18) JUIZ DIZ: ARGUMENTOS FALACIOSOS DA BANCOOP - DESCARADA

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2006.241346-5

parte(s) do processo local físico incidentes andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.241346-5
Cartório/Vara 12ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1889/2006
Grupo Cível
Ação Declaratória (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 18/12/2006 às 18h 07m 09s
Moeda Real
Valor da Causa 12.000,00
Qtde. Autor(s) 2
Qtde. Réu(s) 1
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerente ANTONIO PINTO SOBRINHO
Advogado: 32481/SP HAMILTON PASCHOAL DE ARRUDA INNARELLI
Advogado: 156654/SP EDUARDO ARRUDA
Advogado: 164670/SP MOACYR GODOY PEREIRA NETO
Advogado: 207756/SP THIAGO VEDOVATO INNARELLI
Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Advogado: 13492/SP GLEZIO ANTONIO ROCHA
Advogado: 178218/SP NAIRA REGINA RODRIGUES SANCHES
Advogado: 238315/SP SIMONE JEZIERSKI
Requerente RIVANETE LEMOS COSTA PINTO
Advogado: 32481/SP HAMILTON PASCHOAL DE ARRUDA INNARELLI
Advogado: 156654/SP EDUARDO ARRUDA
Advogado: 164670/SP MOACYR GODOY PEREIRA NETO
Advogado: 207756/SP THIAGO VEDOVATO INNARELLI
LOCAL FÍSICO [Topo]
17/08/2009 Imprensa
INCIDENTE(S) DO PROCESSO [Topo]
(Existem 4 incidentes cadastrados .)
Incidente Nº 4 Entrada e Distribuição em 07/07/2008
Agravo de Instrumento
Incidente Nº 3 Entrada e Distribuição em 05/11/2007
Carta de Sentença
Incidente Nº 2 Entrada e Distribuição em 05/11/2007
Mandado de Segurança
Incidente Nº 1 Entrada e Distribuição em 14/08/2007
Agravo de Instrumento
ANDAMENTO(S) DO PROCESSO [Topo]
(Existem 120 andamentos cadastrados.)
(Serão exibidos os últimos 10.)
(Para a lista completa, clique aqui.)
31/05/2010 Remessa ao SetorRemetido ao arquivo - Pacote 10757/09 (1/ e 2° vol) e 10758/09 (3° ao 5° vol)
31/05/2010 Arquivo Provisório
07/05/2010 Aguardando Prazo 28.05
05/05/2010 Aguardando Publicação
04/05/2010 Despacho ProferidoAguarde-se no arquivo provocação útil dos autores. Int.
03/05/2010 Conclusos para 04/5
26/04/2010 Aguardando Solução
08/04/2010 Aguardando Juntada
30/03/2010 Aguardando Prazo 22/04
26/03/2010 Aguardando Publicação
SÚMULA(S) DA(S) SENTENÇA(S) DO PROCESSO

SENTENCA


VISTOS. I - Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER COM ANTECIPAÇÃO PARCIAL DOS EFEITOS DA TUTELA ajuizada por ANTONIO PINTO SOBRINHO e RIVANETE LEMOS COSTA PINTO em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP.

Narra a exordial que em março de 2000 a ré iniciou, na qualidade de incorporadora, a comercialização de apartamentos no empreendimento Praias de Ubatuba, conforme folders publicitários que o divulgavam. Sustentam os autores terem adquirido a unidade 43 do Bloco ‘F’ do empreendimento aludido, aduzindo que, concluídas as obras, foram entregues as unidades respectivas e chaves aos adquirentes, que passaram a ocupar os imóveis a título precário, conforme Termo de Uso Antecipado. Ocorre que após a quitação integral de suas obrigações, os autores se viram surpreendidos pela comunicação da existência de saldo devedor residual a ser pago, por conta da apuração final do empreendimento, sem qualquer discriminação a tanto pertinente, sendo o valor do saldo aludido correspondente a aproximadamente 33% do valor já quitado. O déficit assim apontado foi rateado entre os “cooperados”, a título de “apuração final” da seccional, com custo entre R$ 12.000,00 e R$ 24.000,00 para cada unidade, viabilizado o pagamento em 24 parcelas mensais e sucessivas. Refutam os autores a exigibilidade do rateio aludido, sustentando a quitação integral de suas obrigações, notadamente porquanto jamais prestadas contas da execução do empreendimento, sequer tendo havido prévio conhecimento do orçamento do mesmo, daí decorrendo a ilegalidade de que se cogita, sublinhado o não cumprimento da obrigação que pesa sobre a ré no que concerne ao registro da incorporação. Tecem os autores longas considerações sobre a relevância e o inadimplemento obrigacional imputado à ré, por infração aos deveres que lhe pesam na condição de incorporadora do empreendimento, sublinhando, outrossim, o comprometimento da transparência da relação por conta da ausência de prestação de contas. Sustentam a vinculação da ré à publicidade levada a efeito, tanto quanto a descaracterização de sua particular natureza jurídica para que seja reconhecido o caráter consumerista da relação jurídica em disputa, apontando, para tanto, inúmeros ilícitos perpetrados, seja pela contratação de empresas para a prestação de serviços vinculadas a membros da diretoria da ré, seja pela orientação político-partidária por essa assumida, seja pela irracional ação da mesma junto ao mercado de capitais, vendendo recebíveis com o fim escuso de captação no mercado financeiro. Postulam os autores, nessa quadra de considerações, a antecipação da tutela jurisdicional para que seja a ré compelida a promover o registro da incorporação com vistas à regularização do empreendimento, suspendendo-se, outrossim, os efeitos da mora que lhes é imputada. Em sede de tutela definitiva, requerem:

(a) seja a ré compelida a promover os registros determinados pelo art. 44 da Lei 4.591/64, adotando as providências necessárias à regularização do empreendimento, sob pena de multa cominatória diária:

(b) seja determinado à ré que se abstenha de realizar quaisquer cobranças ou mesmo a negativação dos nomes dos autores por conta do suposto débito concernente à apuração final; (c) seja declarado o caráter consumerista da relação jurídica entre as partes;

(d) seja desconsiderada a personalidade jurídica da ré com a conseqüente responsabilização solidária de seus administradores;

(e) seja revisada e declarado nula a cláusula que prevê a “apuração final”; (f) seja declarada a quitação do negócio jurídico e a inexistência de saldo devedor;

(g) seja a ré compelida a promover o quanto necessário a garantir a outorga de escritura definitiva do imóvel adquirido pelos autores, tudo sem prejuízo da imposição dos ônus sucumbenciais respectivos.

Com a exordial vieram os documentos de fls. 40/175. O pleito antecipatório foi parcialmente deferido exclusivamente para determinação de depósito em juízo das parcelas controvertidas, impondo-se à ré abstenção de conduta no sentido de promoção de anotações restritivas em nome dos autores, até final solução do litígio. Cientificado o Ministério Público a propósito do objeto do litígio, este noticiou a existência de procedimento já instaurado na Promotoria do Consumidor. Devidamente citada, a ré ofertou a contestação de fls. 215/272, instruída com os documentos de fls. 273/384, argüindo, com destaque de preliminar, a inépcia da exordial, ao passo que, no mérito, refuta longamente a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica em disputa, porquanto fundada em ato cooperativo, nos termos do art. 79 da Lei 5.764/71, ao mesmo tempo em que igualmente refuta a pretensão de desconsideração de sua personalidade jurídica, porquanto não evidenciado desvio de finalidade ou confusão patrimonial, abuso de direito ou infração à lei. Sustenta, sob outro vértice, a regularidade da apuração final do custo da obra, porquanto o preço constante da relação jurídica em disputa é meramente estimado, invocando o teor da cláusula 4.5 e seu § 3º, do contrato entabulado entre as partes, tanto o art. 4º, VII e art. 80, ambos da Lei 5.764/71, no sentido de legitimar sua conduta.

Outrossim, refuta a imputação de violação dos estatutos sociais, questionando a higidez da prova a tanto produzida pelos autores. Sob outro vértice, sustenta longamente sua não equiparação à condição de incorporador imobiliário, pelo que não sujeita ao cumprimento das obrigações a tantos pertinentes, refutando, por corolário a pretensão de bloqueio da matrícula do imóvel. Obtempera que o fato de ter negociado na Bolsa de Valores recebíveis futuros não implica em cessão de cotas-partes de seu capital, anotando que o investidor apenas adianta à cooperativa recursos que os cooperados somente pagarão em momento futuro, com isso ensejando a arrecadação, no presente, dos recursos necessários à construção da obra, sem que se faça de rigor o adiantamento das contribuições devidas pelos cooperados. Insurge-se contra a antecipação de tutela postulada, impugnando os documentos que instruem a exordial, tudo para concluir pela improcedência dos pedidos deduzidos. A fls. 388/401, consta notícia de interposição de agravo de instrumento contra a decisão que acolheu em parte o pleito antecipatório deduzido pelos autores. Réplica a fls. 404/440. Não houve manifestação de interesse pela realização de audiência conciliatória, tendo os autores pugnado pela produção de provas, ao passo que a ré requereu o julgamento antecipado da lide. Relatado o necessário,

DECIDO. II – O feito comporta o julgamento no estado, porquanto exclusivamente de direito as questões postas à apreciação, revelando-se, no que concerne aos temas fáticos controvertidos, suficiente a prova documental carreada aos autos, com vistas à formação do convencimento do juízo. De proêmio, no entanto, afasto a preliminar argüida pela ré, na exata medida em que nem de longe se divisa o vício de inépcia propalado, certo que a exordial descreve de forma precisa os fatos e fundamentos dos pedidos deduzidos, estes em estreita correlação com aqueles, não por menos inquestionavelmente compreendidos em toda a sua extensão, sem qualquer prejuízo, nem mesmo potencial, para o contraditório.

Superada tal questão, no mérito, a relação jurídica em disputa vem fundada em ‘Termo de Adesão e Compromisso de Participação’, colacionado aos autos a fls. 45 e ss., tendo por objeto aquisição de unidade condominial no empreendimento denominado ‘Residencial Praias de Ubatuba’, promovido pela ré. O caráter adesivo da relação jurídica assim entabulada entre as partes revela-se inegável, sendo tal circunstância fática de significativa relevância no equacionamento do litígio.

Isso porque, independentemente de se qualificar a relação jurídica em disputa como consumerista ou não, respectivamente em consonância com as teses opostas sustentadas pelos autores e ré, resta inexorável a aplicação, ao menos em parte, das normas cogentes emanadas do Código de Defesa do Consumidor.

Pouco importa, para que a assertiva supra encontre o seu devido fundamento, a possibilidade ou não de enquadramento das partes, respectivamente nos conceitos jurídicos de consumidor e fornecedor. Importa, isto sim, a inafastável adesividade inerente à relação contratual em disputa, por conta da qual se viram os autores expostos às práticas comerciais abusivas imputadas à ré, o que justifica, ao menos em abstrato, o reconhecimento da subsunção fática dos primeiros à condição de ‘consumidor equiparado’, nos termos do art. 29 do Código de Defesa do Consumidor, norma de extensão de notável alcance, nem sempre compreendida em seu real sentido. Destaco a propalada adesividade da relação contratual, nominalmente reconhecida em seu próprio título, porquanto se trata daqueles contratos em que se verifica cristalinamente, o preestabelecimento das cláusulas e condições impostas ao co-contratante, ne varietur, vale dizer, sem que o mesmo tenha a menor condição de acesso à discussão de seu conteúdo.

Este, em última análise, o conteúdo do dispositivo gizado pelo art. 54 do Código de Defesa do Consumidor, ao definir o contrato de adesão, estipulando, para o mesmo, um regime próprio, todo especial, inclusive no que toca aos métodos de interpretação, considerando neste panorama, entre outros aspectos, o fenômeno da relativização da autonomia da vontade, sem falar na sujeição de disposições contratuais de tal natureza, conforme o caso, ao rigoroso regime de nulidade das cláusulas abusivas, na forma do art. 51 do referido diploma legal.

Insta ponderar que o caráter adesivo do vínculo contratual reflete suas conseqüências, não só no momento do enlace contratual, mas também no curso de toda a relação. Sob essa ótica, estabelece o § 4º, do art. 54, retro aludido, que nos contratos de adesão as cláusulas limitativas de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, para que o pactuante possa visualizá-las com facilidade e melhor compreendê-las.

O cidadão médio, ao assinar contratos como o presente, geralmente contrata fora de sua área de atuação; lê o contrato, mas não o interpreta da mesma forma que quem o redigiu, daí decorrendo a extrema cautela adotada pelo legislador, positivada nos termos do preceito legal em questão.

Postas tais considerações, cai a talhe recordar o preceito gizado pelo art. 46 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis: ‘Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance’.

Segundo o sempre preciso magistério de Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, ‘Não basta a mera cognoscibilidade do conteúdo do contrato para que se tenha por cumprida a parte do fornecedor, exigida pela norma ora analisada. É preciso que tenha havido efetivo conhecimento pelo consumidor de todos os direitos e deveres que decorrerão do contrato, principalmente, sobre as cláusulas restritivas de direitos, que, a propósito, deverão vir em destaque nos contratos de adesão (CDC 54 § 2°)’ (‘Código de Processo Civil Comentado’, RT, 3ª ed., pag. 1.374).

Pois bem, como dito, ainda que não se pudesse encarar a relação jurídica litigiosa como efetivamente consumerista, estrito senso considerada, nem por isso restaria afastada a proteção contratual gizada pelo Código de Defesa do Consumidor, como decorre cristalinamente da dicção do art. 29 do referido diploma legal, estendendo o conceito de consumidor para este fim específico. Já se disse, não sem razão, que a ‘exposição às práticas’ a que se refere o art. 29 do Código de Defesa do Consumidor revela justamente a idéia de ‘sujeição’ que, no âmbito dos contratos de adesão, faz-se presente com inquestionável freqüência, precisamente por conta da impossibilidade do contratante aderente intervir, de qualquer forma, no conteúdo previamente estabelecido das cláusulas contratuais, às quais lhe resta tão somente aderir em bloco.

Por isso mesmo, tenho como acertado o posicionamento esposado pelo preclaro Des. Antonio Janyr Dall’agnoll, por ocasião do julgamento do A.I. nº 597036102 (TJRGS, j. 29.04.1997, 6ª Câm. Civ.), no sentido de que ‘A regra contida no art. 29 do CDC evidencia-se como verdadeiro canal de oxigenação do ordenamento jurídico.

Foi através dele que se generalizou, evidenciado o desequilíbrio contratual, vale dizer, a vulnerabilidade de um dos figurantes do negócio jurídico, entre outras, a aplicação das cláusulas abusivas’. As ponderações supra tecidas, no entanto, não encerram, em absoluto, a questão da efetiva subsunção fática da relação jurídica em disputa à integral disciplina do Código de Defesa do Consumidor.

Digo isso porquanto para a compreensão do contrato discutido é fundamental que se perquira a sua causa determinante, o seu ponto de relevância hermenêutica, globalmente considerado.

Por causa do contrato deve-se entender seu motivo determinante, ou seja, o conjunto consistente do problema subjacente e do plano de sua solução alvitrado em conjunto pelas partes que determina o acordo de vontades. Vale a lição de Betti: ‘O conteúdo de cada tipo de negócio (supondo-se sempre um negócio causal: § 24) tem limites e contornos determinados e definidos precisamente pela solução típica daqueles problemas práticos normais e constantes, para os quais se volta a autonomia privada ao prover à circulação dos bens, à prestação de serviços, de um modo geral, à cooperação das atividades e economias individuais. A declaração preceptiva (por ex: promessa, disposição renuncia, aceitação) aparece ligada por um nexo necessário, de índole psicológica e de relevância social, a um interesse objetivo, a um escopo prático típico, que constitui a sua determinante norma, ‘a causa’’ (Emilio Betti, ‘Teoria Geral do Negócio Jurídico’, Tomo I. Trad. Ricardo Rodrigues Gama. Campinas, LZN, 2003, págs. 262/263).

A importância da fixação desse conceito reside na circunstância de que, uma vez definida a causa, é possível melhor compreender a ferramenta utilizada para a solução do problema, pois como lembra Bessone: ‘As realidades da vida, entretanto, logo revelaram que não se pode prescindir inteiramente da razão que leva o sujeito a contratar’ (Darcy Bessone, ‘Do Contrato - Teoria Geral’, Ed. Forense, 1987, pág. 133). No autorizado dizer de Orlando Gomes, ‘Função da interpretação do contrato é a determinação dos efeitos jurídicos que este visa a plasmar e a produzir. Diz-se que, se o objeto da vontade contratual (negocial) são os efeitos do contrato, deve-se admitir, por dedução lógica, que o fim último da interpretação é a determinação de tais efeitos’, não se olvidando de que ‘O intérprete não pode afastar-se da regra que manda interpretar as declarações de vontade atendendo-se mais à sua intenção do que ao sentido literal da linguagem, a fim de determinar com precisão a efetiva vontade das partes’ (‘Contratos’, Ed. Forense, 12ª ed., 1987, págs. 221/222).

Valendo-se a ré de seu ilimitado acesso a toda a classe dos bancários, com o respaldo do Sindicato da categoria, da qual originada, conferindo-lhe confiabilidade, propôs-se especificamente ao desiderato de ‘projetar, construir e incorporar unidades habitacionais e imobiliárias’, para com isso atingir seu suposto objetivo maior, ‘proporcionar aos seus associados, a construção e aquisição de unidade habitacional, imobiliária e a sua integração comunitária’

(confira-se, Estatuto Social da ré, arts. 6º, III e 5º, respectivamente, a fls. 190 – g.n.).

Paradoxalmente, nada obstante o desiderato assim encampado entre seus objetivos sociais - o que é objeto de registro próprio perante a JUCESP (Objeto – Incorporação e Compra e Venda de Imóveis – fls. 85) -, vem aqui a ré para descaradamente refutar sua condição de incorporadora do empreendimento, para tanto se valendo dos mais falaciosos argumentos, à evidência, absolutamente imprestáveis, e que apenas desnudam o inexorável desvio de finalidade, seu verdadeiro intuito escuso, qual seja, o de promover autêntica comercialização de imóveis, na condição de incorporadora que efetivamente o é, furtando-se, nada obstante, aos deveres e responsabilidades inerentes a tal condição jurídica.

Tenha-se presente que inexiste, em absoluto, qualquer impedimento ou óbice ao enquadramento normativo das cooperativas no conceito jurídico de incorporador, não se olvidando, para ensejar tal conclusão, que no campo do direito privado, tudo aquilo que não é proibido é permitido. A Lei nº 4.591/64 franquia a incorporação a três pessoas (art. 31), tão somente, vale dizer, em rol taxativo, numerus clausus, no qual se enquadra a ré, precisamente na figura do primeiro inciso do dispositivo legal: ‘Pode ser incorporador o proprietário do terreno, a ele equiparados o promitente-comprador, o cessionário deste ou o promitente-cessionário’ (confira-se o documento de fls. 56/60 atestando a viabilidade fática da assunção da condição de incorporadora imobiliária por parte da ré, determinada pela aquisição do imóvel no qual lançado o empreendimento em questão). No mais, segundo insuperável magistério de Caio Mário da Silva Pereira, ‘Pessoa física ou jurídica, comerciante ou não-comerciante, o incorporador se caracteriza pela sua atividade... Toda pessoa física ou jurídica, independentemente de sua anterior profissão, torna-se incorporador pelo fato de exercer, em caráter permanente ou eventual, uma certa atividade, que consiste em promover a construção de edificação dividida em unidades autônomas’. Ainda, na esteira do magistério do doutrinador supra, autêntico precursor e profundo conhecedor do tema, ‘Considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda pessoa física ou jurídica que promova a construção para alienação total ou parcial de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja a sua natureza e destinação’ (‘Condomínio e Incorporações’, Ed. Forense, 4ª ed., págs. 247/248). Não se olvide de que uma das mais relevantes novidades introduzidas no universo jurídico pela Lei do Condomínio e Incorporações reside precisamente na obrigatoriedade do incorporador, com isso evitando-se a figura do cognominado ‘Incorporador Oculto’, técnica de evasão das responsabilidades a tanto pertinentes, na qual o sujeito aludido figurava na fase inicial, armava os negócios e, auferidos os proveitos, desaparecia. Operando reservada e discretamente, era um ente amorfo, insuscetível de ser alcançado pelos adquirentes eventualmente prejudicados, que aparentemente figuravam como se não houvesse incorporador e tivessem agido coletivamente. Com a nova lei, tornou-se obrigatório o incorporador. Toda incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá incorporador, conforme obtempera Caio Mário da Silva Pereira, reiteradamente aqui citado por conta da proficiência de seu magistério. Em sua inescondível preocupação com a defesa dos adquirentes, a Lei do Condomínio e Incorporações fixou pormenorizadamente os requisitos para que uma incorporação seja lançada e as unidades prometidas à venda. Aqui um parêntese se impõe, para que seja consignado o óbvio, em continuação à análise da causa do negócio jurídico subjacente ao litígio. Quem ousaria questionar ou duvidar do intuito dos autores na celebração do negócio jurídico objeto do litígio? Trata-se de constatação inexorável, decorrente do id quod plearumque accidit, sobretudo no que concerne à ignorância da complexa distinção jurídica dos conceitos de adesão ao espírito cooperativo em contrapartida à mera formalização de promessa de venda e compra!!! Vale dizer, para além de qualquer dúvida, até mesmo pela forma como se opera a captação da vontade dos assim ditos ‘cooperados’, a estes pouco importa, até porque informação adequada e precisa a tal título não lhes é fornecida, a natureza jurídica da relação entabulada, vislumbrando-se tão somente, em verdade, o objetivo final a ser alcançado, a aquisição da casa própria, que obscurece tudo o mais, assim colocado em segundo plano. Não por outra razão, os aderentes do cognominado ‘Compromisso de Participação’, em verdade, nada mais são do que autênticos consumidores, destinatários finais do produto lançado no mercado pela ré, em seu inexorável desvio de finalidade, acobertando sucessivas ilicitudes que maculam geneticamente a suposta natureza da relação jurídica, afastando-a do rigoroso conceito de ‘ato cooperativo’. Assim fechado o parêntese, o que se impõe ter presente é que as formalidades exigidas nos casos de incorporação imobiliária (especialmente, acrescente-se, aquelas previstas no artigo 32 da Lei n. 4.591/64) têm por finalidade precípua resguardar os direitos e interesses dos adquirentes, daí decorrendo o conteúdo cogente de que se revestem. Ora, como bem assevera Caio Mário da Silva Pereira, a grande inovação, melhor dita como revolução operada pela Lei nº 4.591/64, no sistema vigente, reside precisamente na fixação dos requisitos para que uma incorporação seja lançada e as unidades comprometidas ou vendidas. Assim, ao contrário do que antes ocorria, quando o incorporador negociava sem oferecer garantias ao adquirente, que realizava verdadeiro salto no escuro, sob todos os aspectos, a Lei nova cuidou particularmente do assunto e fez dele um capítulo, imprimindo-lhe ênfase toda especial (confira-se obra retro mencionada, Ed. Forense, 4ª Ed., pag. 254/255). Daí a cogência do art. 32 do referido diploma legal, ao dispor que o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis os documentos que arrola. Note-se que o tratamento dado pela lei à formalidade em questão é de tamanho rigor, que a infração ao preceito legal em comento constitui objeto de crime contra a economia popular, expressamente tipificado pelo art. 65 e parágrafos do mesmo diploma legal. Mais não precisa ser dito, para que seja assentada a gravidade do ilícito perpetrado pela ré ao refutar, dolosamente, frise-se, sua inescondível condição, enquanto efetiva incorporadora do empreendimento ao qual aderiram os autores, com o peso conseqüente das responsabilidades a tanto pertinentes, descaradamente inadimplidas. Não por outra razão, o E. Tribunal de Justiça, chamado a apreciar a questão posta à apreciação, teve oportunidade de prestigiar antecipação de tutela concedida a ‘cooperados’ outros, em demanda análoga à presente, conforme se extrai do fundamentado aresto da lavra do preclaro Des. Teixeira Leite, no A.I. nº 436.081-4/8-00, colacionado a fls. 165 e ss. Em outro aresto igualmente relevante, também envolvendo a ré, do qual figurou como relator o Insigne Des. Francisco Loureiro (apelação n. 332.668.4/9-00), restou assentado, in verbis: “Pouco importa a estrutura jurídica da empreendedora – associação, clube de investimento, cooperativa ou sociedade – com o objetivo de alienação de unidades autônomas futuras, em construção ou a construir, antes de instituído o condomínio edilício. O que importa é a natureza da atividade, que sempre consiste, com maior ou menor variação, em serviços remunerados de construção de unidade autônoma futura, vinculada a fração ideal de terreno. Na clássica lição de Enzo Roppo, embora seja o contrato um conceito jurídico, reflete uma realidade exterior a si próprio, porque sempre traduz uma operação econômica (O Contrato, Almedina, ps. 7 e seguintes). Tal constatação está intimamente ligada à noção de causa do negócio jurídico, ou seja, “o fim econômico e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e determinante do negócio que o agente busca além do fato em si mesmo” (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições do Direito Civil, 18º Edição, Forense, vol.I, p.319). Pois bem. Para fixação do regime jurídico do contrato o que importa é a sua causa, sendo irrelevante a forma societária pela qual se organizou a construção e venda de apartamentos. Entender o contrário seria admitir que por ato unilateral da fornecedora, mediante simples alteração de seu objeto social, cambiasse do regime jurídico do Código de Defesa do consumidor para o Código Civil, ou lei especial diversa, em manifesta fuga das normas protetivas cogentes do consumidor. Somente em casos específicos – o que não ocorre nos autos – em que fique evidenciado o verdadeiro regime de cooperativismo, sem mascarar de atividade de incorporação com objetivo ou vantagem patrimonial, direta ou indireta, da pessoa jurídica ou de seus associados com poder de administração, é que se admite a aplicação de regime jurídico diverso do Código de Defesa do Consumidor”. Pior que a injustificável renitência da ré em assumir sua real condição e responsabilidades a tanto inerentes, com isso frustrando as legítimas expectativas depositadas pelos autores na relação jurídica em disputa, atentando contra o princípio da confiança, só mesmo a consideração de que os ilícitos perpetrados pela mesma a tanto não se limitaram. Assim é que, sem qualquer compromisso para com a necessária transparência da relação entabulada com os autores, pretende a ré impor-lhes, quando já em tese integralmente cumpridas suas obrigações, mediante o pagamento da totalidade das prestações originariamente ajustadas, o rateio de inexplicável, tanto quanto significativo ‘saldo residual’ cuja origem, nem mesmo em juízo se deu ao trabalho de buscar justificar. Não se olvida de que o próprio contrato entabulado entre as partes, em sintonia com a sistemática ajustada para viabilizar o empreendimento – preço de custo – contém previsão a tal propósito. Faz-se de rigor considerar, nada obstante, que a própria cláusula contratual em que se fia a ré ao exigir o rateio do saldo residual apurado – por certo que não adequadamente informada aos autores -, é expressa no sentido de que a legitimidade das possíveis alterações, seja no valor, seja no número de parcelas, restaria condicionada ao respeito ao preço de custo, ao Regimento Interno e ao Estatuto da Cooperativa. Ora, reza o art. 39, I e II do Estatuto Social da ré que compete à Assembléia Geral deliberar sobre as Contas, Relatórios da Diretoria, Balanço Geral e parecer do Conselho Fiscal, bem assim sobre a destinação das sobras apuradas ou rateio das perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura de despesas da sociedade. Sem embargo de tão cristalina previsão estatutária, em seu total descompromisso para com a transparência da relação, nada fez a ré por demonstrar tenham sido aprovadas as contas do empreendimento, com a efetiva e justificada apuração de déficit por conta do qual necessário o rateio imposto aos autores. Tampouco demonstrou – recorde-se aqui que a ré pugnou expressamente pelo julgamento antecipado da lide -, como seria de se exigir, a regular convocação de Assembléia Geral para discutir o assunto, menos ainda, por óbvio, deliberação efetiva a tal propósito. Salta aos olhos a vulnerabilidade dos autores perante a autoritária postura assumida pela ré, à evidência de todo injustificável, daí porque inexorável a declaração de inexigibilidade do saldo residual aludido, com o conseqüente reconhecimento da quitação das obrigações contraídas pelos autores perante aquela. Não fosse suficiente o quanto até aqui exposto, pendem ainda sobre a ré significativas irregularidades ‘periféricas’, pormenorizadamente constatadas pelo D. Representante do Ministério Público subscritor do parecer de fls. 273/314, não sendo outra a razão pela qual determinada a extração de cópias do inquérito civil cujo arquivamento restou determinado ao GAECO, para fins de adoção das providências pertinentes na esfera penal. No entanto, o fato é que, à vista dos demais ilícitos pormenorizadamente analisados acima, os fatos ‘periféricos’ denunciados pelos autores revelam-se, ao menos para fins de equacionamento do litígio, de menor importância, em nada pesando no inexorável desate de procedência dos pedidos deduzidos, ressalva feita à pretendida desconsideração da personalidade jurídica da ré, cuja aferição a esta altura, sem embargo de potencialmente legítima, considerados os ilícitos perpetrados, revela-se injustificável, sobretudo, precipitada, porquanto sua pertinência restará condicionada a evento futuro e incerto, qual seja, o inadimplemento do comando sentencial. Se assim o é, reconhecida a condição da ré, enquanto efetiva incorporadora do empreendimento ao qual aderiram os autores, impõe-se seja a mesma condenada a promover a regularização da incorporação, mediante o cabal cumprimento das obrigações gizadas pelo art. 32 da Lei nº 4.591/64, de sorte a viabilizar o registro da escritura a ser passada aos autores, providência esta que ora se impõe, a título de antecipação de tutela, seja pela consideração da pífia fundamentação em que escorada a resistência da ré no particular, seja pela urgência com que tal providência se impõe, por conta dos riscos a que expostos os autores enquanto perdurar o inadimplemento obrigacional em questão. III - Do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido por ANTONIO PINTO SOBRINHO e RIVANETE LEMOS COSTA PINTO em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP, e assim o faço para: (a) tornar definitiva a liminar initio litis concedida; (b) declarar a inexigibilidade do saldo devedor residual imputado aos autores, cuja quitação integral das obrigações assumidas perante a ré, ora se reconhece; (c) condenar a ré a promover, no prazo improrrogável de 60 dias, a contar da publicação desta decisão, a regularização do empreendimento, cumprindo integralmente as obrigações gizadas pelo art. 32 da Lei nº 4.591/64, bem assim outorgando aos autores a escritura definitiva a que fazem jus, em termos de ser levada a registro, legitimando a propriedade adquirida perante a serventia imobiliária respectiva, providências estas a serem adotadas a título de antecipação de tutela, sob pena de incorrer em multa cominatória diária de R$ 500,00, enquanto perdurar o descumprimento de tal comando mandamental, sem prejuízo da eventual caracterização do crime de desobediência. Como decorrência da sucumbência, arcará a ré com as custas e despesas processuais, a par dos honorários advocatícios do D. Patrono dos autores, os quais restam fixados em 20% do valor da causa, a ser monetariamente corrigido a contar do ajuizamento. Nos termos do art. 40 do Código de Processo Penal, extraiam-se cópias das principais peças do presente feito, encaminhando-se-as ao Centro de Apoio Operacional do Ministério Público de São Paulo, para adoção de eventuais providências que se façam necessárias na esfera penal. P. R. I. São Paulo, 17 de maio de 2007. AIRTON PINHEIRO DE CASTRO Juiz de Direito