1113886-92.2016.8.26.0100 bancoop oas culpadas cdc butanta

forum vitimas Bancoop Dom Jul 22 2018, 11:54

RIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 42ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1113886-92.2016.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1113886-92.2016.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Vanessa Alves Machado Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop e outro Justiça Gratuita Juiz(a) de Direito: Dr(a). André Augusto Salvador Bezerra Vistos. VANESSA ALVES MACHADO promoveu ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, indenização mortal, lucros cessantes e declaração de inexigibilidade de valores extras em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A. Arguiu que Sr. Ivan Alves Machado, irmão da autora, firmou contrato de compra e venda com a Bancoop em 2000, sendo imóvel quitado pelo valor de R$ 41.500,00, em 2006; que foi cobrada um valor cuja denominação é de reforço de caixa, sendo inadimplida por Ivan; que Ivan alienou o imóvel a irmã, no final 2006; que, apesar do imóvel ter sido quitado, não foi entregue; que o empreendimento foi cedido a OAS, esta última deseja revender o imóvel a autora, ainda, cobrando reforço de caixa. Requereu rescisão contratual em razão de culpa das rés; condenação solidária ao ressarcimento de valores pagos pela autora referente ao contrato de termo de adesão; condenação a lucros cessantes de 0,5% sobre valor atualizado anualmente do valor pago pela unidade; ressarcimento a título de danos morais. A petição inicial veio acostada de documentos (fls. 54/145; 154/159). Citados, réus apresentaram contestação. Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo aduziu, preliminarmente, ilegitimidade ativa e ilegitimidade passiva. No mérito, alegou que o sucesso da cooperativa está intrinsecamente vinculado adimplemento das obrigações dos cooperados; que todos os valores pagos pelos cooperados, se já não investidos na construção do empreendimento, foram cedidos á OAS; que inexistem danos morais a serem restituídos (fls. 166/198). Documentos acostados (fls. 200/253). OAS Empreendimentos S.A aduziu, preliminarmente, ilegitimidade ativa da autora. No mérito, alegou que antes da paralisação completa das obras, a Bancoopbuscou repartir o pagamento de despesas extras entre os cooperados, a fim de possibilitar conclusão do empreendimento; que parte do empreendimento foi comprometido, pois parte dos cooperados se negou a pagar o rateio extra bem como inexistiam recursos suficientes para financiar o término das obras; que em 2009, OAS e Bancoop celebraram termo de acordo para finalização da construção do residencial altos do Butantã com extinção da seccional Altos do Butantã e Transferência de Direitos e Obrigações para OAS empreendimentos; que, em tal circunstância, os cooperados que elegessem a desistência da aquisição do apartamento, receberiam da OAS os valores parcialmente pagos á Bancoop (fls. 254/275). Houve réplica (fls. 308/379). OAS se manifestou acerca de documento (fls. 419/420). É o relatório. Fundamento e decido. O julgamento antecipado da lide é de rigor, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, tendo em vista a desnecessidade de dilação probatória em demanda em que se discutem matérias de direito, assentando-se, no mais, em fatos cujas partes não requereram a produção das provas que lhe seriam especificamente pertinentes. Cabe, de início, rejeitar as preliminares alegadas em contestação. Não há que se falar em ilegitimidade passiva, tendo em conta que o autor impugna a validade de cláusulas contratuais que firmou justamente com tal demandada. É a ré Bancoop, pois, titular da relação de direito material em debate, sendo legitimada passiva para esta ação. Também não há que se falar em ilegitimidade ativa. A autora adquiriu o imóvel em questão de terceiro, tornando-se titular da relação de direito material em debate. Vencidas as questões preliminares, passo à análise do mérito da causa. Ao que se infere dos autos, o autor e a ré Bancoop assinaram ajuste denominado Termo de Adesão e Compromisso de Participação em Cooperativa. Tal acordo tinha por objetivo possibilitar ao autor a aquisição de unidade habitacional descrita na cláusula 2ª , mediante de pagamento de determinado preço, que poderia ser acrescido de “[...] valores decorrentes de eventuais aumentos de custos, aumentos da área construída, privativa ou não e alteração das unidades habitacionais e do próprio empreendimento” (cláusula 4.1, parágrafo único). Na execução do acordado, o autor pagou à aludida ré o preço de R$ 41.500,00, o que lhe permitiu receber as chaves do imóvel que pretendia adquirir. Posteriormente, porém, a mesma ré passou a lhe cobrar a quantia extra, com fundamento no acréscimo dos custos da obra, prevista na cláusula 4.1. A ré OAS recebeu da ré Bancoop os direitos e obrigações desta, em cessão, perante os intitulados cooperados, cobrando do autor também quantia extra, como valor residual, impondo tal pagamento como necessário para a transferência da titularidade do bem. A cobrança de quantia superior a inicialmente determinada quando do início das obras de construção do imóvel em debate, em princípio, encontra amparo jurídico. É que a ré Bancoop não se colocou como incorporadora e construtora do bem, mas como uma cooperativa, a ser regida, portanto, pela Lei 5.764/71, cujo artigo 80 prevê a cobrança de rateio extra dos adquirentes, nos seguintes termos: Art. 80. As despesas da sociedade serão cobertas pelos associados mediante rateio na proporção direta da fruição de serviços. Parágrafo único. A cooperativa poderá, para melhor atender à equanimidade de cobertura das despesas da sociedade, estabelecer: I - rateio, em partes iguais, das despesas gerais da sociedade entre todos os associados, quer tenham ou não, no ano, usufruído dos serviços por ela prestados, conforme definidas no estatuto; II - rateio, em razão diretamente proporcional, entre os associados que tenham usufruído dos serviços durante o ano, das sobras líquidas ou dos prejuízos verificados no balanço do exercício, excluídas as despesas gerais já atendidas na forma do item anterior. O problema é que a ré Banccop não é efetivamente uma cooperativa que visa administrar e organizar o rateio entre cooperados para aquisição de imóveis. Trata-se, a bem da verdade, de empresa que promove a venda de unidades habitacionais, procurando genericamente (como qualquer outra empresa do ramo) consumidores para este fim. Não há dúvida: a Bancoop é uma comerciante do bem; tal entidade e, por conseqüência, sua sucessora (a ré OAS), assim devem ser juridicamente tratadas. Da forma que o imóvel é oferecido ao mercado, verifica-se que não existe entre os adquirentes – como o autor – qualquer intenção de se associarem para a realização de obra em cooperativa. O que existe é a intenção de cada adquirente, individualmente considerado, comprar um imóvel. Daí ser inaplicável à espécie a Lei 5.764/71. Da relação entre entidades que desenvolvem atividade de construção, distribuição e comercialização de imóveis (as demandadas) e uma pessoa física que adquire tal bem como destinatário final (o autor), advém uma relação de consumo, a ser regida pela Lei 8.078/90, o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º). Nesses termos, quando da celebração e da execução do contrato visando a aquisição do imóvel em debate, assistia ao autor-consumidor o direito de receber informação adequada e clara sobre o produto adquirido (art. 6º, III, do CDC). Por sua vez, à ré Bancoop, como responsável pela elaboração de contrato de adesão, cabia o dever de redigir com destaque as cláusulas limitativas de direito do aderente (art. 54,§ 4º). Ora, uma cláusula como a 4.1, que prevê a possibilidade da fornecedora do produto aumentar o total devido pela aquisição do imóvel, sem qualquer limitação, sob a justificativa de aumento de custos, não informa adequadamente o consumidor de todos os seus deveres contratuais, sujeitando-o, na verdade, a eventos futuros e incertos. Pelo mesmo motivo, esta cláusula é eminentemente limitativa de direitos do utente, devendo, por isso, ter sido redigida com o destaque legalmente exigido, o que não ocorreu. Não há, portanto, como se julgar pela validade da cláusula em questão, evidenciando a inexigibilidade dos valores cobrados pela entidade que redigiu o ajuste e pela entidade que a sucedeu. Irrelevante a alegação das rés de que tal cláusula se mostrou necessária em razão da elevada inadimplência e do aumento dos custos dos materiais de construção e regularização do imóvel. Tais circunstâncias, mesmo que verdadeiras, são inerentes ao próprio risco de um negócio como este, devendo, por isso, serem consideradas previamente pelas fornecedoras antes de disponibilizar o produto perante o mercado consumidor. Se tal consideração não ocorreu, devem as fornecedoras – e não o consumidor cuja única informação recebida foi o preço de R$ 41.500,00 – arcarem com os riscos assumidos. Para agravar o caso, verifica-se que a ausência de informação deu-se também na execução do contrato. Com efeito, ao imporem ao autor o cumprimento da citada cláusula (inválida, como dito), com base em suposta majoração do valor da obra e da regularização do imóvel, as rés não justificaram devidamente a origem do valor a maior encontrado. Nem mesmo após o ajuizamento desta ação, tal justificativa foi externada, limitando-se ambas as demandadas, em suas respectivas respostas, a indicarem um valor que entendem devido, sem, contudo, dizerem como alcançaram exatamente este quantum. Não há, portanto, como exigir do autor-consumidor o valor a maior impugnado na inicial. Deve-se ter o contrato, portanto, como quitado. É o que tem decidido o E. Tribunal de Justiça de São Paulo em casos semelhantes ao presente: Voto n. 3389. Apelação n° 0107716-05.2008.8.26.0003. Comarca: São Paulo. Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP. Apelada: Aline Mara Pageu. Juiz prolator da sentença: Maria Priscilla Ernandes Veiga Oliveira. COOPERATIVA HABITACIONAL Venda e compra de imóvel Relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor Precedentes da jurisprudência Previsão contratual de cobrança de saldo residual após a quitação do preço Abusividade configurada na hipótese Cobrança efetuada depois de transcorridos quase três anos do término do pagamento das parcelas, deixando os cooperados em longeva situação de insegurança - Cooperativa que não demonstrou a origem das despesas cobradas a título residual Violação ao dever de transparência Sentença de improcedência mantida Recurso desprovido. Ainda que não se adote esse entendimento (como efetivamente ora adotado) e se conclua pela aplicação da Lei 5.764/71 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, o valor cobrado pelas rés também não pode ser considerado exigível. De fato, a incidência de tal diploma legal não isenta o ajuste celebrado entre as partes da aplicação das normas gerais que regem as relações contratuais do Código Civil brasileiro. E o artigo 422 do Código Civil impõe o dever de boa fé aos contratantes, o que implica, segundo a melhor doutrina, o dever de informação: A doutrina mostra que as partes têm que cumprir a obrigação principal pactuada, mas têm, ao mesmo tempo, de observar outras condutas que são os deveres anexos ou acessórios à obrigação principal fundados na boa fé contratual. Os principais deveres anexos são: de lealdade (essência da boa fé objetiva), de informação, de cooperação (quem não coopera com a outra parte infringe fundamentalmente a boa-fé- cf. Betti: boa fé é cooperação), de segurança, dever de segredo, de custódia (das coisas negociadas) (LOPEZ, Teresa Ancona. Princípios contratuais. In: FERNANDES, Wanderley. Fundamentos e princípios dos contratos empresariais, São Paulo, Saraiva/GV Law, 2012, p. 75). Ora, como se viu, o autor foi destituído das necessárias informações, tanto por ocasião da celebração, quanto por ocasião da execução do contrato. Não há, por isso, como obrigá-lo a pagar qualquer valor a mais do que aquele exatamente quantificado quando aderiu à “cooperativa” em questão – mesmo, diga-se mais uma vez, se não for aplicado o Código de Defesa do Consumidor à espécie. Diante das circunstâncias acima colocadas, as quais levaram á consideração da quitação integral do ajuste em debate, impõe-se o acolhimento das pretensões visando á rescisão contratual bem como à indenização por perdas e danos, nos termos do art. 475 do Código Civil. Resta, então, saber o que pagar. Nesse aspecto, a devolução dos valores pagos revela-se razoável. Afinal, a rescisão não se deu por culpa da parte autora, mas das fornecedoras do produto. Outrossim, a verba indenizatória por danos morais é devida, na medida em que as irregularidades contratuais acima mencionadas não consistem em mero dissabor a que todas as pessoas estão sujeitas a suportar em seu dia a dia quando celebram ajustes. Trata-se de descumprimento de normas de ordem pública, acima citadas, que prejudicaram pessoa que sonhava em adquirir seu próprio imóvel e que teve este sonho transformado em verdadeiro pesadelo. Vale dizer, sofreu o autor evidentes constrangimentos e não meros aborrecimentos, sendo atingido como ser humano, independente de eventuais consequências econômicas. Devem, portanto, as rés, conforme dispõem o artigo 5o incisos V e X da Constituição da República, o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor e o artigo 475 do Código Civil, indenizar integralmente a vítima do evento. Cabe salientar que a existência de constrangimentos é realmente evidente e a demonstração destes independe de maiores comprovações. Neste aspecto, é cediço que a doutrina costuma afirmar que o dano moral dispensa prova em concreto, até porque, como bem esclarece o Prof. Carlos Alberto Bittar, “não precisa a mãe comprovar que sentiu a morte do filho; ou o agravado em sua honra demonstrar que sentiu a lesão; ou o autor provar que ficou vexado com a inserção de seu nome no uso público de obra, e assim por diante” (Reparação Civil por Danos Morais, Revista dos Tribunais,1993, p. 204). Em relação ao valor da indenização, insta anotar que, como é muito bem sabido, o Direito pátrio não estabelece um critério único e objetivo para a fixação do quantum do dano moral. Cabe, assim, ao prudente arbítrio do juiz a fixação do respectivo valor, o qual, a toda evidência, deve ser moderado e, normalmente, leva em consideração a posição social da ofensora e do ofendido, a intensidade do ânimo de ofender, a gravidade e a repercussão da ofensa. Na hipótese dos autos, como já se disse, não há dúvida de que o autor sofreu constrangimentos aptos à caracterização dos danos extrapatrimoniais. Deve-se considerar, contudo, que os fatos em questão não provocaram morte ou lesões graves e nem qualquer outra espécie de sofrimento irreversível, o que revela que eventual valor por demais elevado seria desproporcional ao dano sofrido. Dessa forma, adotando-se os critérios acima expostos, é razoável fixar o quantum da indenização em R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Cumpre-se, destarte, a função da indenização por danos morais, oferecendo-se compensação ao lesado para atenuação do sofrimento havido e atribuindo-se ao lesante sanção, a fim de que não volte a praticar atos lesivos à personalidade de outrem. O valor arbitrado, portanto, é o que se revela justo, perante a legislação pátria. Da mesma forma, os lucros cessantes referentes a 0,% do valor do imóvel adquirido por mês também se revela razoável. Trata-se de quantum que, conforme as leis de mercado, equivale ao aluguel de bem parecido, que teve a parte autora de pagar pelo atraso na obra. Finalmente, cabe observar que todas as obrigações declaradas nesta sentença são impostas solidariamente às rés – contratante originária e sucessora da primeira -, nos termos do artigo 7º, § único do Código de Defesa do Consumidor. Ainda que o autor não reconheça a legitimidade da ré OAS, o que deixou de ter maior relevância ante a aplicação ao caso do Código de Defesa do Consumidor, e não do regime jurídico aplicado às cooperativas, o fato é que esta empresa colocou-se perante o autor como efetiva contratante e dele cobrou o quantum impugnado na inicial. Deve, por isso, igualmente responder pelo contrato e pelos danos havidos. Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos para, declarando a rescisão do contrato em questão, condenar solidariamente as rés a: a) pagarem ao autor a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de indenização por dano moral, corrigido monetariamente desde a data desta decisão e incidindo juros da mora legais de 1% ao mês desde a citação; b) restituírem todos os valores pagos pela parte autora pelo ajuste em questão, corrigido monetariamente desde o desembolso e incidindo juros da mora legais desde a citação; c) pagar à parte autora o valor equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, a título de lucros cessantes, do período da data originalmente prevista para a entrega da obra até a data desta decisão, corrigido monetariamente mês a mês e incidindo juros da mora legais desde a citação; d) arcarem com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados por equidade em 10% sobre o valor da causa. P.R.I.C. São Paulo, 13 de julho de 2017