0049985-83.2010.8.26.0002 associacao vila inglesa ESCRITURAR

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Regional II - Santo Amaro 3ª Vara Cível Avenida das Nações Unidas, 22939, São Paulo - SP - cep 04795-100 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 0049985-83.2010.8.26.0002 - lauda SENTENÇA Processo Físico nº: 0049985-83.2010.8.26.0002 Classe - Assunto Procedimento Comum - Promessa de Compra e Venda Requerente: Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Vila Inglesa Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP CONCLUSÃO Em 2 de fevereiro de 2017, estes autos são feitos conclusos ao Dr. Fabrício Stendard, MM Juiz de Direito. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fabrício Stendard Vistos. ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA INGLESA promoveu ação contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP para que (i) declarada como relação de consumo a originada de adesão à cooperativa para aquisição de unidades em empreendimento imobiliário, (ii) declarada a nulidade de cláusula de apuração final do preço daquelas unidades, (iii) declarada a inexigibilidade de parcelas referentes a reforço de caixa, (iv) condenada a ré à conclusão da obra, à entrega de todas as unidades, à especificação do condomínio e à outorga das escrituras de compra e venda e (v) condenada à outorga de quitação pelo pagamento do preço estipulado. Narrou-se na petição inicial que a ré, em janeiro de 2000, comercializara as unidades dos três edifícios componentes do chamado Residencial Vila Inglesa. Explicou-se que a comercialização das unidades, mediante adesão à cooperativa, se dera a preço de custo, que seria pago em parcelas reajustáveis. Alegou-se que, apesar da arrecadação de recursos superiores ao custo da obra, a construção do terceiro edifício (bloco C) fora paralisada no início do ano de 2006. Argumentou-se que, sob a capa de cooperativa, a ré operaria como verdadeira sociedade empresária, o que permitiria caracterizar como relação de consumo aquela estabelecida com os adquirentes das referidas unidades. Sustentou-se que, sem justa causa, dada a arrecadação de recursos suficientes à conclusão, a paralisação da obra seria inadmissível. Qualificou-se de nula, por atentatória a normas de proteção ao consumidor, a cláusula pela qual prevista a apuração de saldo do preço, máxime em razão do pagamento do custo total da obra. Ajuizada no Foro Regional do Jabaquara, a ação foi redistribuída para cá e, aqui, foi determinada a redistribuição para o Foro Central, esta obstada pela superior instância (fls. 391, 393, 406408 e 1392/1398). Indeferiu-se o pedido de antecipação da tutela para imediata retomada da obra (fls. 410, 1499/1503 e 1981/1983). Aditou-se, então, a petição inicial, quando formulado o pedido de declaração de inexigibilidade de parcelas de reforço de caixa por afirmado vício formal da assembleia que o aprovou, por alegada falta de previsão contratual do reforço e também pelo que anteriormente considerado em relação à apuração de saldo do preço (fls. 455/465). O pedido de antecipação da tutela para suspensão da exigibilidade daquelas parcelas, indeferido em primeiro grau, foi acolhido pela superior instância (fls. 476, 487 e 1450/1455). A ré contestou. Preliminarmente, arguiu ilegitimidade da associação para propositura da ação em substituição processual aos associados e questionou a alvitrada aplicação da disciplina das ações coletivas. No mérito, negou a suposta irregularidade de sua atuação e se opôs ao pretendido reconhecimento de relação de consumo, aduzindo que efetiva a natureza cooperativista dela. Defendeu a validade da cláusula de apuração final do preço, articulando que apropriada ao sistema de autofinanciamento da obra a preço de custo, e ponderou que daquilo decorreria a exigência de reforço de caixa, dito legitimamente aprovado em assembleia. Negou o falado aporte de recursos suficientes à conclusão da obra e asseverou que paralisada justamente pela falta de recursos, como teria sido demonstrado aos cooperados. Asseverou que a retomada da obra dependeria da arrecadação dos recursos necessários e que isso não implicaria risco para os adquirentes das unidades condominiais, aos quais resguardada a oportuna outorga do título de domínio após a conclusão da obra e a quitação do preço (fls. 536/590). A contestação foi replicada (fls. 950/965). Após, por aparente conexão com ação civil pública anteriormente ajuizada lá, determinou-se a redistribuição da ação para a 37ª Vara Cível do Foro Central, cujo Juízo recusou a competência que se lhe atribuíra, assentada, enfim, a competência deste em conflito suscitado pela parte autora (fls. 1215/1218, 1223/1225, 1230, 1232/1243, 1540/1543 e 1581/1582). Tentou-se a conciliação (fls. 1782/1783 e 1786). Oportunizou-se manifestação ao Ministério Público, que entendeu ausente motivo para que oficiasse no processo (fl. 1883). Em face da questão preliminar de contestação, compreendeu-se que proposta a ação pela associação na condição de representante de seus associados, e não como substituta processual deles. Por isso, determinou-se a regularização da representação dos autores e o pagamento das custas processuais (fls. 1903/1907). Comprovou-se o pagamento da custas (fls. 1979/1980). Pela forma como se dera a convocação para a assembleia de associados destinada à autorização para a propositura da ação, foram aceitos como autores dela apenas os que tomaram parte naquela assembleia (fls. 1981/1983). Em audiência designada para delimitação da controvérsia, as partes prestaram esclarecimentos, a ré expressou desinteresse no custeio de prova pericial e a associação apresentou petição requerendo a inclusão de todos os associados recadastrados como autores da ação e declinando do pedido de condenação à conclusão da obra e à entrega das unidades do edifício C (fls. 1991/1995). A ré concordou com o que requerido naquela petição (fl. 2127). Paralelamente a esta, moveu-se ação de consignação em pagamento das parcelas do preço, desta destacada porque reputada dispensável a reunião para julgamento conjunto. É o relatório. DECIDO. O processo comporta imediato julgamento. Conforme petição de fls. 1992/1995, acatada pela ré, foram definidos como autores da ação, representados pela Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Vila Inglesa, os seguintes integrantes dela: 1. APARECIDA VIEIRA DA SILVA; 2. CARLOS JOSÉ DA SILVA; 3. CLÁUDIO HONÉRIO PEREIRA DE SOUZA; 4. CLEILTON SANTOS DE CARVALHO; 5. CINTHYA HASHIMOTO SILVA; 6. CRISTINA NUNES; 7. DEBORA MALTA CARRIJO; 8. EDSON FRANCISCO DE PAULA; 9. EDUARDO PACHECO; 10. EULÁLIA SALES DA SILVA; 11. FERNANDO TADEU F. SILVA; 12. GISELLE DE ARAÚJO BARTIKOSKI; 13. IRENE DA SILVA ROCHA; 14. IVAN CAMARA SANT´ANNA; 15. JOELTON TONIETI PEDRO; 16. JULIANA MARQUES BORBA MESQUITA; 17. LILIAN BARTA DE SANTANA; 18. LUIS CLÁUDIO GONÇALVES; 19. MARCUS ANTONIO DE OLIVEIRA BRAGA; 20. MARCOS ANTONIO DOS PASSOS; 21. MARIA JOSÉ S. OLIVEIRA; 22. MÁRIO FUMIO SAITO; 23. MARILENE VERÍSSIMO DA SILVA; 24. MARLUCIA GAMA DA SILVA; 25. RAQUEL BAER DOS SANTOS; 26. RINALDA ALENCAR DE OLIVEIRA; 27. RITA DE CÁSSIA BRITO RODRIGUES SANTOS; 28. ROBSON ALVES SAITO; 29. RODRIGO CARVALHO VIANA; 30. ROSA ADRIANA SOUZA; 31. TEREZA MARTINS BUENO; 32. VALQUIRIA ALVES DOS PASSOS. Os documentos de fls. 1997/2012 comprovam que os autores integram a associação e que ratificaram a propositura da ação em seu nome. Embora não tenham vindo aos autos os termos de adesão de todos os autores à cooperativa para fim de aquisição de unidade no empreendimento em questão, é incontroversa a adesão de todos eles, que essa alegação não foi impugnada pela ré. Como esclarecido em audiência, os autores compromissaram a aquisição de unidades nos edifícios A e B do empreendimento, já concluídos, e todos estão na posse das respectivas unidades (fl. 1991). Daí a desistência (como se interpreta a manifestação lançada na petição de fls. 1992/1995) do pedido de condenação à conclusão da obra, relativamente ao edifício C, e à entrega das unidades dele. É certo que a falta de conclusão do sobredito edifício impede a especificação de todo o condomínio, composto pelos três edifícios (A, B e C); mas não obstaculiza a pretensão, nada obstante à especificação parcial do condomínio, em relação aos edifícios concluídos (A e B), de modo a que sejam individualizadas as unidades de tais edifícios, isso o que ambicionam os autores, considerado o pedido de outorga do título de transferência da propriedade daquelas unidades. Nesse ponto, revela-se a carência de ação, por falta de interesse de agir, para os adquirentes de unidades do edifício A. E isso porque, como consta em certidão de matrícula, o condomínio, instituído, já foi especificado em relação a esse edifício, cujas unidades já estão individualizadas (fls. 67/76). Remanescem, então, os pedidos (i) de declaração de relação de consumo estabelecida com a ré, (ii) de declaração de nulidade da cláusula de apuração final do preço das unidades, (iii) de declaração de inexigibilidade de parcelas referentes a reforço de caixa, (iv) de condenação à especificação do condomínio em relação ao edifício B e de outorga das escrituras de compra e venda relativas às unidades daquele e do edifício A e (v) de condenação à outorga de quitação pelo pagamento do preço estipulado. Os autores aderiram à cooperativa ré com o único objetivo de adquirir imóvel no indigitado empreendimento, e não, está claro, com o propósito de participar das atividades exercidas por ela, não circunscritas, bem se sabe, àquele específico empreendimento. Nesse contexto, em que o conteúdo do contrato é evidentemente distinto daquele descrito no art. 3º da Lei nº 5.764/1971, não há como enxergar na relação o suposto cooperativismo. Cuida-se, no fundo, de verdadeiro compromisso de compra e venda, inegavelmente submetido à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, vez que a ré, dedicando-se à construção de edifícios para alienação, se caracteriza como fornecedora (art. 3º daquele Código) e os autores, adquirentes de unidades daqueles edifícios como destinatários finais, se conceituam como consumidores (art. 2º daquele mesmo Código). Portanto, é forçoso reconhecer na espécie uma relação de consumo, como há muito reconhece, aliás, o Superior Tribunal de Justiça (entre inúmeros outros, AgInt no AREsp 1034624, AgInt no AREsp 916969, AgInt no AREsp 972646, AgInt no AREsp 602421, AgInt no AREsp 949537, recentemente julgados). Conforme o chamado "termo de adesão e compromisso de participação" (instrumento contratual padronizado, o mesmo para todos os autores), as unidades do empreendimento foram comercializadas a preço de custo estimado, o qual seria pago em parcelas reajustáveis por índices preestabelecidos, que deveriam refletir a variação daquele custo em função da inflação, prevista a apuração final do preço após a conclusão da obra (fls. 185/192). A cláusula de apuração final do preço, a priori, não é ilícita, justificável, em tese, por possível variação do custo estimado da obra não absorvida pelo reajuste das parcelas cobradas ao longo dela, caso em que serviria essa cláusula à preservação do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, sem vantagem ou desvantagem para qualquer das partes. É lógico, entretanto, que a cláusula só pode ser aplicada diante daquela circunstância, não sendo concebível resíduo sem a verificação de insuficiência do preço (reajustado) para a cobertura do custo real da obra. A prova disso incumbia à ré, responsável pela arrecadação e pela administração dos recursos, tanto mais no âmbito de relação de consumo, em que se há de levar em conta a hipossuficiência técnica dos autores. Desse seu ônus, porém, descuidou-se a ré, que, em audiência (fls. 1991/1995), manifestou desinteresse no custeio da prova pericial contábil, a única que seria hábil a expor a situação financeira do empreendimento; e se é que seria, informado (naquela mesma audiência) que o empreendimento não tinha contabilidade própria, individualizada essa contabilidade, há oito ou dez anos, só depois da conclusão dos edifícios A e B (em 2004 e em 2005, conforme documentos de fls. 156 e 162) e da paralisação da construção do edifício C (em 2006, de acordo com a petição inicial). Acresça-se que os documentos de fls. 78/154 conferem verossimilhança à alegação dos autores, de que os recursos vertidos ao empreendimento, até dezembro de 2005, estavam a cobrir com folga o custo da obra, isso mais a fazer imponível à ré a demonstração do contrário. A ré apresentou documentos para demonstrar que deficitário o empreendimento, parte deles exibida em reunião e em posterior assembleia por meio da qual instituída a cobrança de reforço de caixa (fls. 603 e 848/884); mas os documentos não desvendam a causa do deficit e não se prestam, pois, a certificar a aludida circunstância que legitimaria a exigência de complementação do preço de cada unidade, quer mediante apuração final, quer por meio de reforço de caixa. Então, embora não seja de ser pronunciada a nulidade da cláusula de apuração final do preço, é de se declará-la inaplicável ao caso, isso, enfim, o que querem os autores. E, pelo que também se vem de ver, devem ser declaradas inexigíveis as parcelas referentes ao reforço de caixa. Por conseguinte, a ré não pode recusar a outorga de quitação aos autores que tenham pago ou vierem a pagar o preço estipulado (com o reajuste pelos índices prefixados no contrato, por óbvio) para as respectivas unidades, nem pode negar a outorga de escritura de compra e venda das unidades adquiridas por cada qual deles depois daquilo. Além disso, para viabilizar o registro do título translativo da propriedade das unidades do edifício B, cumpre à ré a especificação do condomínio (com a individualização daquelas unidades) em relação a esse edifício. Dessarte, em razão de todo o exposto, (i) julgo parcialmente extinto o processo sem resolução do mérito da causa no tocante ao pedido de condenação à especificação do condomínio em relação ao edifício A e, no mais, (ii) julgo procedente a pretensão para (ii.a) declarar como relação de consumo a existente entre as partes, (ii.b) declarar inaplicável a cláusula de apuração final do preço, (ii.c) declarar inexigíveis as parcelas referentes a reforço de caixa, confirmando a tutela antecipada, (ii.d) condenar a ré à outorga de quitação aos autores que tenham pago ou venham a pagar integralmente o preço estipulado (com o reajuste pelos índices contratuais) para as respectivas unidades, (ii.e) condená-la à outorga da escritura de compra e venda de cada uma daquelas unidades após a quitação e (ii.f) condená-la à especificação do condomínio em relação ao edifício B. A outorga de quitação e a outorga de escritura de compra e venda das unidades, uma vez constatado o integral pagamento do preço, deverão ser feitas no prazo de trinta dias, sob pena de ser suprida a manifestação de vontade da ré, neste mesmo processo, por ato judicial. Eventual controvérsia quanto ao pagamento do preço poderá ser dirimida em fase de cumprimento do julgado. A especificação do condomínio em relação ao edifício B deverá ser feita no prazo de noventa dias contado do trânsito em julgado, sob pena de imposição de multa, a ser oportunamente arbitrada, se necessário. Vencidos os autores (no ponto em que extinto o processo sem exame de mérito) em mínima parte, a ré arcará com a totalidade das custas e das despesas processuais e pagará honorários advocatícios de sucumbência que, nos moldes do art. 85, §2º do Código de Processo Civil, arbitro em 15% do valor atualizado da causa. Retifique-se o registro do processo, fazendo-se constar como autores, representados pela associação, aqueles relacionados nesta sentença. Passada em julgado, aguarde-se provocação no prazo de trinta dias e, nada requerendo as partes, arquivem-se os autos. A demora é devida a invencível carga de trabalho. P.R.I.C. São Paulo, 31 de agosto de 2017