APORTE INDEVIDO DA BANCOOP

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº 188404/2006


Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.188404-6
Cartório/Vara 37ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1219/2006
Grupo Cível
Ação Declaratória (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 10/08/2006 às 15h47m47s
Moeda Real
Valor da Causa 8.800,12
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 1

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PARTE(S) DO PROCESSO
Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS EM SÃO PAULO LTDA - BANCOOP
CNPJ 01.395.962/0001-50
Advogado: 13492/SP GLEZIO ANTONIO ROCHA
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI

Requerente ROGÉRIO ALBINO DA SILVA
RG 8194538
CPF 028.253.568-32
Advogado: 34422/SP NELSON DE DEUS GAMARRA
Advogado: 35041/SP OTAVIO RIBEIRO


07/11/2007 Aguardando Remessa a imprensa em 07.11.2007-v
30/10/2007 Sentença Proferida


Vistos. ROGÉRIO ALBINO DA SILVA, qualificado nos autos, move
ação declaratória de inexigibilidade de débito contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP,
também qualificada.

A ACAO:

Alega, em síntese, que aderiu à cooperativa em março de 1999,
firmando termo de compromisso para aquisição de um imóvel residencial no Município de Praia Grande.

Alega que já cumpriu tudo o que lhe competia por força do contrato, pagando o valor estimado da unidade e o resíduo ao final calculado. Todavia, mesmo já havendo a obra sido concluída e entregue em
2003, a ré lhe passou a exigir, em março de 2006, o indevido rateio
de resíduo no valor de R$8.800,12.

Alega que nada mais resta a ser pago, e que o rateio do resíduo é desproporcional, ante a existência de unidades injustificadamente isentas.

Requer antecipação de tutela, para o fim de obstar a inscrição de
seu nome no cadastro de maus pagadores.

Protesta, em caráter definitivo, pela declaração judicial da
inexigibilidade do débito

A liminar foi indeferida (fls. 29/31). Citada (fl. 40), a ré apresentou contestação às fls. 62/77.



BANCOOP COMENTA:

Alegou, em síntese, que após a conclusão da obra foram apurados déficits nos exercícios fiscais de 2004 e 2005.

Apurou-se, para unidades do porte da do autor, o resíduo de
R$8.800,12.

Sustentou que a construção das unidades autônomas se faz com o dinheiro da coletividade dos cooperados, e que o inadimplemento
do autor repercutirá negativamente sobre os adquirentes de
unidades não construídas.

Afirmou que alguns dos empreendimentos imobiliários por si
realizados são deficitários, e que cabe aos demais cooperados
colaborar com sua recuperação.

Impugnou as alegações do autor, alegando que ele não pagou
o resíduo em conjunto com as parcelas mensais, limitando-se a
quitar, com elas, a respectiva correção monetária.

Sustentou que as unidades excluídas do rateio são aquelas dadas
em pagamento à construtora do empreendimento.

Alegou, por fim, que a procedência da demanda acarretará prejuízo global à toda a cooperativa, da qual faz parte o autor, que perante
ela tem deveres a cumprir.

Juntou os documentos de fls. 78/99. Houve réplica (fls. 101/110).
Tentou-se a conciliação, sem êxito (fl. 126).

O autor pleiteou o julgamento antecipado da lide (fls. 149/150),
e a ré pugnou pela produção de prova documental (fl. 147).

JUIZA DECIDE:

É o relatório. Fundamento e decido. É o caso de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC, porque suficiente a prova documental já produzida para cognição do objeto da demanda.

O pedido é procedente.

A dívida reclamada pela requerida (bancoop) não encontra
respaldo no contrato ou na Lei.

Com efeito.

Celebraram as partes contrato de adesão e participação, tendo
por objetivo a aquisição, pelo cooperado, da unidade habitacional descrita no respectivo instrumento.

Pelo contrato, obrigou-se o autor a adquirir referido imóvel, pagando
por ele o preço de custo estimado e a possível diferença entre o
valor estimado e o custo real ao final verificado.

Cinge-se o objeto da lide à cobrança adicional mencionada na circular
de fl. 27.

Descabe, pois, perquirir acerca da eventual legalidade da previsão contratual de cobrança de resíduo, questão estranha ao objeto da demanda.

Tecidas tais considerações, cumpre perquirir acerca do fato gerador
da cobrança impugnada.

Alega a ré (BANCOOP), em contestação, que o valor se refere ao rateio dos custos oriundos de empreendimentos deficitários não
acabados.

No entanto, a circular de fls. 27 não faz qualquer menção a tal
causa.

Da leitura do documento é possível inferir, embora não sejam claros
os seus termos, que o valor ali cobrado corresponde ao resíduo final
do custo da própria unidade autônoma do autor, resultante da
diferença entre seu custo real e seu custo estimado.

Poder-se-ia concluir, também, que tal valor se referisse ao rateio das despesas decorrentes da unificação das matrículas do imóvel onde se situa o empreendimento, bem como da averbação das unidades nas matrículas correspondentes.

Sem causa identificável, a cobrança já seria, apenas por isso, inexigível.

É oportuno consignar, todavia, que qualquer que fosse a sua real
origem, ela seria, de todo modo, indevida. Com efeito.

Alega a ré que o autor, ao assumir a qualidade de cooperado, obrigou-se a colaborar com a cooperativa, cabendo-lhe efetuar os pagamentos devidos sob pena de prejuízo a todo o grupo.

Sustenta que a cooperativa tem por objetivo a realização e venda de
não apenas um, mas vários empreendimentos imobiliários, todos sob
o regime da aquisição por preço de custo.

Sustenta que a construção de cada empreendimento se realiza
mediante alocação dos recursos oriundos da coletividade de
cooperados, e que o inadimplemento do autor, adquirente de
unidade já pronta, acabará por prejudicar aqueles cujas unidades
fazem parte de empreendimentos deficitários, e, portanto,
inacabados.

O argumento não se sustenta.

Os termos do contrato assumidos pelo autor são claros ao
dispor que os encargos por ele assumidos se referem aos custos
da unidade autônoma por si adquirida.

Abstraída a questão da legalidade da cobrança do resíduo, o certo
é que, de qualquer modo, o valor a ser pago pelo adquirente não
pode fugir ao limite do preço do custo da unidade adquirida.

Mesmo no âmbito de uma cooperativa, não pode o autor ser
compelido a custear, com recursos próprios, empreendimentos
diversos que por qualquer motivo se tornaram deficitários.

Tendo havido quitação do pagamento correspondente ao custo de
sua unidade – pagamento comprovado pelo não impugnado
documento de fls. 36/37 – nada mais pode ser exigido do autor
a título de colaboração com a cooperativa.

Pouco importa, nesse contexto, que os valores pagos por
adquirentes de unidades situadas em determinado empreendimento venham a ser empregados em empreendimento diverso, cujas obras
estejam mais adiantadas.

Cabe a cada adquirente responder pelo preço de custo da sua
unidade autônoma, e, havendo adimplemento por parte da
totalidade dos cooperados, a equação entre o custo total dos empreendimentos e o valor total pago à Cooperativa terá soma
zero.

Aquele que já cumpriu sua parte não pode ser compelido a suportar
os gastos oriundos de empreendimento deficitário.

Isso corresponderia a transferir-lhe o débito imputável a cooperados inadimplentes, o que, à evidência, não se pode admitir. Saliente-se
que a Lei 5.764/71 (Lei das Cooperativas), em seu artigo 80, caput, estabelece que as despesas da sociedade cooperativa serão rateadas entre os cooperados, na proporção direta da fruição dos serviços.

Assim, salvo disposição contratual em contrário – ausente no termo firmado entre as partes – não poderá haver rateio de despesa que
não corresponda a serviço fruído pelo cooperado.

Diante do que dispõe a Lei, não pode o autor ser obrigado por nada
além daquilo a que se obrigou no contrato, ou seja, o pagamento do custo da unidade adquirida.

Passo a analisar a hipótese referente às despesas registrárias.

É inadmissível que tais despesas básicas não se reputem
compreendidas no preço total da unidade, já quitado pelo autor.

A aquisição de uma unidade imobiliária autônoma pressupõe, obviamente, que seus limites estejam definidos, tanto no aspecto
físico como no aspecto registrário.

Não há como dissociar tais despesas do custo total da unidade,
sendo inadmissível sua cobrança autônoma, tardia e potestativa
por parte da requerida.

Por “custo da unidade” deve-se entender tudo aquilo que seja absolutamente inseparável de sua própria existência.

A individualização do registro do imóvel, faz, sem dúvida, parte
desse universo.

Entendimento contrário levaria a permitir que a Cooperativa lançasse mão, ad infinitum, da cobrança autônoma e desmembrada de partes essenciais da obra, apurando tardiamente, por exemplo, o custo
da rede de fornecimento de água, da instalação da rede elétrica
ou do acabamento das unidades.

Finalmente, também será inexigível a cobrança, caso se refira
a nova apuração final dos custos da obra.

O cálculo do resíduo já foi feito, e, ao contrário do alegado pela ré, conforme demonstra o documento por ela própria juntado (fl. 80),
já foi pago.

Não há que se admitir novo cálculo do resíduo, pois o primeiro
e único, por imperativo lógico, somente pode ter sido feito após
a conclusão da obra e apuração final de seu custo.

Não há causa que possa sobrevir e agravar o custo do imóvel, já definitivamente calculado.

Inadmissíveis, à evidência, sucessivos cálculos do valor do custo
final da obra, por contrários às disposições do contrato, ao dever
geral de boa fé contratual e à própria idéia lógica de resíduo.

Em suma, quer a cobrança se refira ao valor destinado a sanear
as contas de empreendimento deficitário, quer se refira ao custo
da regularização registrária do imóvel, ou, ainda, ao novo cálculo
do resíduo, tem-se que, pelos motivos acima, não encontra respaldo
na Lei ou no contrato, sendo, portanto, inexigível.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo autor,
para declarar inexigível o débito objeto de discussão, cobrado pela cooperativa na circular de fl. 27, no valor original de R$8.800,12.

Ante a inequívoca constatação do fumus boni juris, defiro a liminar,
para o fim de determinar à ré que se abstenha de enviar o nome do autor para os cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, em virtude
do débito discutido nestes autos.

Expeça-se o necessário.

Julgo extinto o processo, portanto, com resolução do mérito, nos
termos no artigo 269, I, do CPC.

Pela sucumbência, arcará a ré com o pagamento das custas e
despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo, nos
termos do artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil, em 10%
(dez por cento) do valor atribuído à causa, atualizado. P.R.I.C.

São Paulo, 26 de outubro de 2007 CECÍLIA DE CARVALHO CONTRERA Juíza de Direito