0616778-18.2008.8.26.0001 - reintegracao negada PALMAS

Dados do Processo

Processo:

0616778-18.2008.8.26.0001 (001.08.616778-3) Em grau de recurso
Classe:

Reintegração / Manutenção de Posse

Área: Cível
Assunto:
Posse
Local Físico:
18/11/2011 11:17 - Tribunal de Justiça de São Paulo
Distribuição:
Livre - 16/09/2008 às 14:40
3ª Vara Cível - Foro Regional I - Santana
Valor da ação:
R$ 1.000,00
Partes do Processo
Reqte: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop

Reqdo: Dimas G J

Classe: Reintegração / Manutenção de Posse
Assunto: Posse
Magistrado: Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Regional I - Santana
Vara: 3ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 07/02/2011
SENTENÇA Processo nº:0616778-18.2008.8.26.0001 - Reintegração / Manutenção de Posse Requerente:Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Requerido:Dimas Luiz Gonçalves Junior Juiz(ª) de Direito Dr.(ª): Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva Vistos. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP, qualificada nos autos, moveu ação de reintegração de posse contra DIMAS LUIZ GONÇALVES JÚNIOR, alegando, em síntese, que celebrou com o réu um Termo de Adesão e Compromisso de Participação, em razão do qual ele se associou a ela, a fim de contribuir, financeiramente, para a construção de um empreendimento residencial, pelo preço estimado de R$ 95.982,67 e com a promessa de pagar um saldo residual ao final, tudo para receber, em compensação, uma unidade habitacional. Disse que, apesar de ter entregado para ele um apartamento no empreendimento, o réu tornou-se inadimplente, por deixar de pagar as parcelas vencidas desde 05.08.2007, e deu ensejo a esbulho possessório e à resolução do contrato. Assim, pediu a condenação do réu a uma indenização pela ocupação irregular do imóvel, bem como a respectiva reintegração de posse. Exibiu os documentos de fls. 18/61. O réu foi citado e apresentou a contestação de fls. 64/99, com os documentos de fls. 100/168. Em suma, disse que o autor está cobrando um aporte financeiro extra, indevida e unilateralmente, sem nenhum respaldo legal e contratual, porquanto não teria sido confirmada sua exigibilidade por assembleia específica da cooperativa. A autora emendou a petição inicial para alterar o valor da causa (fls. 169 e 170). Réplica, a fls. 200/233, com os documentos de fls. 234/255. Tréplica, a fls. 264/286. As partes ainda se manifestaram por meio das petições de fls. 294/297, 310/314, 315/318 e 345/352 É o relatório do necessário. DECIDO. Conheço diretamente do pedido e antecipo o julgamento da lide, visto não ser necessária a produção de provas em audiência de instrução, além dos documentos já exibidos pelas partes (art. 330, I, do Código de Processo Civil). Deixo de suspender o processo ou de remeter os autos à 40ª Vara Cível, entendendo que a tramitação de ação coletiva não impede o julgamento da presente demanda individual. Passo a analisar o mérito. A pretensão da autora não pode ser acolhida. O ato cooperativo, no caso dos autos, constitui, na verdade, compromisso de compra e venda, pois, ao aderir à cooperativa habitacional, o intuito do aderente não foi o de participar de associação civil, mas o de adquirir imóvel para uso próprio. Nesse sentido, não importa o nome que se dê ao contrato, mas, isto sim, a sua natureza jurídica, pois é o conjunto de direitos e deveres essenciais que permite verificar e definir a espécie de negócio jurídico. Uma vez que o autor aderiu à cooperativa unicamente com o intuito de adquirir um imóvel, mediante prévio compromisso de pagar prestações até integralizar o preço, aplicam-se as normas próprias ao compromisso de compra e venda, além do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O Colendo Superior Tribunal de Justiça, aliás, já aplicou o CDC para as cooperativas habitacionais, como deixa claro a seguinte ementa: CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA HABITACIONAL. TERMO DE ADESÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. AÇÃO PRETENDENDO O RESSARCIMENTO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS DETERMINADA EM PERCENTUAL INFERIOR AO PREVISTO CONTRATUALMENTE. CLÁUSULA ABUSIVA. SITUAÇÃO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. (...) (Resp. 403.189/DF) (Destaquei). A cobrança do aporte financeiro extra, rejeitada pelo réu, é indevida, pois a cláusula do Termo de Adesão, que prevê a cobrança de valor residual, é abusiva, na medida em que deixa ao fornecedor estabelecer o preço do contrato, unilateralmente, sem a concordância do consumidor, sem critérios objetivos e sem referências concretas (art. 51, X, do Código de Defesa do Consumidor). Isso é vedado no art. 122 do Código Civil de 2002: entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes (Destaquei). O art. 489 desse mesmo Código estabelece: Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. Por sua vez, o art. 487 prevê: É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. Pois bem, no presente caso, não existe nenhum parâmetro na cláusula que prevê o aporte financeiro extra, nenhuma possibilidade de determinação, nenhum critério objetivo, tal como revela a respectiva redação: Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os ASSOCIADOS cumpridos seus compromissos para com a BANCOOP, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes, previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na cláusula 4.1 e seu parágrafo único. Outrossim, se o compromisso foi firmado com base no pressuposto de que a aquisição deveria ser mediante preço de custo, de molde que o adquirente deveria participar de rateio necessário para a consecução das obras, então, por óbvio, deveria a autora ter exigido dele, durante a construção e contra a apresentação de planilhas de custo, eventuais diferenças necessárias, acaso verificasse a insuficiência de recursos dos participantes. Terminada a obra e concedida a posse direta, não tem sentido, muito tempo depois, a autora exigir diferenças significativas, sem nenhum critério objetivo e sem apresentação de planilhas, como se, aleatoriamente, estivesse tentando cobrir um rombo financeiro da cooperativa e de todos os seus projetos, em vez de fechar as contas do empreendimento específico do qual o réu participara. Percebe-se, também, que não existe nenhuma ata de assembleia, específica ao empreendimento habitacional do réu, referendando a cobrança do saldo residual, contra a apresentação de planilhas de custo. Nenhuma ata de assembléia seccional a respeito do Residencial Village Palmas. O artigo 46 do Estatuto Social é claro: Ressalvados os casos que envolvam o interesse global da Cooperativa e que impliquem convocação da Assembleia Geral, as deliberações sobre assuntos de interesse exclusivo dos associados integrantes de determinado empreendimento habitacional, serão tomadas em Assembléias Seccionais, das quais só poderão participar com direito a voto os associados daquela Seção (fls. 30). A ata exibida pela autora, referente à assembléia geral ordinária de 19.02.2009, trata das contas da cooperativa nos exercícios de 2005/2008, sem nenhuma menção à obra para cuja realização o réu se comprometera a contribuir financeiramente (fls. 234/238). Portanto, não há base jurídica nem econômica para a cobrança que a autora promoveu e com base na qual pretende se reintegrar no imóvel, apesar de o réu ter cumprido, substancialmente, o contrato, pagando o preço pré-fixado e o exigido durante o curso da obra (substantial performance). Como se não bastasse, por se tratar de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, não haveria como deferir a reintegração de posse sem a prévia resolução judicial do contrato e sem a citação do cônjuge. JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR. deixa claro que a reintegração direta, em decorrência de alegada resolução ipso jure do contrato, não é admitida no sistema brasileiro (Compromisso de Compra e Venda, 5ª ed., São Paulo: Malheiros, 2006, p.165). Portanto, como a cláusula prevendo o aporte financeiro extra é nula de pleno direito; como a autora não comprovou a legitimidade da constituição do débito; como não existe mora, resolução do contrato de pleno direito, nem pedido de resolução judicial ? não há como concluir por esbulho possessório e, muito menos, como deferir para a autora reintegração de posse e indenização por ocupação irregular do imóvel. Enfim, como referência, o seguinte julgado do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: POSSESSÓRIA - Reintegração de posse - Cooperativa -Alegação de inadimplência do cooperado em virtude do não pagamento das parcelas referente ao "reforço de caixa" - Pedido da autora (BANCOOP) respaldado em cláusula de resolução expressa e em esbulho possessório, pela não purgação da mora e não desocupação do imóvel, após regular notificação - Insubsistência - Notificação incapaz ao fim determinado de constituir o réu em mora, frente à ausência de especificação das parcelas e valores devidos - Inexistência, ademais, de comprovação acerca da legitimidade da cobrança do "reforço de caixa" - Esbulho não caracterizado - Sentença mantida - Recurso não provido. MULTA - Embargos de declaração procrastinatórios -Cabimento - Circunstancia em que a autora embargante levanta tema já defrontado na r. sentença, inexistindo qualquer omissão, contradição ou obscuridade no julgado - Aplicabilidade do artigo 538, parágrafo único, do CPC - Recurso não provido (Apelação 0113535-20.2008.8.26.0003). Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido, para condenar a autora a pagar para o réu as custas processuais e os honorários advocatícios, ora arbitrados em 10% do valor atualizado da causa ? em 15 dias, sob pena de penhora e multa de 10%. P. R. I. São Paulo, domingo, 6 de fevereiro de 2010. JORGE ALBERTO QUADROS DE CARVALHO SILVA JUIZ DE DIREITO