1103155-32.2019.8.26.0100 colina park prescricao - vitora de comprador

1103155-32.2019.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Prescrição e Decadência
Magistrado: Cinara Palhares
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 15ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 25/06/2021
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 15ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01018-010 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1103155-32.2019.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1103155-32.2019.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Prescrição e Decadência Requerente: Cleia Maria Pires Nogueira Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo - Bancoop Juiz(a) de Direito: Dr(a). Cinara Palhares Vistos. Cleia Maria Pires Nogueira, qualificada nos autos, ingressou com a presente AÇÃO DECLARATÓRIA E COMINATÓRIA em face de Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo - Bancoop, igualmente qualificada, alegando, em síntese, que adquiriu da Cooperativa Ré uma unidade imobiliária referente à casa de número 71 no empreendimento Colina Park, estando na posse do bem desde o ano de 2005. Alega, ainda, que a relação entre as partes é de consumo e que Cooperativa abandonou o canteiro de obras, não concluindo integralmente o projeto do empreendimento, bem como não obteve sua regularização jurídica e documental perante aos órgãos públicos, o que impede a outorga da escritura pública, e que, em junho de 2007, passou a cobrar da autora valores relativos ao preço contratual da unidade somado ao que chamou de "aporte financeiro" ou "reforço de caixa", inviabilizando o pagamento regular do preço estimado do bem adquirido. Ademais, alega que a Associação dos Adquirentes de Imóveis do Condomínio Colina Park ajuizou ação contra a Cooperativa objetivando a regularização do empreendimento, com pedido de antecipação de tutela para a interrupção dos pagamentos do contrato ordinário e aporte enquanto não regularizado o empreendimento, que não obteve provimento, de modo que a ré poderia ter realizado cobranças desde abril de 2007, o que não ocorreu, consumando-se a prescrição no prazo de cinco anos. Requer, ainda, a declaração de inexigibilidade dos aportes e rateios, caso não acolhida a tese de prescrição. Por fim, pede a condenação da ré para realizar a regularização jurídica e documental do empreendimento e a escrituração da unidade adquirida, mediante prévia emissão do termo de quitação e desligamento, sob pena de multa. Juntou documentos às fls. 21/97. Citada, a parte ré apresentou contestação com reconvenção, alegando, preliminarmente, a necessidade de suspensão do feito em razão da existência de ação coletiva com identidade de pedidos com relação à presente demanda, bem como a falta de interesse de agir. No mérito, alegou que o caso não se trata de relação de consumo, bem como que não há que se falar em prescrição, uma vez que o prazo prescricional foi interrompido pelo ajuizamento da ação coletiva nº 0113553-09.2006.8.26.0004. Alegou, ainda, que é válida a cobrança a título de aporte financeiro e que o valor pactuado com a cooperativa é plenamente exigível, bem como que não é possível a emissão do termo de quitação, de desligamento e de escrituração da unidade imobiliária adquirida, uma vez que os valores contestados são efetivamente devidos. Em sede de reconvenção, alegou que a autora reconvinda deixou de realizar o pagamento dos valores correspondentes ao imóvel objeto da presente lide, que são plenamente devidos, sendo de rigor a rescisão do contrato firmado entre as partes em função da inadimplência, com pagamento de multa de 0,1% sobre o valor do imóvel e taxa de fruição de 20% do valor pago. Alternativamente, pugnou pela condenação da autora reconvinda ao pagamento do valor estimado da unidade habitacional adquirida acrescido de multa contratual e juros, no montante de 564.170,56 (quinhentos e sessenta e quatro mil, cento e setenta reais e cinquenta e seis centavos). Juntou documentos às fls. 149/398. Houve réplica e contestação à reconvenção (fls. 402/433). Instadas a se manifestarem quanto às provas que pretendiam produzir, as partes requereram o julgamento antecipado da lide. A decisão de fls. 520 corrigiu de ofício o valor da causa da reconvenção para R$ 564.170,56 (quinhentos e sessenta e quatro mil, cento e setenta reais e cinquenta e seis centavos) e determinou o recolhimento das custas complementares. Às fls. 523/546 e 799/802, as partes se manifestaram sobre a Ação Coletiva nº 0113553-09.2006.8.26.0004 e prestaram outros esclarecimentos. Houve nova manifestação das partes às fls. 820/823 e 825/828. É o relatório. Decido. A ação comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria em comento é de direito, sendo que os fatos relevantes já se encontram comprovados documentalmente. A preliminar de falta de interesse de agir em razão da pendência de ação coletiva deve ser afastada, eis que a parte individualmente atingida tem direito a deduzir sua pretensão em Juízo, mesmo na pendência de ação coletiva com o mesmo objeto. No presente caso, contudo, tal pretensão deverá ser obtemperada com impedimentos decorrentes da situação concreta e da necessidade de se tutelar direitos que extrapolam os limites individuais e que estão sendo discutidos nos autos da ação civil pública nº 0113553-09.2006.8.26.0004. Com efeito, o objeto daquela ação é a regularização de todo o empreendimento do qual faz parte a unidade adquirida pelo autor, já que a ré abandonou as obras, deixando unidades inacabadas e todo o empreendimento carente de regularização. Tal como esclareceu a ré a fls. 135, a unidade da autora foi entregue e já lhe serve de residência. Todavia, existem inúmeros impedimentos à regularização do empreendimento, inclusive perante os órgãos competentes da administração pública, e que estão sendo objeto de acordo naquela ação, que de fato é a sede apropriada para tal finalidade. Na presente demanda se decidirá eventual direito da requerente, diante da quitação ou não do seu contrato, de receber a outorga de escritura pública após a regularização do empreendimento, que é objeto da ação civil pública. Qualquer determinação que extrapole o direito individual da autora, no presente caso, seria inócua, carecendo de exequibilidade. Por outro lado, também não é razoável suspender a presente demanda "ad eternum" para aguardar a solução da ação civil pública, que caminha a passos lentos desde 2007 e está praticamente sem andamento desde a propositura da presente ação. Dessa forma, a solução que melhor atende ao presente caso é a definição quanto ao direito individual da autora à outorga da escritura pública quando da regularização do empreendimento, diante da eventual quitação do seu contrato. Antes de adentrar nas demais questões, registra-se que a relação havida entre as partes, ao contrário do quanto sustentado pela ré, é sim regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Neste sentido a Súmula nº 602 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas". Isto porque a roupagem de cooperativa tem sido adotada por muitas incorporadoras para afastar a incidência do regime jurídico do Código de Defesa do Consumidor, quando a atividade desenvolvida, em sua essência, em nada difere da incorporação imobiliária. Por certo, o indivíduo que procura a cooperativa habitacional deseja adquirir o imóvel, e não associar-se a uma cooperativa. A tese da prescrição deve ser acolhida. Alega a autora que, em meados de 2007, a parte ré passou a cobrar valores que extrapolavam o valor inicialmente estimado para o empreendimento, correspondentes a aporte financeiro (ou reforço de caixa), no montante de R$ 93.000,00 (noventa e três mil reais), e rateio no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), totalizando pouco mais de R$ 111.000,00 (cento e onze mil reais) (fls. 72). Todavia, tais valores jamais foram efetivamente cobrados da autora, permanecendo a ré inerte há mais de 12 (doze) anos. Argumenta a ré que a prescrição da cobrança destes valores estaria suspensa em razão da propositura de ação coletiva nº 0113553-09.2006.8.26.0004 por parte da associação dos moradores do empreendimento, na qual foi pedida a suspensão das cobranças enquanto não regularizado o empreendimento. Ocorre que, da leitura da petição inicial desta ação coletiva (fls. 173/282), percebe-se que esta tem por objeto a imposição da obrigação de regularizar o empreendimento, existindo pedido de antecipação de tutela para que a ré se abstivesse de efetuar cobranças aos consumidores enquanto não prestar contas e não construir as obras (fls. 227), além de outros pedidos, como a abstenção de efetuar propaganda enganosa. Além de não guardar absoluta identidade com o objeto da presente ação, a liminar para que a ré fosse impedida de cobrar as dívidas não foi deferida, sendo unicamente acolhida a pretensão para que não houvesse inclusão do nome dos associados nos cadastros de devedores inadimplentes, conforme demonstrou a autora em réplica a fls. 408. Assim, a ação coletiva não representou à ré qualquer óbice à cobrança do restante das parcelas contratuais, considerando-se que a insurgência da associação autora limitou-se ao aporte final, excluindo as parcelas contratuais. Não à toa, o pedido deduzido no item c) de fls. 278 é de condenação da cooperativa "a outorgar a todos os associados aqui representados o termo final de quitação final, e as consequentes escrituras definitivas, tão logo integralizem o valor avençado no termo de adesão" (sublinhei). Logo, tendo indubitavelmente transcorrido o prazo prescricional da pretensão de cobrança do saldo do termo de adesão, é de rigor a declaração de sua prescrição. Nesse mesmo sentido, cite-se: APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - LOTEAMENTO - INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO – PRESTAÇÕES DO PREÇO - DÍVIDA PRESCRITA – PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DOS RÉUS – REJEIÇÃO – Diante do reconhecimento da prescrição da pretensão de cobrança dos valores relativos ao preço do lote, deve ser mantida a sentença que reconheceu a inexigibilidade da dívida – Inadmissível, no caso, a tese de interrupção da prescrição pela sentença proferida em Ação Civil Pública, ajuizada pelo Ministério Público, para regularização de loteamento clandestino – Conforme jurisprudência do STJ e desta Corte, a ação coletiva é causa interruptiva da prescrição somente para as ações individuais da mesma natureza, ou seja, ajuizadas com a mesma finalidade – Caso em que a cobrança das prestações não tem a mesma natureza da demanda coletiva - Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJSP; Apelação Cível 1010839-24.2016.8.26.0223; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/09/2020; Data de Registro: 03/09/2020) Ademais, o acolhimento do argumento da ré prestigiria comportamento desconforme à boa-fé no aspecto do dever de mitigar a perda. Ora, ao deixar de cobrar - podendo - por extenso lapso temporal aquilo que lhe cabia, fazendo apenas a dívida crescer em razão do acréscimo de juros e correção monetária em seu benefício e gerando ônus excessivo ao consumidor, e disso se utilizar como argumento para não expedir o termo de quitação e impedir a aquisição da propriedade configura conduta que não se pode admitir. Por sua vez, o montante referente ao aporte financeiro é inexigível em decorrência da incidência do Código de Defesa do Consumidor à presente demanda. Ao que se infere dos autos, o empreendimento Colina Park era deficitário desde setembro de 2002 (fls. 336), o que foi informado aos adquirentes por meio do boletim de fls. 335/344, feito somente em agosto de 2006. Em um cenário de proliferação de ações individuais e coletivas ajuizadas contra a ré em defesa do interesses de seus cooperados, o Ministério Público de São Paulo, em 20/05/2008, celebrou acordo com a Bancoop - no âmbito da ação civil pública nº 583.00.2007.245877-1 - cuja cláusula sexta previu a obrigação da ora ré de demonstrar a necessidade de cobranças a título de reforço de caixa ou apuração final (fls. 304/316). Só então a ré apresentou aos consumidores o documento de fls. 345/382, a fim de justificar a cobrança do rateio final, o qual, segundo consta do aresto de fls. 385/391, somente foi aprovado pelos cooperados em assembleia geral ocorrida em 19/02/2009 (fls. 388/389). Incidindo sobre a hipótese dos autos a legislação consumerista, verifica-se que o incremento dos valores a serem pagos pela cooperada autora a título de rateio final decorreu de prática abusiva adotada pela cooperativa, que permitiu o aumento unilateral do preço do produto, devendo a cláusula contratual permissiva de tal incremento ser declarada nula de pleno direito. Ora, o art. 39, X, do CDC veda ao fornecedor "elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços", não se admitindo a estipulação de cláusulas contratuais que permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral; que estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor; ou que coloquem este em desvantagem exagerada, a teor do art. 51, IV, X e XV, do CDC. Não se pode aceitar que o incorporador incorra em elevadas despesas e somente anos depois busque aprovar em bloco as contas a elas referentes para reaver valores os quais os cooperados, se devidamente chamados a opinar na época própria, poderiam ter objetado. A realização da assembleia que aprovou referido rateio final não tem, portanto, o condão de criar vínculo obrigacional para a cooperada requerente. Foi esta, aliás, a solução adotada no julgamento da Apelação Cível nº 1053327-43.2014.8.26.0100, de relatoria do Des. Enéas Costa Garcia, podendo-se citar outros julgados que também declararam a inexigibilidade da cobrança em questão, a saber: “Compromisso de compra e venda de imóvel Cooperativa habitacional Aplicação ao caso do Código de Defesa do Consumidor Pagamento integral do preço Alegada existência de saldo devedor referente a rateio dos custos finais do empreendimento - Ausência de provas acerca do critério para sua apuração - Obrigação de outorga da escritura em favor da adquirente Danos morais não caracterizados - Ação julgada parcialmente procedente e reconvenção improcedente Recurso da autora provido em parte.” (TJSP - 1ª Câmara de Direito Privado Ap. nº 1005745-04.2016.8.26.0609 Rel. Augusto Rezende j. 19/01/2018). “Apelação Cível. Ação cominatória ajuizada em face da Cooperativa Habitacional Bancoop Caracterização de relação de consumo, com incidência do Código de Defesa do Consumidor Inexigibilidade da cobrança de rateio final Embora exista previsão contratual de apuração final do custo do empreendimento, não houve demonstração dos gastos Valores calculados de forma unilateral Inadmissibilidade Quitação integral do preço dos imóveis pela autora Pedido de outorga de escritura procedente Manutenção da R. Sentença. Nega-se provimento ao recurso.” (TJSP - 1ª Câmara de Direito Privado Ap. nº 1089012-48.2013.8.26.0100 Rel. Christine Santini j. 20/09/2016). “COMPRA E VENDA Cooperativa habitacional Saldo residual de empreendimento imobiliário Dívida apurada unilateralmente, sem terem sido demonstradas a composição do crédito ou sua aprovação em assembleia, não observadas as disposições da Lei 5.764/71 Saldo residual inexigível Devolução em dobro do valor cobrado Descabimento Ausência de demonstração defetivo pagamento pelos autores Ação procedente em parte Recurso provido em parte.” (TJSP - 1ª Câmara de Direito Privado Ap. nº 0165006-46.2006.8.26.0100 Rel. Luiz Antonio de Godoy j. 02/02/2016). Desse modo, em conformidade com a fundamentação supra exposta, impõe-se a declaração de quitação do termo de adesão de fls. 31/45 com o reconhecimento do direito da autora de receber a outorga de escritura pública após a regularização do empreendimento no âmbito da ação coletiva nº 0113553-09.2006.8.26.0004. Consequentemente, reconhecido o adimplemento contratual por parte da consumidora, impende julgar improcedentes os pedidos de rescisão do contrato e de cobrança do débito deduzidos, de forma alternativa, na reconvenção apresentada pela ré. Em face ao exposto, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para DECLARAR (i) prescrita a pretensão de cobrança do saldo contratual por parte da ré, (ii) inexigível o aporte financeiro e (iii) quitado o termo de adesão de fls. 31/45, bem como para CONDENAR a ré a emitir em favor da autora os termos de quitação e desligamento no prazo de 15 (quinze) dias e a outorgar a escritura pública referente ao imóvel após a regularização do empreendimento no âmbito da ação coletiva nº 0113553-09.2006.8.26.0004. De outro modo, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção. Em razão da sucumbência mínima, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. Quanto à reconvenção, em razão da sucumbência, condeno a parte ré reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. Ao trânsito em julgado, arquivem-se definitivamente. P.R.I.C. São Paulo, 24 de junho de 2021. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA