0198388-30.2006.8.26.0100 (583.00.2006.198388) Residencial Morada Inglesa (AULA) INEXIGIBILIDADE

forum vitimas Bancoop Sex Jul 02 2010, 10:06

2 INSTÂNCIA CONFIRMA NO MORADA INGLESA
VITIMAS NA DA DEVEM

http://es.scribd.com/doc/212328920/0198388-Morada-Inglesa

0198388 Morada Inglesa vit 2 inst by Caso Bancoop

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PRIMEIRA INSTÂNCIA

0198388-30.2006.8.26.0100 (583.00.2006.198388)

parte(s) do processo incidentes andamentos

Processo CÍVEL

Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
0198388-30.2006.8.26.0100 (583.00.2006.198388)
Cartório/Vara 39ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1439/2006
Grupo Cível
Ação Declaratória (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 01/09/2006 às 18h 23m 50s
Moeda Real
Valor da Causa 96.047,91
Qtde. Autor(s) 3
Qtde. Réu(s) 2

Requerido BANCOOP
Requerido CHT

Requerente JULIO CÉSAR SILVEIRA LEME
Requerente NATASHA VIVIANE SALLES
Requerente SONIA REGINA ROCCO

Advogado: 84411/SP ORLANDO BRASIL GRECO JUNIOR
Advogado: 220898/SP FERNANDO BRASIL GRECO

18/06/2010 Aguardando Publicação Imp 24/06
16/06/2010 Sentença ProferidaAnte o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação, para acolher o pedido alternativo de reconhecimento de excesso de cobrança do saldo final da obra do empreendimento “Residencial Morada Inglesa”, com determinação de dedução da importância de R$ 2.273.324,80 das despesas do empreendimento e recálculo do saldo devedor quanto às unidades dos autores (32, 74 e 124) observadas as respectivas frações ideais. Responderão as rés pelas custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado. P.R.I.C. São Paulo, 14 de junho de 2.010. Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Juíza de Direito Preparo: R$ 2.345,63

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SENTENCA

Vistos. SONIA REGINA ROCCO, JÚLIO CESAR SILVEIRA LEME, NATASHA VIVIANE SALLES ajuizaram ação Declaratória de inexigibilidade de débito e imissão na posse em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS EM SÃO PAULO – BANCOOP e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES DE SÃO PAULO - CHT.

(vitmimas) Alegam que firmaram Termo de Adesão e Compromisso de Participação com a cooperativa-ré, buscando adquirir imóvel residencial no empreendimento denominado “Residencial Morada Inglesa”, referentes, respectivamente, às unidades 74, 32 e 124.

A entrega da obra foi postergada para abril de 2.006 com informação de exigência de aporte financeiro de R$ 4.612,06 para cada unidade, atinente à diferença de custo da obra para as unidades de dois dormitórios, montante este que os autores pagaram. Ocorre que foram novamente surpreendidos com cobrança da importância de R$ 32.015,97 por unidade, sem que tenha sido apresentado qualquer documento contábil a comprovar a origem lícita e devida do valor reclamado.

Questionam a procedência desse valor, posto que justificado que tiveram origem na aquisição dos terrenos, quando o termo de adesão, em sua cláusula 4ª. já menciona o preço total estimado, com a contabilização do custo do terreno.

Afirmam que os cooperados em comissão deliberaram pela contratação de uma auditoria externa para apuração dos valores na qual se evidenciou a ausência de documentação comprobatória das despesas efetuadas e apontou que as operações de aquisição do terreno seriam de origem duvidosa.

Requerem a declaração de inexigibilidade do débito de R$ 32.015,97 quanto a suas unidades, reconhecendo-se a quitação das obrigações ou eventual mitigação da diferença de custo da obra, e em antecipação da tutela a suspensão da exigibilidade do débito e a entrega das chaves, com omissão na posse em caso de sua recusa. Juntaram documentos. Foi deferida parcialmente a tutela, com expedição de mandado de imissão na posse dos imóveis e afastamento do pedido de não inclusão de seus nomes no cadastro de inadimplentes (fls. 320).

Diante do ingresso do réu aos autos informando que os imóveis não estavam habitáveis, a decisão foi reconsiderada (fls. 324/325).

