Processo nº: 583.00.2007.222378-2 Casa Verde (sentenca) escritura e aporte anulado

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2007.222378-2

parte(s) do processo local físico andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2007.222378-2
Cartório/Vara 37ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1986/2007
Grupo Cível
Ação Procedimento Sumário (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 06/09/2007 às 16h 04m 19s
Moeda Real
Valor da Causa 30.661,88
Qtde. Autor(s) 2
Qtde. Réu(s) 1

Requerente ALECSANDRA PEREIRA SALES COLANERI
Advogado: 98963/SP ANTONIO AMBROSIO SOBRINHO
Advogado: 89543/SP PAULO CAHIM
Advogado: 215891/SP PAULO CAHIM JUNIOR

Requerente LUIZ FERNANDO COLANERI
Advogado: 89543/SP PAULO CAHIM
Advogado: 215891/SP PAULO CAHIM JUNIOR

Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Advogado: 112027/SP ARNALDO LEONEL RAMOS JUNIOR
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JUÍZO DE DIREITO DA 37a. VARA CIVEL CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP AUTOS n. 933.06.167644-1 Vistos, etc. LUIZ FERNANDO COLANERI e ALECSABDRA PEREIRA SALES COLANERI ajuizaram a presente ação declaratória c.c. indenizatória c.c. antecipação de tutela contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP visando: a) – declaração de nulidade da cláusula 16 do termo de adesão e de inexistência de qualquer débito entre as partes; b) – determinação à ré que entregue o termo de quitação e a respectiva escritura do imóvel, sob pena de multa diária a ser fixada pelo Juízo ou de adjudicação compulsória do imóvel; c) – condenação da ré em promover os registros imobiliários inerentes à incorporação da construção, bem como a adotar todas as providencias que trata a Lei 4.591/64 e a Lei de Registros Públicos, necessárias a garantir aos autores a outorga de escrituração em definitivo dos imóveis transacionados; d) – a condenação da ré ao pagamento de R$10.000,00 em decorrência da mora em entregar o empreendimento fora do prazo. Requereram, a título de antecipação de tutela seja obstado eventual pedido de protesto contra os autores. Alegam que adquiriram da ré, mediante termo de adesão e compromisso de participação, um apartamento no empreendimento Residencial Casa Verde, localizado na Rua Reims, 120, nesta Capital. O empreendimento deveria estar pronto em novembro de 2005. Foi ajustado o pagamento do preço em parcelas, tendo a última vencido em 24.06.05. Após o pagamento total do preço os autores procuraram a ré para obterem o termo de quitação e a escritura do imóvel. Para surpresa, a ré recusou-se a fornecer o termo de quitação, bem como a escritura alegando o constante da cláusula 16 do termo de adesão, que condiciona a entrega da escritura à conclusão da apuração final do custo da obra. De forma totalmente arbitrária e unilateral, a ré, mediante assembléia seccional, aprovou que todos os adquirentes deveriam suportar um valor a título de reforço de caixa. A esse título a ré cobra dos autores a quantia de R$20.661,88 parcelados em 30 meses, tendo já emitido boletos de cobrança. O empreendimento não está registrado, prejudicando os cooperados em clara afronta à Lei de Incorporações Imobiliárias. A cláusula 16 do termo de adesão é nula nos termos do artigo 498 do Código Civil e do artigo 51, IV, X, XIII do Código de Defesa do Consumidor. A obra encontra-se parada, já tendo decorrido o prazo para entrega previsto em contrato como o final de novembro de 2005. Juntaram documentos (fls. 12/41). A inicial foi emendada (fls. 43/44) O pedido de antecipação de tutela foi indeferido (fls. 42).

bancoop fala

A ré ofereceu contestação (fls. 54/81) sustentando: a)- legalidade da cooperativa, inexistência de finalidade lucrativa, cumprimento do Estatuto Social, aplicação do regime jurídico do “ato cooperativo” e inexistência de relação de consumo. A Cooperativa não promove a construção do empreendimento para alienar a seus associados as unidades autônomas, mas sim oferece aos mesmos a adesão a um projeto (com custo estimado e plano de pagamento) para só então, na medida em que os pagamentos são efetuados, firmar compromisso de compra do terreno e passar a construir. Realiza-se a Apuração Final do Custo do empreendimento e, tendo o mesmo sido maior do que o custo estimado, é efetuado um rateio e a cobrança é enviada aos respectivos cooperados, sendo que toda documentação permanece à plena disposição dos mesmos para verificação na Cooperativa. Não existe registro de Incorporação Imobiliária, visto tratar-se de construção pelo sistema de cooperativa, não havendo obrigação legal do referido registro, onde a princípio não existe a individualização da unidade e conseqüentemente não há como registrar qualquer Termo de Adesão; b) – O empreendimento Residencial Casa Verde é deficitário. Duas torres, ou seja, 224 apartamentos do total de 336, já foram entregues. A terceira fase precisou ser interrompida por falta de fluxo de caixa. No final de 2005 o saldo financeiro passou a ser negativo em R$557.740,48. O saldo, em março de 2006 continuava negativo em R$339.311,84. Como trabalha estritamente com recursos próprios foi preciso paralisar as obras para que seja revertida a situação desfavorável do caixa. Para as obras reiniciarem é preciso apurar saldos positivos numa intensidade suficiente para manter o ritmo de obra. O preço estimado não necessariamente confere com o preçi efetivamente apurado ao final da obra. Mesmo havendo reajuste através do CUB ou mesma Tabela Price o custo final da obra poderá ser maior que aquele inicialmente previsto; c) - legalidade e essencialidade da cláusula de apuração final. A execução dos empreendimentos conta com o adimplemento dos cooperados, não só com relação ao pagamento do custo estimado, mas como o pagamento do custo real da obra, de modo que as sobras líquidas e os prejuízos eventualmente verificados serão rateados entre os cooperados na proporção da fruição de cada serviço. Não há qualquer norma legal, estatutária ou contratual que obrigue a Cooperativa a outorgar a escritura ao cooperado antes que o mesmo quite integralmente o preço de custo da unidade habitacional por ele ocupada, zerando, com isso, as contas do empreendimento; d) – inaplicabilidade da lei de incorporação imobiliária às cooperativas. Juntou documentos (fls. 82/224). Réplica a fls. 226/229. Realizou-se audiência de tentativa de conciliação (fls. 303).

