0199090-73.2006.8.26.0100 (583.00.2006.199090) MORADA INGLESA (PERICIA) INEXIGIBILIDADE

0199090-73.2006.8.26.0100 (583.00.2006.199090)

parte(s) do processo local físico incidentes apensos andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
0199090-73.2006.8.26.0100 (583.00.2006.199090)
Cartório/Vara 27ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1441/2006
Grupo Cível
Ação Declaratória (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 05/09/2006 às 08h 42m 06s
Moeda Real
Valor da Causa 105.449,75
Qtde. Autor(s) 3
Qtde. Réu(s) 2

Requerente CLÁUDIO VIEGAS
Advogado: 84411/SP ORLANDO BRASIL GRECO JUNIOR
Advogado: 220898/SP FERNANDO BRASIL GRECO

Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS EM SAO PAULO LTDA - BANCOOP

Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES DE SÃO PAULO - CHT

Requerente JOCIARA CHAVES BARBOSA PIRES
Advogado: 84411/SP ORLANDO BRASIL GRECO JUNIOR
Advogado: 220898/SP FERNANDO BRASIL GRECO

Requerente RENATO COELHO
Advogado: 84411/SP ORLANDO BRASIL GRECO JUNIOR
Advogado: 220898/SP FERNANDO BRASIL GRECO

04/11/2011 Imprensa

Medida Cautelar (em geral)


28/10/2011 Sentença Proferida

Sentença nº 2476/2011 registrada em 03/11/2011 no livro nº 674 às Fls. 274/283:

Proc. 06.199090-1 - 27ª Vara Cível Central Vistos. CLAUDIO VIEGAS, JOCIARA CHAVES BARBOSA PIRES e RENATO COELHO moveram ação declaratória de inexigibilidade de débito e imissão na posse com pedido de tutela antecipada, contra BANCOOP, COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES DE SÃO PAULO CHT. Na inicial (fls. 02/19),

A ACAO:

afirmaram terem aderido ao Termo de Adesão e Compromisso de Participação relativamente a aquisição de três unidades habitacionais, sendo uma adquirida pelo primeiro autor e as demais pelos segundo e terceiro autores. Aduziram que após o pagamento de todas as parcelas contratualmente assumidas, habilitaram-se ao recebimento das chaves e imissão provisória na posse das unidades, as quais deveriam ser entregues imediatamente após a finalização do bloco onde se localizam as unidades 114, 31 e 121, com término previsto para 30 de abril de 2005.

Afirmaram que a entrega das obras foi adiada em virtude do desfavorável fluxo de caixa, que ensejou um aporte de R$ 4.612,06 (quatro mil seiscentos e doze reais e seis centavos) para cada cooperado titular dos apartamentos de dois dormitórios, como é o caso do primeiro autor e R$ 5.288,39 (cinco mil duzentos e oitenta e oito reais e trinta e nove centavos) para as unidades com três dormitórios, como é o caso dos demais autores.

Alegaram que as obras foram concluídas, porém as unidades do Bloco “A” não foram entregues até a data da distribuição da ação.

Aduziram que em razão da não entrega das chaves, encaminharam notificação às rés constituindo-as em mora. Esclareceram que a aquisição da unidade se deu pelo sistema de autofinanciamento a preço de custo e, desta forma, todas as parcelas sofreram reajuste nos termos da cláusula 5ª do Termo de Adesão pelo índice CUB – Custo Unitário Básico da Construção Civil.

Aduziram que as rés, exigem, sem justificativa, um valor suplementar de R$ 32.015,97 (trinta e dois mil quinze reais e noventa e sete centavos) para a unidade com dois dormitórios e R$ 36.716,80 (trinta e seis mil setecentos e dezesseis reais e oitenta centavos) para as unidades com três dormitórios sem a apresentação de qualquer documento contábil que comprove a origem lícita e efetiva de tal valor.

Afirmaram que o primeiro autor já pagou o valor total de R$ 104.139,59 (cento e quatro mil cento e trinta e nove reais e cinquenta e nove centavos), a autora, Jociara, já pagou o valor de R$ 130.061,12 (cento e trinta mil sessenta e um reais e doze centavos) e o terceiro autor, Renato, pagou o valor de R$ 135.505,35 (cento e trinta e cinco mil quinhentos e cinco reais e trinta e cinco centavos). Pediram a antecipação dos efeitos da tutela para o fim de compelir as rés a entregar as chaves das unidades adquiridas, imitindo-os na posse dos imóveis, independentemente do pagamento de qualquer valor.

Pediram a procedência da ação para o fim de declarar inexigíveis os valores apontados na inicial ou, alternativamente, reconhecer eventual mitigação da diferença do custo de obra e emitir definitivamente os autores na posse de suas respectivas unidades. Juntaram documentos (fls. 20/322).

Diante da localização dos imóveis, foi determinada a redistribuição do feito a uma das Varas Cíveis do Foro Regional de Santana (fls. 323), o que ensejou a interposição de recurso de Agravo de Instrumento (fls. 330/346). A fls. 351/353 está a decisão proferida pela Nona Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça que, provendo o recurso, determinou a permanência do processo perante este Juízo. A tutela antecipada foi parcialmente deferida apenas para impedir que as rés que incluíssem o nome dos autores nos órgãos de restrição de crédito. No que toca à análise do pedido de imissão de posse, foi postergada a sua análise para após da instauração do contraditório (fls. 354).

RÉS FALAM:

As rés, devidamente citadas (fls. 358), apresentaram suas respectivas defesas. A Cooperativa Habitacional – Bancoop – contestou o feito (fls. 381/400) aduziu que a ré CHT foi constituída para viabilizar a construção do empreendimento denominado Residencial Para Inglesa, pelo sistema de autofinanciamento e a preço de custo e que teria seus recursos supostamente advindos de financiamento bancário. Afirmou que em meados de 2002 a Caixa Econômica Federal suspendeu os financiamentos concedidos pelo PRODECAR, em favor da ré CHT, razão pela qual esta se associou à BANCOOP. Esclareceu que a obra prosseguiu com os recursos advindos das contribuições dos cooperados sob a administração da BANCOOP. Alegou que o preço de custo mostrou-se superior ao preço estimado, razão pela qual os autores devem arcar com a diferença. A ré ainda arguiu, preliminarmente, a falta de interesse de agir quanto ao pedido para que a ré não incluísse o nome dos autores nos cadastros de inadimplentes, eis que os autores não são consumidores, mas sim cooperados. No mérito, alegou serem inaplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor. Discorreu sobre suas obrigações legais e estatutárias, quanto às contas relativas ao balanço geral da Cooperativa. Afirmou que em 28 de agosto de 2005 realizou-se uma assembleia na qual foram relacionados em pauta: a apresentação do orçamento para o término da obra; a constituição de comissão de acompanhamento e informes gerais do empreendimento. Esclareceu que em 24 de setembro de 2005 uma nova assembléia foi convocada, na qual foi aprovada a proposta de provisão de adiantamento de diferença de custo para a conclusão da obra do referido empreendimento, em 18 parcelas e que tal aprovação comprova que os cooperados tinham pleno conhecimento de que este adiantamento referia-se à diferença do custo final da obra e não do custo final total do empreendimento. Afirmou ser legal e essencial a cláusula de apuração final relativamente ao preço de custo das unidades habitacionais. Aduziu que a empresa ELCE Auditoria escolhida pela Comissão de Cooperados concluiu não haver nenhuma irregularidade significante ou ilegalidade nas contas do empreendimento Parada Inglesa, que pudesse comprovar as alegações dos autores acerca da abusividades dos valores exigidos. Destacou que, caso não possa cobrar dos cooperados o valor devido em razão da apuração final do empreendimento, os demais empreendimentos serão prejudicados. Pediu a improcedência da ação. Juntou documentos (fls. 421/583). A Cooperativa Habitacional dos Trabalhadores (CHT) também ofereceu defesa (fls. 585/614), na qual alegou, basicamente, os mesmos argumentos constantes da defesa da BANCOOP, esclarecendo que o preço de custo é regime de construção, independentemente de se tratar de cooperativa, construtora ou incorporadora. Discorreu sobre a conclusão da empresa de auditoria e afirmou que os autores poderiam, se insatisfeitos, pedir a demissão do quadro de cooperados. Pediu a improcedência da ação. Juntou documentos (fls. 615/672). Réplica (fls. 685/697). As partes foram instadas a especificar provas a produzir (fls. 724). Os autores (fls. 725/729) reiteraram o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para que pudessem ser imitidos na posse das respectivas unidades. Por decisão de fls. 738, foi determinada a produção de prova pericial para o fim de preservar a situação de fato, bem como para aferição dos materiais referentes à obra a fim de saber qual o valor empenhado.

A fls. 739/741 a BANCOOP esclareceu não ter interesse na produção de outras provas.

A CHT (fls. 743-744) requereu a produção de prova oral, documental e pericial.

Os autores noticiaram a interposição de recurso de agravo de instrumento contra a decisão que negou a antecipação dos efeitos da tutela e determinou a realização de perícia (fls. 750/764). A fls. 821/864, estão as cópias do Agravo de Instrumento convertido em Agravo Retido. Tendo em vista a notícia dos autores de que as rés pretendiam excluí-los do quando de cooperados, foi determinado a fls. 865 que as rés abstivessem-se se proceder à alegada exclusão, bem como emitissem boletos separadamente, como originalmente faziam, distinguindo os valores controversos dos incontroversos. Os Autores requereram (fls. 867-868) com fundamento no princípio da economia processual que fosse utilizada a prova pericial emprestada, com idêntica finalidade, realizada nos autos do processo nº 583.00.2006.1998386-2 (c. 1656/06) perante a 20ª Vara Cível do Foro Central.

A fls. 878/898 está a notícia da interposição de recurso de Agravo de Instrumento interposto pela BANCOOP contra a decisão proferida a fls. 865.

No tocante ao pedido de utilização de prova emprestada, a ré, BANCOOP, requereu o seu indeferimento (fls. 900/903). A fls. 950 foi determinada a suspensão do feito até a realização da prova pericial produzida nos autos da ação declaratória cujo feito tramitava perante a 20ª. Vara Cível.

Tendo em vista o descumprimento da decisão proferida a fls. 865 foi fixada multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o efetivo cumprimento da ordem judicial.

A ré, BANCOOP, noticiou o cumprimento da decisão (fls. 959). A fls. 965/982 foi noticiada a interposição de recurso de Agravo de Instrumento pela ré CHT contra a decisão que estabeleceu a multa diária. Conforme cópia da decisão proferida pela Nona Câmara de Direito Privado (fls.. 1004/1011) foi negado provimento a recurso interposto pela BANCOOP. A fls. 1016/1021 consta a cópia do acórdão proferido pela Nona Câmara de Direito Privado que não conheceu o recurso interposto pela CHT. A ré, BANCOOP, noticiou a conclusão da perícia realizada nos autos do feito que tramita perante a 20ª. Vara Cível do Foro Central e juntou a ata de assembleia Geral Ordinária que aprovou as contas e relatórios da direito, Balanço Geral relativas aos exercícios 2005, 2006, 2007 e 2008 de acordo com o parecer da Therco Grant Thornton Auditores Independentes (fls. 1099/1108)

. A fls. 1305/1386 estão acostadas as cópias do laudo pericial, os pareceres técnicos e a sentença proferida naqueles autos.

A ré, BANCOOP, manifestou-se quanto ao laudo pericial (fls. 1391/1397).

A fase instrutória foi encerrada, facultando-se às partes a apresentação de memorais (fls. 1398).

Os autores apresentaram seus memorais a fls. 1401/1407 e a ré, BANCOOP trouxe-os a fls. 1409/1426. Tramitou, ainda, em apenso, a ação cautelar incidental movida pelos autores (processo nº 583.00.2007.218446-7) na qual pretenderam a concessão de medida liminar para que pudessem se imitir na posse das unidades adquiridas (fls. 02/07), com documentos (fls. 08/63). A liminar foi concedida, desde que garantido o Juízo o aporte incontroverso estimado nos autos principais (fls. 64). Os autores depositaram os respectivos valores a fls. 67/69. Citadas regularmente (fls. 85) as rés ofereceram defesa. A ré, BANCOOP, alegou (fls. 114/153), preliminarmente, a falta de interesse de agir eis que os autores tinham inequívoco conhecimento acerca da existência de uma diferença a ser pagar ao final, após a conclusão da obra. No mérito, discorreu sobre a legalidade da cooperativa, a inexistência de finalidade lucrativa, a ocorrência de déficit do empreendimento, a conclusão da empresa de auditoria, a obrigação dos cooperados pelo pagamento do preço de custo da obra, conforme previsão contratual. Basicamente, reiterou os mesmos argumentos já utilizados na defesa apresentada nos autos principais. Juntou documentos (fls. 154/321). Além da defesa, a ré, BANCOOP, noticiou a interposição de recurso de Agravo de Instrumento (fls. 324/356). Réplica (fls. 358/361). É o relatório.


JUIZ DECIDE

FUNDAMENTO e DECIDO. Trata-se de ação na qual os autores pretendem que as rés efetuem a entrega das unidades habitacionais sob a alegação de que pagaram todo o preço de custo para a conclusão do empreendimento, bem como seja declarada a inexigibilidade de quaisquer outros valores.

A controvérsia resume-se em reconhecer ou não devido o valor de R$ 32.015,97 (trinta e dois mil quinze reais e noventa e sete centavos) para as unidades de dois dormitórios e o valor de R$ 36.716,89 (trinta e seis mil setecentos e dezesseis reais e oitenta e nove centavos) para as unidades com três dormitórios, decorrentes da chamada “apuração final da seccional Morada Inglesa.”

A perícia realizada nos autos da ação que tramitou perante a 20ª. Vara Cível do Foro Central, apurou que o valor da cota parte do terreno é R$ 16.394,00 (dezesseis mil trezentos e noventa e quatro reais) e o valor da construção é de R$148.992,00 (cento e quarenta e oito mil novecentos e noventa e dois reais), sendo que neste último valor foi incluído uma “Taxa de BDI” equivalente a 30%.

A fls. 1357 o Sr. Perito informou que a Taxa BDI refere-se ao “percentual que os construtores colocam sobre o custo direto das obras para poder preservar a sua margem de lucro na prestação de serviços e ainda cobrir todas as despesas que se classificam como indiretas , entendendo como tais aquelas que não estão diretamente relacionadas com o custo de material ou de mão de obra.”

Após a apresentação do laudo pericial, a ré juntou parecer de seu assistente técnico, onde se lê: “ o Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes – DNIT – que defende a extinção do BDI nas concorrências do órgão, propondo que os valores sejam inclusos no preço para orçamentação, na linha de que a taxa de BDI leva a distorção nos preços, subcontratações e outros erros na avaliação e na realização das obras.” Nas linhas seguintes, o assistente técnico da ré afirma que “as cooperativas habitacionais não tem finalidade de lucro” , o que “afasta de pronto a utilização da figura do BDI”.

Assim, do valor apresentado pelo Sr. Expert, naqueles autos, há de ser desconsiderado o acréscimo da taxa de BDI, resultando no valor de R$ 114.609,25 (cento e quatorze mil seiscentos e nove reais e vinte e cinco centavos) que, acrescido ao valor do terreno (R$ 16.394,00), resulta no valor médio da unidade habitacional em novembro/2009 de R$ 131.003,25 (cento e trinta e um mil, três reais e vinte e cinco centavos) para uma unidade com dois dormitórios.

O autor, Claudio Veigas, adquiriu uma unidade de dois dormitórios e em 2007 já tinha pagado o valor de R$ 104.139,59 (cento e quatro mil cento e trinta e nove reais e cinquenta e nove centavos).

Os outros autores, Jociara e Renato, detentores de unidades com três dormitórios, já pagaram respectivamente o valor de R$ 130.061,12 (cento e trinta mil sessenta e um reais e doze centavos) e o valor de R$ 135.505,35 (cento e trinta e cinco mil quinhentos e cinco reais e trinta e cinco centavos), Assim, considerando-se os juros legais e correção monetária incidente sobre os valores pagos até 2007, verifica-se que, efetivamente, não há nenhum valor a ser exigido pelas rés em razão da relação jurídica mantida com os autores, razão pela qual a procedência desta ação é medida que se impõe.

As rés reiteraram a necessidade de perícia contábil, porém, de acordo com relatório de auditoria juntado pelas rés (fls.651/658), “Não foram apresentados para esta auditoria os documentos comprobatórios de todas as despesas incorridas no ano de 2002.

De acordo com os balancetes publicados pela administração do empreendimento, neste período foram gastos R$ 1.475.032,54” Portanto, a vultosa quantia gasta no ano de 2002, desprovida de documentos comprovatórios que comprovem a sua destinação inviabilizaria, de toda sorte, qualquer conclusão pericial contábil.

Calha, transcrever a conclusão a que chegou a empresa de auditoria contratada pelas partes:

“Desta forma esta auditoria não tem condições de tecer qualquer comentário sobre o ano de 2002, lembrando apenas que a falta de documentação hábil em um processo de pagamento, pode torna-lo nulo e/ou inapto, mesmo sendo legítima a despesa incorrida.”

O mesmo entendimento se aplica a produção de prova pericial contábil, ausentes os documentos relativos ao ano de 2002.

Assim, somente a perícia realizada por um engenheiro é que poderia sanar a controvérsia acerca da exigibilidade ou não de valor remanescente decorrente do custo final do empreendimento.
De fato, nestes autos, a prova pericial emprestada demonstra ser inexigíveis os valores apontados a fls. 241 destes autos.

Nesta mesma linha, a procedência da ação cautelar, aqui julgada conjuntamente, impõe a confirmação da liminar concedida naqueles autos, reconhecendo-se, ainda, o direito aos autores de proceder ao levantamento dos depósitos efetuados naqueles autos.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES as ações, declaratória de inexigibilidade de débito e imissão na posse com pedido de tutela antecipada, e cautelar que CLAUDIO VIEGAS, JOCIARA CHAVES BARBOSA PIRES e RENATO COELHO moveram contra BANCOOP, COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES DE SÃO PAULO CHT para declarar a inexigibilidade dos débitos apontados a fls. 241 e tornar definitiva a liminar concedida nos autos da ação cautelar para confirmar a imissão na posse das unidades adquiridas pelos autores.

Condeno, ainda, as rés ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada ré em favor da parte autora.

Extingo os feitos nos termos do artigo 269, I do Código de Processo Civil. Expeça-se a guia de levantamento em favor dos autores, nos autos da ação cautelar. P. R. I. C. São Paulo, 28 de outubro de 2011. VITOR FREDERICO KÜMPEL Juiz de Direito