Processo Nº 583.00.2008.202019-5 COBRANCA INDEVIDA (RES PESSEGO)

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2008.202019-5

parte(s) do processo local físico andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2008.202019-5
Cartório/Vara 29ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1774/2008
Grupo Cível
Ação Declaratória (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 30/09/2008 às 13h 42m 29s
Moeda Real
Valor da Causa 29.476,73
Qtde. Autor(s) 2
Qtde. Réu(s) 1
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerente ADILSON DIAS ALMEIDA
Advogado: 107904/SP MARCIA ESTER MUTSUMI TAMIOKA
Requerido BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Advogado: 112027/SP ARNALDO LEONEL RAMOS JUNIOR
Requerente TÂNIA REGINA MEDINA
Advogado: 107904/SP MARCIA ESTER MUTSUMI TAMIOKA

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PODER JUDICIÁRIO VIGÉSIMA NONA VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL Autos nº: 2008.202.019-5/0-0 VISTOS. TÂNIA REGINA MEDINA e ADILSON DIAS ALMEIDA ingressaram com a presente ação de declaratória de inexistência de débito c/c sustação de eventual protesto, pelo rito ordinário, em face de BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, alegando, resumidamente, que se associaram à ré em 04 de abril de 1.999, visando adquirir unidade imóvel no empreendimento denominado “Condomínio Residencial Pêssego”.

Concluída a obra, as chaves foram entregues, assim como os autores assumiram financiamento perante a Caixa Econômica Federal para quitar, de forma integral, o aludido imóvel.

Ocorre que, após o pagamento integral de todas as parcelas do financiamento, receberam correspondência comunicando acerca da existência de saldo residual, que deve ser pago de forma rateada por todos os adquirentes das unidades condominiais, sem que a ré tivesse prestado contas durante a execução da obra.

Requerem a procedência do pedido inicial, a fim de que seja declarada a total inexistência deste débito, sustando-se em caráter definitivo eventual protesto que venha a ser lavrado em nome dos autos, além da condenação da ré no pagamento dos consectários legais.

A inicial veio acompanhada de documentos e procuração.

O pedido de antecipação de tutela foi indeferido a fls. 61.

BANCOOP

Devidamente citada (fls. 65), a ré ofertou contestação a fls. 67/90, acompanhada de procuração e documentos. Sem preliminares, no mérito, pugnou pela total improcedência do pedido inicial, asseverando que a obra é adquirida a preço de custo e que tal preço durante sua construção é apenas estimado. Assim, existe cláusula contratual que prevê o acerto final com a cobrança de valor residual pelos condôminos. Tal cláusula não é ilegal e nem abusiva, a ponto de ser afastada por intermédio desta ação. Por fim, afirmou que inexiste irregularidade para impedir o registro da matrícula, bem como, não pode prosperar o pedido de antecipação de tutela. Por fim, ressaltou que, inclusive o Ministério Público do Consumidor em acordo firmado com a ré reconheceu que ela é uma cooperativa, cuja obra é realizada a preço de custo e não a preço fechado. Réplica a fls. 171/176. As partes especificaram provas, juntaram outros documentos e, não manifestaram interesse na designação de audiência de tentativa de conciliação.

JUIZ DECIDE

É o breve relato. Fundamento e DECIDO. Deixo de designar audiência de tentativa de conciliação diante do desinteresse de todas as partes litigantes. Tal providência não acarretará prejuízo para as partes, já que podem se conciliar a qualquer momento nos autos, por simples petição. O feito comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil. O contrato se perfez por escrito e, desta forma, suas cláusulas devem ser comprovadas nos autos. Em apertada síntese, cuida-se de ação por intermédio da qual pretendem os autores afastar a cobrança do chamado valor residual, após a entrega do apartamento que adquiriram no empreendimento denominado “Condomínio Residencial Pêssego”.


De forma incidental, requereram o reconhecimento de que o contrato é regido pelo Código de Defesa do Consumidor. Sem preliminares a serem apreciadas previamente, quanto ao mérito, a presente ação merece prosperar. Senão vejamos. Não pairam divergências nos autos de que concluída a obra de construção do edifício, onde os autores adquiriram uma das unidades, celebraram contrato de financiamento que foi integralmente honrado por eles, sendo certo que, em 26 de abril de 2.005 houve emissão de autorização para cancelamento de hipoteca de financiamento de crédito imobiliário.

A carta de cancelamento da hipoteca já foi protocolada junto ao 9º. Registro de Imóveis e, está devidamente averbada.

Por primeiro, há que se perquirir se a cobrança de verbas residuais é válida.

Em nosso entendimento, sim. A cláusula 16ª. e a 17ª. do “termo de adesão e compromisso de participação” celebrado entre as partes (fls. 16) prevê de forma conjunta que, somente após a apuração final de haveres será elaborada a escritura definitiva de cada unidade condominial.

Ora, tratando-se de obra elaborada a “preço de custo”, fato esse que não discordam as partes litigantes, é possível a apuração de haveres, com a respectiva cobrança da diferença entre o valor cobrado do adquirente daquele apurado ao final da obra.

Observo que, como já decidido em outros casos semelhantes, tal cobrança de valor residual é devida desde que a ré (BANCOOP) apresente a devida prestação de contas, bem como, que estas contas tenham sido aprovadas em assembléia geral.

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Nesse sentido: “Cooperativa Habitacional. Ação declaratória, cumulada com obrigação de fazer. Cerceamento de defesa. Afastamento. Aplicação do disposto no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil.

Nulidade de cláusula contratual. Apuração final. Empreendimento a preço de custo. Necessidade de verificação entre o valor pago pelo adquirente e o efetivo custo da obra. Nulidade inexistente. Precedentes deste Tribunal. Registro prévio da incorporação. Desnecessidade na espécie dos autos. Ausência de oferta pública de venda das unidades. Desconsideração da personalidade jurídica da recorrida. Ausência dos requisitos autorizadores previsto no artigo 50 do Código Civil. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido” (Apelação Cível n. 538.485.4 /5-00 – Relator: Donegá Morandini). “Contrato. Cláusula. Cobrança de diferenças entre o custo final e o custo estimado. Nulidade. Inocorrência. Inexistência de violação de dispositivos legais. Disposições contratuais derivadas da construção a preço de custo, não tendo a cooperativa finalidade lucrativa. Recurso não provido” (Apelação Cível n. 237.276-2 – Relator: Ruy Camillo).

“Compromisso de compra e venda – Imóvel. Construção pelo sistema cooperativo. Obra entregue com saldo a finalizar. Admissibilidade. Valores aprovados em Assembléia. Prevalência da vontade da maioria. Hipótese que traduz verdadeira aquisição a preço de custo. Rateio devido. Negativa de outorga de escritura legítima. Ação improcedente. Sentença mantida. Recurso improvido” (Apelação Cível n. 541.421-4/1 – Relator: Vito Guglielmi – 6ª. Câmara de Direito Privado).

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Contudo, no caso em tela, nada comprova a ré (BANCOOP) acerca de que efetivamente prestou as contas devidas aos adquirentes das unidades condominiais recém-construídas, assim como, também não comprova que encaminhou notificação para comparecimento dos autores em assembléia geral onde estas contas foram aprovadas.

Além disso, em abril de 2.005, os autores quitaram o financiamento perante a Caixa Econômica Federal, receberam autorização para cancelamento da hipoteca sobre o bem imóvel emitida pela ré e pelo agente financeiro do imóvel, que efetivamente foi cancelada em 04 de setembro de 2.006.

Assim, se a ré emitiu documento que autorizava o cancelamento da hipoteca, supõe-se que, antes de sua emissão, conferiu os valores pagos e entendeu que eram suficientes para a cobertura do custo da obra.

Desta forma e, diante das próprias disposições contratuais, após a emissão do título hábil para registro do imóvel perante o Cartório Competente, não pode mais a ré exigir o pagamento do valor residual, sob pena de que o adquirente de imóvel pelo sistema de custo viva em eterna insegurança, já que a qualquer momento poderá ser cobrado algum saldo residual.

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Nesse sentido já se decidiu: “Apelação Cível nº 573.513.4/0-00 – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Negócio jurídico sob a forma de adesão a empreendimento imobiliário vinculado a associação cooperativa – Quitação de todas as parcelas pagas – Pagamento pelo cooperado de valores apurados ao final, a título de diferença de cisto de construção – Nova cobrança, após longos três anos, de saldo residual que constitui comportamento contraditório (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatória contra a boa-fé objetiva, por deixar os cooperados em situação de eterna insegurança – Inexigibilidade dos débitos novamente em cobrança – manutenção da sentença de procedência da ação – Redução da condenação da cooperativa à verba honorária – Recurso parcialmente provido” (Relator: Desembargador Francisco Loureiro).

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Portanto, em suma, existe cláusula contratual, devidamente assinada pelas partes litigantes e que prevê a cobrança de valores residuais ao término da obra e, tratando-se de obra a preço de custo sua cobrança é válida. Mas, para tanto, há que se efetivar antes da emissão do documento hábil para registro do imóvel perante o Cartório Competente em nome dos adquirentes.

Assim, embora este Juízo entenda que, via de regra, a cobrança deste valor residual é válida, no caso de que se cuida, diante das peculiaridades acima assinaladas e, mormente pelo fato de que há mais de três anos a ré já emitiu documento para cancelamento da hipoteca, donde se presume que todos os valores devidos foram quitados, de rigor, a procedência do pedido inicial, a fim de afastar a cobrança do valor residual como pretendido na inicial.

Posto isso, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, declaro extinta a presente ação de conhecimento com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil e o faço para declarar a inexistência de qualquer débito entre as partes referente à cobrança de valor residual pela aquisição do imóvel n. 93, do bloco “B”, do condomínio Residencial Pêssego, no valor de R$ 29.476,73 (vinte e nove mil, quatrocentos e setenta e seis reais e setenta e três centavos).

Diante da sucumbência, condeno a ré no reembolso das custas e despesas processuais despendidas pelos autores, bem como, no pagamento de honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado. P.R.I. São Paulo, 05 de maio de 2.009. VALÉRIA LONGOBARDI MALDONADO Juíza de Direito