1009895-66.2017.8.26.0100 LIBERTY ENTREGAR E ESCRITURA

Processo:
1009895-66.2017.8.26.0100
Classe:
Procedimento Comum
Área: Cível
Assunto: Compra e Venda
Outros assuntos: Quitação
Distribuição: 06/02/2017 às 19:01 - Livre
6ª Vara Cível - Foro Central Cível
Controle: 2017/000189
Juiz: Lúcia Caninéo Campanhã
Valor da ação: R$ 44.047,82
Partes do processo

Exibindo todas as partes. >>Exibir somente as partes principais.
Reqte: Antonieta Costa da Silva
Advogada: Marcela Cristina Giacon Serafim
Reqdo: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo - Bancoop
Advogada: Manoela Bezerra de Alcantara
Advogado: Mario Thadeu Leme de Barros Filho
Reqdo: Oas 35 Empreedimentos Imobiliários Ltda.
Advogado: Maurício Brito Passos Silva
Soc. Advogados: Castro Oliveira Advogados


1009895-66.2017.8.26.0100 Visualizar Inteiro Teor
Classe: Procedimento Comum
Assunto: Compra e Venda
Magistrado: Lúcia Caninéo Campanhã
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 6ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 20/09/2018
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 6ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1009895-66.2017.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1009895-66.2017.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Compra e Venda Requerente: Antonieta Costa da Silva Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo - Bancoop e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). Lúcia Caninéo Campanhã Vistos. ANTONIETA COSTA DA SILVA moveu Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito cumulada com Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Materiais e Morais contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO- BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A, alegando que recebeu propaganda do empreendimento denominado Liberty Boulevard Residence; aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a cooperativa consiste em fachada para negócios imobiliários, a venda era realizada a qualquer pessoa interessada; firmou termo de adesão em 1º de fevereiro de 2002 para adquirir a unidade nº 46, do Bloco A, do empreendimento em questão, pelo preço de R$ 44.047,82; quitou todas as parcelas do preço, mas não recebeu as chaves; a entrega estava inicialmente pactuada para outubro de 2005 e mesmo após adiamento nunca foi entregue; apenas a torre B do empreendimento foi edificada; em 2007 realizada assembleia geral extraordinária em que imposta aos adquirentes cobranças adicionais a título de “reforço de caixa”; o referido adicional foi considerado inexigível no processo nº 583.00.2006.226744-2 que tramitou perante a 30ª Vara Cível do Foro Central; veiculada na imprensa diversas irregularidades na gestão da Bancoop; em 7 de abril de 2011 a primeira requerida transferiu o empreendimento para a segunda; a assembleia que aprovou a cessão contou com apenas 17 cooperados, vedada a entrada de mais de 200 cooperados; o empreendimento era superavitário quando da sua paralisação; apesar da quitação do imóvel foi surpreendida com a cobrança no valor de R$ 90.000,00 realizada pela segunda requerida; sua unidade foi cedida em hipoteca ao Banco Santander S/A pela segunda requerida para obtenção de financiamento; não firmou o Termo de Aceite imposto pela segunda requerida; em agosto de 2014 a Cia Comercial e Construtora Jaceguava vendou o imóvel em que localizado o empreendimento à OAS, a primeira requerida era a dona do terreno, mas não apareceu na matrícula do imóvel; deixou de usufruir do apartamento ou obter rendimentos com aluguéis em razão da não entrega do imóvel; deve ser fixado o valor correspondente a 0,5% do valor do bem a título de lucros cessantes pelo período de atraso na obra; faz jus à indenização por dano moral. Requereu concessão de tutela de urgência a fim de determinar a averbação da presente ação na matrícula do imóvel e ao final a declaração de inexigibilidade de reforço de caixa pertinente ao apartamento 46, bloco A, em razão da quitação do contrato formalizado com a primeira requerida; seja respeitado o contrato e a propaganda veiculada, obrigando a outorga da escritura; liberação da hipoteca lançada na matrícula do imóvel em favor do Banco Santander S/A; na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, obrigar às requeridas na entrega da unidade quando finalizada a obra; condenação das rés no pagamento de lucros cessantes fixados em 0,5% do valor do imóvel, por mês de atraso até a efetiva entrega da unidade; indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. Deferido o pedido de tutela de urgência para fins de averbação na matrícula do imóvel da existência do presente feito. A segunda ré foi citada e apresentou contestação, alegando que a conclusão da obra estava prevista para julho de 2006, mas apenas foi entregue a torre B; a Bancoop ofereceu-lhe o empreendimento, alegando que as obras estavam paralisadas por conta da inadimplência da maioria dos cooperados e aumento do custo da obra; em abril de 2011 as requeridas, a Comissão de Cooperados e proprietária do terreno Construtora Jaceguava firmaram um termo de acordo para finalização da construção com extinção da seccional Residencial Liberty Boulevard e transferência de direitos e obrigações; em 25 de julho de 2011, os cooperados adimplentes participaram da assembleia e ratificaram o acordo celebrado entre as rés, vinculando os demais cooperados; o acordo foi homologado em ação civil pública e também pelos juízos do setor de conciliação; antes do acordo celebrado, a Bancoop tentou retomar a obra por meio da cobrança de rateio extra, mas grande parte dos cooperados se negou a pagar o valor adicional; a transferência do empreendimento consistiu na melhor solução para viabilizar a sua conclusão; a Bancoop consiste em cooperativa e não se aplica o Código de Defesa do Consumidor. A primeira ré foi citada e apresentou contestação, alegando preliminares de ilegitimidade passiva, falta de interesse de agir e coisa julgada. No mérito sustentou que se trata de cooperativa, aplicando-se a Lei 5.764/71 (Lei das Cooperativas), mas não o Código de Defesa do Consumidor; regularidade do rateio extra e aprovação de contas; a autora não quitou a unidade habitacional, ela tinha conhecimento de que o valor inicialmente repassado consistia no preço estimado, que não corresponderia ao preço final, influenciado pelo aumento do valor dos produtos e da mão de obra, além da desistência e inadimplência dos demais cooperados; o preço de custo da unidade habitacional somente seria conhecido ao final da obra; não praticou ato irregular para fins de indenização; inexistência de dano moral. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, visto que desnecessária a produção de outras provas, nos termos do art.355, inciso I, do Código de Processo Civil. Diante da ausência de interesse de uma das partes deixo de designar audiência de tentativa de conciliação (fls.766). Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de débito pertinente à unidade nº 46, do Bloco A, do empreendimento denominado Liberty Boulevard Residence, cumulada com obrigação de outorgar escritura pública de compra e venda, e indenização por danos materiais e morais. Afasto as preliminares de ilegitimidade passiva e coisa julgada arguidas pela requerida Bancoop. A autora formula pedido de indenização por danos materiais e morais, além dos pedidos declaratório e de obrigação de fazer, imputando uma série de irregularidades e atos ilícitos supostamente praticados por essa requerida, como por exemplo, propaganda enganosa, cobrança indevida de rateio extra. Assim, vislumbra-se a legitimidade da Bancoop para figurar no polo passivo da lide. Não há que se falar em coisa julgada. No termos do art.337 do Código de Processo Civil, parágrafo primeiro, “verifica-se a litispendência ou a coisa julgada, quando se reproduz ação anteriormente ajuizada”, parágrafo segundo, “uma ação é idêntica à outra quando tem as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido.” A única informação pertinente à ação civil pública consiste na menção na contestação de homologação do acordo celebrado pelas requeridas (fls.607/608), sem que constasse de tal acordo a situação dos cooperados com contrato já quitado. Quanto à preliminar de falta de interesse de agir, a autora tem legítimo interesse na declaração de quitação de contrato, além dos danos pleiteados. Por outro lado, se faz ou não jus aos pedidos formulados a questão diz respeito ao mérito. No tocante ao mérito, com razão em parte a autora. A requerente firmou o termo de adesão e compromisso de participação, na data de 05 de dezembro de 2002 (fls.65/83), constando o valor estimado do bem de R$ 44.047,82, para pagamento da entrada no valor de R$ 3.964,32, quatro parcelas intermediarias de R$ 2.312,52, cinquenta e quatro parcelas mensais de R$ 513,89, mensalidade do Fundo Garantidor de Quitação – FGQ de R$ 12,34, uma parcela de chaves no valor de R$ 3.083,36 (fls.67). Constou ainda do contrato a correção do saldo do preço pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) apurado pelo SINDUSCON/SP até a entrega das chaves e após pelo IGP-M/FGV (fls.73). De acordo com planilha datada de 31 de outubro de 2006, a autora que não recebera as chaves do imóvel, tendo em vista que a obra não foi finalizada, praticamente quitou o contrato, visto que consta apenas a parcela das chaves em aberto e o valor de R$ 85,67 referente ao FGQ, que é irrelevante para o deslinde da causa, pois cobre as parcelas vincendas em caso de morte ou invalidez do adquirente (fls.75). Em regra não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às cooperativas que seguem legislação própria consistente na Lei nº 5.764, de 16 de Dezembro de 1971. No entanto, aplicando-se ou não o Código de Defesa do Consumidor, nota-se que com razão a autora. A requerente não recebeu as chaves do imóvel, com exceção da parcela única referente às chaves, todas as demais parcelas pactuadas foram quitadas (fls.239/240), mas posteriormente exigido rateio extra para reforço de caixa (fls.252/253 e 759) seguido de nova complementação de valores por conta da transferência do empreendimento entre as requeridas (fls.99). Nesse meio tempo a cooperativa envolve-se em uma série de escândalos amplamente divulgados pela imprensa, com denúncias de desvio de dinheiro pelos seus dirigentes (fls.460/482). Apesar das exigências de aporte de valores o empreendimento em que localizada a unidade compromissada à autora apresentava saldo positivo não utilizado na própria obra em março de 2016 de R$ 471.695,35 (fls.293). Duvidosa a lisura da conduta da cooperativa que cobra dos cooperados valores extraordinários sem prova contundente da necessidade do aporte de recursos. O regime de cooperativa, por si só, não permite surpreender o cooperado com cobranças sucessivas extraordinárias sem que se demonstre a necessidade do aporte financeiro levando em conta o custo da obra, com ampla participação dos cooperados em assembleias realizadas sem qualquer mácula (fls.26/28). Por tais razões, entende-se que realmente praticamente quitado o contrato da autora, antes do acordo celebrado pelas rés, pendente apenas a parcela das chaves, em consequência, nenhum outro valor com exceção da parcela das chaves lhe poderá ser exigido, incumbindo às requeridas a entrega do imóvel compromissado à autora assim que entregue a obra, com outorga da escritura e levantamento da hipoteca. Constou da cláusula oitava do contrato que uma torre do empreendimento deveria ser entregue até junho de 2004 e a outra até julho de 2006, com tolerância de seis meses, conforme parágrafo quinto da referida cláusula (fls.75/77). Porém, até o momento não houve notícia da entrega da torre em que localizada a unidade da autora (torre A), somente fora entregue a torre B. Assim, a obra deveria ser concluída, já englobado o prazo de tolerância, até o final do mês de janeiro de 2007, entendendo-se que nessa data a unidade habitacional já deveria estar disponível para recebimento da posse pela compradora. Assim, verificado o inadimplemento contratual, respondem as requeridas por perdas e danos, no caso pelos lucros cessantes, correspondente ao valor de aluguel do imóvel adquirido, no período de fevereiro de 2007 até a efetiva entrega das chaves. Adquire-se o imóvel, em regra, para moradia própria, aluguel ou revenda e no período em que se é privado da posse entende-se que aquilo que o adquirente razoavelmente deixou de ganhar consiste no valor correspondente à verba locatícia ou taxa de ocupação. A autora pleiteia os lucros cessantes pelos aluguéis que deixou de auferir correspondente ao percentual entre 0,5% por mês, do valor atualizado do contrato. Aplica-se ao caso a Súmula 162 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio." Assim, fixo os lucros cessantes no percentual mensal de 0,5% do valor total e atualizado do contrato, pelo período atraso, para fins de indenização, o que se mostra adequado para o caso em questão. Nesse sentido Jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo: Recurso redistribuído à Trigésima Câmara Extraordinária de Direito Privado, com base na Resolução n.º 737/2016 e Portaria nº 02/2017. - Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega da obra. Prazo de tolerância de 180 dias tem validade e eficácia, pois leva em consideração as vicissitudes da construção civil. Pagamento de 0,5% ao mês a título de lucros cessantes, ante o óbice para que a adquirente fosse imitida na posse do bem deve prevalecer. (...). Apelo das rés provido em parte. Recurso das autoras desprovido. (TJSP; Apelação 1009213-30.2014.8.26.0161; Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 30ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de Diadema - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2018; Data de Registro: 01/03/2018) Quanto à indenização por danos morais, o inadimplemento contratual, por si só, não acarreta danos morais. No entanto, no presente caso, houve abuso por parte das requeridas, que prorrogaram e não honraram o prazo informado aos adquirentes, atrasando a entrega por mais de dez anos. Frustrado todo o planejamento, acarretando à autora evidentes transtornos e aborrecimentos, pois não pode contar com a moradia adquirida aumentar a renda, depois de ter investido no empreendimento sem nada desfrutar por longo período de tempo. Fixo o valor dos danos morais em R$ 10.000,00, suficiente para a reparação do dano sem consistir em fonte de enriquecimento ilícito. Quanto ao pedido de liberação da hipoteca, verifica-se que o credor hipotecário não foi incluído no polo passivo da lide, razão pela qual a sentença não lhe produz efeitos, em consequência, deixo de determinar a expedição de ofício para esse fim. Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido confirmando a tutela anteriormente deferida, para declarar a inexigibilidade dos valores exigidos a título de reforço de caixa; condenar as rés na obrigação de entrega da unidade adquirida pela autora, mediante pagamento exclusivamente da "parcela chaves" (fls.67), assim que estiver pronta, com a consequente outorga da escritura de compra e venda; condenar as rés no pagamento de indenização por danos materiais no percentual de 0,5% sobre o valor total e atualizado do contrato por mês de atraso ou sua fração até a entrega das chaves; no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária desde a data da sentença e juros de 1% ao mês desde a citação. Considerando que a autora sucumbiu de parte mínima do pedido, arcarão as rés com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atribuído à causa. P.R.I. São Paulo, 18 de setembro de 2018. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA