0185831-69.2010.8.26.0100 (583.00.2010.185831) escritura em 10 dias ADJUDICACAO

0185831-69.2010.8.26.0100 (583.00.2010.185831)

parte(s) do processo andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
0185831-69.2010.8.26.0100 (583.00.2010.185831)
Cartório/Vara 16ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1831/2010
Grupo Cível
Ação Adjudicação Compulsória
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 23/09/2010 às 12h 58m 00s
Moeda Real
Valor da Causa 105.813,74
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 2


Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SÃO PAULO BANCOOP

Requerente LEANDRO PEREIRA LIMA
Advogado: 87372/SP ROBERTO FREITAS SANTOS

Requerido TECNOSUL ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
Advogado: 286649/SP MARCELO EMIDIO DE CASTILHO


Sentença nº 1285/2011 registrada em 22/06/2011 no livro nº 811 às Fls. 91/97:
JULGO
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C O N C L U S Ã O Em 14 de setembro de 2011 faço estes autos conclusos à MM. Juíza de Direito, Dra. JACIRA JACINTO DA SILVA. Eu,___________ (Thiago Dias Palaro), Escr., digitei.

LEANDRO PEREIRA LIMA, qualificado nos autos, ajuizou a presente

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA contra TECNOSUL ENGENHARIA
E CONSTRUÇÕES LTDA. e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE
SÃO PAULO - BANCOOP,


igualmente qualificadas, alegando que no ano de 2.001, entabulou negócio jurídico consistente na venda e compra do imóvel indicado na inicial, a fls. 3, e embora tenham integralizado o preço, cumprindo regularmente a parte que lhe cabia, recebendo, inclusive, o termo de quitação da primeira requerida, não lhe outorgaram a escritura.

Discorreu sobre o direito e requereu a procedência do pedido para que o imóvel lhe seja adjudicado por sentença.

Requereu a antecipação da tutela para determinar a outorga da escritura, bem como a condenação das rés a suportarem a sucumbência.

Deu à causa o valor de R$ 105.813,74 e instruíram a inicial com os documentos de fls. 7/20.

As rés foram devidamente citadas (fls. 25/29) e apresentaram contestação; a primeira às fls. 96/100 e a segunda às fls. 30/56.


A primeira ré ( sustentou ausência de culpa, ou motivo para ser demandada, afirmando que concorda inteiramente com o dever da segunda ré (bancoop) de outorgar a escritura, requerendo a extinção do processo contra a sua pessoa, ou a improcedência da ação.


A segunda (bancoop) afirmou que o autor não tem direito ao título, reputando viciado o termo de quitação por não conter a sua assinatura.

No mérito, afirmou que o autor tinha conhecimento de que poderia ser cobrado de aporte intermediário ou final para a regularização do empreendimento, tendo em vista que o custo da obra foi apenas estimado e sabia que seria feito o rateio de acordo com a fração ideal, porém, após a análise das contas o autor não concordou com o pagamento.

Sustentou a legalidade da cobrança, invocando o artigo 80 da Lei 5.764/71; reportou-se ao acordo firmado com o Ministério Público, no qual foi homologado o acordo firmado que reconheceu a sua natureza de cooperativa habitacional, com a aprovação de todas as contas da BANCOOP pelos cooperados.

Invocou prova emprestada e a inaplicabilidade da lei de incorporações imobiliárias. Requereu a nulidade do termo de quitação, ou a improcedência da ação cominando ao autor os ônus da sucumbência. O autor apresentou réplica (fls. 116/124).

Vieram-me os autos conclusos.

JUIZ DECIDE

RELATADO O ESSENCIAL, DECIDO:

A ação é procedente. FUNDAMENTO

O processo comporta julgamento antecipado, não havendo necessidade de procrastinar o seu andamento para a produção de outras provas.

As partes instruíram a inicial com prova suficiente ao convencimento do juízo.

Em princípio, a relação obrigacional entre as partes foi constituída intuito personae, isto é, caberia única e exclusivamente à cedente outorgar a escritura ao autor, conforme prevê explicitamente o contrato em sua cláusula VIII, porém, está justificada a presença de ambas as requeridas no pólo passivo, pois a segunda ré(bancoop) figurou no pacto como interveniente anuente.

