Processo nº: 583.08.2008.120774-6 cobranca indevida da bancoop

Foro Regional VIII - Tatuapé - Processo nº: 583.08.2008.120774-6

parte(s) do processo local físico andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Foro Regional VIII - Tatuapé
Processo Nº 583.08.2008.120774-6
Cartório/Vara 1ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 2363/2008

Ação Procedimento Ordinário (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 11/12/2008 às 15h 23m 18s
Moeda Real
Valor da Causa 51.549,31


Requerente COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP
Advogado: 112027/SP ARNALDO LEONEL RAMOS JUNIOR
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI

Requerido ROSEMARY NUNES SOARES

19/06/2009 Aguardando Publicação


19/06/2009 Sentença Proferida

Sentença nº 1555/2009 registrada em 19/06/2009 no livro nº 586 às Fls. 68/73: Ante o exposto, julgo improcedente a ação e condeno a autora no pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios da requerida, que fixo em 10% do valor atualizado da causa.

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CONCLUSÃO Em 18 de junho de 2009 faço estes autos conclusos ao Dr. PAULO GUILHERME AMARAL TOLEDO MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível do Tatuapé. Eu, ____________ (Gina Frisco A. Silva, 312.373-3 ), subscrevi. Vistos. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA movida por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP em face de ROSEMARY NUNES SOARES, devidamente qualificados nos autos, alegando, em síntese, que a ré celebrou com a autora um Termo de Autorização para Uso Antecipado, buscando associar-se à autora e, assim contribuir com seus recursos para a construção do empreendimento.

A requerida obrigou-se ao pagamento referente a preço estimado da unidade habitacional, além de
assumir a responsabilidade por valores que poderiam ser necessários no decorrer ou ao final da referida
obra. Ocorre que a requerida tornou-se inadimplente, deixando de quitar as parcelas do custo adicional.
Por estas razões pleiteia a condenação da requerida ao pagamento do débito. Acompanharam a petição
nicial os documentos de fls 19/73.

Após ser citada, a requerida apresentou contestação (fls 94/169) e alegou, preliminarmente,
incompetência do juízo, inépcia da inicial e, no mérito, pede a improcedência da demanda.

juiz decide


Réplica a fls 185/207. É O RELATÓRIO. D E C I D O. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra. Rejeito as preliminares. Como a ação movida pela ré em face da autora encontra-se em fase recursal, não é o caso de reunião de feitos ou prevenção do Juízo da 17ª. Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital. Também não é o caso de suspensão deste feito, mera faculdade em face da conexão entre este feito e aquele que se encontra em grau de recurso. Quanto à inicial, não padece de qualquer vício, bem descrevendo os fatos e fundamentos jurídicos do pedido. Eventual falta de prova das alegações
feitas na inicial diz respeito ao mérito e como tal deve ser analisada.

juiz indica problema

A questão afeita à falta de demonstração da origem do débito interfere com o tema de fundo e esta forma será enfrentada. Superadas as preliminares, passo a apreciar o mérito. Tratando-se de construção ‘’a preço de custo’’, é viável, a princípio, a cobrança de saldo residual, que, ressalte-se,
encontra amparo legal, (art. 58, da Lei 4.591/64).

Contudo, no caso dos autos a cláusula que prevê a apuração de rateio final, na qual se fundamenta a pretensão inicial, mostra-se abusiva porque deixa ao arbítrio exclusivo da autora a fixação do preço
e por esta razão ela não se presta para amparar a pretensão inicial. Neste sentido, aliás, já se decidiu
nos autos da apelação n° 599.558-4/5-00, da Comarca de SANTO ANDRÉ, em que é apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP sendo apelada GUACIREMA
SIMÕES e relator o Desembargador Octávio Helene, do qual se extraem os seguintes trechos:

“2. Toda a questão vem centrada em cláusula contratual relativa à "apuração final" do custo da obra, considerando-se, no caso, que a unidade condominial, concluída, foi entregue a promitente-compradora.

Esta, seria inadimplente apenas na parcela relativa a essa questionada "apuração final" constante da cláusula 16a. Por esta cláusula fica estabelecido que, ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a Cooperativa, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes
previstos no presente Termo.

Não se mostra necessário um maior exame dessa cláusula contratual para se verificar que ela se mostra extremamente confusa. Ainda que se coloque a sua disposição como redigida, de modo confuso, como
se disse, em forma direta, a redação da cláusula não permite a conclusão de forma clara ou sugerida
e que se cuida de parcela futura e indeterminada do preço a ser pago pelo imóvel.

De qualquer modo, numa interpretação ainda que singela, pode-se entender que esta cláusula tem
um fim de determinar que os adquirentes paguem um adicional de preço que a Cooperativa nomeia de "apuração final".

Mesmo que seja assim, examinando-se esta cláusula em conjunto com a cláusula 4a, que cuida
"do Plano Geral de Pagamentos" a que deve se submeter o adquirente, o pagamento de tal "apuração
final" não vem aqui referido. Nessa cláusula 4a são previstos pagamentos predeterminados que são:

(1) entrada;
(2) parcelas mensais;
(3) parcelas anuais e
(4) parcela de entrega das chaves; não se faz nenhuma menção a pagamento que deva ser feito à conta de "apuração final".