JUIZ decide


É O RELATÓRIO. DECIDO. É caso de julgamento antecipado da lide, na forma do disposto no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil.

A adesão dos autores à cooperativa nada mais caracterizou do que um disfarce de contrato de compromisso de venda e compra da casa própria.

A E. Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do nosso Estado decidiu (RJTJESP 236/59):

“Cooperativa – Habitacional – Termo de adesão – Rescisão – Negócio que disfarça compromisso de venda e compra da casa própria – Prazos longos de entrega, a critério exclusivo da cooperativa – Abusividade, com rompimento do equilíbrio contratual – Ação procedente – Recurso provido.

“É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas. Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de autofinanciamento da construção da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do empreendimento à obtenção de 960 adesões. (...)

“A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relação entre as partes.

Os réus não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria. Pagaram as prestações, mas vendo que a obra não era entregue, pediram a rescisão do compromisso” Dos termos do contrato conclui-se que o associado adere à associação apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria e dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção.

O negócio jurídico mais se aproxima da promessa de compra e venda. Assim sendo, de rigor a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor. E a cláusula que estabelece a apuração a final, constitui verdadeira condição potestativa e desequilibra o contrato. Tal cláusula é nula, nos termos do artigo 51, IV, X e seu parágrafo 1º, II e III, do Código de Defesa do Consumidor por estabelecer obrigação considerada abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de ser incompatível com a boa-fé e a eqüidade ante a indireta variação do preço de maneira unilateral pelo fornecedor, restringindo, portanto, direito fundamental inerente à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar o equilíbrio contratual, mostrando-se excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

A confusa cláusula que prevê a apuração final autoriza a ré a cobrar dos adquirentes dos imóveis um valor não elencado nas cláusulas 4ª e 5ª do contrato que fixam o chamado preço estimado do bem.

A parcela relativa a apuração final não é previamente conhecida pelos adquirentes; somente é revelada pela própria ré, com base no custo específico da obra.

Não há critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou acompanhamento por parte dos adquirentes.

Note-se que a variação dos custos da obra já é observada mediante o reajuste do saldo do preço e das prestações pelo índice CUB/SINDUSCON (cláusula 5ª).

A situação é de verdadeira fixação do preço por arbítrio exclusivo da ré, o que é vedado pelo Código Civil, em seu artigo 489.

Nessa linha, tendo os adquirentes efetuado o pagamento do preço segundo as regras das cláusulas 4ª e 5ª, de rigor que recebam as escrituras definitivas do imóvel, sem mais delongas, eis que a ré não pode deixar de se submeter às regras das da Lei 4.591/64 e da Lei dos Registros Públicos pois o negócio jurídico entabulado entre as partes configura verdadeiro compromisso de compra e venda de imóvel a prazo, não havendo que se falar em regime jurídico de cooperativa.

A ré encontra-se inadimplente quanto à entrega do bem prometido a venda.

O contrato previu a entrega da terceira fase da obra em novembro de 2005, tendo ré dito em contestação que as obras estão paralisadas. Os autores pediram indenização de R$10.000,00 decorrente da mora na entrega do imóvel (fls. 43), reportando-se ao artigo 43, II, da Lei 4.591/64.

Referido dispositivo legal estabelece que o incorporador responderá civilmente, devendo indenizar os adquirentes dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.

Esse pedido, tal como formulado, não atende ao previsto no artigo 286 do Código de Processo Civil, na medida em que não há indicação de quais os prejuízos que pretendem sejam indenizados, sendo o valor de R$10.000,00 atribuído sem qualquer justificativa.

Nesse contexto, o processo, em relação a tal pedido, é de ser julgado extinto sem exame do mérito, facultando-se aos autores buscarem tal pretensão em ação própria. Posto isso:

a) – com fundamento no artigo 267, VI, do Código de Processo Civil,

JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM EXAME DO MÉRITO QUANTO AO PEDIDO INDENIZATÓRIO.

b) – QUANTO AOS DEMAIS PEDIDOS, com fundamento no artigo 269, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a ação ajuizada por LUIZ FERNANDO COLANERI e ALECSANDRA PEREIRA SALES COLANERI contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP.

Declaro a nulidade da cláusula 16 do contrato denominado termo de adesão que prevê a apuração final, bem como declaro a inexistência de qualquer débito entre as partes.

Determino à ré que entregue o termo de quitação e a respectiva escritura do imóvel no prazo de 60 dias contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$5.000,00.

Condeno a ré a promover os registros imobiliários inerentes à incorporação da construção, bem como a adotar todas as providências que trata a Lei 4.591/64 e a Lei de Registros Públicos, necessárias a garantir aos autores a outorga de escrituração em definitivo do imóvel transacionado.

Em razão da sucumbência, a ré arcará com custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado desde a data da propositura da demanda. P.R.I.C. São Paulo, 08 de julho de 2.009. MÁRCIA CARDOSO Juíza de Direito