0159668-91.2006.8.26.0100 (583.00.2006.159668) Associação Pirituba/INEXIGIBILIDADE

Dados do Processo

Processo:0159668-91.2006.8.26.0100 (583.00.2006.159668)
Classe:Ação Civil Pública

Área: Cível
Assunto:Compra e Venda
Local Físico:04/02/2013 10:23 - Prazo 18 - PRAZO 18
Outros assuntos:Espécies de Contratos
Distribuição:Livre - 02/06/2006 às 16:13
13ª Vara Cível - Foro Central Cível
Valor da ação:R$ 100.000,00

Partes do Processo
Reqte:   Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Empreendimento Torres de Pirituba
Advogado: Waldir Ramos da Silva

Reqdo:   Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop


09/04/2010 Imprensa
INCIDENTE(S) DO PROCESSO [Topo]




28/02/2014 Recebidos os Autos da Conclusão
Tipo de local de destino: Cartório Especificação do local de destino: Cartório da 13ª Vara Cível
27/02/2014 Decisão Proferida

Vistos. Fls. 3531/3533: intime-se a ré (bancoop) para que cumpra o julgado, outorgando as escrituras conforme requerido em até sessenta dias,
sob pena de multa diária de mil reais até o limite de cem mil reais. Intime-se.

19/02/2014 Conclusos para Despacho
somente 17º volume Tipo de local de destino: Juiz de Direito Especificação do local de destino: Tonia Yuka Kôroku
19/02/2014 Conclusos para Despacho
17/02/2014 Serventuário
minuta 17/02
13/12/2013 Petição Juntada
AGUARDANDO JUNTADA DE PETIÇÃO 12/12/2013.
06/12/2013 Autos no Prazo
pz. 12/01
Vencimento: 16/01/2014
06/12/2013 Certidão de Publicação Expedida
Relação :0337/2013 Data da Disponibilização: 06/12/2013 Data da Publicação: 09/12/2013 Número do Diário: 1555 Página: 333/338
06/12/2013 Certidão de Publicação Expedida
Relação :0337/2013 Data da Disponibilização: 06/12/2013 Data da Publicação: 09/12/2013 Número do Diário: 1555 Página: 333/338
02/12/2013 Remetido ao DJE
Rel. 337/13
29/11/2013 Recebidos os Autos da Conclusão
Tipo de local de destino: Cartório Especificação do local de destino: Cartório da 13ª Vara Cível
27/11/2013 Conclusos para Despacho
GABINETE PARA CORREIÇÃO Tipo de local de destino: Juiz de Direito Especificação do local de destino: Tonia Yuka Kôroku
27/11/2013 Remetido ao DJE
Relação: 0337/2013 Teor do ato: Vistos. Fls. 3534/3547: diga a ré se foi concedido efeito suspensivo ao agravo. Intime-se. Advogados(s):
Waldir Ramos da Silva (OAB 137904/SP), João Roberto Egydio de Piza Fontes (OAB 54771/SP)
26/11/2013 Recebidos os Autos da Conclusão
Tipo de local de destino: Cartório Especificação do local de destino: Cartório da 13ª Vara Cível
19/11/2013 Decisão Proferida
Vistos. Fls. 3534/3547: diga a ré se foi concedido efeito suspensivo ao agravo. Intime-se.


03/08/2010 Despacho ProferidoNota: Petição de Bancoop, retirar, pois os autos estão no ETJ.
09/04/2010 Despacho ProferidoPETIÇÃO: “PROVIDENCIE O PETICIONANTE A RETIRADA E ENCAMINHAMENTO DA(S) PETIÇÃO(ÔES), ARQUIVADAS EM PASTA PRÓPRIA, TENDO EM VISTA QUE OS AUTOS ENCONTRAM-SE EM SUPERIOR INSTÂNCIA. NOS TERMOS DA ORDEM DE SERVIÇO Nº 03/2007, BAIXADA PELA MM JUÍZA DE DIREITO DRA. TONIA YUKA KOROKU, EM 26/12/2007, DECORRIDOS TRINTA DIAS DA PUBLICAÇÃO DESTA INTIMAÇÃO, A(S) PETIÇÃO(ÕES) SERÁ(ÃO) INUTILIZADA(S) NOS TERMOS DA ORDEM DE SERVIÇO SUPRA CITADA”

SÚMULA(S) DA(S) SENTENÇA(S) DO PROCESSO [Topo]
  (Existem 1 súmulas cadastradas.)
05/11/2007


Sentença Completa

Vistos. ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO EMPREENDIMENTO TORRES DE PIRITUBA moveu a presente ação contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO-BANCOOP alegando que a ré após concluir as obras do empreendimento Torres de Pirituba, deu início em setembro de 2002 ao “Fechamento Financeiro/Outorga de Escrituras”. Nesta época, a ré afirmou que havia um déficit de R$ 140.000,00, já coberto pela venda de 16 vagas extras de garagem. Assim, a ré passou a outorgar as escrituras e a entregar os TERMOS DE QUITAÇÃO aos cooperados. Entretanto, após alguns meses, a ré injustificadamente passou a recusar a entrega dos demais termos de quitação e em março de 2006 informou a existência de um novo déficit no valor de um milhão de reais, que deveria ser rateado entre os cooperados. Alega que a cobrança é arbitrária, feita seis anos após a conclusão da obra, quando todos os imóveis encontram-se quitados. Sustenta a nulidade da cláusula de “apuração final”, que o contrato é de adesão, que houve publicidade enganosa, nulidade da aplicação da tabela “price”. Requereu liminarmente a adjudicação compulsória dos imóveis, o bloqueio da matrícula dos imóveis, a manutenção da posse dos imóveis, a desconsideração da personalidade jurídica da ré e a suspensão da mora. No mérito, requereu o afastamento da capitalização, a devolução em dobro dos valores pagos a mais e este título, a declaração de nulidade da cláusula que prevê a “apuração final” e a condenação da ré à obrigação de fazer consistente na outorga das escrituras. Trouxe documentos (fls. 91/2258). A liminar foi deferida parcialmente para suspender a cobrança do débito litigioso, para impedir a negativação do nome dos associados e para manter a posse dos mesmos nos imóveis (fls. 2155/2156). Em contestação (fls. 2288/2334) alegou a ré, preliminarmente, ilegitimidade ativa e falta de interesse de agir. No mérito, sustentou decadência, sustentou a legalidade da cooperativa, sua neutralidade política, inexistência de finalidade lucrativa, inexistência de relação de consumo entre as partes, inexistência de propaganda enganosa, legalidade da cláusula de apuração final, legalidade da recusa da outorga da escritura pública enquanto não quitadas as unidades, legalidade da tabela price e inaplicabilidade da lei de incorporação imobiliária às cooperativas. Réplica às fls. 2444/2453 e tréplica às fls. 2473/2486. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, por se tratar de matéria de direito e de fato que independe da produção de provas em audiência (art. 330, I, do Código de Processo Civil). Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa, pois conforme o estatuto social da autora acostado às fls. 81/88, ela tem a finalidade precípua de ajuizar ações contra a empresa ré para defesa de seus associados, os quais autorizaram expressamente a autora a representá-los em juízo. Quanto ao requisito da pré-constituição, fica no caso em tela dispensado, tendo em vista o manifesto interesse social e pela relevância do bem jurídico a ser protegido (art. 82, § 1º, do CPC). De fato, a associação defende o direito de propriedade e posse de seus associados, direito de inegável relevância social, pois afeta diretamente o direito de moradia, um dos direitos sociais protegidos pela Constituição Federal (art. 6º). Rejeito, outrossim, a preliminar de falta de interesse de agir, pois se confunde com o mérito. No mérito, a ação é parcialmente procedente. Não há se falar em decadência, pois a autora não busca a nulidade da cláusula 16ª com base no vício de consentimento e sim com base nos princípios gerais que norteiam as relações contratuais. Pelos documentos que instruíram a petição inicial, verifica-se que os associados celebraram com a ré contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de terreno a que vinculada futuras unidades autônomas do Empreendimento Torres de Pirituba, para o que se obrigaram a pagar o preço de R$ 42.229,00 ou R$ 37.500,00, dependendo do tipo de apartamento, pagamento este a ser feito em parcelas mensais. Não se tratou, apesar de assim denominado pelas partes, de adesão dos associados em cooperativa constituída por pessoas que reciprocamente se obrigaram a contribuir para o exercício de atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro. Pelo contrato celebrado, os associados simplesmente se obrigaram a comprar as respectivas unidades autônomas a serem construídas, mediante pagamento do preço fixado para o compromisso de compra e venda. Os associados não se associaram mediante integralização de cota-parte, e não prevê o termo de adesão que celebraram a possibilidade de permanecerem associados ou de receberem quinhão proporcional à sua participação no capital constituído quando de sua retirada da cooperativa ou da extinção desta última. Limitaram-se os associados e a cooperativa ré a contratar a compra e venda de apartamento em empreendimento imobiliário, obrigando-se os associados a pagar o preço da compra e a ré a construir e entregar a posse e a propriedade das unidades autônomas. O ato cooperativo, ou seja, o que deveria ser praticado entre a cooperativa e sua associada para a consecução dos objetivos sociais, consistiu neste caso em simples compra e venda de unidade autônoma em construção a ser efetuada pelo regime do preço de custo, o que descaracteriza a natureza jurídica da cooperativa e faz incidir no negócio celebrado as normas relativas à compra e venda de coisa e não a lei das cooperativas ou a lei das incorporadoras. Observo que cabe ao juiz dar qualificação aos fatos alegados pelo autor como constitutivos de seu direito, como ensina Theotonio Negrão in Código de Processo Civil, Saraiva, 2002, 33ª edição, página 371, onde se verifica: “O nosso direito prestigiou os princípios do ‘jura novit curia’ e do ‘da mihi factum, dabo tibi jus’. Isso significa que a qualificação jurídica dada aos fatos narrados pelo autor não é essencial para o sucesso da ação. Tanto que o juiz pode conferir aos fatos qualificação jurídica diversa da atribuída pelo autor” (RSTJ 111/139). No mesmo sentido: RSTJ 140/587. O texto não exclui a aplicação dos aforismos: “Da mihi factum, dabo tibi jus”, “Jura novit curia”. O juiz aplica o direito ao fato, ainda que aquele não tenha sido invocado. (STJ-RSTJ 21/431; RTJ 105/1.024, 115/932, RT 504/116, 608/153, RJTJESP 43/138, 50/281, 93/185, 115/119, JTA 88/335, RF 255/253). No mesmo sentido: “Ao autor cumpre precisar os fatos que autorizam a concessão da providência jurídica reclamada, incumbindo ao juiz conferir-lhes o adequado enquadramento legal” (RSTJ 48/136). É inteiramente aplicável, neste caso, o que foi decidido no v. acórdão prolatado pela Colenda Quarta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo na Apelação Cível n. 106.944-4, da Comarca de Sorocaba, em que foi relator o Desembargador Narciso Orlandi Neto, que teve a seguinte ementa: Isso porque, como constou no referido v. acórdão: É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas. Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de autofinanciamento da construção da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do empreendimento à obtenção de 960 adesões. Explanando sobre essa espécie de cooperativa, o Des. Olavo Silveira, no julgamento da Apelação 166.154, nesta Câmara, apontou com precisão suas características: “um tipo de associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades”. Ademais, “o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção” A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relação entre as partes. Os réus não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria. (...) (LEX-JTJ;Volume 236 - Página 59). Feita a observação acima, passo à análise da cláusula de apuração final. Conforme documentos de fls. 93 e 95, a ré comunicou aos seus associados em fevereiro de 2003 a liberação do termo de quitação e a autorização para a lavratura da escritura definitiva dos imóveis. Entretanto, em março de 2006, ou seja, após três anos aquela primeira comunicação, a ré informa que cada associado terá de pagar mais seis mil reais para só então receber o termo de quitação e a escritura pública. Este novo débito teria surgido de uma apuração final realizada com base no termo de adesão. A propósito, a ré não contesta o fato, ou seja, admite que realmente não só informou a quitação dos imóveis aos associados e autorizou a lavratura da escritura de compra e venda aos mesmos, como efetivamente entregou para alguns associados o termo de quitação e a escritura de compra e venda (ex. fls. 430, 444/456, 498/502, 543/544, 562, 580/590, 2094/2110, etc.), não trazendo nenhuma justificativa para a súbita suspensão do processo de outorga das escrituras aos demais associados, senão a pífia alegação de que apurou um déficit conforme a cláusula de apuração final. Inadmissível a conduta da ré que, depois de declarar quitados os imóveis e autorizar a lavratura da escritura pública aos associados em geral, faça cobrança de um débito apurado posteriormente e unilateralmente. Uma vez dada a quitação, não tem como a ré fazer novas cobranças com base no mesmo contrato, sobretudo porque na quitação não foi feita nenhuma observação. Não bastasse isso, é certo que do “PLANO GERAL DE PAGAMENTOS”, cláusula 4ª do “termo de adesão e compromisso de participação” assinado pelos associados, não consta nenhuma referência à “apuração final”. A cláusula de “apuração final” vem apenas ao final do contrato, na cláusula 16ª e sua redação é no mínimo confusa e incompreensível. Segundo a mencionada cláusula, o associado deverá pagar “custos” ao final do empreendimento, após a conclusão da obra e o cumprimento dos compromissos por todos os associados. Não diz a cláusula como estes “custos” serão apurados, como poderão os associados acompanhar ou fiscalizar a apuração deste valor, qual o limite máximo do valor que pode ser cobrado a este título e qual o prazo para a sua cobrança. Portanto, com base nesta cláusula, a fixação do preço final do imóvel fica a critério exclusivo da ré, não tendo o associado como saber qual o valor total que deverá pagar, o que o impede de fazer qualquer tipo de planejamento financeiro, ficando à mercê da arbitrariedade da ré. Evidente a abusividade desta cláusula, que não pode prevalecer perante o princípio da boa-fé contratual. Uma vez já quitados os imóveis, conforme comunicado enviado pela própria ré aos associados, deve a ré outorgar a escritura pública de todas as unidades do empreendimento, sem cobrar o débito encontrado na “apuração final”. No tocante, contudo, à capitalização, não procede o pedido. Isto porque a autora aceitou a quitação dada aos associados, não fazendo nenhuma observação de existência de crédito em favor dos mesmos no momento em que as escrituras foram lavradas. Ademais, é certo que o Sistema de Amortização pela Tabela Price, adotado no contrato não causa a eternização da dívida, cumprindo eficazmente sua função, tanto que largamente utilizada em todos os contratos de financiamento imobiliário. Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a ação, tornando definitiva a liminar concedida e declaro a nulidade da cláusula que prevê a “apuração final” e a condenação da ré à obrigação de fazer consistente na outorga das escrituras públicas aos associados. Porque sucumbente na maior parte da ação, arcará a ré com o pagamento do valor das custas, despesas processuais e dos honorários do Dr. Patrono da autora, ora arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, a ser atualizado monetariamente pela Tabela Prática do E. TJSP desde a data do ajuizamento para apuração de tal verba. Publicada esta, não sobrevindo apelação recebida no efeito suspensivo, terá o sucumbente 15 (quinze) dias para efetuar o pagamento do montante da condenação [relativa a honorários advocatícios], sob pena de ser acrescida a este valor a multa de 10%, prevista no artigo 475-J, do CPC. P.R.I. São Paulo, 05 de novembro de 2007. TONIA YUKA KÔROKU JUÍZA DE DIREITO