Processo nº: 583.00.2006.155165-1 - mirante tatuape stj e escritura - INEXIGIBILIDADE

Processo nº: 583.00.2006.155165-1
Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2006.155165-1


Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.155165-1
Cartório/Vara 34ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 777/2006
Grupo Cível
Ação Procedimento Ordinário (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 24/05/2006 às 09h 50m 19s
Moeda Real
Valor da Causa 25.000,00

Qtde. Autor(s) 14
Qtde. Réu(s) 1

Requerente ANSELMO HUEZ

30/03/2012 Despacho Proferido
Vistos. 1- Cumpra-se o v. acórdão. 2- Fls. 1062/ 1065: Em primeiro lugar, intime-se a ré pela imprensa, na pessoa do advogado, a fornecer o termo de quitação e outorga da escritura definitiva, no prazo de 30 dias, nos termos da sentença de fls. 878/ 884. Int.

================

São Paulo, 31 de janeiro de 2008.

VISTOS ETC. ANSELMO H ( e outros 13 moradores) deduziram ação de rito ordinário em face de BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DO ESTADO DE SÃO PAULO, alegando, em síntese, que adquiriram unidades no edifício Mirante do Tatuapé, com 168 apartamentos populares a serem edificados entre 1999 e 2005 e vendidos aos cooperados por contrato de adesão. Afirmam que a requerida não providenciou a regularização do empreendimento com a unificação dos lotes e o arquivamento prévio dos documentos necessários, de modo que não foi feita a incorporação imobiliária cuja posse precária foi entregue a alguns cooperados; que ainda receberam uma notificação para que cada um pagasse R$ 25.000,00, a título de rateio, em 24 parcelas de elevado valor; que consideram absurdo resíduo tão elevado, pois pagaram todas as prestações devidas; que a ré ainda quer cobrar R$ 494,00 por apartamento, para regularização do condomínio. Pretendem a desconsideração da cooperativa, a declaração de nulidade da cláusula de apuração final (cláusula 16), a condenação ao pagamento em dobro do valor cobrado indevidamente, bem como indenização por danos morais e materiais, deferindo-se liminar para que seus nomes não sejam cadastrados no rol dos devedores e se abstenha de fazer cobranças e retomadas; querem o registro dos contratos no cartório de imóveis ou ao menos o bloqueio das matrículas, além da indisponibilidade dos diretores da ré, desde 1999 até hoje e multa prevista no art. 35 da Lei 4.591/64. No despacho inicial foram indeferidos diversos pedidos, o que motivou interposição de agravo de instrumento, não provido. Citada, a parte passiva ofereceu contestação afirmando, em extrato, que não ameaçou os cooperados de cadastramento nos órgãos de proteção ao crédito; que jamais deixou de prestar as contas devidas e esta não é ação cabível para isso; que depois da quitação não se opõe a que sejam feitas as escrituras definitivas; que todos os balanços foram colocados à disposição dos cooperados; que não há relação de consumo entre as partes; que houve execução voluntária de negócio anulável; que o preço pago era apenas estimado e dependeria de apuração final; que petição igual foi indeferida em outra Vara; que não se sabe a exata fixação do objeto litigioso; que não há nenhuma especificação dos supostos prejuízos sofridos pelos autores; que não há que se falar em devolução em dobro; que a cooperativa é absolutamente legal; que lícita foi a criação do fundo de direitos creditórios; que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor; que o preço é determinado pelo custo e não há operação de mercado ou compra e venda; que é legal a cláusula de apuração final com o rateio dos lucros ou dos prejuízos; que o contrato foi voluntariamente cumprido durante anos; que não se aplica a lei de incorporações imobiliárias às cooperativas; que não tem fim de lucro; que não pode devolver o que não recebeu e muito menos em dobro; que não praticou ato ilícito ou danos morais ou materiais; que está sendo providenciada a averbação das construções; que não houve má administração para que se possa falar em desconsideração da pessoa jurídica, Veio réplica. Em apenso estão os autos de impugnação ao pedido de gratuidade. Com esse relato, DECIDO. I – Nos termos do art. 330, I, do Código de Processo Civil, o processo comporta julgamento na fase em que se encontra. II – A ré tem razão quanto a questões prévias. Deve ser acolhida a preliminar de falta de interesse de agir quanto a negativação em cadastros de proteção ao crédito, porque realmente não consta dos autos que a ré tenha qualquer intenção de promover negativações, tanto que pelo documento de fls. 873 só se vê o propósito de eliminar os autores do quadro de cooperados. O pedido alternativo de prestação de contas também não pode ser apreciado pelo mérito, pois é manifesta a incompatibilidade de seu procedimento com a demanda que se processa sob rito ordinário. Está caracterizada a inépcia da inicial no tocante aos pedidos de indenização por danos materiais e morais pois, de fato, não foram expostos fatos e fundamentos jurídicos para essa pretensão, mas sim apenas circunstâncias irrelevantes. O mesmo se diga quanto a repetição de indébito pois não foram especificados quais valores pagos não teriam sido utilizados no empreendimento. Demais disso, descabe cogitar de repetição de indébito de quantias não pagas, mas que apenas foram cobradas (resíduo). Falta interesse processual quanto a cominação de multa para o caso de novas práticas abusivas e enganosas pois a elas não estariam sujeitos os autores, mas sim, em tese, terceiros, cujos interesses não podem ser defendidos pelos autores, já que ninguém pode demandar em nome próprio direito alheio salvo quando autorizado por lei (art. 6º, CPC). Destarte, extingo o processo sem apreciação de mérito, em relação às questões preliminares apreciadas até aqui. III – Por outro lado, está presente o interesse-necessidade em relação ao pedido de outorga de escritura definitiva, pois os autores entendem que a ré retardou indevidamente o cumprimento dessa obrigação, o que não é negado por ela, que afiança que só não concorda em outorgar a escritura sem o pagamento do resíduo devido segundo seu entendimento. Os fundamentos invocados para as preliminares de falta de interesse processual e impossibilidade jurídica do pedido de anulação da cláusula 16ª do termo de adesão não têm relação com as condições da ação, mas sim com o mérito. IV – No mérito, a demanda é parcialmente procedente. É fato incontroverso que os autores aderiram a empreendimento habitacional da ré denominado Mirante do Tatuapé. Também não foi negada na contestação a alegação de que o saldo devedor e o saldo das parcelas devidas pelos autores estavam “zerados” ao término dos pagamentos originalmente previstos nos respectivos termos de adesão. A discussão diz respeito à necessidade de pagamento do saldo devedor apresentado na forma de resíduo. Portanto, os autores cumpriram rigorosamente todas as suas obrigações pecuniárias previstas originalmente no termo de adesão e compromisso de participação. Como também incontroverso, foram os autores imitidos na posse dos apartamentos, o que implicou – nos termos do parágrafo segundo, da cláusula 11ª do contrato – em ratificação das condições gerais previstas no termo, inclusive financeiras. Entre as condições financeiras do termo de adesão e compromisso de participação está a cláusula 16ª que dispõe a respeito da obrigação de pagamento por parte do cooperado dos custos correspondentes à unidade escolhida ou atribuída. A cláusula é validada, seja porque prevista no contrato, seja porque ratificada pelas partes quando da imissão na posse. Com base nessa disposição, a ré realizou uma apuração final do custo do empreendimento Mirante do Tatuapé e concluiu pela necessidade de pagamento de mais 24 parcelas, mesmo para quem, como os autores, haviam adimplido todas as parcelas originalmente previstas no termo de adesão. Se esse valor não estava previsto quando subscrito o contrato sua existência deve encontrar justificativa no surgimento de serviços extras imprescindíveis ao empreendimento habitacional, o que, em princípio, imporia suas exigibilidade. Entretanto, compete à assembléia geral extraordinária da cooperativa a aprovação dos serviços extras imprescindíveis ao empreendimento habitacional (art. 45, III, do estatuto da ré – fls. 638). Como a ré não comprovou a realização da assembléia, não se legitima a cobrança. Além disso, somente a assembléia geral ordinária da cooperativa pode deliberar sobre “destinação das sobras apuradas ou rateio das perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura de despesas da sociedade” (art. 39, II – fls. 637). Também nesse ponto a ré não comprovou a existência de deliberação específica sobre rateio dessas perdas, especificamente em relação ao empreendimento Mirante do Tatuapé, o que também obsta a cobrança. Na verdade os documentos juntados consistem em demonstração contábil em revista da cooperativa que faz referência a saldos negativos da obra Mirante do Tatuapé nos anos de 2004 e 2005 (fls. 708, p. 26, último quadro à direita). Destarte, a ação é parcialmente procedente. V – Não é caso de reconhecer a existência de relação de consumo, tampouco de declarar nula a cláusula de apuração final, mas sim apenas de declarar quitadas todas as parcelas previstas originalmente no termo de adesão, declarar inexistente a obrigação de pagar as parcelas correspondentes à alegada apuração final do custo do empreendimento, bem como determinar à ré o fornecimento do termo de quitação e a outorga da escritura definitiva. O empreendimento não se caracterizou como incorporação imobiliária. Portanto, descabe aplicar a multa do § 5º, do art. 35, da Lei nº 4.591/64. A desconsideração da personalidade jurídica deve se dar somente em execução, se presentes seus requisitos. Os requerimentos formulados a título de liminar, de inequívoca natureza cautelar incidental, são desnecessários, pois não consta dos autos que a ré pretenda praticar atos que possam frustrar o resultado útil deste processo. VI – Em relação à impugnação ao pedido de gratuidade, este deve ser acolhido, pois os autores não são efetivamente pessoas pobres, mas da classe média, como se vê do imóvel que adquiriram, que efetivamente não está ao alcance das pessoas verdadeiramente pobres. A gratuidade processual não existe apenas para tornar o acesso à Justiça mais barato, mas sim para viabilizar a utilização dos serviços judiciários pelas pessoas que não podem fazer isso – pagar as custas – em detrimento de sua própria sobrevivência. É uma questão de cidadania. A justiça gratuita destina-se a pessoas efetivamente pobres e não a pessoas de classe média, como é o caso dos autores. Assim como inúmeros outros serviços públicos e privados são remunerados pelas pessoas com alguma condição financeira, o serviço judiciário também deve ter essa contraprestação. Os autores têm condições de pagar a taxa judiciária, que nem sequer são elevadas. O fato de os autores ter contratado um advogado particular é outra evidência de que podem e devem pagar as custas, já que sua condição financeira não é de pobres e certamente não seriam nem sequer aceitos pelos serviços de triagem para serem assistidos por advogado gratuitos. ...

Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão para declarar quitadas todas as parcelas previstas originalmente no termo de adesão, declarar inexistente a obrigação de pagar as parcelas correspondentes à alegada apuração final do custo do empreendimento, bem como determinar à ré o fornecimento do termo de quitação e a outorga da escritura definitiva, no prazo de trinta dias (contados de intimação pessoal), sob pena de multa diária de R$ 100,00.

Pelo sucumbimento recíproco, arcarão as partes com as custas processuais rateadas pela metade e suportará cada qual com os honorários de seus respectivos advogados. P.R.I. São Paulo, 31 de janeiro de 2008. CARLOS EDUARDO REIS DE OLIVEIRA Juiz de Direito Auxiliando