva, e é certo que conceder à ré prazo indeterminado para conclusão de obras é manifestamente abusivo, seja pelo direito do consumidor, seja pelo próprio sistema contratual civilista. Logo, não é possível considerar como razoável atraso superior a 180 dias. À vista do exposto, insta concluir que o atraso na entrega da obra por parte da ré não tem qualquer justificativa hábil a eximi-las da responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela parte autora. Quanto à fixação dos lucros cessantes, restou decidido recentemente pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais nºs. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, ocorrido em 22/05/2019 pela sistemática dos recursos repetitivos, de relatoria do eminente Ministro Luis Felipe Salomão, com a fixação da seguinte tese:Tema 971 - “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Ainda ressaltou o Ministro Luís Felipe Salomão: “Seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença”. Na mesma data, a E. Corte Superior julgou ainda os Recursos Especiais nºs.1.498.484/DF e 1.635.428/SC, fixando a seguinte tese:Tema 970 - "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." Desta feita, considerando que, na tese fixada, relativa ao tema 971, estabeleceu-se que a cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, a fixação dos lucros cessantes, no caso, deverá ocorrer nos termos do previsto na cláusula 11, caput (fl. 19), que fixa a cláusula penal (multa) por atraso nos pagamentos em 10%. Assim, ante o parâmetro fixado pelo STJ, tendo sido requerida a condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes, a multa moratória deverá incidir, sendo, na hipótese, de 10% sobre o valor do imóvel. Em face do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, julgando extinto o feito com resolução de mérito, nos termos do art.487, I, do CPC, para se declarar rescindido o contrato descrito na inicial, por culpa da ré, e condenar a parte ré a restituir todos os valores pagos em razão do contrato, tudo com a incidência de correção monetária pelo índice TJSP desde a data do ajuizamento e juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação, bem como para condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes por inadimplemento contratual no valor de 10% (dez por cento) do valor do contrato, por mês, desde a data do descumprimento contratual (maio/2006), até a data do pagamento, corrigido monetariamente pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde o ajuizamento da ação, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação. Pela sucumbência e em atenção à causalidade, arcará a parte ré com as custas judiciais e despesas processuais. Fixo honorários advocatícios em favor do patrono da parte vencedora em 10% do valor da condenação. P.R.I. São Paulo, 06 de julho de 2022. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA