0106584-92.2008.8.26.0008 (008.08.106584-0) INEXIGIBILIDADE cobranca bancoop improcedente MIRANTE TATUAPE

Dados do Processo
Processo 008.08.106584-0
Classe Reintegração / Manutenção de Posse (Área: Cível)
Assunto Posse
Distribuição Livre - 24/04/2008 às 11:33
3ª Vara Cível - Foro Regional VIII - Tatuapé
Local Físico 23/09/2010 04:14 - Imprensa -

Juiz Mauro Civolani Forlin
Outros números 583.08.2008.106584
Valor da ação R$ 1.000,00

Reqte Cooperativa Habitacional dos Bancarios de São Paulo - Bancoop

Reqdo Elisabete B

23/09/2010 Remetido ao DJE
Relação: 0153/2010 Teor do ato: Vistos. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP ajuizou a presente ação de reintegração de posse em face de ELISABETE BENEVENUTO alegando, em síntese, que celebrou com a ré um Termo de Adesão e Compromisso de Participação relativo ao imóvel da Rua Pedro Bellengarde, nº 208/236, ap. 112, Bloco A a ser pago na forma indicada na inicial mas que a ré não efetuou todo o pagamento devido, deixando de arcar com os custos do resíduo existente ao final da obra, conforme cláusula 16ª do Termo, a qual permite a cobrança do rateio de prejuízos.

Ressaltou que o valor inicialmente indicado é mera estimativa do custo da unidade, próprio do regime corporativista e que o proprietário da unidade autônoma deve responder por todo o preço de custo do imóvel. Por esses motivos, caracterizado o esbulho ante o não pagamento do resíduo, ajuizou a presente demanda postulando a reintegração na posse do aludido imóvel e a condenação da ré ao pagamento de indenização correspondente a 0,1% por dia da ocupação indevida.

Formulou pedido de liminar. À inicial foram acostados os documentos de fls. 20/67. Deferida a liminar (fls. 68), sobreveio manifestação da requerida (fls. 70/125), razão pela qual foi suspenso o cumprimento da reintegração (fls. 128).

A requerida, então, apresentou contestação alegando, preliminarmente, a incompetência do juízo em razão de ter ajuizado, junto com outros cooperados, ação em face da requerente questionando a validade desse saldo residual, a qual se encontra em fase de apreciação do recurso de apelação, o que conduz à litispendência entre os processos. Bateu-se, ainda, pela inépcia da inicial, uma vez que a requerente não fez prova cabal da existência da dívida, de modo que não há que se falar em esbulho. No mérito, aduziu que efetuou o pagamento de todas as parcelas do imóvel em questão, de maneira que foi imitida na posse do mesmo, conforme Termo de autorização para uso antecipado da unidade habitacional, razão pela qual não possui nenhuma dívida.

Ao final, asseverou que não foi realizada Assembléia Geral para aprovar a cobrança do resíduo.

Com a contestação vieram os documentos de fls. 139/152. O feito foi suspenso pela decisão de fls. 163. Petições da autora a fls. 164/200 e da requerida a fls. 210/223. Novas manifestação da autora a fls. 224/248 e 293/296 e da ré a fls. 251/284 e 297/302, todas juntando documentos. Por meio da petição de fls. 305/307, atendendo a despacho de fls. 303, a autora esclareceu que o esbulho decorreu do não pagamento do resíduo (apuração final da obra).


É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado ante a desnecessidade de produção de provas em audiência, nos termos do artigo 330, I do Código de Processo Civil e tendo em vista o desinteresse das partes na dilação probatória. Antes de ingressar no mérito, mister afastar as preliminares, eis que não subsistem a uma análise mais acurada.

Não há que se falar em incompetência deste Juízo para o processamento desta reintegração de posse pelo simples ajuizamento de ação declaratória pela requerida. Nem mesmo a suspensão destes autos pode persistir eis que já superado há muito o prazo anuo determinado na decisão de fls. 163. Consigne-se, ainda, que a matéria alegada na preliminar de inépcia da inicial representa o mérito da demanda e será analisada adiante.

Afinal, caso se demonstre que a autora não comprovou a existência do débito e conseqüentemente do esbulho será o caso de julgar improcedente a demanda, mas não de extingui-la por inépcia.

Assentadas tais questões, cabe destacar que o pedido é improcedente. Ao que se extrai da petição de fls. 305/307, a causa de pedir é o não pagamento, pela ré, do resíduo apurado ao final do contrato, resultante da diferença entre o custo de obra estimado e o real.

A cobrança desse saldo residual não se afigura, por si só, abusiva. Afinal, não é razoável exigir-se da cooperativa, num primeiro momento, o da celebração do termo de adesão, que ela defina o valor total do empreendimento, o qual, sabidamente, está sujeito a variações resultantes da evolução da própria construção. Nesse sentido dispõem o parágrafo único da cláusula 4.1 (fls. 47), a cláusula 16ª (fls. 53) e também o artigo 58 da Lei nº 5.764/71.

Daí porque o quadro resumo que integra o termo de adesão apresenta apenas uma estimativa do preço, a qual poderá ser complementada justamente em se apurando, ao final da obra, a existência de qualquer resíduo. Nunca é demais lembrar, ainda, que, no regime cooperativo, o preço cobrado pelo imóvel é calculado com base no custeio da construção do empreendimento somado a outras despesas administrativas, o qual é rateado pelos adquirentes das unidades vinculadas a determinado empreendimento.

Mas se é inegável que existe tal possibilidade, também é certo que ela deve observar certos limites, os quais, no entanto, não foram respeitados no caso em tela, de forma que não se pode concluir pela existência da dívida e, via de consequência, do esbulho.

Veja-se que a requerente não comprovou que a cobrança ora perpetrada foi autorizada em assembléia convocada para tanto.

Com efeito, o art. 44, II, da Lei n°. 5.764/71 estabelece que o rateio final deve ser aprovado pela assembléia geral ordinária convocada nos três primeiros meses subsequentes ao término do exercício social.

Tal disposição é reiterada pelos arts. 39, II (fls. 28) e 79, § 2º (fls. 35), do Estatuto da BANCOOP, este último que determina que as perdas apuradas que não tenham cobertura no Fundo de Reserva "serão rateadas entre os associados após a aprovação do balanço pela assembléia geral ordinária na proporção das operações que houver realizado com a cooperativa" (fls. 35).

Assim, levando-se em conta que a requerente não logrou demonstrar que a cobrança dos valores indicados na inicial foi aprovada em assembléia, a cobrança não é devida de modo que o esbulho não ficou comprovado.

Nem mesmo a ata de fls. 197/200 se presta a tanto eis que ela limitou-se a aprovar as contas dos exercícios de 2005 a 2008, mas não aprovou a cobrança de rateio extra resultante do resíduo final, o que seria exigido para a cobrança, conforme os dispositivos acima indicados.

Ainda que assim não fosse, a requerente tampouco assegurou a existência dos custos que geraram esse resíduo final, o que também conduz à conclusão de que o esbulho não ocorreu eis que a dívida não foi devidamente constituída.

Com efeito, esta limitou-se a apresentar, de forma unilateral, planilha (fls. 55/56) com valores que seriam de responsabilidade da requerida, sem comprovar o custo da obra, dos materiais utilizados, da mão-de-obra empregada e os respectivos comprovantes de pagamento, demonstração que seria indispensável à exigência do saldo residual.

Não bastassem tais ponderações, a forma e o momento em que a cobrança foi efetivada também impedem o acolhimento da pretensão. Conforme previsto na legislação aplicável ao caso, encerrado o empreendimento, nos três meses subsequentes ao término do exercício social, deveria ocorrer assembléia geral de apuração de eventual saldo residual para cobrança dos adquirentes.

Não se pode admitir, porém, que cerca de 3 anos depois da entrega das chaves (fls. 140/143), após o pagamento de todas as quantias exigidas da requerida, apresente a requerente novo saldo devedor a ser quitado como resíduo, sem apresentação de qualquer documento hábil demonstrando a origem e a certeza dos valores.

Tal conduta acabaria por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter a quitação da unidade adquirida, em indesejável ofensa ao princípio da boa-fé objetiva, caracterizando comportamento contraditório (venire contra factum proprium) .

Isto porque, decorrido mais de ano após o pagamento da última parcela e a entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que não existe saldo remanescente, razão pela qual a possibilidade de novas cobranças criaria situação de insegurança que não pode ser tolerada.

Em suma, seja porque a autora não aprovou a cobrança por ela pretendida em assembléia, seja pelo fato de que não houve demonstração da evolução dos custos da obra, seja porque a cobrança ora efetivada ofende o princípio da boa-fé objetiva, forçoso concluir que não há certeza e exigibilidade do crédito ora perseguido, o que conduz à improcedência da ação em decorrência da não caracterização do esbulho.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação ajuizada por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP em face de ELISABETE B , revogando a liminar concedida a fls. 68. Por força do princípio da causalidade, condeno a requerente ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios do patrono da requerida, estes arbitrados em R$ 1.500,00. P.R.I.