0158530-89.2006.8.26.0100 (583.00.2006.158530) ASSOCIACAO CACHOEIRA INEXIGIBILIDADE

0158530-89.2006.8.26.0100 (583.00.2006.158530)

parte(s) do processo local físico incidentes andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.158530-1
Cartório/Vara 27ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 868/2006
Grupo Cível
Ação Ação Civil Pública
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 31/05/2006 às 17h 24m 37s
Moeda Real
Valor da Causa 100.000,00
Qtde. Autor(s) 6
Qtde. Réu(s) 13
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerente ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS
DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CACHOEIRA

Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP

Requerente GILSON GIOMBELI
Requerente IRACI FERREIRA SARAN
Requerente ISAAC RIBEIRO DE MORAES
Requerente MARCIA AIDÊ DA ROCHA PINTO
Requerente YARA PASSOS DA SILVA

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Proc. 06-158530-1 - 27ª Vara Cível Central Vistos. ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CACHOEIRA demandou ação contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP, JOÃO VACCARI NETO, DORALICE LOPES DE ALMEIDA, ANA MARIA ÉRNICA, LETYCIA ACHUR ANTONIO, MANOEL CASTANO BLANCO, TOMAS EDSON BOTELHO FRAGA, ADRIANA PEREIRA LAGE e SIDNEI DE JESUS alegando que, em meados de 1987, a Cooperativa BANCOOP teria iniciado suas atividades inerentes ao empreendimento denominado Parque Mandaqui, composto por quatro torres, sendo três localizadas na Rua Plínio Colas e uma na Avenida Guacá, ambas nesta Capital. Vendidas as unidades e entregues no ano de 2003 aos adquirentes, afirma a autora que, em 16.10.2002, enviou-se aos cooperados correspondência informando sobre a liquidação de débito e outorga escritura. Nada obstante os cooperados tenha realizado o pagamento de todas as parcelas, bem assim do saldo advindo da liquidação, muitos não obtiveram a quitação necessária para a escritura definitiva, sendo certo que, em março de 2006, foram surpreendidos por missiva dando conta da existência de déficit de R$-3.000.000,00, a ser rateado entre os cooperados. Atribui a existência de débito à gerência fraudulenta por parte do presidente e diretores da Bancoop na medida em que compunham o quadro social das empresas que prestavam serviços à cooperativa, em especial a BANCON e, posteriormente VITA IMÓVEIS, a quem se delegava, contratualmente, a administração do condomínio. Tece, como fundamento do pedido de desconsideração da personalidade jurídica da Bancoop, comentários envolvendo: a) o modo como eram comercializadas as unidades, muitas vezes sem divulgação dos termos do contrato; b) como foi realizada a venda, por R$60.000.000,00, dos recebíveis no mercado de capitais, fato que casou o prejuízo que se pretende impor a todos os cooperados; c) a existência de ligações políticas com o Partido dos Trabalhadores, favorecido pelas empresas prestadoras de serviços com doações para campanhas; d) a ausência de discriminação da remuneração paga aos dirigentes da Bancoop; e) descumprimento do estatuto no que toca ao modo de convocação das assembléias. Pugna pela necessidade de cominar a obrigação de a requerida proceder à averbação das construções, mediante individualização da matrícula dos imóveis, nos termos do art. 44, da Lei nº 4591/94, com posterior adjudicação compulsória e aplicação da multa do art. 35, §5º, da Lei 4591/64. Defende a quitação das unidades pelos cooperados e a nulidade da cláusula prevendo a possibilidade de apuração final de contas, em especial em razão da publicidade enganosa veiculada quando do lançamento. Nada obstante, exige apresentação de contas justificando a quantia cobrada, batendo-se pela ilegalidade da tabela PRICE e, consequentemente, com repetição, em dobro, do que foi cobrado a maior. Acresce em pedido de antecipação da tutela jurisdicional a suspensão dos efeitos da mora w concessão de decisão de manutenção de posse. Por fim, discorre no pedido: a) o reconhecimento da existência de relação de consumo, com inversão do ônus da prova; b) necessidade de desconsideração da personalidade jurídica da Bancoop; c) reconhecimento da existência de dolo na relação contratual a justificar a nulidade da cláusula de apuração final ou, subsidiariamente, a necessidade de prestação de contas; d) nulidade da capitalização mensal de juros; e) restituição, em dobro, de qualquer quantia que venha a ser reconhecida como paga a maior; f) aplicação de multa de 50% sobre a quantia recebida, nos termos do art. 35, §5º, da Lei 4591/64; g) a outorga da escritura definitiva dos imóveis. O Ministério Público opinou pelo deferimento parcial da liminar requerida (fls. 1506/1514), parecer acolhido na decisão de fls. 1515/1516. Às fls. 1517/1519 foi aditada a inicial para inclusão do espólio de LUIZ EDUARDO SAEGER MALHEIRO, espólio de MARCELO RINALDO, espólio de ALESSANDRO ROBSON BERNARDINO e DANILO MANUEL ANTUNES CORREA. O espólio de Alessandro Robson e o Espólio de Marcelo Rinaldo foram citados por hora certa (fls. 1756 e 1758), Edson Botelho, Letycia Achur, Bancoop, Doralice Lopes e Manoel Castano foram citados pessoalmente (fls. 1757, 1759 e 1760) Cassada a liminar por decisão do e. Tribunal de Justiça (fls. 1815/1820 e 1840/1853). A fls. 1858/1859 e fls,. 1874vº a autora desistiu da ação em relação aos diretores que ainda haviam sido citados, com exceção de João Vaccari Neto. O pedido foi homologado às fls. 1878. A fls. 1864/1865 o Ministério Público se manifestou sobre a desnecessidade de sua atuação no processo. A fls. 1931 homologou-se a desistência da ação em relação a todos os diretores que permaneceram no pólo passivo, prosseguindo a lide apenas contra a Bancoop. A requerida, em defesa, assevera que, se autora é parte ilegítima para figurar no pólo ativo de ação civil pública, não está isenta do recolhimento de custas, como equivocadamente reconhecido na decisão de fls. 1515/1516. Outra conseqüência seria a estabilização da lide, impedindo o ingresso de novos associados no pólo ativo. Ainda em sede preliminar, alega-se a ausência de interesse processual: a) em relação ao pedido de prestação de contas, por inadequação da via eleita (art. 292 §1º, III, CPC); b) quanto ao pedido de outorga de escrituras, pois antes de operada a citação sobreveio a regularização pretendida, com averbação das construções, abertura das matrículas e prenotação da convenção condominial, providências que reputa suficientes para obtenção da outorga das escrituras aos cooperados que quitaram efetivamente suas obrigações. Pugna pelo reconhecimento da impossibilidade jurídica do pedido de reconhecimento de dolo na relação contratual e anulação da cláusula 16, porque contrários ao disposto no art. 175, do Código Civil. Ademais, o pedido referente ao reconhecimento de dolo caducou porque transcorridos mais de quatro anos desde a celebração do negócio jurídico (art. 178, CC/16). No mérito, assevera que o preço inicial de produto lançado sob a modalidade de cooperativa é meramente estimativo, daí porque, inexoravelmente, haverá diferença a ser rateada ao final do empreendimento. Nega a existência de relação de consumo e defende a licitude das operações realizadas pelos diretores da Bancoop porque escoradas no interesse da massa cooperada. Afirma que o fundo de investimentos inquinado foi criado para obtenção de receita necessária para execução da obra em tempo exíguo, com redução dos custos finais, tal como autorizam os arts. 4º e 24, da Lei nº 5564/71. Bate-se pela ausência de qualquer conotação ideológica na administração da cooperativa. Foram juntados documentos que comprovariam: a) a convocação de assembléia para aprovação das contas discriminando déficit de R$-1.680.372,09 desde o ano de 2004; b) assembléia realizada em 2009 onde foram aprovadas as contas relativas ao exercício de 2005, 2006, 2007 e 2008. Conclui pela inexistência de propaganda enganosa e pela lisura na condução da cooperativa. Na réplica a autora pugnou pela suspensão do processo em razão dos efeitos benéficos projetados de ação coletiva ajuizada na 25ª Vara Cível. Defende a legitimidade ativa, reiterando, no mais, as razões dispostas na peça inaugural. A fls. 2799 rejeitou-se o pedido de prestação de contas. Esse o relatório. Fundamento e DECIDO. Passo de pronto ao julgamento ante a faculdade disposta no inciso I, do artigo 330, do Código de Processo Civil. Não é preciso prova pericial para se concluir que, ao final da obra construída em sistema de cooperativa, existe necessidade inexorável de acerto de contas entre o capital vertido pelos cooperados e aquele desembolsado efetivamente para implemento do empreendimento imobiliário. A cláusula de ajuste de contas, portanto, longe de ser nula, decorre na própria essência do cooperativismo. Dolo não há porque, ainda pudesse existir dúvida do objeto contratado no momento da celebração, os aderentes “enganados” poderiam questioná-lo tão logo enviado o instrumento escrito, inclusive exigindo o desfazimento do negócio com a repetição do que houvessem adiantado. Acolhendo os termos propostos, ainda que posteriormente, não podem alegar o vício, posto convalidado. Nesse aspecto deve ser ponderado que o princípio da boa-fé que deve nortear os contratantes desde a fase pré-contratual até a fase pós-contratual ensejou máxima jurídica segundo a qual é vedada a uma das partes “venire contra factum proprium”. Referida vedação assegura a manutenção da situação de confiança legitimamente criada nas relações jurídicas contratuais, onde não se admite a adoção de condutas contraditórias. Trata-se de “uma regra de coerência, por meio do qual se veda que se aja em determinado momento de uma certa maneira e, ulteriormente, adote-se um comportamento que frustra, vai contra aquela conduta tomada em primeiro lugar”. Portanto, o “venire contra factum proprium no potest” significa a proibição de ir contra fatos próprios já praticados. A utilização da tabela PRICE não é o fundamento da existência do saldo devedor inquinado, mas critério de atualização do financiamento do preço estimado quando da contratação. Destarte, sua validade é reconhecida pelos tribunais pátrios, que rejeitam a tese de que tal meio represente forma de capitalização indevida de juros. Sobre o tema, oportuna transcrição de o voto da lavra do Em. Ministro LUIZ FUX (REsp 675808/RN), segundo o qual “o art. 6º, "c", da Lei 4.380/64, referente aos contratos de mútuo vinculados à aquisição de imóvel, e que previa que apenas proceder-se-ia ao cálculo da correção monetária após o abatimento da prestação paga, para, ao final, obter-se o valor do saldo devedor, foi revogado, por incompatibilidade, pelo Decreto-Lei nº 19/66 (STF, Rp. 1.288/DF, Rel. Min. Rafael Mayer)”. E, continuando, afirmou que “o Banco Central do Brasil, a quem coube, juntamente com o Conselho Monetário Nacional, a substituição do Banco Nacional de Habitação, após a sua extinção pelo Decreto-lei nº 2.291/86, nas funções de orientação, disciplina, controle e fiscalização das entidades do SFH, editou a Resolução nº 1.446/88-BACEN, posteriormente modificada pela Resolução nº 1.278/88, estabelecendo o sistema de prévia atualização e posterior amortização (denominado Sistema Francês de Amortização ou Tabela Price). Deveras, esta Resolução encontra-se em vigor, porquanto com a edição das Leis 8.004/90 e 8.100/90 permaneceu a atribuição ao Banco Central do Brasil de expedição de instruções necessárias à aplicação das normas do Sistema Financeiro de Habitação, ‘inclusive aquelas relativas ao reajuste de prestações de financiamentos firmados no âmbito do SFH’ (art. 4º da Lei 8.100/90)”. Não existindo cobrança a maior em relação ao financiamento contratado, não há se falar em repetição em dobro. Note-se que tal pedido foi deduzido especificamente em relação ao montante já adiantado pelos cooperados, não incidindo sobre a diferença advinda do ajuste de contas. Ademais, houvesse o pedido se estendido para tal montante, não seria caso de acolhimento porque, como reconhecido, a existência de saldo ao final do empreendimento, isenta a demandada da má-fé necessária na medida em que o valor acusado poderá até corresponder ao efetivo, desde que, como adiante será esclarecido, seja observado um requisito específico. Com efeito, o cerne da controvérsia reside, pois, na transparência como se apura o saldo devedor final, bem assim o subseqüente rateio entre os cooperados. O julgamento não levará em conta questões ideológicas ou partidárias, tanto mais porque a tese de superfaturamento das obras e desvio de dinheiro está sendo analisada em sede adequada e apta a garantir aos prejudicados o eventual ressarcimento que se apure devido. Enquanto não reconhecida tal ilegalidade em sede jurisdicional, são válidos os custos apresentados, desde que, como já adiantado, a aprovação das contas seja deliberada tal como se espera em um sistema democrático típico daquele concebido pelos idealizadores da entidade cooperativa. Quanto à base jurídica a ser utilizada no deslinde da causa, tem preponderado no e. Tribunal de Justiça exegese no sentido de que “a relação de consumo não pode ser excluída em hipótese como a dos autos, constituindo-se a ré num tipo de associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades (...) o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção" . Ou seja, "adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda que melhor define a relação entre as partes. Os autores não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria". Tal exegese encontra correspondência em inúmeros julgados do e. Superior Tribunal de Justiça. Partindo de tais premissas, tenho que a cobrança de resíduo ao fundamento de desencontro entre as receitas e despesas da cooperativa dependeria de PRÉVIA convocação de Assembléia Geral específica, tal como prevê o art. 44, II, da Lei nº 5764/71, sede onde haveria a proposta ser apresentada em conjunto com as contas demonstrando, minuciosamente, o fluxo de capital deficitário. Nesse sentido: “Não cuidou a apelante, como referido, de demonstrar a regular convocação da Assembléia Geral para deliberação acerca da cobrança de saldo residual (lembrando-se que, para fins de prestação de contas, fora notificada pelo autor - fls. 166/171); ao contrário, requereu o julgamento da lide no estado do processo, aduzindo não ter mais provas a produzir (fl. 450). De tal sorte que, comprometida a lisura e a transparência da referida cobrança do saldo residual com o respectivo rateio, não se poderia mesmo afastar a declaração de quitação do negócio jurídico entabulado entre as partes, de resto já bem reconhecida em primeiro grau. E, por decorrência, declarado quitado o valor do imóvel, fazem jus os autores-apelados à outorga da respectiva escritura”.  Em demanda parelha envolvendo outros cooperados do referido empreendimento, decidiu o e. Tribunal de Justiça de São Paulo: “envio da referida carta, comunicou aos cooperados sua decisão de proceder à cobrança do custo final da obra supostamente apurado em conformidade com a cláusula 16 do ‘termo de adesão’ firmado pelos autores. Embora a Lei n°. 5.764/71 permita às cooperativas ratear entre os associados as perdas decorrentes da insuficiência das contribuições, é certo que tal permissão está condicionada à observância de determinado iter procedimental. O art. 44, II, da Lei n°. 5.764/71 estabelece que o referido rateio deve ser aprovado pela assembléia geral ordinária convocada anualmente nos três primeiros meses subseqüentes ao término do exercício social. Essa disposição é reiterada pelo art. 80, § 2o, do Estatuto da BANCOOP, que determina que as perdas apuradas que não tenham cobertura no Fundo de Reserva ‘serão rateadas entre os associados após a aprovação do balanço pela assembléia geral ordinária na proporção das operações que houver realizado com a cooperativa’ (fl. 127). No caso concreto, a ré não logrou demonstrar que a cobrança dos valores indicados à fl. 59 foi devidamente aprovada em assembléia. Tampouco juntou aos autos documentação apta a comprovar as despesas em que teria incorrido para finalizar a edificação, o que autoriza a concluir que o custo final do empreendimento foi apurado unilateralmente pela cooperativa. A BANCOOP, em suma, não fez prova da regularidade da dívida que está a exigir dos autores, como lhe competia por força do princípio da probidade e da boa-fé dos contratantes (art. 422 do CC). Vê-se que a BANCOOP não apresentou documentos que pudessem infírmar o conteúdo da declaração de fls.57, o que autoriza a concluir que os autores de fato pagaram a integralidade do preço da obra”. Buscando conjugar a necessidade de o cooperado obter a escritura das unidades, bem assim o direito de a cooperativa cobrar eventual saldo devedor por conta do empreendimento imobiliário, deve ser conferido prazo de seis meses, a contar da presente sentença, para que a cooperativa convoque e realize a necessária assembléia geral, sob pena de, na omissão, ser lícito exigir a outorga da escritura imobiliária definitiva. Por fim, não há se falar em multa do art. 35, da Lei 4691/64, pois, como expressado pelo e. Tribunal “ad quem”, às cooperativas não se aplicam as regras concernentes à incorporação imobiliária, sendo certo que o direito de obtenção da escritura definitiva, ora reconhecida, encontra amparo na existência de quitação presumida, acaso não sobrevenha deliberação assemblear específica sobre o ajuste de contas, pois tal situação não pode se perpetuar em prejuízo da segurança das relações jurídicas. Ante o exposto e considerando o mais que dos autos consta JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para o fim de reconhecer a inexigibilidade do saldo devedor inquinado, apenas para os associados inscritos até a data da protocolização da contestação da Bancoop, cuja efetividade dependerá de convocação e aprovação das contas em assembléia geral convocada especificamente para o acerto previsto no art. 44, II, da Lei 5764/71. Em sede de antecipação da tutela jurisdicional, fixo o prazo de seis meses, a contar da publicação da presente sentença em cartório, para a convocação e realização da referida assembléia, sob pena de, na omissão, ser lícito aos cooperados exigir a outorga da escritura imobiliária definitiva. Para o caso de descumprimento da tutela cominatória, fixa-se multa no valor de R$-5.000,00 para cada unidade habitacional e o direito de a presente sentença substituir o ato volitivo da cooperativa, por seu representante legal, para fins de registro imobiliário. Em razão do decaimento, responderá a demandada pelas custas e despesas processuais corrigidas de cada desembolso e em verba honorária, ora arbitrada em R$-4.500,00 (art. 20, §4º, CPC), corrida de hoje e acrescida de juros do trânsito em julgado. P.R.I.C. São Paulo, 22 de abril de 2.010. VITOR FREDERICO KÜMPEL Juiz de Direito