0106877-62.2008.8.26.0008 (008.08.106877-9) - inexigibilidade - sem comprovar o custo da obra - mirante tatuape

Detalhes do Processo
Dados do Processo
0106877-62.2008.8.26.0008 (008.08.106877-9)
Classe Monitória (Área: Cível)
Distribuição Livre - 29/04/2008 às 13:22
3ª Vara Cível - Foro Regional VIII - Tatuapé
Local Físico 13/05/2010 03:31 - Imprensa - LOTE 62
Juiz Mauro Civolani Forlin
Valor da ação R$ 40.849,76
Partes do Processo (Principais)

Reqte Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop

Reqdo Tania Regina Prevides


Classe: Monitória
Assunto: Compromisso
Magistrado: Mauro Civolani Forlin
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Regional VIII - Tatuapé
Vara: 3ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 11/05/2010
SENTENÇA Processo nº:008.08.106877-9 Classe - AssuntoMonitória - Assunto Principal do Processo << Nenhuma informação disponível >> Requerente:Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Requerido:Tania Regina Prevides C O N C L U S Ã O Em 10 de maio de 2010, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito, Dr.Mauro Civolani Forlin Vistos. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP ajuizou a presente ação monitória em face de TÂNIA REGINA PREVIDES alegando, em síntese, que é credora da quantia de R$ 40.849,76 da requerida em virtude de um Termo de Adesão e Compromisso de Participação com ela celebrado, de modo que esta passou a contribuir com seus recursos para a construção, pelo sistema cooperativo, do empreendimento Residencial Mirante Tatuapé, situado à Rua Pedro Belegarde, nº 208, Tatuapé. Relatou que a cláusula 16ª do referido Termo permite a cobrança do rateio de prejuízos, mormente porque o valor inicialmente indicado é mera estimativa do custo da unidade, próprio do regime corporativista. Consignou que, no regime cooperativista (Lei nº 5.764/71), é possível a cobrança de rateios final para a cobertura de prejuízos, circunstância que era do conhecimento da requerida, e que o proprietário da unidade autônoma deve responder por todo o preço de custo do imóvel. Ao final, esclareceu que as contas da requerida foram devidamente aprovadas em Assembléia Geral, razão pela qual a dívida é inequívoca. Por esses motivos, ajuizou a presente demanda postulando a condenação da requerida ao pagamento da referida quantia relativa ao resíduo final da obra. À inicial foram acostados os documentos de fls. 20/52. Citada, a requerida apresentou embargos, alegando, preliminarmente, a incompetência do juízo em razão de ter ajuizado, junto com outros cooperados, ação em face da requerente questionando a validade desse saldo residual, a qual se encontra em fase de apreciação do recurso de apelação, o que conduz à litispendência entre os processos. Bateu-se, ainda, pela inépcia da inicial, uma vez que a requerente não fez prova cabal da existência da dívida, de modo que não há documento que comprove a origem de seu suposto crédito. No mérito, aduziu que efetuou o pagamento de todas as parcelas do imóvel em questão, de maneira que foi imitida na posse do mesmo, conforme Termo de autorização para uso antecipado da unidade habitacional, razão pela qual não possui nenhuma dívida. Impugnação aos embargos a fls. 128/150. Instadas as partes a especificar as provas que pretendiam produzir, a requerida bateu-se pelo julgamento antecipado da lide (fls. 177), enquanto a requerente quedou-se inerte. Designada audiência preliminar, a qual foi infrutífera (fls 182). Proferida decisão suspendendo o processo até o julgamento da apelação apresentada nos autos da ação declaratória ajuizada previamente pela requerida (fls. 185). Novas manifestações da requerente a fls. 198/234, 254/278 e 283/287. Manifestações da requerida a fls. 237/253 e 288/312. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado ante a desnecessidade de produção de provas em audiência, nos termos do artigo 330, I do Código de Processo Civil e tendo em vista o desinteresse das partes na dilação probatória. De início, consigne-se que não há que se falar em litispendência entre a presente ação monitória e a ação declaratória mencionada previamente, uma vez que o objetivo desta última é obter provimento jurisdicional que declare indevida a cobrança do resíduo final ao passo que o daquela é receber o valor correspondente ao saldo residual do empreendimento. Assim, distintos os pedidos, prejudicado o reconhecimento da litispendência. Consigne-se, ainda, que a matéria alegada na preliminar de inépcia da inicial representa o mérito