1066953-61.2016.8.26.0100 LIBERTY ESCRITURA

Processo:
1066953-61.2016.8.26.0100
Classe:
Procedimento Comum
Área: Cível
Assunto: Obrigações
Distribuição: 29/06/2016 às 20:07 - Livre
20ª Vara Cível - Foro Central Cível
Controle: 2016/001256
Valor da ação: R$ 58.159,45
Partes do processo

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Reqte: Angela Akiko Yagi Matsunaga
Advogado: Flavio Marques Ribeiro
Reqdo: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop
Advogada: Manoela Bezerra de Alcantara
Reqdo: Oas Empreendimentos S/A
Advogado: Mario Thadeu Leme de Barros Filho


1066953-61.2016.8.26.0100 Visualizar Inteiro Teor
Classe: Procedimento Comum
Assunto: Obrigações
Magistrado: Raquel Machado Carleial de Andrade
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 20ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 23/10/2018
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 20ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1066953-61.2016.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1066953-61.2016.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Obrigações Requerente: Angela Akiko Yagi Matsunaga Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). Raquel Machado Carleial de Andrade Vistos e examinados os autos de ação de obrigação de fazer c/c declaração de inexigibilidade de saldo devedor sob o procedimento comum, proposta por ANGELA AKIKO YAGI MATSUNAGA em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S.A. A autora alega, em síntese, ter celebrado no dia 01/09/2002 “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” de unidade condominial com a ré, pelo valor de R$ 47.777,63. Narra que o empreendimento foi concluído parcialmente, haja vista que existiam outros blocos para ser finalizados, tendo recebido as chaves por ter quitado todas as suas obrigações de pagamento (doc. 4/5). Afirma que em seguida solicitou ao réu BANCOOP que lhe enviasse informações sobre a escritura de sua unidade, mas obteve como resposta que somente após a conclusão da última torre, com a apuração final da obra, é que seria outorgada a escritura aos cooperados (doc. 06). Aduz que lhe foi cobrado “rateio extra após o pagamento integral do valor do imóvel”, tendo sido convocada e formada uma associação pelos cooperados no dia 26/08/2006, cujo objetivo era debater sobre a retomada das obras e do aporte extra que estava sendo cobrado (doc. 07). Assim, vê-se sem a escritura definitiva do imóvel, estando sujeita a cobrança de um saldo devedor. Narra que posteriormente a corré OAS assumiu a responsabilidade pelo empreendimento, havendo as partes firmado no dia 07/04/2011 o “Termo de Condições para Aquisição de Terreno” (fls. 09), mas que ainda não teve a sua pretensão atendida nem por esta ré. Requer a determinação para que as rés outorguem a escritura definitiva do imóvel, bem como seja declarada a inexigibilidade do saldo devedor previsto na cláusula 15ª. De modo que o valor da causa é de R$ 58.159,45 (cinquenta e oito mil cento e cinquenta e nove reais e quarenta e cinco centavos). Juntou documentos às fls. 24/52. Devidamente citada, a ré OAS apresenta contestação (às fls. 116/139), na qual arguiu que as obras foram paralisadas em razão da inadimplência da maioria dos cooperados e do aumento dos custos da obra. Admite que antes da paralisação completa das obras, a ré BANCOOP buscou ratear entre os cooperados o pagamento de despesas extras para possibilitar a conclusão do empreendimento. Como alguns dos cooperados se recusaram a realizar o pagamento do rateio, houve a paralisação das obras por insuficiência de recursos. Deste modo, a fim de retomar as obras, foi procurada para assumir as obras e concluir empreendimento, ocorrendo sua contratação no dia 07/04/2011, e posteriormente, no dia 14/03/2014, a ré assumiu o empreendimento para retomada e finalização. Alega também que a autora deixou de quitar o imóvel antes e após a transferência do empreendimento para o OAS, e que a documentação por si trazida em nada comprava a quitação do imóvel, vez que ela apresenta apenas demonstrativos de pagamento de algumas parcelas, ao invés de recibo de quitação, que seria documento imprescindível para demonstrar tal pretensão. Defende também que a autora tinha plena ciência de que o valor inicialmente divulgado pela BANCOOP no Termo de Adesão tratava-se de valor estimado, passível de variação até o final do Empreendimento e dependente dos custos da obra, de modo que o valor final dos apartamentos só seria conhecido quando concluídas as obras. Afirma, ainda, que o novo preço de custo previsto no acordo ratificado pelos cooperados e homologado em juízo não se confunde com qualquer rateio extra, já que o regime não é mais o de cooperativa. Juntou documentos a fls. 140/181. Devidamente citada, a ré BANCOOP apresenta contestação (às fls. 182/204), na qual arguiu a ilegitimidade passiva, vez que a pretensão inicial basicamente se funda na outorga da escritura da unidade habitacional e o empreendimento já ter sido transferido para a OAS. No mérito, arguiu que o sucesso do empreendimento dependia de todos os cooperados, mas que isto não aconteceu, tendo em vista a ocorrência de inadimplemento e desistência de um expressivo número de cooperados, somado ao aumento dos custos