1090531-24.2014.8.26.0100 casa verde

Processo:
1090531-24.2014.8.26.0100 Extinto
Classe:
Procedimento Comum Cível    
Área: Cível
Assunto: Compra e Venda
Distribuição: 18/09/2014 às 08:39 - Livre
40ª Vara Cível - Foro Central Cível
Controle: 2014/001754
Juiz: Jane Franco Martins
Valor da ação: R$ 60.176,97
Partes do processo

Exibindo todas as partes.   >>Exibir somente as partes principais.
Reqte: JOSE LUIZ DO NASCIMENTO
Advogada:  Luiza Santelli Mestieri Duckworth
Advogada:  Débora Alves Martins
Reqte: VERA LUCIA MARIA DA SILVA NASCIMENTO
Advogada:  Luiza Santelli Mestieri Duckworth
Reqdo: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP
Advogada:  Manoela Bezerra de Alcantara
Reqdo: OAS Empreendimentos S/A
Advogado:  Antonio Celso Fonseca Pugliese
Advogada:  Nahíma Muller Gazoni

17/09/2015 Remetido ao DJE
Relação: 0220/2015 Teor do ato: Vistos. JOSE LUIZ DO NASCIMENTO, VERA LUCIA MARIA DA SILVA NASCIMENTO, qualificado(s) na inicial, ajuizou(aram) ação de Procedimento Ordinário em face de Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop, OAS Empreendimentos S/A objetivando a declaração de inexigibilidade da cobrança do reforço de caixa, a nulidade da cláusula de acordo judicial, a inexigibilidade do novo valor apresentado pela OAS, a indenização a título de lucros cessantes, a entrega do imóvel. Juntou documentos de fls. 57/169. Emenda da petição inicial fls. 174. Deferida a antecipação da tutela pleiteada às fls. 170/171. Citada, a requerida (BANCOOP) apresentou contestação (fls. 183/211), sustentando a aplicação das Leis das Cooperativas e que o valor pactuado no termo de adesão assinado pelo autor era preço estimado, autorizando a cobrança de resíduos, que houve transferência do empreendimento à OAS. Alegou a ilegitimidade passiva, a existência de coisa julgada. No mérito, sustenta a improcedência do pedido. Juntou documentos fls. 234/280. A requerida OAS apresentou defesa às fls. 281/321, alegando a existência de acordo homologado judicialmente transferindo o empreendimento em favor da OAS, a ratificação do acordo pelos cooperados em assembleia em 28/01/2013, a existência de coisa julgada e o ato jurídico perfeito, a ciência inequívoca acerca do acordo e a anuência respectiva em assembleia. Ausência dos lucros cessantes. Juntou documentos fls. 362/425. Réplica às fls. 430/484. À especificação de provas, pugnou a Bancoop pelo depoimento pessoal dos autores. A ré OAS, pugnou pela realização de perícia, enquanto o autor requereu o julgamento no estado. A audiência destinada à conciliação restou infrutífera (fls. 535). É o relatório. Fundamento e decido. O feito em questão comporta julgamento antecipado, nos termos dos artigos 330, I do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é meramente de direito, mostrando-se, por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questões de fato suscitadas, sendo despicienda a prova requerida. O E. Supremo Tribunal Federal já de há muito se posicionou no sentido de que a necessidade de produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré BANCOOP, pois a parte autora pleiteia a outorga de escritura definitiva de imóvel adquirido antes da transferência do empreendimento à corré OAS, ou seja, em setembro de 2005. No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes. A parte autora afirma que aderiu ao contrato de adesão junto à Bancoop referente ao apartamento nº 138, bloco A, em agosto de 2001, pelo valor total de R$ 60.176,97. Alega, ainda a parte autora que a requerida Bancoop, teria realizado o saque do Fundo de garantia no montante de R$ 18.996,61, a título de quitação em 03 de maio de 2005. Nenhuma das Rés impugna tais alegações. Assim, considerando que a autora pagou o preço à ré BANCOOP antes da cessão do empreendimento à OAS, tem direito à escritura definitiva, conforme decisões reiteradas do TJSP. Nesse sentido: "COOPERATIVA DOS BANCÁRIOS - Bancoop - Conjunto Altos do Butantã - Aquisição de unidade pela autora integralmente paga, nos limites do contrato celebrado. Recusa na outorga da escritura definitiva, ao fundamento de que os aderentes se reuniram em assembleia e aprovaram o trespasse do empreendimento para a Construtora OAS, que revende as unidades a preço de mercado; inclusive para os que já haviam recebido as unidades respectivas, como a autora. Ilegalidade à luz do CDC. Provimento para outorga de escritura definitiva. Dano moral inexistente. Dissabor decorrente do risco do negócio". (Apelação nº 0121931-78.2011.8.26.0100, Rel. Des. Enio Zuliani, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 04/04/2013). Assim, considerando quitação por ocasião do pagamento integral do débito e sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a ré BANCOOP age como fornecedora ao angariar consumidores para suas unidades habitacionais, tem a parte autora o direito ao imóvel adquirido e quitado, não sendo obrigada a sujeitar-se às imposições financeiras da cooperativa e a novas condições impostas pela corré OAS, que sucedeu os direitos e obrigações da Bancoop. E, em que pese a realização de assembleia pela BANCOOP em que houve aprovação da transferência dos direitos e obrigações para OAS, há que se observar que esta assembleia realizou-se em 28 de janeiro de 2013, ou seja, após a quitação da unidade pela parte autora. Logo, a assembleia e o posterior acordo entre a Bancoop e a OAS não poderiam, evidentemente, alcançar o ato jurídico perfeito e a situação jurídica já consolidada da parte requerente, sendo inquestionável a inexigibilidade da cobrança a título de reforço de caixa ou qualquer outra, em vista do pagamento integral, não podendo ser a parte autora apenada em razão da demora na realização e entrega do empreendimento. Doravante, devem as requeridas outorgar à parte autora a escritura definitiva do apartamento descrito na petição inicial. Sobre as cobranças a título de resido e reforço de caixa, já se pronunciou o E. Tribunal de Justiça: "Apelação cível Ação de cobrança Regime de incorporação imobiliária e construção travestido de regime cooperativo Aplicação do CDC e CC Princípios de probidade contratual - Cláusula de apuração final Inespecífica previsão de rateio final - Regime de aquisição pelo preço de custo Gastos deveriam ter sido apresentadas ao longo da construção Ausência de demonstração específica da origem das despesas, apresentadas em assembleia geral da cooperativa, não se tratando apenas dos cooperados do Residencial Casa Verde - Confirmação da sentença por seus próprios fundamentos, segundo o art. 252 do RI - Recurso desprovido (Voto 3691)" (Relator(a): Silvério da Silva; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 01/10/2014; Data de registro: 22/10/2014) Devidos também são os lucros cessantes, trata-se de empreendimento datado de 2001, e que, ao que conste dos autos, não foi entregue. O atraso na entrega, ainda que alegue a requerida que a responsabilidade pelo atraso se deu em virtude da inadimplência de terceiros, não pode prejudicar a parte autora que quitou a sua contraprestação respectiva e, ficou sem o seu imóvel em virtude da má administração da ré (Bancoop) que teve, inclusive que ceder o empreendimento para ser concluído por terceiro. É de rigor, portanto, a indenização pelas perdas e danos causados ao autor. Neste sentido: "COOPERATIVA. Termo de adesão para aquisição de unidade habitacional. Inadimplência da cooperativa. Atraso na entrega da obra. Resolução. Devolução integral e imediata das parcelas. Dedução de valores afastada. Cobrança de saldo residual. Inadmissibilidade. Necessidade de aprovação prévia em assembleia. O prazo estimado para conclusão das obras na qual se inseria o imóvel compromissado à autora, era de quatro anos. Sucede que, decorridos mais de quatro anos da data prevista, sequer havia começado as obras, razão pela qual a autora ajuizou a presente ação. Resolvido o contrato por culpa exclusiva da compromissária vendedora, a compromissária compradora tem direito à devolução integral e imediata das parcelas pagas. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pela autora, nos termos do art. 389 do Código Civil, afastada qualquer previsão de retenção estabelecida no ajuste. A ré efetuou a cobrança de saldo residual, não previsto em contrato e que demanda prévia aprovação da cobrança dos adicionais em assembleia. A aprovação das contas da cooperativa não é suficiente para substituir a deliberação envolvendo a exigência de saldo residual. A conduta da ré em cobrar saldo residual, fixado unilateralmente, a qualquer tempo e sem prévia aprovação pelos cooperados fere o princípio da boa-fé objetiva, visto que cria uma situação de insegurança para os cooperados, que são surpreendidos com nova cobrança, sem nunca obter a quitação da unidade adquirida. Sentença mantida. Recurso não provido.". (Relator(a): Carlos Alberto Garbi; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 15/10/2013; Data de registro: 17/10/2013). Quanto ao prejuízo material neste caso dispensa provas, pois independentemente do destino que fosse dado ao apartamento, é certo que a parte autora com ele contava em seus planos e teve que rever as finanças por conta do atraso na entrega. Como indenização material de lucros cessantes entendo condizente com o ato praticado no mercado a fixação de aluguel no valor equivalente a 0,8% do valor atual do imóvel, que deverá ser avaliado em perícia em liquidação de sentença, até a data da efetiva entrega do bem. Não há que se falar em anulação dos termos do acordo pactuado pelas partes requeridas e homologado em juízo, contudo, considerando o ato jurídico perfeito consistente na quitação do contrato mediante o pagamento integral do valor acordado pela parte autora, antes da cessão do empreendimento, são inexigíveis as cobranças posteriores a título de retenção de caixa ou valores residuais, e não se aplicam aos autores os seus termos. Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para: a) declarar inexigíveis as cobranças referentes ao contrato pactuado originalmente pela autora e requerida Bancoop; b) Condenar as rés COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A a outorgar a escritura definitiva do apartamento nº 138, bloco A, do Condomínio Residencial Casa Verde, situado à Rua Reims, nº 120, servindo a presente sentença, após seu trânsito em julgado como título hábil à transferência, junto ao Registro de Imóveis respectivo, e, por fim, c) condenar as rés (solidariamente) a indenizarem os autores pelos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega da obra, em 0,8% do valor atual do imóvel, que deverá ser avaliado em perícia em liquidação de sentença, até a data da efetiva entrega do bem, no período referente aos últimos cinco (05) anos a contar da propositura da ação, e até a data da entrega definitiva das chaves. Sucumbentes, as corrés arcarão, solidariamente, com custas e despesas processuais, e com honorários advocatícios da autora, que fixo em 15% sobre o valor da condenação em dinheiro, atualizado, que será apurado em apurado em liquidação de sentença. P.R.I.C. Custas de preparo R$1322,45 Advogados(s): Antonio Celso Fonseca Pugliese (OAB 155105/SP), Luiza Santelli Mestieri Duckworth (OAB 228696/SP), Andre Luiz Cansanção de Azevedo (OAB 237041/SP), Nahíma Muller (OAB 235630/SP)