1022526-37.2020.8.26.0100 vilas da penha adjudicacao

1022526-37.2020.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Promessa de Compra e Venda
Magistrado: CELINA DIETRICH E TRIGUEIROS TEIXEIRA PINTO
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 15ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 14/12/2021
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 15ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01018-010 1022526-37.2020.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo nº: 1022526-37.2020.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível Requerente e Reconvinte: Claudia da Silva Souza e outros Requerido e Reconvindo: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Bancoop e outros Juíza de Direito: Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto Vistos. CLAUDIA DA SILVA SOUZA e FRANCISCO GUIDA propõem “ação de obrigação de fazer c.c. adjudicação compulsória” contra a COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP. Narra a inicial que os autores, então cônjuges, contrataram com a ré a aquisição da unidade nº 17 do Condomínio Villas da Penha II, conforme o Termo de Adesão e Compromisso de Participação assinado em 01/10/2002. Os autores, professores da rede pública – sem vínculo bancário – quitaram suas obrigações contratuais perante a promitente compradora e foram imitidos na posse do imóvel em julho de 2006. Ocorre que, a despeito da conclusão da obra, o instrumento particular não lhes permite o exercício dos poderes da plena propriedade, mas a ré recusa-se a outorgar a competente escritura definitiva. Argumenta que a cessão de direitos e obrigações à construtora OAS não é oponível aos autores. Aplica-se o CDC a essa relação. Pelo que expõe, pede a condenação da ré à regularização do empreendimento, outorgando-se escritura definitiva aos autores. A ré contesta a fls. 65/90. Alega que os autores omitiram que, na ação civil pública 0114957-64.2007.8.26.0100, promovida pela Associação dos Adquirentes de Imóveis do Empreendimento Villas da Penha, foi determinada a suspensão dos vencimentos das prestações dos adquirentes que ainda não haviam quitado seus imóveis. A ação foi extinta por acordo celebrado entre as partes. A Bancoop ficou, portanto, impedida de realizar qualquer cobrança de valores dos cooperados do empreendimento Villas da Penha, mas ainda é parte legítima para exigir o pagamento do valor estimado previsto para a aquisição de unidade habitacional. Não se aplica o CDC à relação entre as partes, pois os autores são cooperados. Os valores devidos pelos autores à ré não estão prescritos. A prescrição foi interrompida pela suspensão da exigibilidade ocasionada pela ação civil pública supramencionada. A prescrição voltou a correr apenas com o trânsito em julgado daquela demanda, o que ocorreu em 24/04/2018. Os autores não comprovaram a quitação do contrato firmado com a ré. Na verdade, possuem saldo devedor de R$ 151.926,53 em aberto. A regularização do imóvel não pode ser determinada. Após disputas judiciais entre cooperados e a cooperativa, houve deliberação em assembleia pelo não registro da incorporação. “Um dos requisitos para a regularização do empreendimento é a outorga de procuração pelos proprietários do imóvel onde erigida a Seccional para que a BANCOOP possa adotar as medidas necessárias à escrituração das unidades habitacionais”. Entretanto, dois dos proprietários faleceram, o que tem causado transtornos à regularização. A cooperativa vem fazendo o possível para a regularização do empreendimento. A ré propõe reconvenção a fls. 85/90. Argumentam que os reconvindos pagaram apenas 79 das 90 parcelas previstas pelo termo de adesão. O valor estimado que se cobra é o quantum mínimo e básico definido para a aquisição da unidade imobiliária a preço de custo, sem o acréscimo de valores de rubricas diversas, exceto multa contratual, juros e demais consectários legais. Pelo que expõe, pede a condenação dos reconvindos ao pagamento de R$ 151.926,53. Os autores apresentam réplica a fls. 2.040/2.046. Sustentam que não integraram o polo ativo da ação civil pública citada, pois não se vincularam à associação demandante. A liminar concedida naquela ação não teve efeitos erga omnes e não impediu o pagamento espontâneo e voluntário das parcelas aquisitivas dos imóveis, apenas a retomada e a revenda das unidades inadimplentes. Os autores jamais foram constituídos em mora quanto a seus deveres contratuais. A aludida ação civil transitou em julgada, na verdade, em 02/10/2014. Eventuais parcelas não recolhidas só poderiam ser exigidas até o dia 01/10/2019. A ré se desvirtuou de seus objetivos e não agiu como cooperativa. A suposta inadimplência corresponde a ínfimos 12,23% do contrato original. Os consumidores jamais interromperam o pagamento aos quais se obrigaram. Invoca a exceção de contrato não cumprido. Várias ações questionaram judicialmente os valores apontados como remanescentes pela requerida, que calculava esses valores unilateralmente, sem aprovação pelos cooperados. Depois disso, após diversas decisões judiciais desfavoráveis, a reconvinte decidiu modificar sua abordagem jurídica e afirmar que havia parcelas não pagas que deveriam sofrer reajustes monetários e juros até a data da quitação. Essa conduta viola o art. 422 do Código Civil e o dever de mitigar as próprias perdas. Os juros perfazem o quádruplo da obrigação inicial. O acolhimento do pedido reconvencional equivale a autorizar o enriquecimento sem causa por parte da ré. O reconvinte apresenta réplica a fls. 2.051/2.065. Defende que a decisão proferida na ação civil pública nº 0114957-64.2007.8.26.0100 teve eficácia ultra partes e erga omnes. O pedido foi de suspensão dos vencimentos de todas as prestações. A decisão causou a interrupção da prescrição, que voltou a correr somente com o trânsito em julgado da ação civil pública. É o relatório. Decido. -I- Não há preliminares a dirimir. Não é necessária a produção de provas, razão pela qual julgo o feito antecipadamente, na forma do art. 355, inciso I, do CPC. Trata-se de ação de obrigação de fazer visando à adjudicação da propriedade do imóvel adquirido por meio de termo de adesão à cooperativa ré. A ação é parcialmente procedente. O Código de Defesa do Consumidor é inequivocamente aplicável à presente hipótese, tendo em vista a súmula 602 do STJ. A despeito disso, há de se considerar o caráter cooperativo da requerida e observar que não se trata de empresa com fins lucrativos, mas finalidade de auxílio mútuo, ainda que a ré especificamente tenha sido envolvida em casos de má gestão, com grande repercussão midiática. Não se pode perder de vista que o prejuízo da cooperativa invariavelmente vai ser suportado pelos cooperados. Não existem, no caso, sócios ou empresários que tenham assumido o risco da operação. Ainda assim, os argumentos da ré não se sustentam. O argumento da defesa da ação principal e o da reconvenção é, fundamentalmente, o mesmo: existe uma dívida não paga pelos réus. Todavia, o valor da dívida invocada pela ré não tem lastro na documentação apresentada nos autos. O documento de fls. 17 menciona que o preço a ser pago está estimado no item 4.1 do quadro resumo, mas nesse contrato não se faz presente a quantidade de parcelas a serem pagas. Também não consta nos autos esse quadro resumo. O contrato juntado nos autos é de outra pessoa (fls. 218). O quadro juntado a fls. 219 menciona 60 parcelas. A própria planilha de cálculos menciona simples “estimado”. Não se sabe se os valores cobrados são realmente os previstos desde o início, e não as inclusões posteriores que foram amplamente rejeitadas pelo Poder Judiciário. Os reconvindos praticamente confessam a parcial inadimplência na réplica/contestação à reconvenção, mas não deixam de impugnar os cálculos da reconvinte a fls. 2.045/2.046. Essa impugnação, embora esteja desacompanhada de indicação de qual valores entendem devidos, é válida, já que o reconvinte não se desincumbiu do ônus probatório de produzir prova mínima acerca do quantum debeatur. Existem tão poucos elementos na planilha de cálculos que não é possível sequer impugnar os valores apresentados. Não é lícito que um credor – ou suposto credor – apenas afirme que possui um crédito derivado de um contrato, mas não apresente demonstrativo de crédito idôneo. Simplesmente analisando a planilha de créditos, não é possível distingui-la de uma planilha idônea e de uma com valores que foram inseridos aleatoriamente ou inventados. A falta de lastro contratual do crédito, causada pela insuficiência das provas juntadas pelos réus/reconvintes, impede o reconhecimento do crédito. Assim , a insuficiência da prova do credor deve ser valorada em desfavor deste, não tomada como indício de que o réu não controverteu a dívida. Como não é possível precisar o valor da dívida, a exceção de contrato não adimplido sustentada indiretamente pelo réu não se sustenta. Não há valor que possa ser idoneamente cobrado. Dessa forma, não há razão para se negar a cumprir a obrigação contratualmente assumida perante os autores, que fazem jus à propriedade do imóvel. Entretanto, acolher o pedido principal seria inadequado, já que, pelas razões expostas pelo réu, seria praticamente impossível simplesmente transferir a propriedade do imóvel aos autores, tamanhos os entraves judiciais e burocráticos que se fazem presentes. Se esse pedido fosse acolhido, é certo que a obrigação de fazer não seria cumprida e acabaria sendo imposta multa cominatória. Após meses ou anos sem o cumprimento dessa obrigação, a multa atingiria valor exorbitante, mas o objetivo primordial da ação não seria atingido, e não por desídia do réu. Por isso, é mais adequado acolher o pedido alternativo, de adjudicação compulsória. Pelos mesmos fundamentos acima delineados, a reconvenção deve ser julgada improcedente. -II- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação, para a deferir aos autores adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial. Por sua sucumbência, arcarão os réus com custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo por equidade em R$ 2.500,00. Ademais, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção. Por sua sucumbência, arcará o reconvinte com custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% do valor cobrado. P.R.I.C. São Paulo, 10 de dezembro de 2021. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA