0000405-87.2010.8.26.000 INEXIGIBILIDADE E ESCRITURA

Dados do Processo

Processo:

0000405-87.2010.8.26.0001 (001.10.000405-0) Em grau de recurso
Classe:

Procedimento Ordinário

Área: Cível
Assunto:
Habitação
Local Físico:
03/11/2011 13:03 - Tribunal de Justiça de São Paulo - 1ª A 10ª CÂMARAS - SERVIÇO DE ENTRADA DE AUTOS DE DIREITO PRIVADO I - SEJ 2.1.1 COMPLEXO JUDICIÁRIO
Distribuição:
Livre - 01/02/2010 às 16:03
8ª Vara Cível - Foro Regional I - Santana
Valor da ação:
R$ 33.646,09
Partes do Processo
Reqte: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop

Reqdo: Carlos A R

Classe: Procedimento Ordinário
Assunto: Habitação
Magistrado: Ademir Modesto de Souza
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Regional I - Santana
Vara: 8ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 27/05/2011
SENTENÇA Processo nº:0000405-87.2010.8.26.0001 - Procedimento Ordinário Requerente:Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Requerido:Carlos Alberto Rodrigues Exmo. Sr. Dr. Juiz Ademir Modesto de Souza. Vistos etc. I.- Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA proposta por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP em face de CARLOS ALBERTO RODRIGUES, em que o autor alega, em síntese, que, ao aderir a um compromisso de participação visando à compra de imóvel em empreendimento por ela administrado, o réu assumiu a obrigação de pagar o custo das obras inicialmente estimado, bem como a diferença entre o respectivo valor e o custo final. Aduz que, ao final dos pagamentos inicialmente assumidos pelo réu, apurou-se a existência de um saldo residual por ele devido no valor de R$ 33.646,09 (trinta e três mil seiscentos e quarenta e seis reais e nove centavos). Em razão disso, pretende a condenação do réu ao pagamento do saldo apontado, com acréscimos legais e encargos de sucumbência (fls. 02/26). Com a inicial foram juntados os documentos de fls. 27/138. Regularmente citado (fls. 154), o réu apresentou contestação, oportunidade em que pugnou pela improcedência da pretensão deduzida pela autora, sustentando, em síntese, que o saldo residual por ela cobrado é indevido, porquanto não comprovado nem justificado os gastos excedentes rateados entre os cooperados, aduzindo que tanto o valor desses gastos como do rateio não foram aprovados por assembléias periódicas e que o acordo celebrado entre a autora e o Ministério Público está suspenso (fls. 156/170).

Com a contestação foram juntados os documentos de fls. 171/302. Afora apresentar contestação, o réu deduziu pedido reconvencional, por meio do qual, sustentando que o preço do imóvel que adquiriu já foi quitado e que o saldo residual exigido pela autora-reconvinda é inexigível, pretende que ela seja compelida a lhe outorgar a escritura pública referente à compra que realizou (fls. 304/306).

Com a reconvenção foram juntados os documentos de fls. 307/311. Em sua contestação à reconvenção, a autora-reconvinda protestou por sua improcedência, ao fundamento de que preço do imóvel adquirido pelo réu-reconvinte ainda não foi quitado, havendo saldo residual a ser saldado (fls. 316/343).

Com essa contestação foram juntados os documentos de fls. 344/352. Além disso, em sua réplica à contestação produzida na lide principal, a autora reiterou os termos de sua pretensão (fls. 353/381).

É o relatório. II.- D E C I D O.

1.- As pretensões deduzidas na ação e na reconvenção objeto destes autos comportam julgamento antecipado, pois, apesar de a questão de mérito ser de direito e de fato, a prova documental já produzida é suficiente para a solução da lide. 2.- Ao firmar um termo de adesão e compromisso de participação em um empreendimento administrado pela autora, visando à aquisição de uma unidade habitacional que seria construída a preço de custo, o réu não renunciou à proteção que lhe confere o Código de Defesa do Consumidor, até porque os direitos neste previstos são irrenunciáveis, ao mesmo tempo em que a autora não se desobrigou do cumprimento da legislação que regula a construção por administração (Lei nº. 4.561/64). De fato, o empreendimento administrado pela autora não resultou de deliberação de pessoas interessadas na construção de unidades habitacionais a preço de custo a elas destinadas, mas de decisão de um pequeno grupo de pessoas interessadas em ofertar ao público as referidas unidades habitacionais a preço mais vantajosos. Desta forma, se o empreendimento não se destinava ao grupo que inicialmente formava a autora, mas a outras pessoas que a ela se associassem, o termo de adesão e compromisso de participação subscrito pelo réu não é regulada apenas pelo estatuto da autora, mas igualmente pela Lei nº. 4.561/64, que disciplina a construção a preço de custo, ou seja, a construção por administração, bem como pelo Código de Defesa do Consumidor, pois, além de ter havido fornecimento de produto a consumidor final, o réu se associou à autora porque pretendia adquirir uma casa própria e não necessariamente para participar de uma cooperativa. É exatamente por isso que o Des. Olavo Silveira, quando do julgamento da apelação nº. 166.154.4/9-00, anotou que o tipo de cooperativa constituído pela autora é um tipo de associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades, na medida em que o associado que a ela adere apenas para efeito de conseguir a aquisição de uma casa própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção. O Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo já teve a oportunidade de se pronunciar acerca da submissão do termo de adesão e compromisso visando à aquisição de imóvel a ser construído por cooperativa às normas que tutelam o consumidor e que regulam a incorporação imobiliária, tendo assim decidido: Cooperativa que cobra resíduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, não significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária, atuam como referências de que, nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrência - Não provimento (Apelação nº. 575.907-4/3-00, rel. Des. ÊNIO SANTARELLI ZULIANI, julgada em 16.07.2009). 3.- Apesar de o art. 60 da Lei nº. 4.591/64 determinar a revisão semestral da estimativa de custo da obra construída por administração, de forma a permitir, em função das necessidades da obra, a alteração do esquema de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações, a autora não comprovou ter cumprido essa determinação legal, pois apenas apurou a diferença entre o custo da obra estimado e seu custo efetivo depois de o réu já ter pagado a totalidade das prestações referentes ao custo estimado. 4.- Além de não ter promovido a revisão semestral da estimativa de custo ao longo da execução das obras, a autora não indicou como apurou a diferença entre o custo estimado e o custo efetivo, precisando as despesas com materiais utilizados e mão-de-obra empregada, bem como a forma de cálculo utilizada, com a necessária exibição dos documentos comprobatórios desses custos, descumprindo o dever de transparência que norteia sua relação com o réu (art. 6º., III, CDC). 5.- Tanto a autora não foi transparente com a apuração do saldo residual cobrado na inicial que, apesar de tê-lo apurado antes de julho de 2006 (fls. 07), não comprovou que submeteu as contas correspondentes à aprovação da assembléia geral, conforme determina o art. 39, II, de seu próprio Estatuto (fls. 35). Aliás, antes da celebração do acordo com o Ministério Público, nos autos da ação civil pública por este promovida, a autora sequer contabilizava separadamente as contas de cada um dos empreendimentos que administrava, só tendo assim passado a proceder por força da homologação do acordo que celebrou (fls. 66). Ora, se a construção a preço de custo depende do fluxo de caixa, vale dizer, se o custeio das obras depende dos recursos obtidos com os pagamentos promovidos pelos cooperados, não é compreensível a finalização de determinado empreendimento sem seu completo custeio quando a estimativa de custo da obra não é submetido às revisões periódicas, o que significar dizer que, ainda que ao final das obras o custo efetivo fosse superior ao estimado, a diferença a ser complementada pelos cooperados haveria de ser necessariamente pequena. Afora isso, se as contas dos diversos empreendimentos não eram contabilizadas separadamente, a diferença cobrada pela autora nestes autos pode não corresponder àquela referente ao empreendimento ao qual aderiu o réu, daí a necessidade de efetiva comprovação. 6.- É verdade que as contas dos diversos empreendimentos da autora acabaram por ser aprovadas por assembléia geral por ela convocada. Essa aprovação, todavia, não legitima a cobrança objeto destes autos, pois, além de não ser referir especificamente ao empreendimento ao qual aderiu o réu, não se observou a periodicidade exigida por lei, tendo sido submetida a uma única assembléia contas de 4 (quatro) exercício, sem indicação dos respectivos empreendimentos, sem contar que essa assembléia só foi realizada em cumprimento a obrigação assumida no acordo celebrado com o Ministério Público (fls. 44/58). 7.- Em suma, o saldo residual cobrado do réu é inexigível, dada a inexistência de revisões periódicas da estimava inicial de custo da obra, não comprovação de gastos adicionais e falta de aprovação específica dos gastos adicionais do empreendimento ao qual ele aderiu. Nesse sentido, assim vem decidindo o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo: Cooperativa Habitacional. Ação de cobrança. Saldo residual objeto de rateio. Necessidade de comprovação documental dos gastos adicionais. Indispensabilidade, ainda, de deliberação pela Assembléia Geral da cooperativa. Inteligência do artigo 39, inciso II, do Estatuto da apelante. Precedentes jurisprudenciais. Omissão da inicial sobre esses pontos. Ofensa ao disposto no artigo 333, inciso I, do CPC. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO (Apelação Cível nº. 582.110.4, rel. Des. DONEGÁ MORANDINI, julgada em 12.05.2009). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação monitória para cobrança de saldo residual, a título de diferença de custo de construção - Negócio jurídico sob a forma de adesão a empreendimento imobiliário vinculado a associação cooperativa - Indeferimento de requerimento de suspensão do recurso de apelação - Discussão já abrangida em ação coletiva proposta pela associação de adquirentes das unidades, que ainda se encontra pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do art. 103, III, do CDC - Inexistência de óbice ao julgamento prévio da ação monitória - Mérito - Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adesão ao empreendimento - Previsão contratual da cobrança de saldo residual, a título de diferença de custo de construção - Peculiaridades do caso concreto - Cobrança, após um ano e em conta-gotas, do saldo residual, que constitui comportamento contraditório (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatória contra a boa-fé objetiva, por deixar os cooperados em situação de eterna insegurança - Manutenção da sentença de improcedência da ação - Recurso improvido (Apelação Cível nº. 632.429.4/6-00, rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, julgada em 16.04.2009). 8.- De rigor, portanto, a improcedência da pretensão e a procedência da reconvenção, pois, se inexigível o saldo residual, tem-se que o preço referente à compra e venda foi quitado, o que obriga a autora-reconvinda a outorgar ao réu-reconvinte a respectiva escritura pública. III.-

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão e PROCEDENTE a RECONVENÇÃO deduzidas nestes autos de AÇÃO DE COBRANÇA proposta por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP em face de CARLOS A R, determinando à autora-reconvinda a outorgar ao réu-reconvinte a escritura pública referente ao imóvel por ele adquirido, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa-diária no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), limitada a 60 (sessenta) diárias, quando se converterá em indenização por perdas e danos Pela sucumbência na ação principal e na reconvenção, arcará a autora com as custas e despesas do processo e pagará honorários advocatícios, que ficam arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa atualizado. P. R. Intimem-se. São Paulo, 26 de maio de 2011.