da demanda e será analisada adiante. Afinal, caso se demonstre que a autora não comprovou a existência do débito será o caso de julgar improcedente a demanda, mas não de extingui-la por inépcia. Frise-se, por fim, que, pelo que se infere dos embargos da requerida, a referida ação já foi julgada em primeiro grau, de modo que, a despeito da conexão existente entre elas, não mais se justifica a reunião dos feitos. Nem mesmo a suspensão destes autos se justifica. A uma porque já superado o prazo ânuo pelo qual ela pode persistir. A duas porque o julgamento desta demanda, conforme se verá a seguir, não poderia ser alterado em virtude de eventual reforma da sentença que julgou improcedente aquele feito. Assentadas tais questões, cabe destacar que a ação monitória é improcedente. A monitória tem por objeto resíduo apurado ao final do contrato, resultante da diferença entre o custo de obra estimado e o real. A cobrança desse saldo residual não se afigura, por si só, abusiva. Afinal, não é razoável exigir-se da cooperativa, num primeiro momento, o da celebração do termo de adesão, que ela defina o valor total do empreendimento, o qual, sabidamente, está sujeito a variações resultantes da evolução da própria construção. Nesse sentido dispõem o parágrafo único da cláusula 4.1 (fls. 42), a cláusula 16 e também o artigo 58 da Lei nº 5.764/71. Daí porque o quadro resumo que integra o termo de adesão apresenta apenas uma estimativa do preço, a qual poderá ser complementada justamente em se apurando, ao final da obra, a existência de qualquer resíduo. Nunca é demais lembrar, ainda, que, no regime cooperativo, o preço cobrado pelo imóvel é calculado com base no custeio da construção do empreendimento somado a outras despesas administrativas, o qual é rateado pelos adquirentes das unidades vinculadas a determinado empreendimento. Mas se é inegável que existe tal possibilidade, também é certo que ela deve observar certos limites, os quais, no entanto, não foram respeitados no caso em tela, de forma que a monitória não pode subsistir. Veja-se que a requerente não comprovou que a cobrança ora perpetrada foi autorizada em assembléia convocada para tanto. Com efeito, o art. 44, II, da Lei n°. 5.764/71 estabelece que o rateio final deve ser aprovado pela assembléia geral ordinária convocada nos três primeiros meses subsequentes ao término do exercício social. Tal disposição é reiterada pelos arts. 39, II e 79, § 2º, do Estatuto da BANCOOP, este último que determina que as perdas apuradas que não tenham cobertura no Fundo de Reserva "serão rateadas entre os associados após a aprovação do balanço pela assembléia geral ordinária na proporção das operações que houver realizado com a cooperativa" (fls. 35). Assim, levando-se em conta que a requerente não logrou demonstrar que a cobrança dos valores indicados à fls. 50 foi aprovada em assembléia, a monitória não pode ser admitida. Nem mesmo a ata de fls. 231/234 se presta a tanto eis que ela limitou-se a aprovar as contas dos exercícios de 2005 a 2008, mas não aprovou a cobrança de rateio extra resultante do resíduo final, o que seria exigido para a cobrança, conforme os dispositivos acima indicados. Ainda que assim não fosse, a requerente tampouco assegurou a existência dos custos que geraram esse resíduo final, o que também conduz ao não acolhimento da monitória. Com efeito, esta limitou-se a apresentar, de forma unilateral, planilha com valores que seriam de responsabilidade da requerida, sem comprovar o custo da obra, dos materiais utilizados, da mão-de-obra empregada e os respectivos comprovantes de pagamento, demonstração que seria indispensável à exigência do saldo residual. Nesse sentido: Compromisso de compra e venda. Imóvel. Construção pelo sistema cooperativo. Obra entregue com saldo a finalizar. Cobrança. Impossibilidade. Hipótese em que não ha comprovação da extensão dos custos e nem aprovação do valor exigido em assembléia. Ação improcedente. Sentença mantida. Recurso improvido (Apelação Com Revisão 6022174400 - 6ª Câmara de Direito Privado ? Rel. Vito Guglielmi ? j. 11/12/2008 - Data de registro: 29/12/2008) Ação de cobrança - Cooperativa Habitacional (Bancoop) - Unidade condominial entregue ao promissário- comprador - Resíduo à conta de apuração final do preço - Ação improcedente - Sentença mantida - Exame da cláusula 16a do contrato - Aplicação do art. 489, do Código Civil - Recurso improvido. "Apuração final do preço, que ficou a cargo exclusivo da ré, sem um critério pré- estabelecido ou previsão de fiscalização por assembléia geral (Apelação Com Revisão 5995584500 ? 10ª Câmara de Direito Privado - Rel. Octavio Helene ? j. 16/12/2008 - Data de registro: 20/01/2009) Empreendimento imobiliário - Construção de edifícios pelo sistema cooperativo a preço de custo - Cobrança de valor residual - Cálculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestação de contas - Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do débito e condenar a ré à outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária. (Apelação 6047644400 ? 9ª Câmara de Direito Privado - Rel. João Carlos Garcia ? j. 10/02/2009 - Data de registro: 26/02/2009) Compromisso de compra e venda - Ação monitoria para cobrança de saldo residual, a título de diferença de custo de construção - Negócio jurídico sob a forma de adesão a empreendimento imobiliário vinculado a associação cooperativa - Indeferimento de requerimento o de suspensão do recurso de apelação - Discussão já abrangida em ação coletiva proposta pela associação de adquirentes das unidades, que ainda se encontra pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do art. 103, III, do CDC - Inexistência de óbice ao julgamento prévio da ação monitoria - Mérito - Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adesão ao empreendimento - Previsão contratual da cobrança de saldo residual, a título de diferença de custo de construção - Peculiaridades do caso concreto - Cobrança, após um ano e em conta-gotas, do saldo residual, que constitui comportamento contraditório (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatória contra a boa-fé objetiva, por deixar os cooperados em situação de eterna insegurança - Manutenção da sentença de improcedência da ação - Recurso improvido. (Apelação Cível 6324294600 ? 4ª Câmara de Direito Privado - Rel. Francisco Loureiro ? j. 16/04/2009 - Data de registro: 11/05/2009) Declaratória - Cobrança indevida de resíduo - Agravo retido prejudicado - O Termo de Adesão, na sua cláusula 16a e do Estatuto, artigos 22 e 39, são claros ao dispor que é possível o rateio de despesas, mas desde que concluída a obra, além do cumprimento de todas as obrigações pelos cooperados e autorização de Assembléia Geral - Prova dos autos que demonstra que a obra não foi concluída e que não houve Assembléia Geral autorizando o rateio de despesas - Prejudicado o agravo retido, nega-se provimento à apelação. (Apelação Com Revisão 5276024500 3ª Câmara de Direito Privado - Rel. Beretta da Silveira ? j. 04/12/2007 - Data de registro: 05/12/2007) Não bastassem tais ponderações, a forma e o momento em que a cobrança foi efetivada também impedem o acolhimento da pretensão. Conforme previsto na legislação aplicável ao caso, encerrado o empreendimento, nos três meses subsequentes ao término do exercício social, deveria ocorrer assembléia geral de apuração de eventual saldo residual para cobrança dos adquirentes. Não se pode admitir, porém, que cerca de 3 anos depois da entrega das chaves, após o pagamento de todas as quantias exigidas da requerida, apresente a requerente novo saldo devedor a ser quitado como resíduo, sem apresentação de qualquer documento hábil demonstrando a origem e a certeza dos valores. Tal conduta acabaria por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter a quitação da unidade adquirida, em indesejável ofensa ao princípio da boa-fé objetiva, caracterizando comportamento contraditório (venire contra factum proprium) . Isto porque, decorrido mais de ano após o pagamento da última parcela e a entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que não existe saldo remanescente, razão pela qual a possibilidade de novas cobranças criaria situação de insegurança que não pode ser tolerada. Em suma, seja porque a autora não aprovou a cobrança por ela pretendida em assembléia, seja pelo fato de que não houve demonstração da evolução dos custos da obra, seja porque a cobrança ora efetivada ofende o princípio da boa-fé objetiva, forçoso concluir que não há certeza e exigibilidade do crédito ora perseguido, o que conduz à improcedência da ação monitória. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação monitória ajuizada por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP em face de TÂNIA R P. Por força do princípio da causalidade, condeno a requerente ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios do patrono da requerida, estes arbitrados em R$ 2.000,00. P.R.I. São Paulo, 11 de maio de 2010. - assinatura digital ao lado - Mauro Civolani Forlin Juiz de Direito