1002446-92.2019.8.26.0001 vilage palmas adjudicacao

1002446-92.2019.8.26.0001
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Adjudicação Compulsória
Magistrado: Carina Bandeira Margarido Paes Leme
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Regional I - Santana
Vara: 7ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 30/06/2020
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Regional I - Santana 7ª Vara Cível Avenida Engenheiro Caetano Álvares, 594, São Paulo - SP - cep 02546-000 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1002446-92.2019.8.26.0001 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1002446-92.2019.8.26.0001 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Adjudicação Compulsória Requerente: Ricardo de Almeida Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Juiz(a) de Direito: Dr(a). Carina Bandeira Margarido Paes Leme Vistos. Ricardo de Almeida ajuizou a presente ação em face de Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop. Alega, em síntese, que firmou contrato para aquisição de unidade no empreendimento VILLAGE PALMA e quitou o valor da compra conforme extrato emitido pela própria BANCOOP. Em outubro de 2007, informa que moveu ação contra a ré para o fim de obter declaração de inexigibilidade da cobrança do rateio cobrado pela cooperativa e condenação da ré na emissão do termo de quitação, julgada parcialmente procedente para o fim apenas de declarar a inexigibilidade da cobrança do rateio, o que foi mantido em todas as instâncias até final trânsito em julgado em 23 de outubro de 2017. Diante dos pagamentos feitos, a BANCOOP concedeu ao autor a posse do imóvel, mas, decorridos dez danos e depois do trânsito em julgado da sentença declaratória de inexigibilidade do valor do rateio, a ré não concedeu ao autora a respectiva escritura de transferência de domínio. Informa que a ré não promoveu a regularização jurídica e documental do empreendimento como exigido pelo artigo 32 da Lei 4.591/64; não houve sequer o registro da instituição e especificação de condomínio, com individualização das unidades do empreendimento como regem os artigos 1332 e seguintes do Código de Processo Civil. Acrescenta que sem esta regularização não será possível obter o registro da escritura de transmissão de domínio da unidade. Requer, pois, a condenação da ré no cumprimento da obrigação de fazer consistente na transferência de domínio pela via da adjudicação ou, alternativamente, seja fixado prazo, não superior a trinta dias, para que a ré outorgue a escritura pública de transmissão de domínio, em conformidade com o quanto previsto na cláusula 14ª do termo de aquisição. Juntou documentos. Citada, a ré apesentou contestação. Em preliminar, alega falta de interesse de agir diante da inexistência de tentativa de resolução da questão extrajudicialmente e, ainda, em função da existência de acordo firmado e homologado judicialmente entre a ré e entidades de representação coletiva nos autos da ação civil pública nº 0225628-57.2007, que engloba o objeto do pedido aqui deduzido. Subsidiariamente, sustenta a existência de litisconsórcio passivo entre a ré e os entes que firmaram o acordo homologado judicialmente. Associação de Cooperados de Bancoop Adquirentes do Residencial Village Palmas e Condomínio Village Palmas. Sustenta que, na forma do acordo, a Associação de Cooperados da Bancoop assumiu os deveres de regularização jurídico-documental do empreendimento conforme termos reproduzidos às fls. 653/656. Os interesses coletivos sobrepõem-se aos pleitos de natureza individual dos cooperados discordantes. Sustenta que o acordo não tem aplicabilidade restrita aos associados porque, em 21 de agosto de 2018, em assembléia condominial, os cooperados do condomínio presentes deliberaram sobre a ratificação e aprovação do acordo firmado entre a ré, a Associação dos Adquirentes do empreendimento e o Condomínio Village Palmas, por unanimidade. O autor participou desta assembléia. Discorre sobre a inexistência de pretensão resistida. Informa que a sentença de homologação do acordo foi proferida somente em abril de 2019 e a complexidade de atos de regularização e os altos dispêndios para sua realização impedem a célere satisfação das obrigações assumidas pelos pactuantes. No mérito, invoca ocorrência de prescrição porque o contrato foi firmado em 01/06/03, com previsão de conclusão das obras em novembro de 2004, e a presente ação foi somente foi ajuizada em 04/02/19, decorridos mais de dez anos. No mais, discorreu sobre o sistema cooperativo e inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor porquanto o autor filiou-se a uma cooperativa para aquisição do imóvel e, portanto, o vínculo é regido pela Lei 5.764/71. De resto, invocou novamente os termos do acordo. Impugnou o pedido de tutela de urgência. Requereu, ao final, o decreto de improcedência da ação. Juntou documentos. Réplica às fls. 790/801, com documento de fls. 802/807 (sentença de anulação da assembléia do condomínio de uso invocada na defesa). Manifestação da ré às fls. 810/827, com documentos (fls. 828/1.959). As partes desinteressaram-se pela produção de outras provas (fls. 1.962/1.967 e 1.968/1.970). É o relatório. Decido. A falta de interesse de agir não se verifica. O esgotamento da via extrajudicial não é condição para o exercício do direito de ação. A existência de pretensão resistida, por outra, decorre dos próprios contornos da defesa, buscando a ré, a despeito da discordância do autor, não aderente, efeitos imunizatórios em função de acordo homologado nos autos da ação civil pública. O litisconsórcio passivo, igualmente, não se verifica. A relação