TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Regional VI - Penha de França 3ª Vara Cível Rua Dr. João Ribeiro nº 433, São Paulo - SP - cep 03634-010 1015588-90.2015.8.26.0006 - lauda SENTENÇA C O N C L U S Ã O Em 17 de maio de 2016, faço estes autos conclusos a(o) MM. Juiz(a) de Direito, Dr(a). Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni. Eu, Marta de Matos Oliveira, Escrevente Técnico Judiciário, subs.
Processo nº: 1015588-90.2015.8.26.0006 -
Procedimento Comum Requerente: Valéria Zaneti Pessarello Goulart Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Juiz(a) de Direito: Dr(a). Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni Vistos. VALÉRIA Z P G, qualificada nos autos, propôs ação de Obrigação de Fazer em face de BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS, também nos autos qualificada, alegando que contratou com a requerida a compra da casa xx , tipo 4, no Condomínio Residencial "Villas da Penha I", pelo valor de R$ 82.620,63, com entrada de R$ 52.000,00 e 54 parcelas mensais de R$ 567,05. Afirmou que quitou tal financiamento antecipadamente em 27 de dezembro de 2002 e que a casa lhe foi entregue em 26 de fevereiro de 2005. Disse que a requerida não entregou as áreas de lazer prometidas, que é fato notório que a ré sofreu denúncias de má-gestão e que paralisou as obras de todos os seus empreendimentos. Sustentou que a requerida registrou o compromisso de venda e compra com o proprietário do bem para a edificação do condomínio, mas não efetuou o registro de incorporação imobiliária do empreendimento, o que inviabiliza a outorga da escritura em seu nome. Pugnou pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, suscitando a existência de relação em consumo entre as partes. Requereu a declaração de quitação do imóvel em questão, bem como que a requerida seja condenada a lhe fornecer a escritura da unidade que adquiriu, sob pena de multa diária a ser arbitrada por este Juízo. Juntou documentos (fls. 13/64). Citada (fls. 132), a requerida apresentou contestação alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva, sob a assertiva de que por meio de uma Assembléia Geral Extraordinária, realizada em 03 de setembro de 2014, a Seccional Villas da Penha foi encerrada e extinta com transferência de Direitos e Obrigações para OAS Empreendimentos. Disse que havia instituído tal Seccional para construção do empreendimento pelo sistema cooperativo "a preço de custo" de acordo com a Lei 5.764/71 - Lei das Cooperativas.
Afirmou que, com a celebração do referido acordo, se desligou do dito empreendimento e não é mais proprietária do imóvel em questão, não tendo mais deveres e obrigações para com os cooperados. Sustentou que a propriedade dos terrenos será repassada à OAS Empreendimentos.
Suscitou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor sob a assertiva de ser legítima Cooperativa Habitacional regida pela Lei 5.674/71, bem como inexistir relação de consumo entre as partes. Defendeu a exigibilidade da cobrança de valores a título de reforço de caixa, sob a alegação de ser dever estatutário e legal dos cooperados financiar a realização da obra quanto ao seu preço de custo efetivo e que o Termo de Adesão obriga contratualmente os cooperados a pagarem o preço do custo da obra, inclusive, ratear eventual valor excedente calculado na apuração final. Disse que, em vista do fluxo de caixa encontrar-se deficitário, a obra não foi concluída, nem foi realizada a individualização das matrículas. Alegou que a autora não efetuou o pagamento do reforço de caixa, bem como sequer juntou o comprovante de pagamento dos valores expressamente previstos em contrato. Réplica a fls. 137/145. Instadas as partes a especificarem as provas a produzir, ambas pugnaram pelo julgamento antecipado da lide e manifestaram expresso desinteresse na realização de audiência de tentativa de conciliação (fls.149/151).
É O RELATÓRIO. DECIDO. O presente feito comporta julgamento no estado, na modalidade de julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, tendo em vista ser a matéria de mérito de direito e de fato, e, quanto a esta última, suficiente a prova documental encartada nos autos, em seus momentos preclusivos, restando, assim, desnecessária a produção de outras provas para a formação do livre convencimento motivado. Trata-se de ação de Obrigação de Fazer onde a autora visa a que o imóvel adquirido da empresa ré seja declarado quitado, bem como a que lhe seja outorgada a respectiva escritura, sob pena de multa diária a ser arbitrada pelo Juízo.