de materiais e de mão-de-obra, fazendo com que as obras fossem paralisadas. Deste modo, a solução encontrada na época foi a cobrança de um valor partilhado entre todos os cooperados (“rateio extra”), a fim de possibilitar a retomada das obras e conclusão do empreendimento. No entanto, parte dos cooperados se negou injustificadamente a contribuir para a finalização das obras, o que limitou ainda mais os seus recursos, impossibilitando-a de finalizar o empreendimento, o que futuramente a motivou a dar início às negociações de transferência do empreendimento para a ré OAS. E esta decisão foi aprovada em Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 09/07/2011. Defende também a impossibilidade de outorga de escritura, tanto porque não seja mais responsável pelo empreendimento, ou porque ainda que fosse, a autora não quitou integralmente o imóvel. Juntou documentos a fls. 206/338. Houve réplica (fls. 344/352). Autora e ré não têm mais provas a produzir (fls. 355 e 356). É o relatório. Fundamento e decido. Julgo antecipadamente a lide por ser a questão de mérito unicamente de direito, permitindo o conhecimento direto do pedido, porquanto desnecessária a produção de outras provas (artigo 355, inciso I do CPC). Trata-se de ação cujo cerne se funda na pretensão autoral de declarar a inexigibilidade do saldo devedor decorrente de quantia extra em relação ao preço inicialmente fixado, bem como a obrigação para que a ré outorgue a escritura definitiva do imóvel. Afasto a ilegitimidade passiva, vez que o saldo devedor persegue a autora desde a ocasião em que a cooperativa assumia o empreendimento, como incontroverso entre as partes. No mérito confessa as rés que as obras efetivamente não foram concluídas, mas que a cobrança do valor de aporte é devida, tendo em vista a não incidência do CDC na relação entre cooperativas e cooperados como no caso em tela. O argumento não deve prosperar. Isso porque na venda do imóvel a primeira ré não age como cooperativa, em prol dos cooperados, mas tipicamente como construtora e incorporadora do ramo imobiliário. Os cooperados não pretendem cooperar-se quando adquirem o imóvel, mas o fazem somente para tal compra. Assim, não há que se afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, visto ainda que a primeira ré se utiliza das vantagens da cooperativa para prejudicar aqueles que adquirem seus imóveis. Para segunda ré aplica-se o mesmo entendimento, pois se era indevido o rateio extra cobrado pela primeira ré, também será indevida qualquer quantia a mais que esta queira impor. Esse tem sido o entendimento do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo acerca do assunto. Nesse sentido, colhem -se os precedentes: Apelação nº 0068384-89.2012.8.26.0100, 7ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. RAMON MATEO JÚNIOR, j. 12/11/2014; Apelação nº 0172268-08.2010.8.26.0100, 9ª Câmara de Direito Privado, Relª. Desª. SILVIA STERMAN, j. 31/03/2015; Apelação nº 0167320-62.2006.8.26.0100, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. ÁLVARO PASSOS, j. 25/11/2014; Apelação nº 1061883-68.2013.8.26.0100, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio Godoy, j. 28/10/2014; Apelação nº0200003-21.2007.8.26.0100, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. ERICKSON GAVAZZA MARQUES, j. 10/09/2014. Sendo assim, a incidência do Código de Defesa do Consumidor é a medida que se impõe. Com a correta aplicação do CDC, a cobrança de aporte revela-se abusiva, pois deixa o consumidor a mercê da vontade da rés, que cobram aporte do valor que deseja, causando enorme insegurança aos compradores. Ademais, importa ressaltar que o Tribunal de Justiça de São Paulo tem firmado entendimento no sentido de ser ilegal a cobrança do saldo residual, ainda que se trate de empreendimento a preço de custo, sobretudo quando sequer é possível apurar a origem dos gastos sobressalentes. Além disso, as rés inadimpliram com o suposto objetivo do aporte que era realizar construir a outra torre do empreendimento. Assim, patente a inexigibilidade de cobrança de qualquer resíduo pela rés, restando cumprida a obrigação dos autores de pagamento do preço pelo imóvel adquirido. Também não cumpriu a ré, na sua obrigação de escrituração do imóvel e consequente regularização registral das unidades dos autores. Visando a compelir as rés a cumprir o contrato, necessária a imposição de multa a ser aplicada diariamente até o final cumprimento da obrigação (CPC, art. 537), de modo a assegurar o resultado prático de regularização do registro do imóvel dos autores, devendo a ré averbar a construção e a instituição do condomínio edilício. Posto isso, declaro extinta a fase de conhecimento nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil, e JULGO PROCEDENTE a ação, para 1) declarar a inexigibilidade do saldo devedor; 2) obrigar as rés à regularização registraria do condomínio edilício, no prazo de 30 dias contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de pagamento da multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais). Arcaram as rés, ainda, com o pagamento das custas e com os honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa. P.R.I. São Paulo, 23 de outubro de 2018. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA