1004277-41.2020.8.26.0002 escritura vila inglesa

1004277-41.2020.8.26.0002
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Compra e Venda
Magistrado: Cláudia Longobardi Campana
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Regional II - Santo Amaro
Vara: 8ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 02/02/2021
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Regional II - Santo Amaro 8ª Vara Cível Avenida das Nações Unidas, 22939, São Paulo - SP - cep 04795-100 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1004277-41.2020.8.26.0002 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1004277-41.2020.8.26.0002 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Compra e Venda Requerente: Aparecida Conceição Costa Requerido: Bancoop – Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Juiz(a) de Direito: Dr(a). Cláudia Longobardi Campana Vistos. Trata-se de ação declaratória de nulidade, de quitação de pagamento e adjudicação de imóvel. A Autora em 30/12/2000 firmou com a Ré TERMO DE ADESÃO E COMPROMISSO DE PARTICIPAÇÃO, para aquisição de unidade habitacional, do empreendimento CONJUNTO RESIDENCIAL VILA INGLESA situado na Rua Rubem de Souza 387/411. Informa que foi investida na posse da unidade 17. Ocorre que ao receber as chaves, notou vícios e defeitos no apartamento, rachaduras e infiltrações, e que estes não foram reparados pela ré. Alega que quitou o pagamento da unidade, mas que a ré lança cobranças de aporte extra e parcelamento unilateral sem respaldo contratual, e que constituiria onerosidade excessiva do preço de mercado do imóvel. Afirma a nulidade das cláusulas 4.1 e 16. Requer a declaração de nulidade da cláusula de rateio de apuração final, rateio extra e reforço de caixa, a declaração de quitação da unidade e a adjudicação do imóvel em favor da autora. A ré contestou (fls. 93/106). Alega que as quantias requeridas não se referem à rateio ou aporte, mas sim valor indicado no contrato que não foi quitado pela Autora. Impugna a relação de consumo e que as cobranças se tratam do quantum mínimo e básico definido para aquisição da unidade imobiliária quando da assinatura do Termo de Adesão e compromisso de Participação, sem o acréscimo de valores de rubricas diversas. Conforme relatório, as parcelas pagas pela Autora, devidamente atualizas, atingiriam o montante de R$105.497,21, e o débito em aberto R$23.070,17. O não pagamento constituiria enriquecimento sem causa da autora. Impugna os pedidos de emissão do termo de quitação, de desligamento e de escrituração da unidade habitacional adquirida. Acrescenta que a eventual ocorrência da prescrição da pretensão creditícia não acarretaria o reconhecimento da inexistência da dívida. Houve réplica (fls. 139/192). Após decisão judicial, manifestaram-se as partes juntado documentos. Adveio o depósito de fls.226/230, para fins de quitação, manifestou-se a ré afirmando que o valor quita o débito porém que como se refere a valor de FGTS está penhorado em processo judicial (25ªVara Cível Central processo nº 0002035942018) e requer seja ele transferido Àquela Vara e que a autora se encontrava em débito de forma que a ação não procede. È o relatório. Fundamento e Decido. A matéria é de direito e os documentos essenciais estão nos autos, desnecessárias outras provas. Trata-se de ação de adjudicação compulsória cc pedido de declaração de quitação e indenização. Alega a autora que, após a quitação do preço, a ré lançou demais débitos, e se nega a outorgar a escritura. O contrato, firmado em 30/12/2000, está a fls. 27/36, com o termo aditivo de 18/02/2004 a fls. 37/43. Observo que o CDC é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. O negócio jurídico entre as partes é incontroverso, e a autora junta comprovantes e recibos de pagamentos de todas as parcelas. A ré, embora constituída na forma de cooperativa, diante dos contratos firmados, atuou no negócio como verdadeira incorporadora de imóveis, fato que determina a aplicação do CDC. Isto porque a Cooperativa atua desvinculada de sua atividade tradicional, efetuando atividades de construção de empreendimentos imobiliários, o que aproxima a aplicação do art. 2º, da Lei 8.078/90. A cláusula 4 do contrato de fls. 27 indica como preço geral R$29.800,00, com parcelas gerais de R$460,00 e entrada de R$2.250,00. A adjudicação compulsória não prescinde de que esteja nos autos o instrumento de quitação se existe discussão a este respeito, a ação é declaratória revisional A quitação como formal é documento essencial para a propositura da adjudicação compulsória. Ocorre que a autora a despeito de ter aderido a sistema cooperado, é parte hipossuficiente caracterizando-se relação de consumo. Tratando-se de empreendimento auto financiável razoável que concluído o negócio possa haver acerto de resíduo, contudo, o decurso do tempo opera a favor de consumidora que não pode aguardar indefinidamente seja outorgada a escritura da unidade cujas parcelas regulares quitou, eis que a boa-fé objetiva também informa o termo de adesão assinado entre as partes. Destarte, não são nulas de pleno direito as cláusulas 4.1 parágrafo único e 16 do Termo de adesão. Deve ser analisado caso a caso, se há valores residuais a serem pagos e se o valor é ou não excessivo. Alega a ré que o valor devido pela autora não se refere a ajuste final