Posto isso, perfeitamente justa a inclusão das duas demandadas no polo passivo da lide, não havendo que se falar em ilegitimidade.

Afasto, igualmente, a preliminar suscitada pela segunda ré, (bancoop) de nulidade do termo de quitação.

Embora não haja a sua anuência no referido documento, a ação foi proposta justamente por esse motivo, de forma que acolher a preliminar significaria afastar de plano a pretensão do autor, o que, absolutamente, não seria razoável.

O autor ajuizou a presente ação para o fim de obter judicialmente a adjudicação de um imóvel que adquiriu da primeira ré, figurando a segunda (bancoop)como interveniente anuente, mediante contrato denominado “Instrumento particular de Cessão de Direitos” (fls. 9/13).

Alegou que a escritura definitiva não lhe foi outorgada pelas requeridas, em razão da resistência da segunda ré,(bancoop) apesar de ter recebido a quitação formal da primeira demandada.

Com efeito, a adjudicação compulsória tem natureza jurídica de um direito pessoal, pois visa à substituição da declaração de vontade da parte inadimplente em um negócio jurídico pela sentença do juiz.

No caso vertente, a primeira ré reconheceu o direito do autor, mas pugnou pela improcedência relativamente à sua pessoa, considerando que a escritura não foi outorgada por resistência injustificada da segunda requerida.(bancoop)

Noticiou, inclusive, ação ajuizada por ela contra a segunda ré(bancoop), na qual teria obtido sucesso, lembrando ainda, que nas ações em que a segunda ré (bancoop)figurou como autora para pleitear as alegadas diferenças, não obteve sucesso.

Considerando que o contrato faz lei entre as partes, e que a segunda requerida(bancoop) não apresentou qualquer outro compromisso firmado pelo autor além do contrato de fls. 9/13, este documento valerá como definidor de direitos naquilo que não ferir o ordenamento jurídico.

Pelo referido documento, o autor tem razão indiscutível, sendo totalmente insubsistentes as razões da segunda demandada,(bancoop) que impediu injustamente a regular transmissão do título de propriedade ao autor.

Com efeito, a satisfação do direito do autor cinge-se ao plano das obrigações, estando, portanto, correta a pretensão almejada analisados os documentos que instruíram os autos, especialmente o contrato e o termo de quitação.

Por obvio que a opção do autor não está desprotegida na esfera jurídica, como reforça o julgado a seguir transcrito:

Empreendimento imobiliário - Construção de edifícios pelo sistema cooperativo a preço de custo - Cobrança de valor residual - Cálculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestação de contas - Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do débito e condenar a ré à outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária.

Note a pertinência da jurisprudência acima indicada com o caso em análise, pois nem mesmo após as considerações apresentadas pelo autor a ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar que efetivamente prestou contas e que a demonstração da aplicação financeira foi devidamente homologada ou aprovada pelos interessados.

Disse, é verdade, que houve a referida aprovação, mas não se desincumbiu do ônus de provar o alegado.

O acordo firmado com o Ministério Público não eximiria a ré,(bancoop) muito ao contrário, ainda mais a obrigaria no que toca ao dever de dispensar aos consumidores o devido tratamento, entregando-lhes a quitação, ou promovendo as ações necessárias para coagir os infratores ao cumprimento dos deveres pactuados.

De salientar, embora o empreendimento tenha sido concluído há tantos anos, a ré não noticiou nenhuma ação efetiva para cobrar o autor a respeito do alegado crédito.

Ao contrário, teve suas argumentações refutadas pela cedente, aqui primeira ré, a qual noticiou nunca ter anuído com a conduta da segunda ré.

Informou ter ajuizado ação contra a correquerida saindo-se vencedora, assim como esclareceu que a corre se viu vencida quando pleiteou em juízo a cobrança contra a sua pessoa. Mais não precisa. Juntando o teor do contrato, cujo documento não impõe obrigação outra ao autor senão a de pagar o preço pactuado, com os argumentos das partes e os demais documentos, finaliza-se a celeuma reconhecendo o direito inabalável do autor.

Ressalto que o contrato firmado entre as parte, muito diferentemente do que tentou fazer crer a segunda requerida, previu preço certo e condições de pagamento claramente especificadas na cláusula V, não se encontrando ali nenhuma previsão para outros pagamentos a qualquer título.

Tanto assim é que a primeira ré emitiu imediato termo de quitação tão logo recebeu o pagamento da última parcela do preço.

Sob esta ótica, há necessidade de averiguar o cumprimento dos requisitos que a jurisprudência entende cabíveis para a obtenção da prestação jurisdicional.

São eles: o preço do bem quitado e contrato escrito.

Há julgadores que entendem necessário, ainda, registro do título em cartório, para que se possa produzir a devida publicidade do ato e o seu efeito erga omnes.

Malgrado esse entendimento, há vários julgados que dispensam a providência. Confira, a propósito:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Compromisso de compra e venda de imóvel não registrado - Irrelevância - Contrato irrevogável e irretratável - Preço totalmente pago - Inteligência do artigo 25 da Lei n.º 6.766, de 19.12.79 - Recurso provido - Extinção arredada.

A necessidade de registro apenas se faz necessária para que tais compromissos, cessões ou promessas de cessão produzam efeitos relativamente a terceiros.

A cláusula VII do contrato de fls. 9/13, estabelece as condições para a outorga da escritura definitiva de compra e venda, restando inquestionavelmente demonstrado o direito do autor diante da comprovação da conclusão de todas elas.

Há remédio jurídico para não deixar o autor ao desamparo da lei em situações tais.

Como cabia à primeira requerida, nos termos do contrato, outorgar a escritura, tendo a mesma figurado como cedente, a ação procede contra ambas as rés, lembrando que a primeira demandada não tomou providencias jurídicas para coagir a interveniente anuente a proporcionar o cumprimento da sua obrigação.

Mas, da mesma forma, observo que o princípio da causalidade impõe condenar apenas a segunda ré (BANCOOP) nos ônus da sucumbência, já que foi, efetivamente, a causadora da propositura desta demanda.

Cabe, por fim, ilustrar esta decisão com o dispositivo legal que garante o direito ao autor, contido no Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937:

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973); (...) § 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973) Vale a presente sentença, portanto, para suprir a vontade da segunda requerida (BANCOOP) e determinar à primeira ré que providencie a outorga da escritura obedecidas as condições pactuadas, sob pena de, vencido o prazo marcado, a presente sentença substituir a vontade das requeridas.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA proposta por LEANDRO PEREIRA LIMA, contra TECNOSUL ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP, para:

1 – Substituir a vontade da segunda requerida (BANCOOP) e determinar à primeira ré que outorgue a escritura ao autor no prazo de dez dias após a comunicação do cumprimento das obrigações burocráticas que lhe cabem para receber o título de propriedade;

2 – Superado o prazo marcado sem cumprimento da ordem acima especificada, com fundamento no artigo 466-B, do Código de Processo Civil, ADJUDICAR ao autor o imóvel descrito no contrato particular de Venda e Compra valendo esta sentença como título perante o ORI, incumbindo ao autor providenciar o cumprimento das ações burocráticas e suportar os encargos do ato atinente às formalidades exigidas pela lei. Por conseqüência, JULGO resolvido o mérito deste processo, com fundamento no artigo 269, I, primeira parte, do Código de Processo Civil.

Condeno a segunda ré (BANCOOP) ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, que arbitro em 10% do valor da causa, na forma do artigo 20, § 3º do Código de Processo Civil, levando em conta o julgamento antecipado da lide.

À primeira requerida fica o ônus de arcar com os honorários do seu patrono.

Transitada em julgado, e comunicada à ré a completa condição do autor para receber a escritura iniciará imediatamente o prazo concedido para a outorga da escritura.

Vencidos os dez dias, requeria o autor o necessário. Decorridos sem reclamação, ou providenciada a expedição do necessário, ao arquivo.

R.P.I. São Paulo, 14 de setembro de 2011. JACIRA JACINTO DA SILVA Juíza de Direito




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