Do mesmo modo, no "Quadro Resumo de Contrato", onde vêm descritos os valores de cada um dos
pagamentos igualmente, nenhuma ressalva é feita à parcela que deveria ser paga à conta de
"apuração final". Mostra-se verdadeiro que, tanto na cláusula 4a quanto no Quadro Resumo, o preço
total do empreendimento vem acompanhado da palavra "estimado".

Mas esse adjetivo, por certo, não se refere àquela questionada "apuração final" do preço, com vem
explicitado pela cláusula seguinte, a 5a, que trata do reajuste anual das parcelas pré-determinadas,
com base em índice geral do custo da construção civil a ser apurado pelo índice SINDUSCON.

Então, em nada se confunde com a questionada "apuração final" do preço, porque parcela não conhecida previamente com aquela correção de valor.

Se é assim, a cláusula que sustenta a ação de cobrança para esse fim não pode vir tida como válida.

Em primeiro, não se mostra clara para esse fim; em segundo, se a ela se emprestasse alguma validade
deveria ser sustentada a cobrança depois de decisão em assembléia dos cooperados, o que não ocorreu,
não se sabendo nem mesmo da exatidão da cobrança, e ainda, se é devida.

Como é sabido, em contrato de adesão, como ocorre no presente caso, tanto a coisa objeto da compra como
o preço devem vir claramente determinados. Ocultar parcela de preço estipulada em cláusula confusa e não constante na disciplina geral dos pagamentos, é questão que afronta a boa-fé contratual.

Bem a propósito, merece, no caso, referência ao art. 489 do Código Civil, que repete disposição anterior, segundo a qual "nulo é contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes
a fixação do preço".

Tal disposição reafirma o princípio de que a estipulação arbitrária do preço por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeiçoa por disposição comum de vontades recíprocas. Esse acordo
de vontades quanto ao preço é elemento essencial na forma do art. 481, do mesmo Estatuto Civil.

A fixação unilateral de parcela do preço induz a nulidade do contrato, o que não é o caso aqui falar-se de nulidade de todo o contrato, mas até possível da cláusula especifica 16a, não ocorrente pedido nesse sentido. Como é sabido, é do consentimento de ambos os contratantes que são gerados os efeitos obrigacionais do contrato situação que não se manifestou de forma clara quanto aquela cláusula específica.”

De mais a mais, a cobrança de saldo residual deve atender às exigências legais, o que não se observa no caso vertente.

Isto porque, para incorporações desta natureza, a legislação específica, (Lei 4.591/64), impõe detalhamento minucioso de todos os vetores que guarnecem a formação e evolução do custo da empreitada.

Com efeito, a autora (bancoop) não demonstrou a formação do valor que pretende cobrar; limitou-se a apresentar planilha unilateral que não se presta a tal fim.

Não há nos autos nenhum indicativo de como os valores sob cobrança foram obtidos.

Inexiste qualquer estimativa de revisão do custo da obra, tampouco aprovações assembleares acerca da pretensa cobrança. Aliás, a assembléia mencionada pela autora e que teria aprovado as contas e a cobrança ocorreu apenas em fevereiro de 2009, após o ajuizamento da demanda.

Destarte, não se admite a cobrança de valores aleatórios e apontados de forma unilateral. Incumbia à autora, no tempo e modo devidos, (art. 333, I, c.c. 396, CPC), demonstrar a origem e exatidão dos valores postos
sob cobrança, o que não ocorreu, devendo, pois, suportar os efeitos da preclusão em seu desfavor.

Assim, aliás, já se decidiu em situação semelhante nos autos da Apelação Cível 602.217.4/4-00, Rel. Des.
Vito Guglielmi, TJSP, em Acórdão com a seguinte ementa:

”COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP : MARIS MAURÍCIO DOS SANTOS e OUTRA : SANTO ANDRÉ - 4a VARA CÍVEL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL CONSTRUÇÃO PELO SISTEMA COOPERATIVO OBRA ENTREGUE, COM SALDO A FINALIZAR. COBRANÇA IMPOSSIBILIDADE HIPÓTESE EM QUE NÀO HÁ COMPROVAÇÃO DA EXTENSÃO DOS CUSTOS E NEM APROVAÇÃO DO VALOR EXIGIDO EM ASSEMBLÉIA AÇÃO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA RECURSO IMPROVIDO”.

Ressalto, por fim, que o fato da cobrança residual resultar de acordo firmado com o Ministério Público em ação coletiva não impede que a ré impugne os valores cobrados em ação individual ou que estes sejam considerados indevidos.

Ante o exposto, julgo improcedente a ação e condeno a autora no pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios da requerida, que fixo em 10% do valor atualizado da causa. P.R.I.C São Paulo, 18 de junho de 2009. PAULO GUILHERME AMARAL TOLEDO JUIZ DE DIREITO