mas sim a valor de FGTS conforme foi pactuado no aditivo a fls. 37/43 e que não se encontrava disponível. A autora, por sua vez, afirma que o valor não foi liberado em razão das obras não terem sido concluídas e por fim depositou-o nos autos, alegando a ré que o valor quita o financiamento. Determinou-se que a autora juntasse aos autos o extrato de seu FGTS, porém ela não o fez. A autora integralizou o pagamento das parcelas regulares, restando valor a ser pago, cabia à ré indica-lo e efetuar a cobrança, eis que o prazo de outorga da escritura não pode se indefinir eternamente. Neste sentido já se decidiu: Ap 1064837-48 relator Francisco Loureiro; ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO. Demanda ajuizada por adquirente em face de cooperativa habitacional e construtoras, com pedido declaratório de quitação do preço, adjudicação compulsória, repetição de indébito e indenização por danos materiais e morais. Ilegitimidade passiva das corrés CONSTRUAL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA. e GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A bem reconhecida na sentença. Declaração de quitação e adjudicação compulsória. Admissibilidade. Pagamento integral das 110 prestações contratadas. Cláusula de cobrança de saldo residual, a título de diferença de custos de construção. Admissibilidade em tese, diante das particularidades da edificação em regime cooperativo. Impossibilidade, entretanto, de postergação indefinida da quitação por cerca de 20 anos após o pagamento da última parcela do preço, sem comprovação cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preço pago pelo adquirente. Violação ao princípio da boa-fé objetiva, mediante comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e inércia (supressio), por deixar o cooperado em situação de eterna insegurança. Hipoteca sobre o terreno do empreendimento que não impede a adjudicação, após instituição do condomínio. Unidade aConsiderando que utônoma que continuará gravada por hipoteca, uma vez que o credor hipotecário não é parte nesta demanda. Repetição de valores supostamente pagos a maior. Impossibilidade. Prescrição decenal do crédito, tendo em vista o pagamento da última prestação avençada há cerca de 20 anos. Indenização de lucros cessantes rejeitada. Privação de uso do bem não ocorrida. Dano moral configurado. Espera de cerca de 20 anos para obtenção da escritura definitiva, negada sem razão plausível. Ofensa a bem juridicamente tutelado, de caráter extrapatrimonial. Fixação da indenização em R$ 10.000,00. Obrigação de instituição do condomínio, para posterior registro da escritura pública. Aumento do prazo para 180 dias, ante a complexidade da providência. Pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 50.000,00, após escoado o prazo. Recursos parcialmente providos. Assim, tendo a autora demonstrado o pagamento das parcelas regulares o que não foi impugnado pela ré. Restando débito de valor de FGTS que foi quitado no decorrer do processo. Considerando que a ré não se desincumbiu de apurar e cobrar eventual saldo devedor no prazo de mais de 10 anos, a despeito de ser o empreendimento auto financiável, dá-se por quitado o preço, a sucumbência será parcial. Embora não esteja nos autos quitação formal, a ré reconheceu nos autos a quitação e requereu fosse o valor remetido a processo que tramita na 25ª Vara Cível Central.no qual houve penhora de valores referentes a recebimentos de FGTS. De rigor a declaração de quitação e a outorga de escritura por parte da cooperativa. Observo que questões registrarias do empreendimento não serão resolvidas em execução e sim pela via própria e autônoma. Nos autos a quitação Observo, ainda, que esta sentença só é válida entre as partes. Informa a autora que há execuções fiscais propostas e não se tem notícia de eventual arrematação ou adjudicação processual do bem. Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE para declarar quitado o termo de adesão, para que a ré em 180 dias providencie todo o necessário para a outorga da de escritura à autora da unidade habitacional, do empreendimento CONJUNTO RESIDENCIAL VILA INGLESA situado na Rua Rubem de Souza 387/411, unidade 17, caso não o faça servirá esta sentença de título translativo de domínio, com as observações de que as custas do Cartório estão a cargo do autor, observando a gratuidade da justiça, bem como todas as outras que porventura existirem e que a sentença não tem eficácia contra terceiro interessado que não participou da lide, que eventualmente possa vir a reclamar direitos. Questões registrarias não serão tratadas nestes autos ou em execução, eventuais impossibilidades cartorárias de registro devem ser resolvidas pela via própria. A sucumbência é parcial. Cada parte arcará com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos das partes contrárias que fixo em 10% do valor da causa, observando a gratuidade da justiça. Transitada em julgado, comunique-se à 25ªVara Cível Central processo nº 0002035942018, o valor depositado nestes autos referente a dívida de FGTS (fls. 228) e transfira-se o valor para ficar disponível àquele juízo, como requerido pela ré. Cabe à ré informar desde logo àquele juízo, que há valor depositado nestes autos. P.R.I.C. São Paulo, 01 de fevereiro de 2021. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA