51) JUIZ DIZ: CONTRATO BANCOOP É DISFARÇE

Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Processo nº:167644
       MÁRCIA CARDOSO Juíza de Direito        Vara 37ª. Vara Cível


rocesso:
0167644-52.2006.8.26.0100 (583.00.2006.167644) Suspenso
Classe:
Ação Civil Pública
Área: Cível
Assunto: Espécies de Contratos
Local Físico: 25/08/2017 00:00 - Arquivo Geral - ARQUIVADO NO PACOTE Nº 9554/2017 (25/08/2017)*6º/11ºVOL
Distribuição: 23/06/2006 às 15:06 - Livre
37ª Vara Cível - Foro Central Cível
Controle: 2006/000933
Juiz: Juliana Amato Marzagão
Valor da ação: R$ 100.000,00







São juridicamente possíveis os pedidos de reconhecimento de
dolo na relação contratual e de anulação da cláusula 16 do Termo de Adesão.

No MÉRITO a ação é PROCEDENTE EM PARTE. A adesão dos autores à cooperativa nada mais caracterizou do que um disfarce de contrato de compromisso de venda e compra da casa própria.

“É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas.

Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de autofinanciamento da construção da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do empreendimento à obtenção de 960 adesões. (...)

“A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relação entre as partes.

Os réus (cooperados) não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria. Pagaram as prestações, mas vendo que a obra não era entregue, pediram a rescisão do compromisso”

Dos termos do contrato conclui-se que o associado adere à associação apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria e dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção.

O negócio jurídico mais se aproxima da promessa de compra e venda. Assim sendo, de rigor a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor.

E a cláusula que estabelece a apuração a final, constitui verdadeira condição potestativa e desequilibra o contrato.

Tal cláusula é nula, nos termos do artigo 51, IV, X e seu parágrafo 1º, II e III, do Código de Defesa do Consumidor por estabelecer obrigação considerada abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de ser incompatíveis com a boa-fé e a eqüidade
ante a indireta variação do preço de maneira unilateral pelo
fornecedor, restringindo, portanto, direito fundamental inerente à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar o equilíbrio contratual, mostrando-se excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse
das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.




A confusa cláusula que prevê a apuração final autoriza a ré (bancoop)
a cobrar dos adquirentes dos imóveis um valor não elencado nas
cláusulas 4ª e 5ª do contrato que fixam o chamado preço estimado do bem.

A parcela relativa a apuração final não é previamente conhecida pelos adquirentes; somente é revelada pela própria ré, com base no custo específico da obra.

Não há critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou acompanhamento por parte dos adquirentes.

Note-se que a variação dos custos da obra já é observada mediante
o reajuste do saldo do preço e das prestações pelo índice CUB/SINDUSCON (cláusula 5ª).

A situação é de verdadeira fixação do preço por arbítrio exclusivo
da ré, (bancoop) o que é vedado pelo Código Civil, em seu artigo 489.

Nessa linha, tendo os adquirentes efetuado o pagamento do preço segundo as regras das cláusulas 4ª e 5ª, de rigor que recebam as escrituras definitivas do imóvel, sem mais delongas, eis que a ré não pode deixar de se submeter às regras das da Lei 4.591/64 e da Lei dos Registros Públicos pois o negócio jurídico entabulado entre as partes configura verdadeiro compromisso de compra e venda de imóvel a prazo, não havendo que se falar em regime jurídico de cooperativa.

Ressalvo a possibilidade de haver tal desconsideração, nos termos do artigo 28 do Código de Defesa do Consumidor na fase de execução de sentença.

b) – com fundamento no artigo 269, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a ação ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONJUNTO RESIDENCIAL SOLAR DE SANTANA contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP.

Reconheço a relação de consumo entre as partes e a nulidade da cláusula 16ª do contrato que prevê a apuração final. Condeno a ré a restituir os valores pagos a maior pelos cooperados em razão da ilegal aplicação da cláusula de apuração final.

Condeno a ré (bancoop) a promover os registros imobiliários inerentes à incorporação da construção, bem como a adotar todas as providências que trata a Lei 4.591/64 e a Lei de Registros Públicos, necessárias a garantir aos consumidores habilitados nestes autos, a outorga de escrituração em definitivo dos imóveis transacionados. Torno definitiva a decisão antecipatória de tutela. Em razão da sucumbência, a ré arcará com custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado desde a data da propositura da demanda. P.R.I.C. São Paulo, 30 de junho de 2.008. MÁRCIA CARDOSO Juíza de Direito