A requerida alegou, preliminarmente, ilegitimidade passiva, sob a assertiva de que não é mais proprietária do referido imóvel, eis que a Seccional Villas da Penha foi encerrada e extinta, com a transferência de Direitos e Obrigações para OAS Empreendimentos. Sustentou que não cabe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor por ser legítima Cooperativa Habitacional regida pela Lei 5.674/71, bem como inexistir relação de consumo entre as partes. Defendeu a exigibilidade da cobrança de valores a título de reforço de caixa, sob a alegação de ser dever estatutário e legal dos cooperados de financiar a realização da obra quanto ao seu preço de custo efetivo. Primeiramente, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva. A ré é parte legítima para figurar no polo passivo porque foi com ela que a autora celebrou o contrato anexado a fls. 18 e seguintes dos autos, intitulado de "Termo de Adesão e Compromisso de Participação", cuja adesão deu-se para o fim de "...Participar do (referido) empreendimento com o objetivo de adquirir uma das unidades habitacionais referidas na cláusula 2ª..." (cláusula 3ª, parágrafo primeiro, fls. 20). No mesmo instrumento, constou a obrigação da ré em outorgar a escritura definitiva da unidade habitacional autônoma, uma vez pago o preço (cláusula 16ª, fls. 26).
Nestas condições, a ré é parte legítima para a ação proposta, sendo que eventual alienação do empreendimento a terceiros, posteriormente à celebração do contrato referido, não pode se dar em prejuízo do direito da autora, que alega quitação do preço antes da transferência do empreendimento. A autora suscita a quitação do preço em 27 dezembro de 2002 (fls.48), e, somente em 03 de setembro de 2014, houve a cessão de Direitos e Obrigações à OAS, não havendo como afastar a legitimidade passiva da ré Bancoop. O pagamento do preço é matéria atinente ao mérito e, como tal, será oportunamente tratada. No mérito, a ação é procedente.
O negócio jurídico realizado entre as partes deve ser tratado como compromisso de compra e venda, sob a incidência do Código do Consumidor, eis que a autora ostenta a forma de Cooperativa apenas para comercialização de imóveis em construção, não ostentando a natureza jurídica das cooperativas tradicionais.
Da análise do Termo de Adesão e Compromisso de Participação firmado entre as partes, resta claro que o objetivo do pacto foi o de propiciar, à ré, a implantação e construção de um condomínio residencial denominado Villas da Penha, constituído de residências unifamiliares, melhores descritas na cláusula 2ª do aludido termo, e, à autora, a aquisição de uma das residências, mediante o pagamento parcelado do preço. Não existiu a formação da sociedade cooperativa nos moldes descritos no artigo 3º da Lei 5.764/71, cujo teor transcrevo:
"Celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de uma atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro". Não houve prévio agrupamento de pessoas para atuação conforme os fins previstos no artigo supra transcrito, de sorte que não se vislumbra de aplicação da Lei 5.765/72 à espécie dos autos. Assim, é de rigor, a incidência do Código de Defesa do Consumidor a favor da autora. Nesse sentido, destaca-se: "0029502-91.2011.8.26.0068 Apelação Relator(a): Milton Carvalho Comarca: Barueri Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 17/10/2013 Data de registro: 24/10/2013 Outros números: 295029120118260068
Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção, incidindo, por isso, o CDC. Quitação do preço no ano de 2006 que restou incontroversa. Obrigações assumidas pelos cessionários. Recusa injustificada à outorga da escritura. Direito à adjudicação do imóvel. Precedentes da jurisprudência. Sentença confirmada. Recurso desprovido". Aplicando-se, então, o Código do Consumidor à espécie dos autos, resta analisar a alegação de quitação do preço, deduzida pela autora na inicial. A autora anexou comprovação de quitação antecipada do contrato, fls. 48, sendo que o documento não foi impugnado especificamente pela ré, devendo ser reputado válido para comprovação de quitação do saldo devedor. Quanto à alegada exigibilidade da cobrança de valores a título de reforço de caixa, para que a exigência fosse sustentável, seria necessária a justificação dos valores cobrados por meio de prestação de contas, com a devida demonstração dos eventuais gastos ocorridos nas obras antes destas serem concluídas. Nessa linha, destaco: "COISA JULGADA. Inocorrência por acordo judicial que não envolveu a autora. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Desacolhimento.
Contrato firmado entre Bancoop e os autores anterior à cessão de direitos e obrigação à OAS.
Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei. nº 8.078/90). Preliminares afastadas. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Compromisso de compra e venda. Incorporação imobiliária. Saldo residual (resíduo final ou reforço de caixa). Não comprovação contábil do custo da obra e prestação de contas. Valor apurado unilateralmente pela cooperativa habitacional. Quitação reconhecida. Incontroverso inadimplemento da promitente-vendedora no que tange à obrigação de outorgar escritura definitiva do bem imóvel compromissado. Procedência mantida. MULTA DIÁRIA COMINATÓRIA. Tutela que visa impor à ré a prática de ato atrelado exclusivamente a seu mister. Astreintes que têm por escopo garantir a efetividade da decisão judicial. Precedentes. Valor da multa diária razoável. Medida suficiente e compatível com a tutela concedida. Recurso desprovido (Apelação nº. 1031905-12.2014.8.26.0100 – Relator: Dr. RÔMOLO RUSSO – Órgão Julgador:7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo – Data do Julgado: 10 de maio de 2016).
" Como não há comprovação de prestação de contas relativamente aos custos da obra e considerando que, ao contrário do que alegou a requerida, a autora trouxe aos autos os documentos que comprovaram o pagamento integral do imóvel em questão, de acordo com o contratado entre as partes (fls.18, 38/48), só resta julgar a ação procedente, com o reconhecimento da quitação do preço e com a determinação de que a ré outorgue a escritura à autora. Em sentido semelhante: AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE COOPERATIVA (APCEF/SP E BANCOOP). DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL.
Preliminar de conexão afastada. Efetiva comercialização de imóveis em construção. Aplicação do CDC. Valor residual apresentado de forma unilateral pelas Cooperativas, sem prévia aprovação pelos cooperados. Ausência de comprovação contábil do custo da obra. Valores inexigíveis. Precedentes deste E. Tribunal. Outorga da escritura definitiva devida. Recurso não provido. (Apelação nº: 0021443-32.2013.8.26.0008 – Relatora: Dra. MARY GRÜN – Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo – Data do Julgado: 16 de março de 2016)
Imperioso, portanto, que a requerida outorgue a escritura do imóvel descrito na inicial à autora. Por fim, a fim de propiciar o cumprimento da obrigação, deve ser fixada multa cominatória diária, nos termos do que preceitua o artigo 537 do Código de Processo Civil em vigor, o qual corresponde ao anterior artigo 461, parágrafo 4º do Código de Processo Civil revogado. Também é pertinente conceder prazo de 30 dias para o cumprimento voluntário da obrigação, incidindo multa diária de R$ 1.000,00 para o caso de descumprimento, mas limitada ao valor de R$ 30.000,00, sem prejuízo de outras providências destinadas à execução específica da obrigação. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação de Obrigação de Fazer proposta por VALÉRIA Z P G em face deBANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para o fim de declarar quitado o imóvel, objeto do feito, e de condenar a ré a outorgar a escritura definitiva do referido imóvel à autora, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, mas limitada a R$ 30.000,00, sem prejuízo de outras providências tendentes à execução específica da obrigação de fazer, em caso de descumprimento por parte da ré, tudo nos moldes dos artigo 536 e 537 do Código de Processo Civil. Condeno a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado. P.R.I.C. São Paulo, 31 de maio de 2016. Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni Juíza de Direito
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1015588-90.2015.8.26.0006 - vilas da penha cobranca bancoop negada - quitado