obrigacional existe, no caso, entre a ré e o autor, não associado e demandante em ação anulatória de assembléia condominial (FLS. 802/807). A prescrição inocorreu. O autor obteve a declaração da inexigibilidade de rateio por sentença transitada apenas em 07 de abril de 2016 (fls. 617), surgindo, então, somente neste momento, o direito à obtenção de escritura definitiva, reclamado, oportunamente, através desta, ajuizada aos 04/02/19. O autor, na condição de adquirente de imóvel em contrato firmado com a Cooperativa Habitacional Bancoop, reclama, uma vez obtida, por sentença transitada em julgado, a declaração de inexigibilidade de rateio extraordinário (fls. 38/617), a condenação da ré no cumprimento da obrigação de outorga de escritura de unidade habitacional. Primeiramente, registra-se que a relação havida entre as partes, ao contrário do quanto sustentado pela ré, é sim regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Neste sentido a Súmula nº 602 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas". O Termo de Adesão e Compromisso de Participação – Quadro Resumo está às fls. 29/35. É incontroverso que não há saldo residual do preço da unidade devido à ré, o que gera, a teor do quanto previsto na cláusula 14ª (fls. 35), o dever de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional autônoma. A ré apega-se, para justificar os efeitos liberatórios pretendidos, aos termos do acordo, homologado judicialmente, firmado entre a BANCOOP e a Associação de Cooperados de Adquirentes do Residencial Village Palmas com a participação do Condomínio Village Palmas da ação civil pública nº 0225628-57.2007.8.26.0100 (fls. 696/718), mas não exibiu, nos autos, Termo de Aceitação às Condições do Acordo Judicial firmado individualmente pelo autor, como expressamente previsto naquele, ou, ao menos, outorga de procuração à Associação de Cooperados de Adquirentes do Residencial Village Palmas para a viabilização, por conta desta, da conclusão documental, averbação da construção e a abertura das matrículas para cada casa, perante o 15º Serviço de Registro de Imóveis como sinalização da concordância com a desoneração da ré. Daí a inoponibilidade das condições do acordo ao autor, mantida a obrigação originária imputável à ré de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional autônoma, exigente, antes, da inerente regularização da situação registrária do empreendimento. E nem se argumente que este entendimento esbarra na coisa julgada exatamente porque o autor não pode ser atingido pelos efeitos da sentença homologatória de acordo firmado por associação de cooperados sem ostentar a condição de associado. Na mesma linha, o resultado da Assembléia Condominial realizada aos 21 de agosto de 2018 não é integradora da vontade do autor (fls. 720). A uma porque não houve comprovação de oportunização do conhecimento prévio de todos os termos do acordo complexo pelos condôminos, desobrigando-os; aliás, este é um dos fundamentos da r. Sentença de fls. 802/807 proferida nos autos da ação nº 1029222-66.2018, em fase recursal. A duas porque, ainda que assim não fosse, a votação, por unanimidade, deu-se pela aceitação dos termos do acordo, com previsão inequívoca, contudo, de condição suspensiva, não implementada, consistente na subscrição de termo de adesão individual. Confira-se cláusula 18. No mesmo sentido: Apelação. Ação de obrigação de fazer visando compelir cooperativa (Bancoop) a outorgar escritura de imóvel, com declaração de inexigibilidade da cobrança de resíduo. Relação jurídica de consumo, com aplicação do CDC (Súmula nº 602 do STJ), não se tratando de verdadeiro ato de cooperativismo. Requerida que atua como verdadeira incorporadora de imóveis, atuando na venda de imóveis para o público em geral. Precedentes. Contrato inadimplido. Inexigibilidade de rateio suplementar, com cobrança de valores além daqueles previstos originalmente no contrato. Legitimidade da Cooperativa Bancoop reconhecida, pois se trata do contratante que assumiu a obrigação sub judice, sendo inoponível ao adquirente a cessão de contrato sem sua anuência. Inexistência de coisa julgada por conta de transação celebrada em ação civil pública. Obrigação de fazer reconhecida, cabendo à requerida adotar junto à cessionária as providências necessárias para outorga da escritura. Recurso provido. (Apelação nº 053327-43.2014, rel. Enéas Costa Garcia, Comarca São Paulo, 1ª Câm. Direito Privado, j. 01/03/19). É o quanto basta, à luz da cláusula 14ª do Termo de Adesão e Compromisso de Participação, para o acolhimento do pedido de imposição à ré do dever de outorga da escritura relativa ao imóvel adquirido, em 90 dias, sob pena de multa diária fixada em R$ 1.000,00, limitada ao valor atualizado do imóvel, sem prejuízo da adoção das medidas para cumprimento da obrigação de fazer e obtenção do resultado equivalente (artigos 536 e 537 do Código de Processo Civil), que deverão ser definidas na fase de cumprimento de sentença. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para condenar a ré no cumprimento do dever de outorga da escritura relativa ao imóvel adquirido pelo autor, em 90 dias a contar do trânsito em julgado desta, sob pena de multa diária fixada em R$ 1.000,00, limitada ao valor atualizado do imóvel, sem prejuízo da adoção das medidas para cumprimento da obrigação de fazer e obtenção do resultado equivalente (artigos 536 e 537 do Código de Processo Civil), que deverão ser definidas na fase de cumprimento de sentença. Condeno a ré no pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da causa. PRIC. São Paulo, 30 de junho de 2020. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA