45) JUIZ DIZ: SEM RESPALDO NO CONTRATO OU LEI

Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Processo nº 188404/2006

CECÍLIA DE CARVALHO CONTRERA Juíza de Direito 37ª. Vara Cível
‘dívida reclamada pela requerida (bancoop) não encontra respaldo no contrato ou na Lei’
BANCOOP COMENTA:
Alegou, em síntese, que após a conclusão da obra foram apurados déficits nos exercícios fiscais de 2004 e 2005. Apurou-se, para unidades do porte da do autor, o resíduo de R$8.800,12.
Sustentou que a construção das unidades autônomas se faz com o dinheiro da coletividade dos cooperados, e que o inadimplemento do autor repercutirá negativamente sobre os adquirentes de unidades não construídas. Afirmou que alguns dos empreendimentos imobiliários por si realizados são deficitários, e que cabe aos demais cooperados colaborar com sua recuperação. Impugnou as alegações do autor, alegando que ele não pagou o resíduo em conjunto com as parcelas mensais, limitando-se a quitar, com elas, a respectiva correção monetária. Sustentou que as unidades excluídas do rateio são aquelas dadas em pagamento à construtora do empreendimento. Alegou, por fim, que a procedência da demanda acarretará prejuízo global à toda a cooperativa, da qual faz parte o autor, que perante ela tem deveres a cumprir. Juntou os documentos de fls. 78/99. Houve réplica (fls. 101/110). Tentou-se a conciliação, sem êxito (fl. 126). O autor pleiteou o julgamento antecipado da lide (fls. 149/150), e a ré pugnou pela produção de prova documental (fl. 147).



JUIZ DECIDE:
O pedido é procedente.
A dívida reclamada pela requerida (bancoop) não encontra respaldo no contrato ou na Lei.
Com efeito.
Celebraram as partes contrato de adesão e participação, tendo por objetivo a aquisição, pelo cooperado, da unidade habitacional descrita no respectivo instrumento.
Pelo contrato, obrigou-se o autor a adquirir referido imóvel, pagando por ele o preço de custo estimado e a possível diferença entre o valor estimado e o custo real ao final verificado.
Descabe, pois, perquirir acerca da eventual legalidade da previsão contratual de cobrança de resíduo, questão estranha ao objeto da demanda.
Tecidas tais considerações, cumpre perquirir acerca do fato gerador da cobrança impugnada.
Alega a ré (bancoop) em contestação, que o valor se refere ao rateio dos custos oriundos de empreendimentos deficitários não acabados. No entanto, a circular de fls. 27 não faz qualquer menção a tal causa.
Da leitura do documento é possível inferir, embora não sejam claros os seus termos, que o valor ali cobrado corresponde ao resíduo final do custo da própria unidade autônoma do autor, resultante da diferença entre seu custo real e seu custo estimado.
Poder-se-ia concluir, também, que tal valor se referisse ao rateio das despesas decorrentes da unificação das matrículas do imóvel onde se situa o empreendimento, bem como da averbação das unidades nas matrículas correspondentes.
Sem causa identificável, a cobrança já seria, apenas por isso, inexigível. É oportuno consignar, todavia, que qualquer que fosse a sua real origem, ela seria, de todo modo, indevida. Com efeito.
Alega a ré (bancoop) que o autor, ao assumir a qualidade de cooperado, obrigou-se a colaborar com a cooperativa, cabendo-lhe efetuar os pagamentos devidos sob pena de prejuízo a todo o grupo.
Sustenta que a cooperativa tem por objetivo a realização e venda de não apenas um, mas vários empreendimentos imobiliários, todos sob o regime da aquisição por preço de custo.
Sustenta que a construção de cada empreendimento se realiza mediante alocação dos recursos oriundos da coletividade de cooperados, e que o inadimplemento do autor, adquirente de unidade já pronta, acabará por prejudicar aqueles cujas unidades fazem parte de empreendimentos deficitários, e, portanto, inacabados.
O argumento não se sustenta.
Os termos do contrato assumidos pelo autor são claros ao dispor que os encargos por ele assumidos se referem aos custos da unidade autônoma por si adquirida.

Abstraída a questão da legalidade da cobrança do resíduo, o certo é que, de qualquer modo, o valor a ser pago pelo adquirente não pode fugir ao limite do preço do custo da unidade adquirida.
Mesmo no âmbito de uma cooperativa, não pode o autor ser compelido a custear, com recursos próprios, empreendimentos diversos que por qualquer motivo se tornaram deficitários.
Tendo havido quitação do pagamento correspondente ao custo de sua unidade – pagamento comprovado pelo não impugnado documento de fls. 36/37 – nada mais pode ser exigido do autor a título de colaboração com a cooperativa.
Pouco importa, nesse contexto, que os valores pagos por adquirentes de unidades situadas em determinado empreendimento venham a ser empregados em empreendimento diverso, cujas obras estejam mais adiantadas.
Cabe a cada adquirente responder pelo preço de custo da sua unidade autônoma, e, havendo adimplemento por parte da totalidade dos cooperados, a equação entre o custo total dos empreendimentos e o valor total pago à Cooperativa terá soma zero.
Aquele que já cumpriu sua parte não pode ser compelido a suportar os gastos oriundos de empreendimento deficitário.
Isso corresponderia a transferir-lhe o débito imputável a cooperados inadimplentes, o que, à evidência, não se pode admitir.
Saliente-se que a Lei 5.764/71 (Lei das Cooperativas), em seu artigo 80, caput, estabelece que as despesas da sociedade cooperativa serão rateadas entre os cooperados, na proporção direta da fruição dos serviços. Assim, salvo disposição contratual em contrário – ausente no termo firmado entre as partes – não poderá haver rateio de despesa que não corresponda a serviço fruído pelo cooperado.
Diante do que dispõe a Lei, não pode o autor ser obrigado por nada além daquilo a que se obrigou no contrato, ou seja, o pagamento do custo da unidade adquirida.
Passo a analisar a hipótese referente às despesas registrárias.
É inadmissível que tais despesas básicas não se reputem compreendidas no preço total da unidade, já quitado pelo autor. A aquisição de uma unidade imobiliária autônoma pressupõe, obviamente, que seus limites estejam definidos, tanto no aspecto físico como no aspecto registrário.
Não há como dissociar tais despesas do custo total da unidade, sendo inadmissível sua cobrança autônoma, tardia e potestativa por parte da requerida. Por “custo da unidade” deve-se entender tudo aquilo que seja absolutamente inseparável de sua própria existência.
A individualização do registro do imóvel, faz, sem dúvida, parte desse universo.
Entendimento contrário levaria a permitir que a Cooperativa lançasse mão, ad infinitum, da cobrança autônoma e desmembrada de partes essenciais da obra, apurando tardiamente, por exemplo, o custo da rede de fornecimento de água, da instalação da rede elétrica ou do acabamento das unidades.

Finalmente, também será inexigível a cobrança, caso se refira a nova apuração final dos custos da obra.
O cálculo do resíduo já foi feito, e, ao contrário do alegado pela ré, conforme demonstra o documento por ela própria juntado (fl. 80), já foi pago.
Não há que se admitir novo cálculo do resíduo, pois o primeiro e único, por imperativo lógico, somente pode ter sido feito após a conclusão da obra e apuração final de seu custo.
Não há causa que possa sobrevir e agravar o custo do imóvel, já definitivamente calculado.
Inadmissíveis, à evidência, sucessivos cálculos do valor do custo final da obra, por contrários às disposições do contrato, ao dever geral de boa fé contratual e à própria idéia lógica de resíduo.
Em suma, quer a cobrança se refira ao valor destinado a sanear as contas de empreendimento deficitário, quer se refira ao custo da regularização registrária do imóvel, ou, ainda, ao novo cálculo do resíduo, tem-se que, pelos motivos acima, não encontra respaldo na Lei ou no contrato, sendo, portanto, inexigível.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo autor, para declarar inexigível o débito objeto de discussão, cobrado pela cooperativa na circular de fl. 27, no valor original de R$8.800,12. Ante a inequívoca constatação do fumus boni juris, defiro a liminar, para o fim de determinar à ré que se abstenha de enviar o nome do autor para os cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, em virtude do débito discutido nestes autos.
Expeça-se o necessário.
Julgo extinto o processo, portanto, com resolução do mérito, nos termos no artigo 269, I, do CPC.
Pela sucumbência, arcará a ré com o pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo, nos termos do artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil, em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, atualizado. P.R.I.C. São Paulo, 26 de outubro de 2007 CECÍLIA DE CARVALHO CONTRERA Juíza de Direito