Os autores informaram que as obras complementares de acabamento, não realizadas, seriam feitas a suas expensas, bem como apresentaram certificado de conclusão da obra deferido pela Prefeitura Municipal de São Paulo em 06.10.06, o que motivou novo restabelecimento da tutela (fls. 466), sendo cumprido o mandado de imissão na posse dos imóveis em favor dos autores.

bancoop fala

Em contestação as rés afirmam que a BANCOOP, cooperativa habitacional, foi contratada pela CHT para administrar a Seccional Morada Inglesa, obra que se realizaria a preço de custo e com financiamento bancário, mas com a cessação dos financiamentos em 2.002, estabeleceu-se que passariam a adotar exclusivamente o sistema de autofinanciamento e preço de custo.

Insuficientes os aportes dos cooperados para término da obra, em 2005 foi convocada uma assembléia que trouxe orçamentos e opções para pagamento do custo final da obra, e diante da ausência de consenso seguiu-se nova assembléia, que deliberou pela provisão de adiantamento de diferença do custo final da obra em 18 parcelas, sendo de conhecimento dos cooperados que se tratava de um adiantamento de diferença de custo de final de obra, e não do custo final total.

Em março de 2006 as obras estavam praticamente finalizadas, não sendo as chaves entregues por problemas com concessionárias públicas e habite-se, o que foi superado em outubro de 2.006, quando autorizados os cooperados ao uso antecipado das unidades e definido o saldo final do custo da obra.
Descrevem a natureza da relação mantida entre as partes, refutando a existência de relação de consumo e lembrando que se trata de construção a preço de custo, e portanto, o valor informado é mera estimativa do custo da construção, estando a apuração final sujeita à conclusão da obra, na forma das cláusulas 13 e 14 do Termo de Adesão.

Explicam o déficit financeiro constatado e o fato de que o terreno seria pago com o financiamento que foi suspenso, motivando a renegociação com seus titulares e a necessidade de pagamento de parte do preço em dinheiro, e parte com dação de unidades, majorando o custo do empreendimento.
Afirmam ainda que suas contas relativas aos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008 foram aprovadas em assembléia geral.

Defendem a existência do saldo da obra reclamado e sustentam que toda a documentação foi disponibilizada aos cooperados, não sendo apontado pela auditoria qualquer elemento que justificasse a suspensão da exigibilidade dos valores da apuração final.

Buscam a improcedência da ação e a revogação da tutela (fls.525/587) Juntaram documentos.
Foram depositados judicialmente valores referentes às parcelas vincendas relativas ao valor máximo que eventualmente poderia ser considerado como diferença de custo de obra, a despeito do indeferimento do pedido pelo juízo (fls. 595).

Réplica a fls. 609/620. Tentada a composição, pelo setor de conciliação e em audiência com o magistrado (fls.655 e 724), não foi obtida. Saneador a fls.739/741, com reconhecimento da aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação e deferimento à produção de prova pericial para identificação de saldo devedor quanto aos imóveis adquiridos pelos autores, carreado aos réus o ônus da prova e seu custeio. Interposto agravo de instrumento à decisão foi dado provimento parcial ao recurso para manter a distribuição do ônus probatório, mas sem que referido custeio da perícia fosse transferido às rés (fls. 1487/1501).

Diante da existência de outras demandas a envolver as rés e o empreendimento Morada Inglesa foi deferida a utilização de prova emprestada, mas apenas a perícia de engenharia foi realizada nos autos de origem, com preclusão da perícia contábil.

Foi então requerida utilização de laudo a ser elaborado em outra ação em trâmite pela 7ª. Vara Cível do Foro Regional de Santana, a que se opuseram os autores (fls.1812/1814).

Recusada a nova prova emprestada foi fixado prazo final de quinze dias para que as cooperativas, em o desejando, depositassem os honorários periciais, o que não se verificou, com a preclusão da prova pericial. Encerrada a fase instrutória foram apresentados memoriais, a fls. 2148/2154 e 2156/2160. Constatado que os documentos de fls. 1845/2137 são reprodução daqueles já anexados aos autos a fls. 1518/1807, determinou-se desentranhamento dos oferecidos em duplicidade.

JUIZ DECIDE

É O RELATÓRIO. D E C I D O.

Não se questiona a natureza da relação mantida entre as partes, com construção das unidades imobiliárias pela cooperativa pelo regime de preço de custo e autofinanciamento, e tampouco a possibilidade contratual de cobrança de eventual saldo do custo apurado ao termino da construção, o que se extrai das cláusulas 13 e 14 do Termo de Adesão.

A discussão dos autos é restrita à existência e legitimidade do custo final apurado ao término da obra, resultando em dívida de R$ 32.015,97 a cada unidade.

A prova pericial não foi produzida, mas ambas as partes se valem em suas argumentações do laudo de análise de contas realizado pela empresa de auditoria ELCE - Assessoria e Consultoria, de onde se extrai que os dados constantes nesta apuração serão utilizados para análise da controvérsia (fls. 240/246, repetidos a fls.1518/1807 e novamente repetidos a fls. 1845/2137) Segundo referido laudo foram examinadas as contas do empreendimento Residencial Morada Inglesa no período entre janeiro de 2.001 a dezembro de 2.005, com revisão de seu fluxo financeiro através da análise dos documentos comprobatórios de entrada e saída de recursos, análise de contas e balancetes.

Foram detectadas irregularidades pela ausência de exibição de documentos comprobatórios de despesas realizadas quanto a todo o ano de 2.002, de que resultou gastos não comprovados para o período de R$ 1.475.032,54 (fls. 243 e 1521).

Constatou-se disparidade nos valores lançados para compra dos terrenos onde realizada a construção, conforme detalhamento realizado a fls. 255/245 e 1522/1523, com informação de que embora a dívida original fosse
de R$ 1.598.800,00, os pagamentos totalizaram resultaram no valor de R$ 2.090.000,00, resultando em diferença de
R$ 491.200,00, sendo apresentadas explicações verbais da BANCOOP quanto à diferença referir-se a “serviços devidos pelo empreendimento”.

Também quanto ao terreno identificou-se cinco pagamentos lançados na conta-corrente do terreno que não foram descontados na composição do saldo devedor da conta do empreendimento em julho de 2.005, no valor de R$ 150.000,00 (fls. 241/242 e 1519/1520).

Finalmente, apontou-se disparidade quanto a 25 ocorrências de pagamentos, realizados sem documentos comprobatórios, com lançamentos que totalizaram R$ 157.092,31 (fls.242 e 1520).

Daí resulta que as divergências encontradas não se resumem aos R$ 307.09,31 concluídos pela auditoria, mas à totalização destes valores com as despesas não comprovadas quanto a 2002 (R$ 1.475.032,54) e diferença da compra do terreno (R$ 491.200,00), com diferença de R$ 2.273.324,80.

Esse montante não pode ser considerado para efeito de novo rateio, uma vez que a cooperativa não se desincumbiu , quanto a ele, do ônus probatório que lhe foi atribuído de comprovar a regularidade do saldo devedor exigido dos autores.

Logo, necessário proceder a recálculo que exclua referida importância do saldo devedor final e identifique o valor devido a cada cooperado segundo a unidade que adquiriu, observando-se o rateio proporcional à fração ideal das unidades, o que deverá ser feito em liquidação de sentença. Dessa forma, embora não seja possível reconhecer a quitação das obrigações, pois os cálculos acima referidos indicam a presença de saldo devedor final da obra, ainda que não no montante pretendido pelas rés, impõe-se acolher o pedido alternativo formulado na inicial e reconhecer o excesso dos valores em cobrança, devendo ser excluídos do saldo devedor os itens especificados neste julgado, no total de R$ 2.273.324,80, com recálculo do saldo devedor em liquidação de sentença.

O resultado da lide autoriza a manutenção dos autores na posse do imóvel, não se podendo falar em inadimplência até a correta definição do valor do débito (para o qual devem ser considerados os depósitos judiciais efetivados no curso da lide), o que afasta a possibilidade de inclusão do nome dos autores em cadastro de devedores, perda da qualidade de cooperado e rescisão contratual até a apuração do saldo devedor atribuído a cada autor.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação, para acolher o pedido alternativo de reconhecimento de excesso de cobrança do saldo final da obra do empreendimento “Residencial Morada Inglesa”, com determinação de dedução da importância de
R$ 2.273.324,80 das despesas do empreendimento e recálculo do saldo devedor quanto às unidades dos autores (32, 74 e 124) observadas as respectivas frações ideais.

Responderão as rés pelas custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado. P.R.I.C. São Paulo, 14 de junho de 2.010.

Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Juíza de Direito Preparo: R$ 2.345,63