1007082-37.2015.8.26.0100 analia e penha

forum vitimas Bancoop Dom Jul 22 2018, 15:04

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 38ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1007082-37.2015.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1007082-37.2015.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Práticas Abusivas Requerente: SILVIA FIDALGO FERREIRA e outro Requerido: COOPERATIVA HABITACIONALDOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP e outro Justiça Gratuita Vistos. SILVIA FIDALGO FERREIRA e OSVALDO SÉRGIO FERREIRA, qualificados na inicial, propõem ação revisional de contrato c/c outorga de escritura e indenização por danos materiais em face de BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO e OAS EMPREENDIMENTOS S/A, também qualificadas. Alegam, em síntese, que, em abril de 2001 firmaram o instrumento denominado Termo de Adesão e Compromisso de Participação para a aquisição de imóvel na planta no empreendimento habitacional denominado Empreendimento Anália Franco. Em setembro de 2004 o saldo já quitado era de R$93.556,96, conforme informação da própria BANCOOP e, não tendo sido entregue a obra, optaram por transferir seu crédito para o empreendimento denominado Villas da Penha, que passaria a ser pago em 60 parcelas de R$868,00. Aduzem que em junho de 2014 foram chamados a firmar um acordo para encerramento e extinção da seccional Villas da Penha com descontinuidade das fases não edificadas, pelo qual deveriam providenciar o aporte de mais R$70.000,00, sob pena de sofrerem medidas constritivas judiciais, bem como permanecerem impossibilitados de obter a escritura definitiva do imóvel. Afirmam ser inexigível a cobrança em referência, posto que nunca almejaram fazer parte de uma cooperativa, nem imaginavam se tratar disso a proposta da BANCOOP, aduzindo que o próprio Judiciário paulista já firmou o entendimento de que a BANCOOP não é efetivamente uma cooperativa, mas uma empresa que promove a venda de unidades habitacionais, procurando genericamente consumidores para este fim. Sustentam a abusividade da cláusula contratual 4.1 que prevê em seu parágrafo único, a assunção, por parte dos contratantes, da responsabilidade financeira por despesas futuras, à luz das disposições pertinentes do Código de Defesa do Consumidor. Alegam que com a mudança do projeto dos entornos do imóvel, mormente pela assunção do mesmo pela OAS, certamente haverá a desvalorização dos imóveis por mera liberalidade da construtora, pelo requerem seja determinada a produção da prova pericial técnica para se seja aferido o valor da degradação do valor do imóvel dos autores, para o fim de serem indenizados. Aduzem que a conduta das rés causou-lhe danos morais indenizáveis, imputando às demandadas o dever indenizatório. Pedem os benefícios da assistência judiciária gratuita. Requerem, pois, a citação das rés e a final procedência da ação, com a declaração da abusividade das cláusulas contratuais impugnadas; a declaração de inexigibilidade de todo e qualquer valor cobrado pelas rés, relativos ao contrato, dando-se o mesmo por quitado; a condenação das rés a solidariamente dar quitação e procederem à averbação da propriedade dos autores junto ao Registro de Imóveis competente; a condenação das rés a solidariamente indenizarem os autores pelos danos morais alegados em valor não inferior a R$20.000,00 e a condenação das demandadas nas verbas de sucumbência. Instruem a inicial com documentos. Pela decisão de fls. 180, foram indeferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita, requeridos pelos autores. Ao agravo de instrumento interposto pelos autores contra referida decisão foi dado provimento pelo v. acórdão de fls. 180/184, para o fim de conceder aos autores os benefícios da gratuidade judiciária. A corré OAS EMPREENDIMENTOS S/A foi citada e ofereceu contestação (fls. 197/232), alegando, em síntese, que as obras do Condomínio Villas da Penha I foram paralisadas, segundo informado pela BANCOOP, em razão da inadimplência de grande parte dos cooperados e do aumento de custos da obra e, visando dar continuidade ás obras, os cooperados da BANCOOP resolveram transferir o empreendimento à contestante. Aduziu que antes da efetivação de qualquer compromisso com a BANCOOP, realizou diversas reuniões com os cooperados a fim de verificar a viabilidade econômica do empreendimento e a maioria dos cooperados manifestou concordância com a proposta de transferência do empreendimento para a contestante, tendo sido o acordo firmado em assembleia pelos cooperados, a contestante e a BANCOOP, homologado judicialmente. Disse que os autores tinham conhecimento de que a retomada das obras por uma construtora implicaria a adequação do valor do apartamento que deveria, no mínimo, se aproximar ao custo atualizado das obras defasado há muitos anos, bem assim a adequação da relação contratual existente, porque o regime não seria mais o de cooperativa. Sustentou a legalidade da aquisição do empreendimento e a existência de sentença transitada em julgado que homologou o acordo para a venda do empreendimento para a OAS. Negou a obrigação de restituição de valores. Argumentou a inexistência de quitação do imóvel pelos autores e a exigibilidade dos valores de aporte e a consequente impossibilidade de outorga da escritura. Citou jurisprudência a respeito da matéria. Negou a existência de danos morais. Concluiu pugnando pela improcedência da ação. A corré BANCOOP foi citada e não ofereceu resposta (certidão de fls. 267), tendo sido declarada sua revelia pela decisão de fls. 268. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento no estado, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. É da leitura dos autos que os autores firmaram com a cooperativa ora ré o instrumento denominado “Termo de Adesão e Compromisso de Participação”, juntado com a inicial, tendo por objeto a aquisição de unidade autônoma do empreendimento imobiliário denominado Anália Franco. Em setembro de 2004, os autores transferiram seu crédito para a aquisição de unidade autônoma do empreendimento denominado Villas da Penha. De início, impende consignar que se aplicam à espécie as normas do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que ao assinarem o instrumento denominado “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” de fls. 17/26 com a corré BANCOOP os autores pretendiam, em verdade, a aquisição da casa própria e não necessariamente participar da cooperativa que é, na essência, construtora e ocorrendo a sub-rogação da corré OAS nos direitos e obrigações, todos os participantes da relação negocial integram a cadeia de fornecimento e prestação de serviços, existindo, inclusive, a solidariedade. Nesse sentido, aliás, tem decidido o E. Tribunal de Justiça deste Estado a respeito da matéria: Apelação nº 1099807-79.2014.8.26.0100, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Piva Rodrigues, j. em 30/05/2017; Apelação nº 9132950-05.2009.8.26.0000, 9ª Câmara de Direito Privado, Relª. Desª. Silvia Sterman, j. em 12/11/2013; - Apelação nº 0199090-73.2006.8.26.0100, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Galdino Toledo Junior, j. em 13/11/2012; - Apelação nº 1092174-51.2013.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Percival Nogueira, j. em 29/06/2017; - Apelação nº 0003276-55.2013.8.26.0011, 28ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Rel. Des. J. B. Paula Lima, j. em 05/04/2017; - Apelação nº 1083778-17.2015.8.26.0100, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio Godoy, j. em 02/02/2017; - Apelação nº 1070566-26.2015.8.26.0100, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Egidio Giacoia, j. em 21/07/2016. No mérito, a ação é parcialmente procedente. Com efeito, não se vislumbra a alegada abusividade do parágrafo único da cláusula 4.1. do instrumento contratual firmado pelas partes (fls. 18/19), na medida em que eventual o repasse do custo decorrente de eventual aumento da área construída, com a consequente alteração do memorial das unidades habitacionais e do próprio empreendimento, deve ser repassado ao cooperado, de forma a que seja mantido o equilíbrio econômico da relação contratual, eis que a obra é autofinanciada, no regime de preço de custo. Já no que diz respeito ao pleito declaratório negativo, a ação é procedente, porquanto as rés não apresentaram, de forma clara e precisa, pendência financeira, tanto que não houve constituição em mora. De se notar que sequer resultado de rateio de apuração final do custo do empreendimento. Anote-se, por relevante, que ainda que prevista tal cobrança no termo de adesão celebrado entre os autores e a corré BANCOOP, ou no compromisso de compra e venda firmado com a corré OAS, tal estipulação é nula, diante da natureza potestativa, que resulta evidente desequilíbrio em detrimento do consumidor. De outra parte, os autores, por força do mencionado termo de adesão, os autores estabeleceram relação de cooperados com a BANCOOP, de modo que qualquer modificação do negócio deve ser instrumentalizada em contrato individual e não em assembleia coletiva. Conforme decido pela C. 4ª Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça deste Estado, no julgamento da Apelação nº 1009911-25.2014.8.26.0100, do qual foi relator o Eminente Desembargador Natan Zelinschi de Arruda: “Anote-se, outrossim, que, malgrado aprovado em assembleia, os adquirentes nada deliberaram acerca da exigência de pagamento adicional pela OAS, por conseguinte, não houve aquiescência, tampouco esclarecimento quanto a estarem obrigados a pagar preço superior pela unidade. Desse modo, a apuração unilateral feita pela empreendedora dos custos, receitas e despesas realizadas e futuras do empreendimento para concluir pela existência de saldo devedor a ser cobrado de todos os adquirentes constitui afronta ao artigo 489 do Código Civil, por inobservância ao princípio do equilíbrio entre as partes e do consenso”. A cláusula 16ª dos contratos em exame, sob a rubrica DA APURAÇÃO FINAL, estabelece que: “Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os ASSOCIADOS cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA e com o agente financeiro, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo, além daqueles previstos na cláusula 4.1 e seu parágrafo único” (fls. 26). Os contratos foram cumpridos nesses termos. O débito lançado pelas rés, no entanto, é inexigível. Isto porque as rés não comprovaram a origem do débito, que não pode, assim, ser estabelecido e exigido de forma unilateral. Não consta ter sido examinado o projeto construtivo, de modo a indicar a quantidade de material a ser empregado no empreendimento e, assim, determinar se o saldo devedor exigido pelas rés é efetivamente devido. Como ressaltou a E. Segunda Câmara de Direito Privado, em v. acórdão relatado pelo Desembargador BORIS KAUFFMANN (Apelação nº 990.10.271852-2 (j. 14.12.2010, 2ª Câmara de Direito Privado, v.u.) proferido nos autos de declaratória de inexigibilidade de débito, também movida contra a BANCOOP, citando decisão semelhante, “Em outra ação de cobrança ajuizada pela cooperativa e dizendo respeito ao mesmo empreendimento Parque Mandaqui -, a e. Quarta Câmara de Direito Privado, no julgamento da Apelação 994.09.272764-1, ocorrida em 8 de julho passado, à unanimidade reconheceu que a cobrança dos saldos residuais somente seria possível se demonstrados, calculados e provados. Guarda importância, na verificação do alcance dessa conclusão, o seguinte trecho do acórdão: “A apelante não comprovou a origem do débito e nem mesmo trouxe aprovação das contas pela Assembléia. “Com efeito, cuidando-se de relação entre cooperativa e seus associados, a cobrança de qualquer valor não previsto na adesão depende de aprovação em assembléia geral, não podendo ser unilateralmente estabelecido, nem mesmo através de conselho da entidade. “É o que se extrai nestes autos. Após a satisfação dos valores previstos nos termos de adesão, pretendeu a cooperativa a cobrança de saldo residual, o que, em princípio, não é ilegal posto que, como qualquer outra associação, a cooperativa reúne pessoas que têm o mesmo objetivo, de sorte que, encerrado o empreendimento, há necessidade de apuração, em assembléia geral, desse saldo, para somente assim ser exigível. (...)”. No mesmo sentido decidiu a E. 4.ª Câmara de Direito Privado no julgamento da Apelação Cível nº 994.09.291980-3 (j. 07.10.2010, m.v.), relator o Desembargador ÊNIO SANTARELLI ZULIANI (designado), interposta contra sentença de improcedência de ação declaratória de inexigibilidade de débito, “[...] Sobre a cláusula que não foi declarada ineficaz, é de consignar que a sua colocação foi adrede preparada para surpreender os cooperados com exigibilidade de saldos residuais e não para favorecer o aderente. Aplica-se, diante dos efeitos concretos, que a condição estipulada (cláusula 16ª) fere a ordem natural das conclusões dos contratos, estabelecendo uma consequência invulgar para o comprador que paga o preço, qual seja, a de se submeter ao império exclusivo da recorrente para obter a escritura definitiva. Trata-se de cláusula potestativa pura e que é nula (art. 122, do CC) até por ter o tempo confirmado que é utilizada para impedir o acesso dos compradores que quitam o preço da obtenção do domínio. “Também no que diz respeito ao saldo residual entre R$ 12.000,00 a R$ 24.000,00 (conforme a opção de pagamento e a estrutura da unidade) cabe referir que na Ap. 994.09.272764-1 [antigo nº 686.099-4/0] foi confirmado que a recorrente não possui razão alguma em obrigar que os compradores paguem outras prestações para obterem a quitação. Não importa que seja preço de custo, como foi afirmado no voto do digno Relator, mas, sim, que o acréscimo que se pede, anos depois, não encontra justificativa pela planilha de construção, valendo dizer que documentos complementares não são suficientes para convencer de que a obra foi entregue com saldo a ser integralizado. Trata-se de evidente abuso da posição contratual e que não encontrou guarida em diversas decisões da Corte, competindo transcrever o que constou da Ap. 994.09.272764-1 [antigo nº 686.099-4/0] como razão de decidir: “Cooperativa Cobrança de resíduos do comprador O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, não significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária, atuam como referências de que, nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Inocorrência Não provimento”. De outra parte, restou também comprovado que os autores pagaram todas as parcelas do preço ajustado, sem qualquer ressalva de que a quitação se sujeitaria a acréscimo de resíduo existente ou a apurar. Ademais, o valor do resíduo exigido, considerando o preço incialmente estimado e corrigido no curso do cumprimento do contrato e da execução da obra revela a abusividade da cobrança ora examinada. No mesmo sentido, confiram-se os seguintes julgados do E. Tribunal de Justiça deste Estado: Processo: APL 00628041820118260002 SP 0062804-18.2011.8.26.0002 Relator(a): José Joaquim dos Santos Julgamento: 14/04/2015 Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado Publicação: 14/04/2015 Ementa Apelação Cível. Ação declaratória de inexigibilidade de débito, cumulada com pedidos cominatório e indenizatório. Apelação da ré BANCOOP Preliminar de cerceamento de defesa Possibilidade de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC. Desnecessidade da oitiva de testemunhas. Documentos acostados que são o suficiente para a resolução da questão. Coisa julgada Inocorrência. Ausente a tríplice identidade. Legitimidade passiva da Bancoop não afastada por acordo judicial que não envolveu a autora. Preliminares afastadas. Mérito. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor. Cobrança de saldo residual sem respaldo legal. Cálculo produzido unilateralmente sem a necessária prestação de contas documentada. Inexistência de aprovação da cobrança do resíduo e consequente rateio de custos por assembleia. Consumidor em desvantagem excessiva. Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva. Apelo da autora Danos morais não caracterizados. Indenização indevida. Sentença mantida. Negado provimento aos recursos. Processo: APL 9103467612008826 SP 9103467-61.2008.8.26.0000 Relator(a): Christine Santini Julgamento: 09/05/2012 Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado Publicação: 18/05/2012 Ementa Apelação Cível. Ação declaratória de inexigibilidade de débito Cooperativa habitacional - BANCOOP Acordo celebrado entre alguns dos coautores e a cooperativa-ré devidamente homologado em juízo Coautores remanescentes Cobrança de apuração final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade Valores calculados de forma unilateral Embora exista previsão de cobrança de resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos Aplicação do Apelo provido para o fim de declarar a inexigibilidade da cobrança e condenar a ré a outorgar a escritura de propriedade aos coautores remanescentes. Dá-se provimento ao recurso. Outrossim ante a nulidade da cobrança, as rés devem responder pela obrigação da outorga da escritura definitiva do imóvel. Precisa, nesse caso, a indicação da jurisprudência, contida na Apelação Cível n. 0024863-64.2010.8.26.0068, 4ª Câmara de Direito Privado, relatada pelo Eminente Desembargador Ênio Santarelli Zuliani, com julgamento em 24/11/2011: “Em que pese respaldo em anterior precedente da Câmara, é de se considerar ter a autora quitado o preço do negócio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domínio, consagração do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da cláusula 17ª (fls. 30) no sentido de que somente após encerrado o empreendimento poderá se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em cláusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbítrio exclusivo da ré a oportunidade e conveniência de ser concluído ou aperfeiçoado o contrato quitado. Provou-se que o último bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que não cabe aguardar qualquer outra providência para que o direito da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razões recursais que o impedimento está ligado a falta da averbação da obra no registro de imóveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confissão sobre a sua falha na execução do contrato e que não constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Aliás, falta a boa-fé objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na conclusão do contrato opera contra a função social, impedindo que o comprador que quita o preço obtenha o direito real que lhe dará segurança quanto a defesa da propriedade”. O pleito indenizatório, contudo, é improcedente. No que toca aos danos materiais, que os autores alegam corresponder à desvalorização do imóvel decorrente da alteração do projeto original pela OAS, o pedido ressarcitório encontra óbice na inexistência de prova da ocorrência daqueles danos, observando-se que a inicial não indica, nem especifica, as alterações que alegam terem sido realizadas pela corré OAS no projeto inicial. No que respeita ao dano moral alegado pelos autores, é de se considerar que o entendimento jurisprudencial dominante a respeito da matéria é no sentido de que o simples inadimplemento contratual não caracteriza dano moral indenizável. Assim sendo, é de rigor a decretação da procedência parcial da ação, para o fim de ser declarado inexigível o débito impugnado pelos autores, a título de apuração final e reforço de caixa e condenadas as rés a solidariamente, dar quitação do contrato aos autores e lhes outorgar a escritura definitiva do imóvel. Isto posto e ante o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a ação, extinguindo o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil e, em consequência, declaro inexigível em relação aos autores o débito cobrado pelas rés a título de apuração final e reforço de caixa, bem como condeno as rés a solidariamente outorgar aos autores o termo de quitação e a respectiva escritura definitiva, no prazo máximo de trinta dias, sob pena de multa de R$1.000,00, por dia descumprimento da obrigação. Em face da sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais serão distribuídas entre as partes na proporção de metade para cada litigante, arcando as partes, ainda, com o pagamento dos honorários de seus respectivos patronos, nos termos do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, observada, contudo, a ressalva do artigo 98, §3º, do citado Código, por serem os autores beneficiários da assistência judiciária gratuita. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010 §1º do CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. P.R.I. São Paulo, 02 de outubro de 2.017