1001586-10.2015.8.26.0526 LIBERTY

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de Salto Foro de Salto 2ª Vara Av. Dom Pedro II, 261, Salto - SP - cep 13320-240 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1001586-10.2015.8.26.0526 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1001586-10.2015.8.26.0526 Classe - Assunto Procedimento Comum - Nulidade / Inexigibilidade do Título Requerente: Alcino dos Passos Freitas e outro Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo e outro Prioridade Idoso Justiça Gratuita Juiz(a) de Direito: Dr(a). Beatriz Sylvia Straube de Almeida Prado Costa Vistos. ALCINO DOS PASSOS FREITAS e ANGELA APARECIDA TENÓRIO FREITAS, qualificados nos autos, propuseram a presente ação em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO (BANCOOP) e OAS EMPREENDIMENTOS S/A, também qualificadas. Alegam que, em setembro de 2002, os autores firmaram com a empresa corré BANCOOP, Termo de Adesão e Compromisso de Participação, tendo como objeto a aquisição de um apartamento, nº 118, Bloco A, localizado em um empreendimento denominado "Liberty Boulevard Residence", onde os autores pagariam pelo imóvel, o valor de R$ 70.664,09. Afirmaram, ainda, que em razão da situação financeira da corré Bancoop, foi realizada uma Assembléia Seccional para ratificação do Termo de Acordo firmado por inúmeros cooperados, com o objetivo de finalização da construção do Liberty Boulevard Residence, com a transferência de direitos e obrigações para a corré OAS Empreendimentos SA. Afirmaram, também, que após a realização da referida Assembleia, a requerida OAS informou que o valor atualizado do imóvel seria R$ 226.867,39, restando para os autores um saldo a pagar de R$ 168.728,95, razão pela qual não assinaram o termo aditivo proposto. Ao final, requereram a procedência da ação para: 1) declarar a nulidade das cláusulas abusivas do Termo de Adesão e compromisso de participação, que permite o aumento indiscriminado de valores, 2) declarar a inexigibilidade do saldo remanescente cobrado pela requerida OAS no importe de R$ 168.728,95, declarando o imóvel objeto da lide, quitado, 3) a condenação das requeridas pelos danos morais suportados, 4) determinar a transferência da titularidade do imóvel descrito na inicial, mediante a entrega da escritura publica, no prazo de 90 dias, 5) condenar as rés no ressarcimento pelos danos materiais consistentes nos lucros cessantes. Devidamente citada, a requerida OAS apresentou contestação (fls. 162/193) alegando que as deliberações tomadas na assembléia devem ser reconhecidas como ato jurídico perfeito, sendo que o acordo ratificado pelos cooperados é válido e deve ser exigido. Defendeu a impossibilidade de outorga de escritura, e impugnou o pedido de lucros cessantes e danos morais. Ao final, requereu a improcedência da ação. A requerida Cooperativa Habitacional, apresentou contestação (fls. 223/250), suscitando preliminar de ilegitimidade passiva, ausência de interesse de agir e coisa julgada. No mérito ressaltou que é uma cooperativa habitacional sem fins lucrativos, não sendo considerada fornecedora, nos termos do CDC. Defendeu a exigibilidade dos valores devidos, a título de reforço de caixa, e impugnou a alegação de quitação do débito. Impugnou os pedidos indenizatórios e ao final, requereu a improcedência da ação. Foi apresentada réplica (fls. 417/426). Instadas as partes a se manifestarem sobre a produção de provas, ambos permaneceram silentes (fls. 430). O Ministério Público opinou pela parcial procedência da ação (fls. 435/441). É o relatório. Decido. Passo ao julgamento antecipado do feito, nos termos do artigo 355, I do Código de Processo Civil, uma vez que a questão é de direito e independe de outras provas. Tratando-se de relação de consumo, possível a inversão do ônus da prova nos termos do artigo 6º, VIII do CDC. Observo que muito embora a ré seja chamada de cooperativa, trata-se de pessoa jurídica, cuja finalidade é a incorporação e construção de unidades habitacionais mediante remuneração, enquadrando-se, portanto, como fornecedora nos termos do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor. Outrossim, não há que se falar em ilegitimidade passiva da requerida Bancoop, uma vez que a parte autora discute a validade das cláusulas contratuais firmadas com a esta demandada. No mais, a preliminar de falta de interesse de agir se confunde com o mérito e com ele será julgada. No mérito, a ação é parcialmente procedente. O pedido de declaração da nulidade de cláusulas abusivas e inexigibilidade de débito deve ser acolhido. Primeiramente, há que se destacar que em tese não é ilegal/abusiva a cláusula que prevê a apuração final dos custos da obra, especialmente, quando se trata de obra autofinanciada e pelo preço de custo. Porém, em que pese a realização de assembleia extraordinária, a cobrança realizada pelas requeridas, sem a demonstração contábil do real aumento do custo da obra se mostra abusiva. Observo que as requeridas tão somente se limitaram a defender a legalidade dos valores cobrados, sem se desincumbir do ônus de demonstrar o efetivo aumento dos custos da obra. Assim, não há como se exigir do consumidor os valores referente ao aporte financeiro exigido para finalização da obra. Nesse sentido, já entenderam os Tribunais, inclusive com relação ao mesmo empreendimento: APELAÇÃO Ação declaratória de inexigibilidade de débito c/c obrigação de fazer Bancoop Cobrança custo adicional - Improcedência - Aquisição de unidade pelos autores integralmente paga, nos termos do contrato inicial - Posterior transferência da conclusão da obra para a OAS – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor Cooperativa que exerce atividade de incorporadora - Resíduo apurado unilateralmente pelas rés - Informação constante nos autos de que o empreendimento possuía, até mesmo, saldo de caixa, que foi emprestado para outros empreendimentos - Precedentes da Câmara pela nulidade da cláusula contratual que previa a cobrança de resíduo final sem lastro em documentos ou demonstração contábil - Quitação declarada - Outorga de escritura determinada - Ônus da sucumbência a cargo das rés Decisão modificada Recurso Provido. (TJSP 3ª Câmara de Direito Privado Apelação nº 1070566-26.2015.8.26.0100 São Paulo rel. Des. EGÍDIO GIACÓIA j. 27.07.2016). AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – Compromisso de compra e venda de imóvel – Cooperativa habitacional – Incidência do CDC - Inexigibilidade do saldo devedor residual - Ausência de demonstração dos critérios de sua apuração - Ademais, existência de dúvida com relação à natureza cooperativista da relação de compra e venda – Danos morais não configurados - Sentença reformada – Recurso parcialmente provido. (TJSP;  Apelação 1042547-73.2016.8.26.0100; Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 27ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/02/2017; Data de Registro: 15/02/2017) Assim, não tendo sido apresentadas as informações necessárias que justifiquem a cobrança adicional, deve ser acolhido o pedido dos autores de declaração de inexigibilidade de débitos. O pedido de adjudicação compulsória, também deve ser acolhido. Isso porque os autores comprovaram a aquisição do bem e o pagamento do valor acordado, o que sequer foi discutido pelas requeridas. Em tendo sido reconhecida a inexigibilidade dos valores adicionais cobrados deve ser determinada a adjudicação do imóvel. Nesse sentido: IMÓVEL - Termo de adesão a empreendimento imobiliário - Resíduo – Valores que não podem ser cobrados das cooperadas - Empreendimento transferido após a quitação dos preços - Aplicação do CDC e da Lei nº 4.591/64 - Escritura que deve ser outorgada - Ação procedente - Apelo provido. (Apelação n. 1097803-06.2013.8.26.0100 Rel. Fortes Barbosa 6ª Câmara de Direito Privado j. 09.04.15). Passo a analise do pedido de indenização pelos danos materiais. Sendo incontroversa a mora na entrega do bem adquirido pelos autores, deve ser acolhido o pedido de indenização pelos lucros cessantes, decorrentes da privação do uso do imóvel e do recebimento de seus frutos. Nesse sentido a sumula 162 do TJ/SP, prevê que “descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”. Assim, fixo o valor da indenização no percentual mensal de 0,5%, devido sobre o valor venal do imóvel, desde o término do prazo para conclusão da obra até a efetiva imissão da autora na posse do bem. Nesse sentido já decidiram os Tribunais: VOTO DO RELATOR EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE REFORÇO DE CAIXA C.C. OUTORGA DE ESCRITURA E LUCROS CESSANTES – Parcial procedência - Despesas realizadas sem a efetiva comprovação – Obras não concluídas – Prazo de entrega que há muito se expirou (nov/2005) - Descabido a cooperativa pleitear o repasse ao cooperado, em trinta parcelas, após adimplido o preço (à exceção da parcela prevista para a data da entrega das chaves, diante da não conclusão do empreendimento) – Quitação que não pode ser reconhecida, diante da parcela faltante, mas declarado inexigível o reforço de caixa – Lucros cessantes – Cabimento, diante da incontroversa mora das rés – Súmula 162 deste E. Tribunal de Justiça - Fixação em 0,5% sobre o valor venal do imóvel, desde a data em que expirado o prazo para entrega das chaves, até efetiva imissão da autora na posse do bem - Precedentes, inclusive desta Câmara, envolvendo a mesma cooperativa – Sentença reformada – Recurso da autora parcialmente provido, improvidos os das rés.  (TJSP;  Apelação 1049198-92.2014.8.26.0100; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 41ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/03/2018; Data de Registro: 16/03/2018) Porém o pedido de dano moral não pode ser acolhido. Para que os demandantes sejam indenizados, têm que provar a ocorrência do dano, a conduta da ré, o nexo causal que os une e por fim, a culpa da última. No caso em questão, verifica-se que os elementos que configuram a responsabilidade civil não ficaram demonstrados à saciedade como incumbiria aos autores. Neste sentido, após o atento exame dos autos, forçoso concluir que o pressuposto primordial para a ocorrência da responsabilidade, qual seja, a efetiva prova do dano sofrido, não ficou demonstrada. Isso porque da conduta da requerida não decorre lesão a direitos da personalidade dos requerentes, tratando-se de mero dissabor, que não é passível de ensejar indenização por dano extrapatrimonial. O atraso na conclusão do negócio, embora tenha causado transtorno e desapontamento, não é ocorrência excepcional que caracterize ofensa à personalidade do indivíduo. Ante o exposto, julgo PROCEDENTE a presente ação para a) declarar a inexigibilidade do débito descrito na inicial, b) determinar a adjudicação compulsória do imóvel descrito na petição inicial, valendo a presente, como título hábil para registro em substituição da manifestação de vontade sonegada, e c) condenar as requeridas, solidariamente, a indenizar os autores nos lucros cessantes suportados no percentual mensal de 0,5%, devido sobre o valor venal do imóvel, desde o término do prazo para conclusão da obra até a efetiva imissão da autora na posse do bem. Por ter sucumbido na maior partes, condeno, ainda, as vencidas no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da indenização. De acordo com o artigo 1.010, § 3º, do novo Código de Processo Civil, o juízo de admissibilidade recursal deve ser feito apenas pela instância superior. Assim, eventualmente apresentado recurso pela parte, dê-se vista para contrarrazões, no prazo de quinze dias. Após, remetam-se os autos à superior instância, com as nossas homenagens. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. Salto, 08 de agosto de 2018. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA