0003820-67.2013.8.26.0100 colina park inexigibilidade GRUPO

Dados do Processo

Processo:

0003820-67.2013.8.26.0100
Classe:

Procedimento Sumário

Área: Cível
Assunto:
Defeito, nulidade ou anulação
Local Físico:
03/10/2013 00:00 - Juntada de Petição - Aguardando juntada 03/10
Distribuição:
Livre - 15/01/2013 às 09:46
22ª Vara Cível - Foro Central Cível
Valor da ação:
R$ 921.787,95




0003820-67.2013.8.26.0100 [Visualizar Inteiro Teor]
Classe: Procedimento Sumário
Assunto: Defeito, nulidade ou anulação
Magistrado: Rodrigo Garcia Martinez
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 22ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 13/08/2013
SENTENÇA Processo nº:0003820-67.2013.8.26.0100 Classe - AssuntoProcedimento Sumário - Defeito, nulidade ou anulação Requerente:Ana Paula Rodrigues Elias e outros Requerido:Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Garcia Martinez Vistos. Trata-se de ação declaratória, para os fins de declara inexigíveis as cláusulas de ?reforço de caixa?, ?saldo de apuração final?, cobrados de forma superveniente e ilegais dos autores, sem nenhuma previsão contratual ou estatutária; e, outorgar as escrituras dos imóveis dos autores descritos nos ?termos de adesão e compromissos de participação' A Ré foi citada, apresentando contestação ,por sua vez, alegou, em sua defesa que a relação jurídica entabulada entre as partes deveria ser regida exclusivamente pela Lei nº 5764/71, de maneira que legítima teria sido a exigência de aporte extra, ante o caráter deficitário do empreendimento em questão. Impossível a quitação pretendida, sem que houvesse completo adimplemento dos valores devidos, motivo pelo qual, protestava a ré no sentido do decreto de improcedência dos pedidos. É o relatório. DECIDO. Passo ao desate da lide na forma do art. 330, I do C.P.C. A preliminar da contestação se mistura com o mérito e com este será analisada. No mérito, os pedidos são procedentes. Inicialmente, necessário que se registre que restou incontroverso nos autos que os autores adquiriram as unidades imobiliárias descritas nos documentos que instruem a inicial, referentes ao empreendimento ?COLINA PARK?. O que se nota dos autos é que houve uma simples compra e venda de imóvel e os cooperados nunca tiveram nenhum poder de decisão, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela ré. Aliás, uma verdadeira compra e venda simulada de ato de adesão a cooperativa habitacional , uma vez que, como já fartamente reconhecido pela jurisprudência dominante, a cooperativa atua desvinculada de sua atividade tradicional, executando tarefas mais harmonizadas com a incorporação e a construção de empreendimento imobiliário, e, por isso, a relação entre as partes se identifica com a prevista no artigo 2º, caput, da Lei 8.078/90 (?Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final?) e, ao mesmo tempo, subtrai a possibilidade de serem adotadas as regras estatutárias aludidas na contestação, Como explanado pelo eminente Des. OLAVO SILVEIRA no julgamento da Apelação n. 166.15, apontou-se com precisão as características das ?aparentes cooperativas?: ?um tipo de associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades?. Ademais, ?o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção?. (TJSP - Apelação nº 166.154, Rel.: Des. Olavo Silveira, in JTJ 236/60). Conforme já ponderou o E. STJ ?Desimporta qual a pessoa jurídica que está na respectiva relação consumidora, seja qual for, até mesmo uma cooperativa poderá ser alvo de corrigenda consumerista (CDC), cujo objeto é regular as relações de consumo.? (Agravo de Instrumento nº 505.351/MG; Relator: Min. Ruy Rosado de Aguiar; DJ 04.08.2003). Assim, ao contrário do que afirma a ré, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica existente entre as partes. Ainda mais, quando pretende transferir o empreendimento para a construtora OAS, o que demonstra a ausência de espírito cooperativista da ré, segundo o qual se pauta pela conjugação de esforços para atingir um objetivo comum. Quanto ao acordo firmado entre a ré e o Ministério Público de São Paulo em ação civil pública, no qual foi reconhecida a natureza de cooperativa habitacional da ré, o resultado deste julgamento em nada será modificado, uma vez que ele só vem corroborar que a ré deixou de cumprir com as obrigações que assumiu perante o autor, não se pautando pelo alegado espírito cooperativo, o qual deveria predominar nessa entidade. Nesse sentido, apelação nº 0115298-62.2008.8.26.0001, 8ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Luiz Ambra, 27/02/2013, registro nº 2013.0000093136. Portanto, caracterizada uma relação de consumo, devem ser aplicadas as regras da Lei 8078/90. A cobrança referente à ?Apuração Final? ou ?Reforço de Caixa? não está justificada em nenhuma planilha de construção ou outros documentos complementares. A Lei nº 5.764/71, em seu artigo 89, dispõe que os prejuízos verificados no decorrer do exercício serão cobertos pelos recursos do fundo de reserva e, se insuficiente, mediante rateio entre os associados, na razão dos serviços usufruídos. A ré, todavia, sequer havia ventilado a ocorrência de prejuízo para justificar o inquinado aumento, advindo de suposto rateio entre os associados. Por se tratar de obra autofinanciada no regime de preço de custo, este prevê que a ré poderá cobrar do associado valores decorrentes do aumento de custos reais superiores ao índice de reajuste previsto, cuja comprovação é de rigor e por óbvio ficaria a seu cargo. É prevista ainda especificamente a possibilidade da inclusão de parcela intermediária de reforço, que serve para fazer frente às despesas de conclusão da obra, situação em que o associado deverá ser expressamente comunicado e com antecedência . Todavia, na hipótese a autora se queixou justamente da falta de prévia e motivada comunicação, o que é incontroverso. Somente ao contestar a ação aduziu que a estimativa de gastos restou ultrapassada após o início das obras, argumentando não agir de má-fé ao cobrar reforço de caixa, mas apenas buscar o rateio dos gastos e consequentemente a finalização das obras. Isto é, não há demonstração de que exista saldo a ser integralizado, o que revela ser abusiva, mormente porque os autores assinaram com o réu um ?Quadro Resumo? onde inexiste saldo devedor, o que, por dedução lógica, leva à conclusão de que o imóvel foi totalmente quitado. A ré não cuidou e sequer se preocupou, posto que se manifestou favorável ao julgamento antecipado da lide, em demonstrar que o aumento era realmente devido e necessário, não informando inclusive até quando perduraria. A questão se assemelha àquela em que a ré cobra do associado valor adicional a título residual, sem, contudo, apresentar de forma clara e discriminada a composição do saldo devedor (cálculo, documentos, custos, etc.). Pretensão reiteradamente rechaçada pelo nosso Tribunal, o qual condiciona a cobrança de imprescindível demonstração contábil de sua configuração. Cumpre destacar o recente julgado da 3ª Câmara, cuja ementa merece destaque: Apelação Ação de inexigibilidade de débito à qual se associou os pedidos de obrigação de fazer e de indenização por danos moral e material Cooperativa Inexistência Figura utilizada para dissimular contrato de venda e compra de imóvel Aplicação das regras consumeristas ao negócio assinado entre as partes originárias Obrigatoriedade à propaganda veiculada Preço do imóvel que não continha condições outras de reajuste salvo a da variação do CUB Quitação integral sem ressalva Majoração posterior inválida Não demonstração contábil dos custos referentes ao excesso de preço Existência, ademais, do Fundo Garantidor de Quitação Inexigibilidade do saldo devedor apontado Trespasse do ajuste a terceiro Impossibilidade de alcançar contratos já firmados Ato jurídico perfeito Celebração entre as rés que a só a elas diz respeito Coisa Julgada Inocorrência Limites subjetivos que impedem submeter os que não foram afetados pela decisão Dever de as rés outorgarem a escritura definitiva ao autor, pena de pagar multa diária Danos material e moral Não caracterização acertada rejeição Sucumbência Derrota equivalente Meação Sentença reformada em porção média Recurso provido em parte. (Apel. 9000059-74.2010.8.26.0100 3ª Câmara de Direito Privado Rel. Des. BERETTA DA SILVEIRA Registro: 2013.0000068637 Data do julgamento: 19.02.2013). A outra banda, apesar da cláusula ?Apuração Final? do Termo de Adesão e Compromisso de Participação , que, aliás, diga-se de passagem, foi redigida de forma ambígua e genérica, o contrato não menciona a necessidade de pagamento de resíduo ou de qualquer outra despesa após o pagamento integral do preço. A interpretação da cláusula contratual deixa extreme de dúvida a natureza da avença celebrada e sua exegese deve obedecer, de forma inconteste, as regras que norteiam a interpretação de cláusulas contratuais na sistemática da Lei de Defesa do Consumidor. A doutrina é clara a respeito: "No que tange às cláusulas duvidosas ou ambíguas, de difícil interpretação, sempre deverão ser interpretadas a favor daquele que apenas aderiu às cláusulas contratuais gerais e não daquele que as elaborou, ou que ordenou sua elaboração. Esse, aliás, é o magistério de MESSINEO, PEDRO BAPTISTA RODRIGUES e ALFRED RIEG, entre outros: É a interpretatio contra stipulatorem. ................................................................ Ademais, a função da declaração é ser entendida para poder produzir efeitos; não o sendo poderá correr o risco de não atingir seu desiderato, pois não se concebe alguém aderir a algo que é incompreensível ou duvidoso, a não ser por necessidade ou ignorância." ("O Contrato de Adesão" - GUILHERME FERNANDES NETO - "in" "Os Contratos de Adesão e o Controle das Cláusulas Abusivas" - coordenação de CARLOS ALBERTO BITTAR - Saraiva - São Paulo - 1.991 - pag. 75 - sem grifos no original) Na verdade a sistemática não é peculiar ao Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo inclusive no âmbito das relações civis comuns. CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, ao referir as regras de interpretação dos contratos formuladas por POTHIER frisa que: "Quando uma clausula for suscetível de dois entendimentos, deve ter aquele que possa produzir algum efeito, e não no que nenhum possa gerar - Quoties in stipulationibus ambigua oratio est, commodissimum est id accipi quo res de qua agitur in tuto sit." ("Instituições de Direito Civil" - Vol. III - 9ª Edição - Forense - Rio - 1.992 - pag. 37 - sem grifos no original) Ademais, tais cláusulas são abusivas e opõem-se ao princípio da boa fé objetiva que rege os contratos. A ré pretende, ao seu livre arbítrio, sem realizar o empreendimento, sem a participação do cooperado no rateio final e sem lastro em documentos idôneos, o recebimento de um valor extra. Logo, inválida a majoração do preço pretendida. Não houve, também, autorização do órgão máximo da cooperativa que justificasse a exigência do denominado reforço de caixa, mesmo porque, como acima asseverado, de cooperativa a ré não se trata. Cabe lembrar que o nosso E. Tribunal já manifestou entendimento de que a cobrança de parcelas residuais deve ser previamente aprovada em assembleia, o que no caso não aconteceu: ?Ação possessória. Reintegração de posse Cooperativa Habitacional. Pretensão da apelante de ser reintegrada na posse de unidade habitacional pelo inadimplemento dos cooperados, ora apelados, de parcelas devidas a título de 'reforço de caixa'. Descabimento Hipótese em que a cobrança dos valores de aporte final e intermediários está condicionada a uma série de requisitos formais, dentre eles, a prévia aprovação dos gastos extraordinários em assembleia ordinária, o que aqui não se verificou. Recurso desprovido? (Ap. n. 0.113.458-11.2008.8.26.0003, rel. Des. Ana de Lourdes Coutinho Silva, dj. 19.10.2011). ?Ação Possessória. Cooperativa Habitacional. Cobrança de resíduos da compradora. Pretensão de reintegração de posse de unidade habitacional pelo inadimplemento da cooperada. Valores que somente são exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados. Inocorrência, na hipótese. (...) Sentença mantida. Não provimento? (Ap. n. 0612276-36.2008.8.26.0001, rel. Des. Ênio Zulian, dj. 15.03.2012). "Reintegração na posse. Aquisição de imóvel. Cooperativa habitacional. Relação de consumo caracterizada. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Autora não apresentou documentação necessária para demonstrar o inadimplemento da ré. Cobrança de parcelas atinentes a resíduo deve ser previamente autorizada por assembleia. Aprovação das contas da cooperativa não se mostra suficiente para substituir a deliberação envolvendo a exigência de saldo residual. Interesse de agir não se faz presente. Ausência de uma das condições da ação impede a entrega da prestação jurisdicional em seu mérito. Extinção do processo mantida. Apelo não provido" (Ap. n. 0113873- 97.2008.8.26.0001, rel. Des. Roberto Maia, dj. 23.10.2012). ?Cooperativa habitacional. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrança de saldo residual. Sem prova da origem do débito. Insegurança jurídica que não pode ser prestigiada. Violação ao princípio da boa-fé objetiva, diante de comportamento contraditório venire contra factum proprium. Nítido caráter de papel de incorporadora, sujeita, portanto à Lei 4591/64. Recurso desprovido? (Ap. n. 0.198386- 60.2006.8.26.0100, rel. Des. Teixeira Leite, dj. 28.06.2012). Por outro lado, a aprovação das contas da cooperativa não é suficiente para substituir a deliberação envolvendo a exigência de saldo residual, o que afasta, ainda mais, a pretensão da autora. Está claro que o valor que a ré pretende cobrar supervenientemente não decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim, da má administração de recursos alheios. Não resta dúvida, também, que a ré não tinha controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuou, o que corrobora a descaracterização da entidade ?cooperativa?. Observa-se, através de pesquisa no sítio eletrônico do Tribunal de Justiça, que a BANCOOP lançou outros empreendimentos habitacionais, que não conseguiu entregar e, em razão de uma administração mal sucedida, pretende diluir o prejuízo entre todos os cooperados. O que deve imperar é a realidade do negócio em termos de análise e enquadramento legal e não, como pretende a ré, o rótulo utilizado que, em realidade, nada apresenta, na essência, de sistema cooperativo. Conclui-se que de cooperativa, a ré só tem o nome, aliás, como sistematicamente decidido: RESCISÃO DO COMPROMISSO Demora na entrega da unidade Omissão quanto ao prazo de entrega Mora caracterizada Falta da ré a autorizar a rescisão Restituição integral dos valores pagos Perdas e danos Ausência de comprovação Multa Descabimento, diante falta de previsão Sentença confirmada RECURSO NÃO PROVIDO?. (TJ/SP, Apel. com Rev. nº 9133327-10.2008.8.26.0000, Rel. Des. Elcio Trujillo, julgado em 13.03.2012, Registro 2012.0000095762). Logo, a pretensão à cobrança do valores supervenientes, com base na lei das cooperativas não procede, até porque não se comprovou a origem do débito, limitando-se, com base em cláusula puramente potestativa, a exigir o pagamento. A inexigibilidade de débito traz, como consequência, o direito dos autores à outorga da escritura definitiva dos imóveis que ocupam. Precisa, nesse caso, a indicação da jurisprudência, contida na Apelação Cível n. 0024863-64.2010.8.26.0068, 4ª Câmara de Direito Privado, relatada por este Des. Ênio Santarelli Zuliani, com julgamento em 24/11/2011: ?Em que pese respaldo em anterior precedente da Câmara, é de se considerar ter a autora quitado o preço do negócio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domínio, consagração do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da cláusula 17ª (fls. 30) no sentido de que somente após encerrado o empreendimento poderá se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em cláusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbítrio exclusivo da ré a oportunidade e conveniência de ser concluído ou aperfeiçoado o contrato quitado. Provou-se que o último bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que não cabe aguardar qualquer outra providência para que o direito da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razões recursais que o impedimento está ligado a falta da averbação da obra no registro de imóveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confissão sobre a sua falha na execução do contrato e que não constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Aliás, falta a boa-fé objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na conclusão do contrato opera contra a função social, impedindo que o comprador que quita o preço obtenha o direito real que lhe dará segurança quanto a defesa da propriedade?. Por fim, merece registro o V. Acórdão da relatoria do Desembargador Luiz Ambra (Apelação Cível 0158530-89.2006.8.26.0100 - voto 16975), onde feita remissão a ilustrativo acórdão da 4ª Câmara (Apelação 0158529- 07.2006.8.26.0100), julgado em 24.3.11, pelo eminente Relator o Desembargador Francisco Loureiro: ?Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancários com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros não sindicalizados ao sindicato dos bancários. Basta ver as qualificações dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles não é constituída de bancários. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliária, com produtos destinados ao público em geral, alavancados em forte apelo publicitário. Ao contrário do que afirma o recurso, portanto, a relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos consumidores. (...) Após julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rótulo de regime cooperativo, lançou dezenas de empreendimentos imobiliários, com promessa de entregar milhares de unidades autônomas, expressiva parte dela não cumprida, lesando uma multidão de adquirentes. Não vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de adesão preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes são cooperados e associados em um empreendimento do qual não tinham controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. (...) Como acima posto, entendo que sob singelo rótulo formal de negócio cooperativo passou a ré BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliária, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgação publicitária, lançamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao público em geral, e não somente aos bancários, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rótulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestação. (...) Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que já receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resíduo de custeio de obras no regime cooperativo. (...) O que não se concebe é que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos até a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precária de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrança de suposto resíduo, apurado sem base em critérios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construção daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realização de assembleia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o resíduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentação probatória dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que não pode a cooperativa ré escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrança de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter quitação da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na cláusula 16ª, de péssima redação e difícil intelecção até mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstração objetiva da composição do crédito. Basta ver que somente em março de 2007, quase dois anos após a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa ré se dignou fazer assembleia específica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforço de caixa para dar continuidade às obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porém, que somente a partir de tal assembleia é que se adotou providência que seria exigível desde o lançamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente específica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperação de empréstimos solidários, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforço de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes não decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de empréstimos feitos a outras seccionais e de má administração de recursos alheios. (...) Com efeito, não há prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrança de tão expressivo resíduo, que monta, somado, a milhões de reais. Na realidade, o que parece ocorrer é que a BANCOOP lançou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que não conseguiu entregar e, em razão de administração ruinosa, pretende agora diluir o prejuízo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupõe o rateio integral dos custos entre os associados Tal rateio, porém, não diz respeito a todo e qualquer empreendimento lançado pela cooperativa, mas está circunscrito àquelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrança, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preço superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar inexigíveis as cláusulas "reforço de caixa" e/ou "saldo de apuração final"; e, CONDENO a Ré a outorga de escritura definitiva em favor dos autores, sob pena de ser concedidas através de subrogação judicial. Vencida, condeno a ré no pagamento das custas, despesas e honorários de advogado, arbitrados estes em R$ 10.000,00. P.R.I. São Paulo, 13 de agosto de 2013. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA