0074148-03.2005.8.26.0100 (583.00.2005.074148) VILA MAZEI INEXIGIBILIDADE

Dados do Processo

Processo:

0074148-03.2005.8.26.0100 (583.00.2005.074148)
Classe:

Procedimento Ordinário

Área: Cível
Assunto:
Direitos e Títulos de Crédito
Local Físico:
13/08/2013 11:11 - Imprensa - imp 13/08
Distribuição:
Livre - 11/07/2005 às 15:17
39ª Vara Cível - Foro Central Cível
Valor da ação:
R$ 498.030,46
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Partes do Processo
Reqte:   Adila Ribeiro de Morais
Advogado: Elizeu Soares de Camargo Neto
Advogado: Luiz Rogerio Tavares Pereira
Reqte:   Adriana Ribeiro Nogueira da Silva
Advogado: Luiz Rogerio Tavares Pereira
Reqte:   Luiz Rogerio Tavares Pereira
Advogado: Luiz Rogerio Tavares Pereira
Reqte:   Marcelo Nogueira da Silva
Advogado: Luiz Rogerio Tavares Pereira
Reqte:   Lucineia de Araujo
Advogado: Luiz Rogerio Tavares Pereira
Reqdo:   Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop
Advogado: Arnaldo Leonel Ramos Junior
Advogada: Carmen Lygia Dias de Padua Yazbek
Advogado: Glezio Antonio Rocha
Advogado: Alexandre Cestari Ruozzi
Reqdo:   Cooperativa Habitacional dos Associados da Apcef/sp-apcef-coop
Advogado: Alexandre Cestari Ruozzi
Advogada: Viviane Zacharias do Amaral Curi
Advogada: Gabriela Brait Vieira Marcondes
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Movimentações
Data   Movimento

14/08/2013 Remetido ao DJE
Relação: 0267/2013 Teor do ato: Preparo R$ 1.600,00 + Porte de Remessa e Retorno de Autos: R$ 324,50 (R$ 29,50 por volume) Advogados(s): Arnaldo Leonel Ramos Junior (OAB 112027/SP), Carmen Lygia Dias de Padua Yazbek (OAB 128716/SP), Elizeu Soares de Camargo Neto (OAB 153774/SP), Luiz Rogerio Tavares Pereira (OAB 200035/SP), Viviane Zacharias do Amaral Curi (OAB 244466/SP), Gabriela Brait Vieira Marcondes (OAB 256939/SP), Glezio Antonio Rocha (OAB 13492/SP), Alexandre Cestari Ruozzi (OAB 120662/SP)
14/08/2013 Remetido ao DJE
Relação: 0267/2013 Teor do ato: DISPOSITIVO. Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido, decreto a nulidade da cláusula que prevê a "apuração final" do custo do imóvel adquirido pelos autores Lucinéia de Araújo et al. e declaro inexigível qualquer parcela além dos preços, líquidos e certos, originalmente acertados em documento escrito e assinado, acrescidos, tão somente, da correção monetária prevista em contrato. Condeno as rés Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo BANCOOP et al., solidariamente, a pagar a cada um dos autores que permanecem no processo, a título de reparação por dano moral, a quantia de R$20.000,00 (vinte mil reais), atualizada e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a presente data. Considerando a sucumbência mínima dos autores, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, atualizadas desde os respectivos desembolsos, além de honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Afastada a "apuração final", as dívidas dos autores para com as rés tornam-se ilíquidas ou inexistentes. Por tal motivo ficam proibidos, cautelarmente, o protesto e a anotação das dívidas em cadastros de proteção ao crédito, e suspensas todas as demais consequências contratuais e legais de mora ou inadimplemento, até que seus valores sejam apurados em sede de liquidação de sentença. Julgo extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do art.269, I, do Código de Processo Civil. Advogados(s): Arnaldo Leonel Ramos Junior (OAB 112027/SP), Carmen Lygia Dias de Padua Yazbek (OAB 128716/SP), Elizeu Soares de Camargo Neto (OAB 153774/SP), Luiz Rogerio Tavares Pereira (OAB 200035/SP), Viviane Zacharias do Amaral Curi (OAB 244466/SP), Gabriela Brait Vieira Marcondes (OAB 256939/SP), Glezio Antonio Rocha (OAB 13492/SP), Alexandre Cestari Ruozzi (OAB 120662/SP)
13/08/2013 Ato Ordinatório Praticado
Preparo R$ 1.600,00 + Porte de Remessa e Retorno de Autos: R$ 324,50 (R$ 29,50 por volume)
13/08/2013 Sentença Registrada

Data de Disponibilização: 13/08/2013
SENTENÇA Processo:0074148-03.2005.8.26.0100 Autor(es):Adila Ribeiro de Morais e outros Réu(s):Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop e outro Vistos. Os autores Lucinéia de Araújo et al. pedem a decretação de nulidade de cláusulas contratuais, a declaração de inexigibilidade de dívida e a condenação das rés Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo ? BANCOOP et al. à devolução, em dobro, dos valores indevidamente cobrados, e ao pagamento de reparação por dano moral. Alegam que adquiriram unidades do empreendimento Residencial Vila Mazzei, situado na Rua Bartolomeu de Torales, 56. as rés, no entanto, vem cobrando valores excessivos, com aplicação de juros sobre suposto saldo devedor estimado com base em ?apuração final? do custo da obra. Sustentam, ainda, que houve atraso na entrega e irregularidades na obra, não apresentação do habite-se e exigência de garantias em duplicidade. A petição inicial foi emendada a fls.546/561. As rés contestaram alegando preliminares já afastadas pela r.decisão de fls.858/860. Sustentam, ainda, que o contrato prevê a aplicação de juros de 12% ao ano e correção monetária pelo IGP-M sobre o saldo devedor após a entrega das chaves, ocorrida em junho de 2004, dentro do prazo previsto, nada havendo de ilegal em tal prática, nem na cobrança da multa de dez por cento, ou na utilização da tabela Price. A relação entre as partes, por fim, é de ?cooperativismo?, e a ela não se aplicam o Código de Defesa do Consumidor ou a Lei das Incorporações (fls.703/716 e 739/755). Réplica a fls.797/828. R. decisão saneadora a fls.858/860. Acordo entre a autora Ádila Ribeiro de Moraes e as rés foi homologado a fls.1458. Laudo pericial a fls.1690/1813, com esclarecimentos a fls.1874/1890. É o relatório. DECIDO. Com base no art.130 do Código de Processo Civil, indefiro a realização de outras provas, porque as já produzidas nestes oito anos de tramitação do processo em primeiro grau são suficientes ao deslinde da controvérsia, o que passo a fazer a seguir. Conforme já tive oportunidade de decidir, o saldo de preço cobrado pelas rés dos adquirentes de seus imóveis é baseado em cláusula contratual eivada de nulidade. Transcrevo, a seguir, parte da sentença que proferi no processo 117850/2005, ação civil pública ajuizada pela Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Vila Mariana que tramitou na 6ª Vara Cível Central desta comarca: ?Passo, agora, a analisar a cláusula relativa à apuração final do custo da obra, que segue transcrita: Cláusula 16ª - APURAÇÃO FINAL - redação original Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo? (grifei). ?Analisada em si mesma, a redação da cláusula é extremamente confusa. A longa interpolação adverbial entre o verbo ?deverá...? e seu objeto ?ter pago custos...?, por si só, já dificulta a interpretação. No entanto, ainda que seja colocada na forma direta, a redação da cláusula não permite a conclusão, e nem mesmo sugere de forma clara, de que se trata, na verdade, de parcela futura e indeterminada do preço a ser pago pelo imóvel. Senão vejamos: Cláusula 16ª - APURAÇÃO FINAL ? forma direta Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia? (grifei). ?Embora incompreensível, é esta a cláusula utilizada pela ré para cobrar dos adquirentes um adicional de preço chamado de ?apuração final?, não previsto na Cláusula 4ª, intitulada ?Plano Geral de Pagamentos?. Ali são previstos quatro tipos de pagamentos, todos com valores pré-determinados: (1) entrada; (2) parcelas mensais; (3) parcelas anuais; e (4) parcela de entrega de chaves ? nenhuma menção é feita à ?apuração final?. Da mesma forma, no Quadro Resumo do contrato, onde estão descritos os valores de cada um dos pagamentos, nenhuma ressalva é feita à ?apuração final?. ?É verdade que, tanto na Cláusula 4ª quanto no Quadro Resumo, o preço total do empreendimento vem acompanhado da palavra ?estimado?. Tal adjetivo, entretanto, é explicado pela Cláusula 5ª, que trata do reajuste anual das parcelas pré-determinadas, com base em índice geral do custo da construção civil, conforme apurado pelo SINDUSCON. Em nada se confunde, portanto, com a ?apuração final?, parcela não conhecida previamente e ?revelada? aos adquirentes pela próprias rés, com base, alegadamente, no custo específico da obra. ?Vê-se, assim, que a cláusula 16ª do contrato realmente é nula, e por mais de um motivo. ?Em primeiro lugar, porque não é clara. Seja o contrato de consumo, seja ele civil, seja firmado por multinacionais ou por cooperativas ? todos eles se curvam ao princípio da boa-fé. Nos contratos de compra e venda em geral, e principalmente nos de adesão, como ocorre no presente caso, tanto a coisa adquirida quanto o preço devem ser claramente determinados. Ocultar parcela de preço em cláusula afastada da que define o próprio preço, com redação confusa a ponto de ser incompreensível, contraria frontalmente os dever da boa-fé contratual. ?Ainda que a apuração final tivesse sido claramente informada e explicada aos adquirentes, haveria nulidade. Isso porque o art.489 do Código Civil, repetindo norma do código anterior, determina que é nulo ?o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço?. É isto que ocorre com a chamada apuração final, a cargo exclusivo da ré, sem qualquer critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou acompanhamento por parte dos adquirentes. De nada adiantaria, quanto a este aspecto, objetar que se trata de parcela calculada com base no custo da obra, se tal fator não é controlado ou ao menos acompanhado pelo adquirente, nem por terceiro independente, sendo apenas apresentado, ao final, pela ré.? Pelos fundamentos acima transcritos, vê-se que o ?custo da obra? é irrelevante para a solução do presente caso. Os autores devem ou deviam às rés somente os preços, líquidos e certos, originalmente acertados em documento escrito e assinado, acrescidos, apenas, dos índices de correção monetária previstos em contrato. Têm razão os autores, portanto, quanto aos pedidos de decretação de nulidade de cláusula contratual, e de declaração de inexigibilidade de dívida, na parte que ultrapasse os preços originalmente previstos. Merece redução, também, a multa de mora de dez por cento, que ultrapassa o limite de dois por cento previsto no Código do Consumidor, lembrando que ?cooperativismo? não é palavra mágica que torne, quem a pronuncia, imune ao direito positivo pátrio. Limitada a dois por cento, a multa de mora, assim como os juros sobre o saldo do preço, limitados à taxa legal, passarão a incidir somente após a liquidação da dívida, tornada ilíquida com o reconhecimento da nulidade da cláusula prevento a famigerada "apuração final". Embora irrelevante na parte que definiu o custo da obra, a perícia de engenharia realizada nos autos serviu para comprovar inúmeras falhas e irregularidades na obra comercializada pelas rés. São defeitos graves, que colocam em risco a segurança dos moradores e a salubridade dos imóveis, sem falar nos requisitos mínimos de conforto e estética razoavelmente esperados por quem toma a importantíssima e grave decisão de adquirir um imóvel para morar. O pedido de reparação por dano moral, portanto, também merece ser atendido, porque os defeitos apontados ultrapassam os limites aceitáveis em casos de contratantes de boa-fé que, por circunstâncias diversas, podem acabar por inadimplir, total ou parcialmente, o contrato celebrado, sem que isso revele malícia causadora de dano extrapatrimonial à outra parte. As falhas de projeto e de execução, as infiltrações, trincas, manchas e a falta de acabamento, e tudo mais que está descrito no laudo pericial, revelam verdadeiro desleixo e inépcia no cumprimento de prestação que as rés, no momento da comercialização dos imóveis, levaram os adquirentes a acreditar que seriam capazes de adimplir. Consideradas as circunstâncias subjetivas e objetivas do caso, e também a necessidade de sinalizar ao ofensor a reprovação da conduta, sem importar no enriquecimento sem causa do ofendido, fixo a reparação por dano moral em vinte mil reais para cada um dos autores. DISPOSITIVO. Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido, decreto a nulidade da cláusula que prevê a ?apuração final? do custo do imóvel adquirido pelos autores Lucinéia de Araújo et al. e declaro inexigível qualquer parcela além dos preços, líquidos e certos, originalmente acertados em documento escrito e assinado, acrescidos, tão somente, da correção monetária prevista em contrato. Condeno as rés Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo ? BANCOOP et al., solidariamente, a pagar a cada um dos autores que permanecem no processo, a título de reparação por dano moral, a quantia de R$20.000,00 (vinte mil reais), atualizada e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a presente data. Considerando a sucumbência mínima dos autores, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, atualizadas desde os respectivos desembolsos, além de honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Afastada a "apuração final", as dívidas dos autores para com as rés tornam-se ilíquidas ou inexistentes. Por tal motivo ficam proibidos, cautelarmente, o protesto e a anotação das dívidas em cadastros de proteção ao crédito, e suspensas todas as demais consequências contratuais e legais de mora ou inadimplemento, até que seus valores sejam apurados em sede de liquidação de sentença. Julgo extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do art.269, I, do Código de Processo Civil. P.R.I. São Paulo, 12 de agosto de 2013
Gustavo Coube de Carvalho Juiz de Direito [assinatura digital]




17/06/2013 Certidão de Publicação Expedida
Relação :0194/2013 Data da Disponibilização: 17/06/2013 Data da Publicação: 18/06/2013 Número do Diário: Página:
14/06/2013 Remetido ao DJE
Relação: 0194/2013 Teor do ato: 1. Fls. 1.972, 1.974-1.975 e 1.977. Sob o fundamento (1º) do instrumento da demanda e da contestação do demandado e (2º) do art. 130 do Código de Processo Civil, é indispensável o deferimento de produção de prova pericial (contabilidade), para a qual é indispensável a nomeação do perito Silvio Lopes Carvalho, para o qual o demandante depositará os honorários de R$ 5.000,00. 2. Cumpram o demandante e o demandado o art. 421, § 1º, do Código de Processo Civil. 3. Após o depósito judicial dos honorários e o cumprimento do art. 421, § 1º, do CPC, haverá a intimação do perito (electronic mail). 4. Intime(m)-se. Advogados(s): Arnaldo Leonel Ramos Junior (OAB 112027/SP), Carmen Lygia Dias de Padua Yazbek (OAB 128716/SP), Elizeu Soares de Camargo Neto (OAB 153774/SP), Luiz Rogerio Tavares Pereira (OAB 200035/SP), Viviane Zacharias do Amaral Curi (OAB 244466/SP), Gabriela Brait Vieira Marcondes (OAB 256939/SP), Glezio Antonio Rocha (OAB 13492/SP), Alexandre Cestari Ruozzi (OAB 120662/SP)
07/06/2013 Decisão Proferida
1. Fls. 1.972, 1.974-1.975 e 1.977. Sob o fundamento (1º) do instrumento da demanda e da contestação do demandado e (2º) do art. 130 do Código de Processo Civil, é indispensável o deferimento de produção de prova pericial (contabilidade), para a qual é indispensável a nomeação do perito Silvio Lopes Carvalho, para o qual o demandante depositará os honorários de R$ 5.000,00. 2. Cumpram o demandante e o demandado o art. 421, § 1º, do Código de Processo Civil. 3. Após o depósito judicial dos honorários e o cumprimento do art. 421, § 1º, do CPC, haverá a intimação do perito (electronic mail). 4. Intime(m)-se.
03/06/2013 Conclusos para Decisão
Branco
18/04/2013 Certidão de Publicação Expedida
Relação :0120/2013 Data da Disponibilização: 18/04/2013 Data da Publicação: 19/04/2013 Número do Diário: Página:
17/04/2013 Remetido ao DJE
Relação: 0120/2013 Teor do ato: 1. Ad cautelam, sob o fundamento dos pronunciamentos de fls. 858-860, 869 e 1.659, expressem-se o demandante e o demandado quanto à necessidade ou desnecessidade de exame de contabilidade (art. 420, caput, do Código de Processo Civil). 2. Intime(m)-se. Advogados(s): Arnaldo Leonel Ramos Junior (OAB 112027/SP), Carmen Lygia Dias de Padua Yazbek (OAB 128716/SP), Elizeu Soares de Camargo Neto (OAB 153774/SP), Luiz Rogerio Tavares Pereira (OAB 200035/SP), Viviane Zacharias do Amaral Curi (OAB 244466/SP), Gabriela Brait Vieira Marcondes (OAB 256939/SP), Glezio Antonio Rocha (OAB 13492/SP), Alexandre Cestari Ruozzi (OAB 120662/SP)
09/04/2013 Decisão Proferida
1. Ad cautelam, sob o fundamento dos pronunciamentos de fls. 858-860, 869 e 1.659, expressem-se o demandante e o demandado quanto à necessidade ou desnecessidade de exame de contabilidade (art. 420, caput, do Código de Processo Civil). 2. Intime(m)-se.