0167644-52.2006.8.26.0100 (583.00.2006.167644) SOLAR SANTANA ASSOCIACAO

VITORIA NA 2 INSTANCIA

Dados do Processo

Processo:

0167644-52.2006.8.26.0100 (990.10.116474-4) Julgado
Classe:

Apelação

Área: Cível
Assunto:
DIREITO CIVIL-Coisas-Promessa de Compra e Venda
Origem:
Comarca de São Paulo / Foro Central Cível / 37ª Vara Cível
Números de origem:
583.00.2006.167644-1/000000-000
Distribuição:
7ª Câmara de Direito Privado
Relator:
RAMON MATEO JÚNIOR
Revisor:
LUIZ ANTONIO COSTA
Volume / Apenso:
10 / 0
Outros números:
933/2006
Valor da ação:
100.000,00
Última carga:

Partes do Processo

Apelante:   Cooperativa Habitacional dos Bancarios de São Paulo Bancoop

Apelado:   Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Conjunto Residencial Solar de Santana

http://es.scribd.com/doc/223455320/Solar-Santana-2-Instancia-Assoc

Solar Santana 2 Instancia Assoc by Caso Bancoop

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NA 1 INSTANCIA



Processo 167644 Juiza condena apuracao final bancoop

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2006.167644-1

parte(s) do processo local físico andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.167644-1
Cartório/Vara 37ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 933/2006
Grupo Cível
Ação Ação Civil Pública
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 23/06/2006 às 15h 06m 21s
Moeda Real
Valor da Causa 100.000,00
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 26

PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]

Requerente ASSOCIAÇAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONJUNTO RESIDENCIAL SOLAR DE SANTANA
Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO - BANCOOP



JUÍZO DE DIREITO DA 37a. VARA CIVEL CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP AUTOS n. 933.06.167644-1 Vistos, etc. ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONJUNTO RESIDENCIAL SOLAR DE SANTANA ajuizou a presente ação coletiva com pedido de antecipação parcial dos efeitos da tutela contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP, ESPÓLIO de LUIZ EDUARDO SAEGER MALHEIROS, ESPÓLIO de MARCELO RINALDO, ESPÓLIO de ALESSANDRO ROBSON BERNARDINO, JOÃO VACCARI NETO, DORALICE LOPES DE ALMEIDA, ANA MARIA ÉRNICA, MANOEL CASTANO BLANCO, TOMÁS EDSON BOTELHO FRAGA, ADRIANA PEREIRA LAGE, SIDNEI DE JESUS e DANILO MANUEL ANTUNES CORREA

A ACAO

.........Alega que, em junho de 1998, a BANCOOP iniciou, na qualidade de incorporadora, a comercialização de apartamentos inerentes ao Empreendimento solar de Santana.

Concluídas as obras, foram entregues todas as unidades e as chaves aos adquirentes, que passaram a ocupar os imóveis a título precário.

Em janeiro de 1999, a BANCOOP comunicou seus cooperados acerca da existência de vagas de garagem extras, as quais foram comercializadas e, após, informou aos cooperados que já havia sido concluído o pagamento referente à unidade adquirida.

Em julho de 2003 a BANCOOP informou aos cooperados que, tendo em vista uma diferença de 20% entre o valor do índice de correção dos contratos (CUB-SINDUSCON) e o preço total de de R$1.350.000,00, esse “déficit” seria rateado entre os cooperados a título de “apuração final”.

Na oportunidade, cada cooperado arcou com um custo de aproximadamente R$6.500 a R$7.900, divididos em 30 parcelas iguais e sucessivas.

Com esse rateio as vagas de garagem ainda remanescentes(69 vagas) passariam a ser de propreidade do condomínio. Entretanto, os cooperados não obtiveram suas escrituras, apesar de terem cumprido todas as cobrigações contratuais.

Para surpresa dos consumidores, em março de 2006, a BANCOOP informou que seria cobrado o valor de R$13.173,83 a R$23.736,65 a título de segunda “apuração final).

Novamente coloca o pagamento como condição para outorga das escrituras.

Sem prejuízo das alegações acerca da legalidade deste rateio, o mesmo já foi pago pelos cooperados.

A BANCOOP sequer efetuou o registro da incorporação. Juntou documentos (fls. 74/662). A inicial foi aditada a fls. 677/681 e 683/702.

A parcial antecipação de tutela foi concedida para determinar à ré a obrigação de proceder em 60 dias aos registros de incorporação do empreendimento “Solar de Santana”, sob pena de multa e se abster de inserir o nome dos associados da autora no rol de inadimplentes em razão do não pagamento das parcelas que lhes estão sendo cobradas a título de resíduo, sob pena de multa (fls.705/709).

Bancoop comenta



Realizou-se audiência de tentativa de conciliação (fls. 1.306).
O Ministério Público deixou de intervir no feito entendendo não haver interesse jurídico que justificasse sua intervenção (fls. 1.312/1.314).
A autora desistiu da ação quando aos réus constantes do aditamento
de fls. 677/681.

JUIZA DECIDE

É O RELATÓRIO. DECIDO.

É caso de julgamento antecipado da lide, na forma do disposto no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil.

Homologo a desistência da ação manifestada a fls. 1.320.

Julgo extinto o processo sem exame do mérito quanto aos réus constantes do aditamento de fls. 677/681.

Em se tratando de litisconsórcio passivo facultativo e de desistência da ação quanto a co-réus não citados, prescinde-se de oitiva, nesse tema,
da co-ré BANCOOP que já contestou.

Considero tempestiva a contestação apresentada pela ré BANCOOP,
na medida em que, tendo sido inequivocamente aceito o aditamento
à inicial (fls. 676, 705/709), o prazo para contestar somente começa
a correr da data da juntada aos autos da última citação de co-réu,
o que inexistiu (artigo 241, III, do Código de Processo Civil).

AFASTO as PRELIMINARES argüidas em contestação É a autora parte legítima ativa para a causa.

Trata-se de associação que demanda ação coletiva em favor
de seus associados, dispensada a autorização assemblear, nos
termos dos artigos 5º, inciso XXI da Constituição Federal, 82, IV do Código de Defesa do Concumidor e 5º da Lei de Ação Civil Pública.

Seu estatuto prevê, entre seus fins institucionais, a defesa dos interesses de seus associados na via judicial (fls. 77/85).

Prescinde-se do requisito da pré-constituição há pelo menos um ano
da data da propositura da ação, eis que há manifesto interesse social evidenciado pela relevância do bem jurídico protegido.

Os associados da autora encontram-se em risco relativamente aos imóveis adquiridos, na medida em que a ausência de incorporação impede que os adquirentes possam inscrever o negócio jurídico no registro público e usufruirem das consequencias jurídicas decorrentes
de direito real sobre imóveis, além do risco de exclusão dos quadros associativos e retomada do bem pela Cooperativa que os considera inadimplentes caso não efetuem o pagamento decorrente da
impugnada cláusula de “apuração final”.

Há interesse de agir quanto ao pedido liminar de suspensão da mora, com determinação de obrigação de não enviar o nome dos cooperados ao rol de inadimplentes e quanto ao pedido de imposição de obrigação
de outorgar a escritura definitiva dos imóveis.

São juridicamente possíveis os pedidos de reconhecimento de
dolo na relação contratual e de anulação da cláusula 16 do Termo de Adesão.

Tais pretensões decorrem naturalmente da exigência, pela ré,
dos valores devidos em razão da cláusula contratual que prevê a “apuração final”, cuja legalidade é aqui discutida.

E, ainda que tenha havido total ou parcial execução voluntária do contrato, sem oposição, é possível a revisão contratual pois a nulidade decorrente de ilegalidade não convalesce, podendo o prejudicado

enquanto não prescrito o direito de ação, obter a sua decretação através da demanda adequada e, se o caso, requerer a repetição de indébito. Não há que se falar em decadência de direito.

Em se tratando se relação jurídica disciplinada pelo Código de Defesa do Consumidor, aplica-se a regra do artigo 27 do mesmo diploma legal que fixa o lapso de cinco anos contados da data em que o consumidor teve ciência do dano e de sua autoria, que no caso em exame corresponde
à data da cobrança dos valores decorrentes da cláusula que prevê a “apuração final”, o que ocorreu em julho de 2003.

No MÉRITO a ação é PROCEDENTE EM PARTE. A adesão dos autores à cooperativa nada mais caracterizou do que um disfarce de contrato de compromisso de venda e compra da casa própria.

A E. Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do nosso Estado decidiu (RJTJESP 236/59): “Cooperativa – Habitacional – Termo de adesão – Rescisão – Negócio que disfarça compromisso de venda e compra da casa própria – Prazos longos de entrega, a critério exclusivo da cooperativa – Abusividade, com rompimento do equilíbrio contratual – Ação procedente – Recurso provido.


“É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas.

Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de autofinanciamento da construção da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do empreendimento à obtenção de 960 adesões. (...)

“A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relação entre as partes.

Os réus (cooperados) não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria. Pagaram as prestações, mas vendo que a obra não era entregue, pediram a rescisão do compromisso”

Dos termos do contrato conclui-se que o associado adere à associação apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria e dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção.

O negócio jurídico mais se aproxima da promessa de compra e venda. Assim sendo, de rigor a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor.

E a cláusula que estabelece a apuração a final, constitui verdadeira condição potestativa e desequilibra o contrato.

Tal cláusula é nula, nos termos do artigo 51, IV, X e seu parágrafo 1º, II e III, do Código de Defesa do Consumidor por estabelecer obrigação considerada abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de ser incompatíveis com a boa-fé e a eqüidade
ante a indireta variação do preço de maneira unilateral pelo
fornecedor, restringindo, portanto, direito fundamental inerente à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar o equilíbrio contratual, mostrando-se excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse
das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

A confusa cláusula que prevê a apuração final autoriza a ré a
cobrar dos adquirentes dos imóveis um valor não elencado nas
cláusulas 4ª e 5ª do contrato que fixam o chamado preço
estimado do bem.

A parcela relativa a apuração final não é previamente conhecida pelos adquirentes; somente é revelada pela própria ré, com base no custo específico da obra.

Não há critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou acompanhamento por parte dos adquirentes.

Note-se que a variação dos custos da obra já é observada mediante
o reajuste do saldo do preço e das prestações pelo índice CUB/SINDUSCON (cláusula 5ª).

A situação é de verdadeira fixação do preço por arbítrio exclusivo
da ré, o que é vedado pelo Código Civil, em seu artigo 489.

Nessa linha, tendo os adquirentes efetuado o pagamento do preço segundo as regras das cláusulas 4ª e 5ª, de rigor que recebam as escrituras definitivas do imóvel, sem mais delongas, eis que a ré não pode deixar de se submeter às regras das da Lei 4.591/64 e da Lei dos Registros Públicos pois o negócio jurídico entabulado entre as partes configura verdadeiro compromisso de compra e venda de imóvel a prazo, não havendo que se falar em regime jurídico de cooperativa.

Tendo a autora desistido da ação réus constantes do aditamento de fls. 677/681, resta prejudicado, por ora, o pedido de desconsideração da personalidade jurídica da Cooperativa.

Ressalvo a possibilidade de haver tal desconsideração, nos termos do artigo 28 do Código de Defesa do Consumidor na fase de execução de sentença. Estabelece a cláusula 4.6, parágrafo 4º do contrato que todas as parcelas vincendas e, conseqüentemente, o saldo devedor, sofrerão juros de 12% ao ano, calculados conforme Tabela Price.

Quanto à aplicação da Tabela Price, não há nenhuma irregularidade, pois trata-se de método de amortização largamente utilizado no SFH, como ressalta Arnaldo Rizzardo:

“Quatro são os sistemas de amortização vigentes, como se verá a seguir, juntamente com o cálculo utilizado para se chegar á prestação inicial:

a) Sistema Francês de Amortização (Tabela Price – TP) este sistema é comumente chamado Tabela Price – TP.
Para calcular o valor de uma prestação, basta multiplicar o valor do financiamento pelo índice de uma tabela previamente elaborada, e que corresponde à taxa de juros e ao prazo contratado. As prestações são constantes, em termos reais, para todos os meses do financiamento” (Contratos de Crédito Bancário, 2ª ed., RT, p.131).

No que tange à amortização, observo que a utilização da Tabela Price não implica capitalização de juros. Com a Tabela Price, cuida-se apenas de encontrar o valor que, invariável, será necessário para resgatar o total financiado num período determinado de meses e já considerando os juros contratados e sem nenhuma capitalização.

Finalmente, sem aplicação, no caso dos autos, a regra do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, eis o excesso cobrado é derivado de engano justificável, decorrente da aplicação de cláusula contratual, que somente nessa oportunidade é afastada, não se vislumbrando qualquer má-fé Posto isso:

a) – com fundamento no artigo 267, VIII, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM EXAME DO MÉRITO quanto aos co-réus ESPÓLIO de LUIZ EDUARDO SAEGER MALHEIROS, ESPÓLIO de MARCELO RINALDO, ESPÓLIO de ALESSANDRO ROBSON BERNARDINO, JOÃO VACCARI NETO, DORALICE LOPES DE ALMEIDA, ANA MARIA ÉRNICA, MANOEL CASTANO BLANCO, TOMÁS EDSON BOTELHO FRAGA, ADRIANA PEREIRA LAGE, SIDNEI DE JESUS e DANILO MANUEL ANTUNES CORREA. Anote-se. Comunique-se.

b) – com fundamento no artigo 269, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a ação ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONJUNTO RESIDENCIAL SOLAR DE SANTANA contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP.

Reconheço a relação de consumo entre as partes e a nulidade da cláusula 16ª do contrato que prevê a apuração final.

Condeno a ré a restituir os valores pagos a maior pelos cooperados em razão da ilegal aplicação da cláusula de apuração final.

Condeno a ré a promover os registros imobiliários inerentes à incorporação da construção, bem como a adotar todas as providências que trata a Lei 4.591/64 e a Lei de Registros Públicos, necessárias a garantir aos consumidores habilitados nestes autos, a outorga de escrituração em definitivo dos imóveis transacionados.

Torno definitiva a decisão antecipatória de tutela. Em razão da sucumbência, a ré arcará com custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado desde a data da propositura da demanda. P.R.I.C. São Paulo, 30 de junho de 2.008. MÁRCIA CARDOSO Juíza de Direito