0106873-25.2008.8.26.0008 (008.08.106873-8) tatuape inexigibilidade

Detalhes do Processo
Dados do Processo
Processo 008.08.106873-8
Classe Monitória (Área: Cível)
Distribuição Livre - 30/04/2008 às 16:15
3ª Vara Cível - Foro Regional VIII - Tatuapé
Local Físico 18/02/2010 03:27 - Imprensa - lote 15
Juiz Luis Fernando Nardelli
Valor da ação R$ 36.324,26
Partes do Processo (Principais)
Participação Partes e Representantes
Reqte Cooperativa Habitacional dos Bancarios de São Paulo - Bancoop


Reqdo Sidnei dos Santos Oliveira

http://es.scribd.com/doc/152768457/106873-8-sidnei-tatuape-inexigibilidade

  106873-8  sidnei tatuape inexigibilidade by Caso Bancoop

C O N C L U S Ã O
Em 18 de fevereiro de 2010,
faço estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito,
DR. Luis Fernando Nardelli
Eu__________ (Anderson Correia) Escrev. Subscrevi
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luis Fernando Nardelli
SENTENÇA

Processo nº: 008.08.106873-8 - Monitória
Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de São Paulo - Bancoop
Requerido: Sidnei dos Santos Oliveira


COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP, qualificado nos autos, ajuizou ação monitória contra SIDNEI DOS SANTOS OLIVEIRA, também qualificado, em que alega que celebrou com o réuu termo de adesão e compromisso de participação em 30.07.1999 pelo qual o réuu contribuiria com
seus recursos para a construção pelo sistema cooperativo do empreendimento Conjunto
dos Bancários Mirante do Tatuapé, localizado na rua Pedro Bellengarde, 208/236, ap. 12,
bloco B, e restou pactuado que o preço estimado da unidade seria de R$ 46.500,00.
Sucede que o réuu se tornou inadimplente ao deixar de efetuar o pagamento das parcelas
avençadas desde de 20.04.2006. Devidamente notificado, o réuu quedou-se inerte e não
restou outra alternativa à autora, senão propor a presente ação de reintegração, em
decorrência do esbulho possessório praticado pelo réu.

Dá-se à causa o valor de R$ 36.324,26.

É o relatório.

Se impresso, para conferência acesse o site http://esaj.tj.sp.gov.br/esaj, informe o processo 008.08.106873-8 e o código 080000000E96E. Este documento foi assinado digitalmente por LUIS FERNANDO NARDELLI.TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ

3ª VARA CÍVEL
RUA SANTA MARIA Nº 257, São Paulo - SP - CEP 03085-901
008.08.106873-8 - lauda 2

D E C I D O.

O presente processo comporta o julgamento antecipado do
pedido, com base no art. 330, I, do CPC, em razão de a matéria prescindir de instrução
probatória em audiência.

Sob qualquer ótica que se aprecie a presente causa, seja pelo
prisma do Código de Defesa do Consumidor, seja pelas regras gerais de negócios
jurídicos, razão não assiste à autora.

A circunstância de autora ser uma cooperativa habitacional
não afasta a incidência das normas no Código de Defesa do Consumidor em face do
cooperado, tanto mais que a sociedade cooperativa, por ter in casu, por objetivo a
construção de empreendimento habitacional, à semelhança das construtora e
incorporadoras atuantes no mercado imobiliário figura como fornecedora e o cooperado
como consumidor, nos exatos termos dos arts. 2º e 3º da Lei Consumerista.

Cai por terra a tese da autora da inaplicabilidade do Código
de Defesa do Consumidor diante do entendimento doutrinário acerca da matéria.

Everaldo
Augusto Cambler (Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária. São Paulo: RT,
1998. p. 67) ao apresentar o conceito de fornecedor do art. 3º, caput, do CDC, conclui que
“Podemos identificar o incorporador como sujeito da relação jurídica da consumo. Muito
embora a norma não traga expressa referência à figura do incorporador, o conceito ai
referido é de tal forma abrangente que também engloba o sujeito empreendedor da
atividade incorporativa”.


Nesse diapasão afina-se Melhim Namem Chalhub (op.cit., p.
290):

“O CDC veio equiparar, de forma indireta, o contrato de incorporação ao contrato de
consumo ao classificar o imóvel como produto e incluir a construção e a comercialização
de produtos entre as atividades que caracterizam a figura do fornecedor”.
De acordo com Dora Bussab Castelo no artigo “Cooperativas Habitacionais e algumas
Considerações sobre Associações” (Revista de Direito Imobiliário. 46:180/181)

a relação entre a cooperativa e os cooperados poderão ou não ser
de consumo dependendo das circunstâncias do caso concreto e será de consumo se
presentes estiverem os quatro requisitos abaixo elencados exigidos pelo Código de Defesa
do Consumidor; ei-los:”a)ou Cooperativa (art. 44, inc. IV, da Lei 5.764/71);

b) os serviços forem oferecidos para um
público anônimo e despersonalizado, admitidas restrições a grupos sem escolha préuvia de
pessoas determinadas;

c) os cooperados ou associados se encontrarem em uma situação de
vulnerabilidade diante da Cooperativa ou Associação;

d) a habitualidade e o
profissionalismo, que sempre estão presentes na prestação dos serviços pelas Cooperativas
ou Associações”.Fábio Henrique Podestá no artigo “Sociedades Cooperativas
e Relações de Consumo” (Cooperativas à Luz do Código Civil. Coord. Marcus Elidius
Michelli de Almeida.

São Paulo: Quartier Latin. 2006. p.149, 151/152) leciona que: “Ora,
não vemos o porquê da inaplicabilidade do CDC pelo fato das cooperativas prestarem
serviços com exclusividade aos seus associados, argumento que a rigor apenas reforça a
tese contrária na medida em que a conceituação de consumidor não é restritiva, mas
extensiva por direcioná-la a 'toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto
ou serviço como destinatário final' (art. 2º do CDC)

...Não impressiona também o argumento de que a ausência de finalidade lucrativa
das cooperativas excluiria a aplicação do CDC, pois sabe-se muito bem que a falta de
remuneração não envolve um conceito meramente oneroso ou gratuito nos moldes da
classificação da teoria geral dos contratos, vale dizer, não se desconhecendo que as
cooperativas de alguma forma são remuneradas indiretamente, basta que a causa
final da aquisição do produto ou a utilização do serviço envolva um direcionamento
econômico, útil para o consumidor, visando determinada
disponibilidade, sem ignorar a configuração de sua vulnerabilidade (art. 4º, inc. I, do
CDC)...

Importante notar, que em tema de jurisprudência, a aplicabilidade do Código do
Consumidor em favor do cooperado teve como origem problemas advindos da postura de
cooperativas habitacionais que eram criadas (ou já préu-existiam) com o objetivo de
promover a construção de empreendimentos a baixo custo.


As partes firmaram entre si contrato denominado termo de
adesão e compromisso de participação em 30.07.1999, tendo como objetivo aquisição pelo
réu de unidade habitacional por meio do sistema de autofinanciamento, a preço de custo
(fls. 38/47).

O preço estimado da unidade seria de R$ 46.500,00 e o
pagamento seria feito por meio de uma parcela de entrada de R$ 2.940,00, mais parcelas
chaves de R$ 3.955,00, mais parcelas anuais de R$ 2.683,00 e parcelas mensais e
consecutivas de R$ 485,00.

Afirma o réu que recebeu as chaves do imóvel em
30.11.2002 (fls. 125/128) ao final da obra e, por isso, não se justifica a cobrança desse
valor a mais.

A autora confirma que realmente o parcelamento do valor
estimado da unidade foi quitado, porém existem parcelas em aberto que significam outros
valores que foram acrescidos à unidade e que resultaram de apuração decorrente da
finalização de obra, conforme dispõe a cláusula 16 do termo de adesão (fls. 46).


Esclarece a autora que o preço da obra deve ser integralmente pago pelos cooperados
e que se ao fim da obra for apurada diferença entre o previsto inicialmente e que
o realmente foi gasto, isso dever também ser arcado pelos associados.

Com efeito, dispõe a cláusula 4º, parágrafo único que (fls.
40): “Considerando o acima exposto, e, por se tratar de obra autofinanciada no regime de
preço de custo, a COOPERATIVA poderá lança à débito do COOPERADO valores
decorrentes de eventuais aumentos de custos, aumentos de área construída, privativa ou
não e alterações no memorial das unidades habitacionais e do próprio empreendimento”.


De conformidade com o art. 48, caput, da Lei 4.591/64 a
construção de imóveis, objeto de corporação nos moldes previstos desta lei, poderá ser
contratada sob o regime da empreitada, também conhecida como preço fechado (art. 55 a
57) ou da administração, também conhecida como preço de custo (art. 58 a 62).

O contrato de construção por administração ou por preço de
custo contempla apenas a execução dos serviços da construção em que o construtor se
limita, precipuamente, a dirigir a obra e fornecer a mão-de-obra.


Segundo Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e
Incorporações. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense. 1994. p. 318), nessa hipótese “os
adquirentes assumem a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da obra. Ainda
que do contrato conste a estimativa de seu preço, será meramente informativo. Pela
própria natureza, a construção, sob este regime, traduz o encargo de custeio total pelos
adquirentes, na forma do que ficar previsto no contrato, ou em proporção das frações
ideais do terreno (art. 58)”.
A despeito desse regime por administração devidamente
regulamentado em lei específica, a autora, entretanto, não observou os ditames
acautelatórios previstos neste dispositivo legal em prol dos adquirentes.
Inconcebível se cogitar em resíduo nessa forma de
contratação para aquisição de bem imóvel, pois ou o dinheiro existe e a obra prossegue ou
o dinheiro não existe e a obra pára.
Caso o custo da obra esteja maior que a estimativa,
imperioso o redimensionamento da dívida, quer para elevar o valor da prestação, quer para
aumentar o número de parcelas. Não por acaso o art. 60, caput, da lei especial prevê que as
revisões da estimativa do custo da obra serão efetuadas pelo menos uma vez a cada seis
meses em comum acordo entre a Comissão de Representantes (composta de pelo menos
três membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor, art.
50, caput) e a construtora.
Na eventualidade de aumento das prestações, os novos
valores tende ser informados aos adquirentes, no mínimo 45 dias antes da data em que
deverão ser efetuados os recolhimentos das primeiras prestações alteradas (art. 60,
parágrafo único).
Outras irregularidades em total descompasso com as normas
de ordem pública que regem esse tipo de negócio jurídico saltam aos olhos.

Senão vejamos o contrato nenhuma referência faz à
formação de um condomínio que custeará obra, em cujo nome será feita toda a extração de
faturas de produtos e serviços (art. 58, I); não consta no contrato que as prestações sejam
depositadas em nome do condomínio formado, tampouco a forma de movimentação
dessas contas (art. 58, II); não consta no contrato o orçamento da obra segundo normas e
critério de execução da ABNT (art. 59, caput e 53, II); não consta no contrato a forma com
que a comissão de representantes fiscalizaria os balancetes de receitas e despesas, compra
de materiais, alterações de específicas unidades condominiais, fiscalização de arrecadação
das contribuições destinadas à construção, e todo o mais que lhe compete para fiscalizar a
construção (art. 61, “a” usque “e”).

Ausente por completa a participação direta dos adquirentes
no caso sub examine e para tanto serve a fiscalização da Comissão de Representantes.
Resíduo por conta de inflação até poderia se discutir o que
não é o objeto da presente ação, mas resíduo por diferença de custo de obra inconcebível.

A cláusula de apuração de custo final da obra é de ser
desconsiderada, pois não cabe impor ao adquirente obrigação por algo a que não teve
nenhuma participação e gerado exclusivamente pela parte contratada para a construção
que escolhe livremente os valores das mercadorias e dos serviços.
É de ser considerada potestativa a cláusula que determina a
obrigação do adquirente de pagamento de resíduo por conta de diferença maior de custo de
obra a ser apurado ao final, já pela falta de participação do obrigado, já pela estipulação de
valores e contratações realizadas apenas por uma das partes contratantes.

Essa cláusula é
nula por força do art. 122, in fine, do Código Civil em vigor que além de seu caráter
potestativo (em rigor, trata-se de cláusula puramente potestativa, visto estabelecida
exclusivamente pelo arbítrio de uma das partes) é também abusiva à luz do Código de
Defesa do Consumidor ao permitir ao fornecedor direta ou indiretamente aumentar o preço
de maneira unilateral (Lei 8.078, art. 51, X). Idem, para as regras do Código Civil (art.
489).


“Cooperativa que cobra, seguidamente, resíduos dos compradores O fato de a
cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses,
não significa que o cooperado esteja desamparado, pois as normas gerais do contrato, os
dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária, atuam como
referências de que, nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são exigíveis
quando devidamente demonstrados, calculados e provados -Incorrência Não
provimento”

(TJSP. 4ª Câm de Dir. Priv. Ap. 478.060-4/0. rel. Enio Santarelli Zuliani. j.
06.03.2008).

Posto Isso, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação e
condeno a autora em custas, despesas processuais, além de verba honorária fixada
em R$2.000,00.
P., R., I. e C.São Paulo, 18 de fevereiro de 2010.