0167530-45.2008.8.26.0100 (583.00.2008.167530) associacao pessego (VItoria) escritura

0167530-45.2008.8.26.0100 (583.00.2008.167530)

parte(s) do processo andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2008.167530-9
Cartório/Vara 35ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1194/2008
Grupo Cível
Ação Ação Civil Pública
Tipo de Distribuição Livre
Redistribuído em 15/07/2008 às 15h 42m 58s
Moeda Real
Valor da Causa 10.000,00
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 2

Requerente ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PÊSSEGO
Advogado: 118086/SP LIVIA PAULA DA SILVA ANDRADE VILLARROEL

Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APCEF/SP LTDA
Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP



Vistos etc. 1. A ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PÊSSEGO propôs ação contra a COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO (BANCOOP) e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APCEF/SP LTDA. (AFCEP COOP). Segundo a petição inicial, os associados da parte autora haveriam celebrado contrato com a ré APCEF COOP para a aquisição do terreno e benfeitorias do Empreendimento Residencial Pêssego, situado na Rua Campinas do Piauí, 467, Itaquera, nesta comarca. Vários meses depois de ter pagado o valor do apartamento ou de haver iniciado o pagamento das parcelas devidas à empreendedora, os adquirentes teriam formalizado o negócio jurídico por meio de termo de adesão e compromisso de participação.

Nesse contrato estaria previsto (cláusula 7ª) que o custo do apartamento seria ajustado pelo índice CUB/Sinduscom até a entrega das chaves e, depois, pelo IGP-M/FGV e juros de um por cento ao mês, o que evidenciaria que a contratação se teria feito por empreitada. O contrato preveria, outrossim, que, cumpridas todas as obrigações, o adquirente faria jus a receber da ré APCEF COOP ou do agente financeiro (in casu, a Caixa Econômica Federal) a escritura definitiva de compra e venda. Para dar cumprimento aos contratos celebrados com os adquirentes a ré APCEF COOP teria avençado empreitada global para a construção do empreendimento com a construtora Elage Engenharia Ltda. e também contrato de compra e venda de terreno, fração ideal e construção em andamento com a Caixa Econômica Federal. No negócio ajustado com a Caixa Econômica Federal haveria sido estabelecido que o valor necessário para a aquisição do apartamento poderia ser pago com recursos próprios do adquirente, com utilização de saldo de fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) e financiamento junto à própria Caixa.

O custo global da obra corresponderia a R$ 5.397.171,10. O valor do terreno seria repassado aos proprietários mediante crédito em conta de poupança e o da construção seria adimplido a APCEF COOP, segundo o cronograma físico-financeiro das obras, depois de medições por escritório de engenharia.

Os proprietários do terreno haveriam declarado que, satisfeito o preço, dariam quitação aos adquirentes, e que o agente financeiro, por sua vez, autorizaria o cancelamento da hipoteca. Em 19 de junho de 2001 a ré Bancoop haveria firmado contrato de gerenciamento e teria assumido a administração do Empreendimento Residencial Pêssego. Em 13 de julho de 2001 a ré Bancoop haveria informado de que sua intervenção não implicaria nenhuma alteração nas regras contratuais vigentes, porque os associados continuariam de manter relação jurídica com a APCEF COOP.

Os associados teriam continuado de honrar as obrigações assumidas, e parte deles haveria inclusive adimplido todo o financiamento, obtido o cancelamento das hipotecas e consolidado as propriedades das unidades habitacionais. Muitos desses apartamentos teriam sido vendidos a terceiros que não manteriam nenhum vínculo com as rés.

As rés Bancoop e APCEF COOP teriam enviado aos associados boletos de cobrança, exigindo o pagamento de R$ 29.476,73 (para apartamentos de três dormitórios) e R$ 23.753,47 (para apartamentos de dois dormitórios), com a ressalva de que o associado discordante poderia devolver a unidade com desconto de dez por cento e prazo de início de reembolso de doze meses, em trinta e seis parcelas segundo a disponibilidade financeira da cooperativa.

Procurada pelos associados, a ré Bancoop haver-lhes-ia informado que, caso não se fizessem os pagamentos, seriam enviadas cartas de eliminação, notificações extrajudiciais e, por fim, propostas ações de reintegração de posse.

Assim, conquanto hajam adimplido suas obrigações e obtido cancelamento da hipoteca, com a consolidação da propriedade, os associados da parte autora se veriam expostos à ameaça de restrições creditícias e perda da unidade.

Enquadrando-se na situação da Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990, art. 29, e considerada a relevância do direito de moradia (que dispensaria o requisito posto na Lei n. 8.078/90, art. 82, § 1º), os adquirentes das unidades habitacionais teriam fundado a associação autora, para defender coletivamente os seus interesses.

A associação autora teria legitimidade ativa nos termos da Lei n. 8.078/90, art. 82, IV, e 91. Ao adquirir as unidades, os associados haveriam aderido ao contrato proposto pelas rés, e não poderiam ter avaliado a ilegalidade da cláusula 15ª (ou 16ª), que, disciplinando a apuração final, permitiria o reajuste do preço, sem comprovação cabal dessa necessidade e prévia informação aos associados.

Entre 1998 e 2008 não teria sido enviado aos associados nenhum relatório semestral de reajuste do preço de custo, e as rés haveriam procedido unilateralmente apenas à atualização monetária do preço.

Seria inexigível a cobrança efetuada pela ré Bancoop seis anos depois da entrega do empreendimento, porque: (a) os adquirentes haveriam pago o valor contratado e ambas as cooperativas teriam dado quitação; (b) inúmeros adquirentes teriam obtido suas escrituras com plena quitação de suas obrigações, e muitos já haveriam alienado seus imóveis a terceiros de boa fé que não integrariam a relação jurídica existente entre as partes; assim, se vários adquirentes já teriam recebido escritura, então todos os demais que também tivessem adimplido os seus deveres fariam jus à outorga, sem a cobrança de nenhum outro valor; (c) a cobrança feriria a segurança jurídica, porque os adquirentes de boa fé estariam sendo atingidos pelas medidas impostas pelas rés; (d) desde o lançamento do empreendimento os cooperados não haveriam recebido nenhuma revisão da estimativa de custo, relatórios de aumento de preço ou comprovação de dispêndios superiores àqueles que haveriam constado do cronograma físico-financeiro aprovado e acompanhado pela Caixa Econômica Federal, cuja contratação teria recebido o tratamento jurídico de construção por empreitada, no qual não seria possível a cobrança de apuração final. Por tudo isso, a parte autora pediu que: (a) fosse declarada a nulidade de cláusulas contratuais que autorizassem cobranças eventuais de saldo de apuração final, custo adicional etc., especialmente a cláusula 15ª (ou 16ª, conforme o caso) do instrumento particular e, por conseguinte, fosse declarada a inexigibilidade da cobrança; e (b) fosse determinada a outorga de escritura definitiva àqueles adquirentes que houvessem cumprido suas obrigações contratuais. A petição inicial foi emendada (fls. 388, 396-400 e 528).

Concedeu-se gratuidade da Justiça à parte autora (fls. 528). Dispensou-se a parte autora do requisito de constituição prévia de um ano (fls. 528). Concedeu-se antecipação de tutela (fls. 528), cassada depois pelo E. Tribunal (fls. 539-542, 571-593, 811-814 e 891-920). Depois, foi concedida nova antecipação de tutela (fls. 815-816).

BANCOOP FALA


2. A parte ré Bancoop contestou (fls. 601-637).


Segundo a contestação, a Bancoop seria parte passiva ilegítima, porque só existiria relação jurídica entre os cooperados do Empreendimento Residencial Pêssego e a co-ré APCEF COOP. Na verdade, em 18 de junho de 2001 a Bancoop e a APCEF COOP teriam celebrado contrato de prestação de serviços e a Bancoop haveria sido contratada para assumir a administração comercial, financeira e de engenharia das obras do empreendimento, mas sem assumir os serviços jurídicos com relação aos cooperados. Assim, a Bancoop deveria ser admitida como mera assistente simples. Como não estaria em discussão nenhum interesse social indisponível, não existiria nenhuma dificuldade para identificar os interessados na demanda e o Ministério Público não haveria intervindo na demanda, então a Lei n. 7.347, de 24 de julho de 1985, não seria aplicável in casu. Assim, a parte autora deveria pagar custas, e não se poderia permitir que, no futuro, fosse admitido o ingresso de outros interessados. No mérito, a Lei n. 8.078/90 seria inaplicável, porque entre os associados da parte autora e a ré Bancoop existiria contrato de cooperativa, o que excluiria relação de consumo, em estrita observância das regras do preço de custo, autofinanciamento e sistema cooperativo de construção. Mesmo que se aplicasse a Lei n. 8.078/90, os associados da parte autora não poderiam permanecer com os imóveis sem pagar pelo efetivo preço de custo, em afronta ao disposto no estatuto social, art. 21, na Constituição, art. 174, § 2º, no Código Civil, arts. 884-886, na Lei n. 5.764, de 16 de dezembro de 1971, art. 80. O fato de o empreendimento ter sido finalizado há anos não teria relação lógica com a existência ou não de défice, e não impediria a cobrança do montante apurado no final. A outorga de algumas escrituras não implicaria quitação, e essa outorga só se teria dado nos casos em que teria havido financiamento do valor pela Caixa Econômica Federal, pois isso seria exigência para liberação do valor. De qualquer modo, nos contratos firmados com intervenção da Caixa teria sido prevista a possibilidade de insuficiência do valor estimado para satisfação dos custos da obra. A cláusula relativa à apuração final seria clara e precisa, e estaria em consonância com a finalidade e os objetivos de qualquer cooperativa habitacional. Ademais, a nulidade da cláusula não conduziria à inexigibilidade dos valores do rateio final, por força de autorização legal para tanto (Lei n. 5.764/71, art. 80). A parte autora não haveria demonstrado o pagamento do custo final dos apartamentos; a ré, por outro lado, disporia de documentos e informações contábeis sobre a origem do défice, e havê-los-ia posto à disposição de todos os interessados, segundo missiva de maio de 2008. Por tudo isso, os pedidos seriam improcedentes. Proibira-se à parte ré Bancoop que retirasse os autos de cartório em carga rápida (fls. 533-535), decisão que foi cassada pelo E. Tribunal (fls. 724-726, 730-751 e 805-807). 3. A parte ré Cooperativa Habitacional dos Funcionários da Caixa Econômica Federal contestou (fls. 753-772). Segundo a contestação, a parte ré seria cooperativa e, portanto, sobre a relação jurídica com os seus associados não incidiria a Lei n. 8.078/90. O objetivo social da ré seria oferecer imóveis com preço estimado, tendo por base o preço de custo, por meio de financiamento, com apuração contábil das despesas e receitas, visando a fluxo de caixa adequado; assim, ao final da obra, a receita proveniente das parcelas pagas deveria ser suficiente para cobrir os custos correspondentes à operação; logo, seria legítima a cobrança do aporte extraordinário, agora que, encerrada a obra, se teria apurado défice (Lei n. 5.764/71, arts. 80-81 e 89). Ademais, enquanto os associados da autora permanecessem em débito, não seria possível outorgar-lhes escritura definitiva. Por tudo isso, os pedidos seriam improcedentes. 4. A parte ré apresentou réplica (fls. 825-858). 5. Concedida nova antecipação de tutela (fls. 815-816), a ré Bancoop interpôs agravo de instrumento, sem sucesso (fls. 860-886, 887, 939-944, 946-949 e 959-1.019). As partes puderam dizer quais provas pretenderiam produzir (fls. 887, 922 e 924-930). Depois de decisão deste Juízo (fls. 931-933), manifestou-se o Ministério Público, dizendo que não tinha interesse na demanda (fls. 951-955). Manifestou-se a ré Bancoop (fls. 1.204). 6.

JUIZ DECIDE

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. 7. Preliminarmente, não se pode dizer que Bancoop deva ser excluída do processo ou admitida como assistente simples: afinal, se Bancoop, em nome próprio, está a exigir dos associados da autora o aporte final (fls. 642-649), então se segue que seja parte legítima na demanda em que se discute a eficácia do crédito cobrado.

Tratando-se de interesse individual homogêneo (Lei n. 8.078, arts. 81, par. único, III, e 90; Lei n. 7.347/85, art. 1º, II), não há nenhuma razão de direito que impeça a propositura de ação coletiva por iniciativa da autora Associação dos Adquirentes (Lei n. 8.078, arts. 82, IV, e 90; Lei n. 7.347/85, art. 5º, V), e pouco importa que haja ou não dificuldade para identificar os interessados na demanda, ou que se trate de interesse indisponível, ou que o Ministério Público queira ou não intervir na demanda. 8. De meritis, se for dada atenção aos fatos da vida como se passam, deve-se concluir que a Lei n. 8.078/90 seja aplicável às cooperativas habitacionais – como as rés Bancoop e APCEF COOP.

É certo que, por definição legal, as cooperativas são sociedades de pessoas (Lei n. 5.764/71, art. 4º); entretanto, a definição legal não ecoa na prática, porque no dia a dia o que se vê – e notorium caret probatione – é que não existe affectio societatis nenhuma entre os cooperados, preocupados que estão apenas em adquirir imóvel em condições vantajosas, e não, verdadeiramente, em congregar-se com terceiros em prol de finalidade comum, com acento na pessoalidade entre os associados/cooperados. Portanto, se não se pode afirmar que, em linha de princípio, todas e quaisquer relações jurídicas entre cooperativas e cooperados caiam sob a incidência da Lei n. 8.078/90, é também impossível declarar que in casu os associados de Bancoop e APCEF COOP não devam ser tratados como consumidores.

Ainda que assim não fosse, eventual não incidência da Lei n. 8.078/90 não seria suficiente para justificar per fas et per nefas qualquer ato que as rés praticassem, nem deixaria os associados da autora desprovidos de proteção da lei, como já esclareceu a

Quarta Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça em 1º de outubro de 2009: Cooperativa que cobra resíduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, não significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária, atuam como referências de que, nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrência - Provimento. (Apelação n. 636.529-4/1-00 – São Paulo, Rel. Ênio Santarelli Zuliani, deram provimento, v. u.) A exigência de aporte final (cláusula 15ª ou 16ª dos contratos celebrados pelos associados da parte autora) não é de per si ilícita, pelo contrário: tratando-se de construção a preço de custo, é natural que os adquirentes tenham de pagar todas as despesas da obra, caso as suas prestações não tenham bastado para fazer frente ao que se despendera.

No caso destes autos, porém, está claro que as rés estão empregando abusivamente essa cláusula de aporte final, porque, mais de três anos depois da conclusão das obras (fls. 156, 161 e 642-649), resolveram cobrar valor acerca do qual não conseguiram trazer aprovação de assembléia geral, e sobre o qual não especificaram a forma de distribuição entre adquirentes (vários dos quais é lícito supor que já tivessem mesmo alienado suas unidades a terceiros); ademais, longe de demonstrar que tenha procedido a prestações de contas periódicas, com possibilidade de algum controle pelos associados, as rés se limitaram a trazer folhetos que não explicaram coisa nenhuma, o que bem indica que, na verdade, a cobrança – que em outras circunstâncias poderia ter sido lícita (cf. TJSP, Apelação Cível n. 671.334.4/8-00 – São Paulo, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 1º.10.09, negaram provimento, v. u.) – in casu não tem fundamento nenhum.

Ora, tudo isso viola as regras da segurança contratual (Lei n. 8.078/90, art. 6º, III, 46, e 51, X) e da probidade e boa fé no cumprimento do contrato (Código Civil, art. 422) e conduz à conclusão de que deva ser declarada a ineficácia (não a invalidade) da cláusula contratual 15ª (ou 16ª, conforme o contrato) e que a cobrança de aporte extraordinário ou de apuração final – ou como quer que se chame – não possa ser imposta aos associados da parte autora, os quais, por conseguinte, têm direito à outorga de escritura, se já houverem quitado os demais débitos.

Como decidiu a dita Quarta Câmara do E. Tribunal de Justiça: “[...] encerrado o empreendimento ou uma fase dele, deveria ocorrer a realização de assembléia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o resíduo dos adquirentes. O que não se admite é após o pagamento de tudo o que foi exigido dos adquirentes, um ano ou mais após a entrega das chaves, ser apurado um segundo saldo devedor, para novo rateio de resíduos, sem apresentação de qualquer documento hábil demonstrando a origem e a certeza dos valores [...].

Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter a tão desejada quitação da unidade adquirida.

Ainda que o contrato entre as partes contemple na cláusula 16ª (fls. 45) a possibilidade de cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prévia demonstração objetiva da composição do crédito.” (Apelação Cível n. 632.429-4/6 – Santo André, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 16.04.2009, apud Apelação Cível n. 673.974-4/2, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 15.10.09, negaram provimento, v. u.) “Declaratória de inexigibilidade de débito.

Comprador que se insurge contra a cobrança de resíduo anos após o pagamento integral do preço do imóvel. Correta a r. sentença de procedência.


Saldo final que só pode ser cobrado pela vendedora mediante prova da apuração ao término da obra e especificação da forma de sua distribuição entre os adquirentes do empreendimento, tudo com a aprovação da Assembléia Geral.

Aprovação das contas pelos cooperados da Bancoop que não se presta a tanto porque não implica aprovação do resíduo e o modo de rateio, assuntos dos quais a assembléia foi absolutamente omissa, além de ter sido realizada meses após a cobrança dirigida contra o autor.

Jurisprudência deste TJSP e particularmente desta 4ª Câmara de Direito Privado.

Recurso improvido.” (Apelação Cível n. 673.974-4/2, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 15.10.09, negaram provimento, v. u.) 9.

Do exposto, julgo procedentes os pedidos deduzidos por Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Pêssego contra Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo (Bancoop) e Cooperativa Habitacional dos Associados da APCEF/SP Ltda. (AFCEP COOP) e, por conseguinte:

(a) nos contratos dos associados da parte autora, declaro a nulidade das cláusulas contratuais que autorizem cobranças eventuais de saldo de apuração final, custo adicional etc., especialmente a cláusula 15ª (ou 16ª, conforme o caso) de cada instrumento particular; em conseqüência, declaro a inexigibilidade da cobrança de aporte extraordinário, ou de apuração final, ou como quer que se chame contra os associados da parte autora; e

(b) condeno as ditas rés a outorgar aos associados adimplentes da parte autora escritura definitiva das respectivas unidades residenciais.

Declaro resolvido o mérito da demanda (Código de Processo Civil, art. 269, I). A antecipação de tutela (fls. 815-816) fica confirmada em todos os seus efeitos.

As partes rés, sem solidariedade, pagarão as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, estes os quais arbitro em quinze por cento sobre o valor da condenação. Façam-se as anotações e comunicações de praxe. P. R. I. São Paulo, 19 de novembro de 2009. JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito Auxiliar