0628816-62.2008.8.26.0001- casa verde inexigibilidade

0628816-62.2008.8.26.0001 [Visualizar Inteiro Teor]
Classe: Procedimento Ordinário
Assunto: Obrigações
Magistrado: Ana Luiza Queiroz do Prado
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Regional I - Santana
Vara: 8ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 18/07/2011
SENTENÇA Processo nº:0628816-62.2008.8.26.0001 Classe - AssuntoProcedimento Ordinário - Obrigações Requerente:Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Requerido:Antonio Pereira Novaes Neto e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). Ana Luiza Queiroz do Prado Vistos. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO ? BANCOOP -, ajuizou ação de cobrança contra ANTONIO PEREIRA NOVAES NETO e CARMENSITA APARECIDA SINTO NOVAES, ambas as partes qualificadas nos autos. Aduziu a parte autora, em suma, que a parte ré com ela celebrou termo de transferência de direitos pelo sistema cooperativo sobre uma unidade do empreendimento Residencial Casa Verde, situado nesta cidade e comarca. Continua narrando que devido a diversas variáveis que ocorrem em empreendimentos como o em questão, constatou-se que o valor estimado inicialmente não seria suficiente para cobrir todas as despesas necessárias para a finalização da obra, razão pela qual foi cobrado o chamado custo adicional/reforço de caixa. Após discorrer sobre a legitimidade da cobrança do custo e sua fundamentação contratual, pugna, ao final, pelo pagamento do valor de R$27.751,88, mais as custas processuais e verbas honorárias. Juntou documentos. Foi determinada a emenda à inicial a fls. 65/66 para esclarecimentos quanto à composição do valor cobrado a título de custo adicional. Emenda à inicial a fls. 69/73. Juntou documentos. Citada a parte ré (fls. 258), se defendeu a fls. 264/280. Aduz a defesa, preliminarmente, que já existe demanda da parte ré contra os vendedores do imóvel, razão pela qual há que ser reconhecida a conexão dos feitos. Subsidiariamente pugna pela denunciação à lide aos adquirentes, MARIA AURORA DE GOUVEIA e MANUEL IZIDRO QUINTAL, sendo que estes adquiriram o imóvel de PAULO SERGIO PUCCI JUNIOR. No mérito, narram que em momento algum foram informados de eventuais valores pendentes, sendo que a parte autora, BANCOOP, figurou no instrumento de cessão de direitos na condição de ANUENTE. Defendendo, por fim, a ilegalidade da cobrança, pugnam pela improcedência. Juntou documentos. Réplica a fls. 297/314. Manifestação da parte ré a fls. 340/343, aduzindo, em suma, que nunca contrataram com a COOPERATIVA, apenas adquiriram unidade já quitada e sem quaisquer ressalvas da anuente COOPERATIVA. Em decisão a fls. 400, foi deferida a denunciação à lide ao espólio dos vendedores do imóvel e ao primitivo adquirente. O espólio dos denunciados, por meio de JOSE ALFREDO QUINTAL, apresentou defesa a fls. 424/440. Aduziu em suma a ilegitimidade passiva em razão do falecimento dos vendedores, bem como a prejudicialidade em razão de ação coletiva pendente. No mérito, aduziu que a natureza jurídica da relação é de consumo, não havendo características de cooperação. Defendendo a ilegalidade da cobrança, pugna pela improcedência da ação. Juntou documentos. O co-denunciado PAULO SERGIO PUCCI JUNIOR se defendeu a fls. 506/509. Alegou, em suma, que os adquirentes assumiram os riscos da aquisição, tendo-lhes entregado o imóvel de forma livre e desembaraçada. Tentada a conciliação a fls. 515/516, restou infrutífera. Instado o co-denunciado JOSE ALFREDO QUINTAL a regularizar sua representação a fls. 513, quedou-se inerte, deixando de apresentar quaisquer documentos que justificasse a representação dos espólios. É o relatório, decido. O feito comporta pronto julgamento na medida em que depende de prova exclusivamente documental, esta já suficientemente acostada aos autos. A relação é de patente consumo, e, com efeito, ao ANUIR com a transferência dos direitos sobre o imóvel devidamente quitado, a BANCOOP não informou devidamente o comprador a possibilidade de futura cobrança, constituindo-se a posterior cobrança em comportamento contrário à boa-fé objetiva. Nesse sentido, pertinente colacionar o brilhante raciocínio do Des. Relator Teixeira Leite,em caso idêntico, sobre os deveres laterais do contrato: "COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cobrança. Cooperativa que pretende a cobrança de saldo residual Sem prova da origem do débito. Pretensão que ocorreu 02 anos depois de os cooperados terem quitado o valor avençado em contrato. Insegurança jurídica que não pode ser prestigiada. Violação ao princípio da boa-fé objetiva, diante de comportamento contraditório - venire contra factum proprium. Não é razoável a cobrança de resíduo após dar de forma tácita a quitação. Nítido caráter de papel de incorporadora, sujeita, portanto à Lei 4591/64.Recurso desprovido. Apelação Cível n.° 990.10.460805-8 - São Paulo - voto n.° 11709". Ainda nos termos do voto supracitado, certo é que a BANCOOP revestida da natureza jurídica de uma Cooperativa, sustenta que por operar essa modalidade de sistema que não visa o lucro, vislumbra, pela união dos esforços dos cooperados, a construção do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, caso o montante final ora quitado fosse insuficiente cada cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade construída. Afirma a legitimidade deste resíduo pela concordância dos cooperados em Assembléia Geral ocorrida, entretanto, passados dois anos da cobrança (2009). Sucede que, ao contrário, o que se nota dos autos é que houve uma simples compra e venda de imóvel, os cooperados nunca tiveram nenhum poder de decisão, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela apelante. Aliás, em caso idêntico, o Des. Relator Francisco Loureiro, no julgamento da Apelação Cível n° 994.08.018648-0 explicita: "Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobiliário, com produtos destinados ao público em geral. Ao contrário do que afirma o recurso, portanto, a relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos consumidores." Fica claro que ao fornecer a quitação, a cooperativa declarou de forma tácita que não há mais o que cobrar (supressio), portanto essa exigência além de violar o princípio da boa-fé objetiva, mediante comportamento contraditório (venire contra factum proprium), resulta em insegurança jurídica aos cooperados que são surpreendidos com novo rateio de resíduo injustificável. Corroborando ainda mais o raciocínio exposto, certo é que a 16.ª cláusula do contrato ? invocada pela parte autora como base legal da cobrança ? é abusiva na medida em que não é clara e não fornece subsídios para a exata noção de sua "eventual" composição. Nesse sentido também o raciocínio do des. Sebastião Garcia, na Apelação n.° 0320352-91.2009.8.26.0000: Embora exista a previsão de cobrança do resíduo relacionado ao custo final da obra, é certo que sem a efetiva demonstração dos gastos não há como se aferir a exigibilidade do valor pleiteado do cooperado. Ademais, a cláusula 16.ª do contrato de adesão foi objeto de ação coletiva proposta, entre outros, pelo réu contra a BANCOOP (processo n.° 583.00.2008.140427-9), onde foi declarada abusiva. Ressalte-se que a autora interpôs recurso de apelação (Apelação n.° 994.08.018648-0), o qual foi julgado em 11/03/2010, sendo confirmada a sentença de Io Grau, confirmando o caráter abusivo da cláusula 16.ª do contrato de adesão da Cooperativa. Por conseguinte, inexigível eventual saldo residual. Por derradeiro, além de calcada em cláusula abusiva e aviltar os deveres da boa-fé objetiva, a matéria encontra-se pacificada no Tribunal de Justiça Bandeirante. Isto posto JULGO IMPROCEDENTE o pedido, nos termos do artigo 269, inciso I do Código de Processo Civil, restando a parte autora condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Em conseqüência, JULGO IMPROCEDENTE a lide secundária com relação a PAULO SERGIO PUCCI JUNIOR, devendo a parte ré (denunciante) a pagar ao denunciado o correspondente a metade do valor recebido a título de honorários. Considerando, outrossim, a ausência de prova de representação do espólio por parte de JOSE ALFREDO QUINTAL, julgo o feito extinto, sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 267 da lei civil adjetiva. PRIC. São Paulo, 18 de julho de 2011.