Processo nº: 583.00.2006.160447-2 - INEXIGIBILIDADE TATUAPE

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2006.160447-2

parte(s) do processo local físico incidentes andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.160447-2
Cartório/Vara 20ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1028/2006
Grupo Cível
Ação Procedimento Ordinário (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 05/06/2006 às 18h 18m 48s
Moeda Real
Valor da Causa 32.654,21
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 1
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerido BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Advogado: 13492/SP GLEZIO ANTONIO ROCHA
Requerente NEUSA DE CÁSSIA RAMOS
Advogado: 151675/SP ADRIANA MOREIRA DIAS ESCALEIRA
Advogado: 44921/SP SERGIO GUILLEN
LOCAL FÍSICO [Topo]
28/12/2007 Tribunal de Justiça
INCIDENTE(S) DO PROCESSO [Topo]
(Existe 1 incidente cadastrado .)
Incidente Nº 1 Entrada em 18/07/2006
Distribuição em 06/02/2007
Agravo de Instrumento
ANDAMENTO(S) DO PROCESSO [Topo]
(Existem 16 andamentos cadastrados.)
(Serão exibidos os últimos 10.)
(Para a lista completa, clique aqui.)
28/12/2007 Remessa ao Setor
Remetido ao E. Tribunal de Justiça - Seção de Direito Privado em 28/12/2007.
24/10/2007 Despacho Proferido
I – Recebo nos efeitos suspensivo e devolutivo a apelação interposta a fls. 408/476. Vista à Apelada para contra-razões. II – Fls. 478/481: prejudicado o pedido, ante a decisão supra. III – Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, Seção de Direito Privado, com nossas homenagens e as cautelas de praxe.
29/08/2007 Despacho Proferido
I – Fls. 378/387: deixo de acolher os embargos porque ausentes os pressupostos de cabimento apontados. II – Fls. 389/399: recolha a apelante o valor complementar recativo ao porte de remessa e retorno (20,96) em cinco dias, sob pena de deserção.
18/07/2007 Sentença Proferida
Sentença nº 1554/2007 registrada em 18/07/2007 no livro nº 650 às Fls. 203/212: Assim, ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação ordinária proposta por NEUSA DE CÁSSIA RAMOS em face de BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, e o faço para determinar que a ré regularize o empreendimento “Mirante do Tatuapé”, realizando o registro dos documentos especificados no artigo 32 da Lei 4.591/64. Em virtude da sucumbência recíproca, condeno cada uma das partes a arcar com metade do pagamento das custas e com a honorária advocatícia de seus respectivos patronos, ressalvando-se, em relação à autora, o disposto no artigo 12 da lei no. 1.060/50. No mais, JULGO EXTINTO o processo com a apreciação do mérito, nos termos do art.269, I do Código de Processo Civil. P.R.I.
24/05/2007 Aguardando Retirada
Mandado de averbação à disposição.
27/03/2007 Despacho Proferido
Fls. 330: não consta a existência de bloco B, no registro da matricula, devendo a Autora indicar corretamente a unidade condominial de sua propriedade. Int.
10/01/2007 Despacho Proferido
Em cinco dias, indique a autora a sua unidade condominial. Após, em cumprimento à ordem do Desembargador Relator, expeça-se mandado para a anotação da presente demanda na unidade da autora, tudo conforme sugestão do Cartório de Registro de Imóveis, que fica acolhida.
01/12/2006 Despacho Proferido
Fls. 289/293: expeça-se ofício informando que deverá ser procedida a anotação junto à matrícula nº 198.666, uma vez que as matrículas constantes no ofício de fls. 292 foram unificadas conforme documento de fls. 269/270.
05/10/2006 Despacho Proferido
I – Fls. 274/279: expeça-se ofício ao 9º Registro Imobiliário. II - Especifiquem as partes as provas que pretendem produzir justificando a pertinência. Int.
01/09/2006 Despacho Proferido
À réplica.
SÚMULA(S) DA(S) SENTENÇA(S) DO PROCESSO [Topo]
(Existem 1 súmulas cadastradas.)
18/07/2007


Sentença Completa
Sentença nº 1554/2007 registrada em 18/07/2007


Vistos, etc. Trata-se de ação ordinária proposta por NEUSA DE CÁSSIA RAMOS em face de BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO. Alega que em 20/07/1999 a ré celebrou com a empresa Helbor Empreendimentos Imobiliários Ltda. instrumento particular pelo qual comprometeu-se a adquirir desta última o empreendimento imobiliário localizado na Rua Bellegarde, nos. 208, 220, 226 e 234, bairro do Tatuapé, Capital. Diz que é cooperada da requerida e que após quitar todas as parcelas referentes à aquisição de uma das unidades do empreendimento, não obteve o termo de quitação da compra, recebendo apenas termo de autorização para o uso antecipado da unidade habitacional. Alega que a ré deixou de promover a fusão dos lotes de terreno sobre os quais os edifícios foram construídos, bem como o registro da incorporação imobiliária, o que lhe conferiu direitos apenas como compromissária compradora, não como proprietária do empreendimento. Ainda, não constituiu regularmente o Condomínio, descumprindo as regras postas pela Lei no. 4.591/64. Segue sustentando que recebeu comunicado da ré informando sobre o rateio final das despesas para a conclusão do empreendimento, vindo o mesmo acompanhado da cobrança de um resíduo de R$32.654,21. Diz que referida cobrança é abusiva, uma vez que o regime adotado para a construção dos edifícios foi o do preço de custo e a requerida jamais realizou qualquer assembléia ou reunião com o intuito de apurar os valores adicionais devidos pelos compromissários compradores das unidades, tão pouco encaminhou prestação de contas referente aos gastos havidos no empreendimento. Não obstante, alega que a ré emitiu boletos de cobrança do preço abusivo, além de considerar rescindido o termo de adesão que estivesse com parcelas em aberto, sujeitando-a, ainda, à inclusão de seu nome nos cadastros do SCPC e do SERASA. Assim, invocando a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor, requer a concessão de tutela antecipada determinando que a ré se abstenha de inscrever seu nome nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, cobrar qualquer valor até o julgamento final da demanda e operar a retomada do imóvel, promovendo a regularização do empreendimento e registrando a unidade autônoma por ela adquirida, ou, alternativamente determinando o bloqueio das matrículas dos imóveis. Pede, ainda, a procedência da demanda, (i) declarando-se nula a cláusula do contrato que prevê a apuração final da obra, ou, alternativamente, obrigando-se a requerida a prestar contas; (ii) condenando-se a ré à outorga da escritura definitiva de sua unidade; (iii) condenando-se a requerida ao pagamento da multa prevista no artigo 35 da Lei no. 4.591/64; (iv) operando-se a repetição do indébito; (v) condenando-se a ré ao pagamento de indenização por danos morais; (v) condenando-se a requerida à adaptação dos contratos firmados às regras do CDC; e (vi) invertendo-se o ônus da prova. Por fim, pede pela concessão dos benefícios da Justiça Gratuita. Junta documentos (fls. 39/139). A decisão de fl. 142 indeferiu a antecipação de tutela pretendida e concedeu a gratuidade processual à autora. Contra ela foi interposto o agravo de instrumento de fls. 145/168, ao qual foi dado parcial provimento (fls. 275/279). Citada, a ré apresentou contestação (fls. 201/233), sustentando que suas seccionais trabalham segundo os princípios do preço de custo, do autofinanciamento e do sistema cooperativo de construção. Diz que, de acordo com o seu sistema, o interessado se associa à Cooperativa e adere à Seccional que lhe interessar, iniciando o pagamento do “preço estimado” e, com a conclusão do primeiro edifício, faz-se o sorteio das unidades entre os cooperados participantes, transferindo-se a posse precária da unidade ao cooperado contemplado. Assim, após a conclusão da obra, apura-se o custo final do empreendimento e, havendo déficit, o mesmo é rateado proporcionalmente entre os cooperados, que ao quitarem todos os valores devidos recebem o termo de quitação final. Segue afirmando que não há exigência legal de incorporação imobiliária para as cooperativas habitacionais, uma vez que não possuem como finalidade a obtenção do lucro. Diz que ao aderir à Cooperativa e ao assinar o termo de adesão à participação no empreendimento descrito na inicial a autora sabia que o mesmo seria construído através do autofinanciamento, ou seja, com recursos dos próprios cooperados, de maneira que não havendo recursos, não há como dar continuidade à obra. Afirma que os termos do contrato são válidos e que a autora sempre soube que a transferência da propriedade estaria sujeita à quitação geral do preço da unidade imóvel, que por sua vez está sujeita à “apuração final do custo”, prevista na cláusula 17a da avença firmada entre as partes. Alega que o empreendimento “Mirante do Tatuapé” já era deficitário e foi concluído com a ajuda mútua de cooperados de outros empreendimentos, sendo que a administração e o rateio dos custos adicionais foram discutidos em reuniões e assembléias, não havendo que se falar em irregularidade. Assim, sustentando a legalidade de suas condutas, pede pela total improcedência da demanda. Documentos às fls. 234/272. Houve réplica (fls. 281/283). Ordenada a especificação de provas, a autora requereu o depoimento pessoal do representante legal da ré, a oitiva de testemunhas, a juntada de novos documentos e a realização de perícia. A ré, por sua vez, pediu pela juntada de novos documentos e pela oitiva de testemunhas. É o relatório. DECIDO Prescinde o feito de dilação probatória, comportando o seu julgamento antecipado conforme o disposto no art. 330, I do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria exclusivamente de direito, restando os fatos devidamente comprovados nos autos. Não foram argüidas questões preliminares. No mérito, a demanda é parcialmente procedente. De início, há que se dizer infundada a alegação da Autora de que a presente relação sub judice dever-se-ia reger sob os postulados do Código de Defesa do Consumidor. Com o respeito aos que assim não entendem, claro está que tal relação não se caracteriza como uma relação de consumo, não devendo ser analisada sob a ótica do mencionado diploma, também não havendo que se falar em fornecedor ou consumidor, já que o contrato em discussão é um contrato associativo pelo qual a autora tornou-se sócia da ré, e sócios de cooperativa são empresários, não consumidores. Verifica-se que a Autora firmou termo de adesão à Cooperativa Ré para fins de formação de grupo visando a aquisição de uma das unidades do empreendimento “Mirante do Tatuapé”. Não há, assim, como furtar-se à observância das disposições estatutárias, uma vez que a Autora não é apenas compradora de um imóvel, mas cooperada ou associada da Ré. Inequivocamente, a Autora ingressou no grupo com a finalidade de, juntamente com os demais cooperados, ajudarem-se reciprocamente na compra do bem descrito. A cooperativa visa justamente à conjugação dos esforços de uma coletividade (associados) para um objetivo comum. Quando das negociações havidas entre as partes, a Autora tinha flagrante conhecimento de que ingressava em uma Cooperativa, e não simplesmente dela obtinha financiamento. Nos termos do art. 3º da Lei nº 5.764, de 16/12/1971, “celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de uma atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro”. No caso dos autos, a Autora aderiu a uma Cooperativa que pretende o levantamento de recursos para a construção de unidade habitacional. Portanto, passou a vincular-se ao disposto no Estatuto Social da pessoa jurídica e aos termos do termo de adesão firmado com a requerida. O parágrafo único da cláusula 4.1 do referido termo dispõe que “(...) por se tratar de obra autofinanciada no regime de preço de custo, a COOPERATIVA poderá lançar à débito do COOPERADO valores decorrentes de eventuais aumentos de custos, aumentos de área construída, privativa ou não e alterações no memorial das unidades habitacionais e do próprio empreendimento” (fl. 54). Portanto, a autora sabia que poderia vir a ser cobrada por custos adicionais da obra. E o mesmo contrato é claro ao dispor, na cláusula 17a, que a escritura definitiva da unidade adquirida somente será outorgada quando da quitação geral do contrato, o que inclui a realização da apuração final e o pagamento de eventuais custos adicionais (fl. 60). No presente caso, foi apurado um custo residual no valor de R$32.654,21, cujo pagamento a Autora se recusa a realizar. Ora, a qualificação da requerente indica que possuía plenas condições de tomar ciência do conteúdo do termo de adesão e das regras estatutárias, das condições de cumprimento acordo e das conseqüências do eventual inadimplemento, o que torna inviável a revisão contratual, em decorrência da absoluta previsibilidade das condições pactuadas. Logo, tratando-se de contrato bilateral, de rigor o cumprimento das condições estabelecidas entre as partes, o que afasta a possibilidade de alteração ou declaração de nulidade das cláusulas inicialmente ajustadas, tendo em vista a ausência de motivo que tivesse o condão de autorizar este procedimento. Deve prevalecer, portanto, o princípio da força obrigatória dos contratos - pacta sunt servanda: “CONTRATO - REQUISITOS - Validade - O princípio da Força Obrigatória consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes; celebrado que seja, com observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade, deve ser executado pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais imperativos. Cada qual que suporte os prejuízos provenientes do contrato; se aceitou condições desvantajosas, a presunção de que foram estipulados livremente impede que se socorra da autoridade judicial para obter a suavização ou libertação. PACTA SUNT SERVANDA” (Apelação Cível nº 477.739-00/3, Primeiro Tribunal de Alçada Civil, Rel. ADAIL MOREIRA). Ademais, a autora insurge-se sobre o valor residual cobrado, mas sequer apresenta cálculo do valor que entende devido. No tocante ao registro do condomínio e incorporação do empreendimento, a autora tem razão. Conforme estabelece o artigo 32 da Lei nº 4.591/64, a negociação das unidades autônomas somente poderia ser iniciada pela ré após o respectivo registro no C.R.I., o que não foi comprovado pela ré. Houve apenas a simples junção das matrículas dos terrenos sobre os quais o empreendimento foi construído, o que não é suficiente. No tocante aos danos morais suscitados, inocorreram, uma vez que o nome da autora não chegou a constar dos cadastros de inadimplentes dos órgãos de proteção ao crédito. Assim, ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação ordinária proposta por NEUSA DE CÁSSIA RAMOS em face de BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, e o faço para determinar que a ré regularize o empreendimento “Mirante do Tatuapé”, realizando o registro dos documentos especificados no artigo 32 da Lei 4.591/64. Em virtude da sucumbência recíproca, condeno cada uma das partes a arcar com metade do pagamento das custas e com a honorária advocatícia de seus respectivos patronos, ressalvando-se, em relação à autora, o disposto no artigo 12 da lei no. 1.060/50. No mais, JULGO EXTINTO o processo com a apreciação do mérito, nos termos do art.269, I do Código de Processo Civil. P.R.I. São Paulo, 18 de julho de 2007. CLÁVIO KENJI ADATI Juiz de Direito