1020097-34.2019.8.26.0100 vila inglesa rescisao

1020097-34.2019.8.26.0100 Visualizar Inteiro Teor
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Magistrado: Lúcia Caninéo Campanhã
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 6ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 21/11/2019
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 6ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 1020097-34.2019.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo nº: 1020097-34.2019.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Eduardo Yoshikazu Ota Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancos de São Paulo-bancoop Juiz(a) de Direito: Dr(a). Lúcia Caninéo Campanhã. Vistos. EDUARDO YOSHIKAZU OTA moveu Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Indenização por Danos Materiais e Morais contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP alegando que comprou e quitou a unidade nº 37, bloco C, do Residencial Vila Inglesa, porém até a presente data não recebeu o imóvel; em razão do abandono por parte da ré, a própria publicou acordo para a restituição de haveres do Bloco C em junho de 2014, já que não seria construído; na ocasião, informado que a devolução seria de 100%, em uma única parcela; as tratativas de acordo extrajudiciais suspendem o prazo de prescrição; somente em junho de 2014 tomou ciência de que a entrega da unidade não seria feita; o contrato de compra e venda fora firmado com a ré em 10 de dezembro de 1999, pelo valor de R$ 24.750,00, tendo quitado o apartamento pelo valor de R$ 41.477,04; a culpa pela não entrega da unidade quitada em 2007 é exclusivamente da ré, não configurado caso fortuito ou força maior; a ré foi denunciada criminalmente, o que denota claramente a existência de irregularidades administrativas; faz jus à indenização por danos morais e por danos materiais, consistentes em lucros cessantes, desde setembro de 2006, considerando que a entrega da unidade deveria ter ocorrido em março de 2006, porém previsto prazo de carência de seis meses na cláusula 8 do termo de adesão, até a decretação da rescisão contratual por culpa da ré; reportou-se ao Código de Defesa do Consumidor; a oferta publicitária vincula a empresa ofertante; em maio de 2007 a ré iniciou cobrança de reforço de caixa, sem qualquer aprovação em assembleia, o que é inexigível; os valores a serem devolvidos devem ser atualizados desde a data do desembolso, acrescidos de multa de 10%, aplicando-se a cláusula 12 do termo de adesão por reciprocidade. Requereu a concessão de medida cautelar para que seja averbada a existência da presente demanda na matrícula do imóvel e, ao final, seja declarada a rescisão contratual por culpa da ré, com a sua condenação na restituição do valor de R$ 41.477,04, atualizado desde cada pagamento e acrescido de multa de 10%, e ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% desde a data prevista para entrega da unidade até a rescisão do contrato e de indenização por danos morais de R$ 5.000,00; e seja declarado inexigível o reforço de caixa. Indeferido o pedido de averbação da existência da ação na matrícula do imóvel (fls. 152). A requerida foi citada e apresentou contestação alegando que prescrita a pretensão autoral, posto que o contrato fora firmado pelas partes em 10 de dezembro de 1999 e seu inadimplemento ocorreu em setembro de 2006, data final prevista para entrega da unidade habitacional e, a partir deste momento iniciou o prazo para exigir o cumprimento do contrato em juízo, de modo que já decorrido o prazo decenal; o atraso na conclusão das obras se deu por culpa exclusiva dos cooperados, que não cumpriram com suas obrigações, deixando o fluxo de caixa negativo, impossibilitando a restituição; não comprovados os alegados danos morais sofridos; não há no contrato firmado previsão para o pagamento de multa de 10% no caso de seu inadimplemento, de modo que não há que se falar em aplicação analógica da cláusula 12 do termo de adesão; a simples devolução com juros e correção monetária servirá para recompor o patrimônio do autor; o valor indicado de R$ 41.477,04 não reflete o efetivamente pago, já que inclui o índice CUB de correção; sendo cooperativa habitacional que administrava a construção de moradias a preço de custo e autofinanciada, todos os valores arrecadados dos cooperados foram empregados nos empreendimentos, não tendo patrimônio próprio; o próprio remanescente do terreno da Seccional Vila Inglesa deverá ser utilizado pare restituir ao autor os valores pagos. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, visto que desnecessária a produção de outras provas, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Trata-se de ação de rescisão contratual com restituição total das quantias pagas decorrentes de alegado inadimplemento de termo de adesão e compromisso de participação pertinente à aquisição da unidade nº 37, do Bloco C, do empreendimento denominado Altos do Butantã, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, imputando o autor uma série de irregularidades e atos ilícitos supostamente praticados pela requerida. Afasto a alegação de prescrição. Em que pese o compromisso de participação date de 10 de dezembro de 1999 (fls. 70/79) e incontroverso o inadimplemento em setembro de 2006, data final prevista para entrega da unidade habitacional (fls. 160), verifica-se que os adquirentes cooperados somente foram cientificados acerca da impossibilidade de concretização da obra e cumprimento do pactuado em junho de 2014, oportunidade em que também prometida a devolução de haveres (fls. 126), o que também não ocorreu. Nesse interregno, tinham a justa expectativa de que a situação seria resolvida, tanto que convocada assembleia em setembro de 2009 (fls.101). Nota-se que a cooperativa condicionou a restituição dos valores, no prazo de 12 meses, após a desocupação da área remanescente do empreendimento (fls.130), portanto, entende-se que em outubro de 2014 interrompido o prazo prescricional, nos termos do art.202, inciso VI, do Código Civil, e não comprovou que realizada a condição imposta pela própria para reinício do prazo. O requerente firmou o termo de adesão e compromisso de participação na data de 10 de dezembro de 1999 (fls. 70/79), constando o valor estimado do bem de R$ 24.750,00, para pagamento da entrada no valor de R$ 1.500,00 mais setenta e duas parcelas mensais de R$ 322,92, com primeiro vencimento em 10 de fevereiro de 200 (fls. 70). Constou ainda do contrato a correção do saldo do preço pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) apurado pelo SINDUSCON/SP até a entrega das chaves e após pelo IGP-M/FGV (cláusula 5ª - fls. 73). De acordo com planilha datada de 21 de julho de 2007, o autor, que não recebera as chaves do imóvel, tendo em vista que a obra não foi finalizada, já havia pago a quantia até então atualizada de R$ 41.477,04 (fls.85), sendo que o valor total inicialmente estimado era de R$ 24.750,00 (fls. 84). Em regra não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às cooperativas que seguem legislação própria consistente na Lei nº 5.764, de 16 de Dezembro de 1971. No entanto, aplicando-se ou não o Código de Defesa do Consumidor, nota-se que com razão o autor. Em que pese o pagamento das parcelas acordadas pelo requerente (fls. 85/88), incontroversa a não entrega da unidade, uma vez que o Bloco C do empreendimento Altos do Butantã não fora construído, comprometendo-se a requerida, inclusive, à restituição dos haveres aos cooperados (fls. 127), o que, contudo, confessadamente não ocorreu. Aduz a requerida que o atraso na conclusão das obras se deu por culpa exclusiva dos cooperados, que não cumpriram com suas obrigações, deixando o fluxo de caixa negativo (fls. 163). Noticiado pelo requerente que em maio de 2007 a ré iniciou cobrança de reforço de caixa, sem aprovação em assembleia (fls. 21), o que não foi sequer expressamente negado. Nesse meio tempo a cooperativa envolve-se em uma série de escândalos amplamente divulgados pela imprensa, com denúncias de desvio de dinheiro pelos seus dirigentes (fls. 91/98, 100 e 101). Duvidosa a lisura da conduta da cooperativa que cobra dos cooperados valores extraordinários sem prova contundente da necessidade do aporte de recursos. O regime de cooperativa, por si só, não permite surpreender o cooperado com cobranças sucessivas extraordinárias sem que se demonstre a necessidade do aporte financeiro levando em conta o custo da obra, com ampla participação dos cooperados em assembleias realizadas sem qualquer mácula. Nesse contexto, se entendeu a ré por encerrar e extinguir sua Seccional Vila Inglesa, com a descontinuidade do Bloco C e consequente impossibilidade de entrega das unidades aos cooperados (fls. 127), deveria de pronto, como anunciado, proceder com a devolução de haveres, nada mais podendo ser exigido dos lesados. Assim, sendo incontroverso que descumprido o quanto disposto na cláusula 8ª do Termo de Adesão (fls. 74), já que não entregue o Bloco C dentro do prazo estipulado, inclusive com a descontinuidade de sua construção, verificado o inadimplemento contratual, se justifica a rescisão do contrato e a consequente restituição integral dos valores desembolsados, no total de R$ 41.477,04, atualizado até 21 de julho de 2007 (fls. 85), em parcela única. Observo que embora tenha a requerida discordado da quantia apontada, posto que não refletiria o efetivamente pago, já que incluiria o índice CUB de correção, não indicou o valor que entende devido. No mais, verifica-se que o valor pretendido consta de próprio demonstrativo fornecido pela cooperativa ao cooperado (fls. 85), razão pela qual o reputo correto. Ademais, tal índice consiste naquele prometido pela cooperativa para fins de correção (fls.130). Não se justifica a devolução parcelada dos valores desembolsados, nos termos da Súmula 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo "a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição". Em casos análogos assim já se decidiu: AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE REFORÇO DE CAIXA C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Termo de Adesão e Compromisso de Participação para pagamento de parcelas. Autora quitou sua unidade, sem receber o imóvel. (...) Rescisão contratual. Validade da negociação havida entre as rés, para cessão do empreendimento. Previsão de entrega do imóvel até outubro/2005. Imóvel não disponibilizado até a data desse julgamento. Circunstância apta a embasar a rescisão contratual e a devolução dos valores, em parcela única. Inteligência da Súmula 2 do TJSP. Lucros cessantes. Rescisão da avença com devolução integral de valores, retornando as partes ao statu quo ante, sem indenização por lucros cessantes. Recursos parcialmente providos, para afastar a indenização pelos lucros cessantes. (TJSP; Apelação Cível 1047962-08.2014.8.26.0100; Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 20ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Central Cível - 43ª Vara CÍvel; Data do Julgamento: 27/04/2017; Data de Registro: 28/04/2017) No mais, em virtude do inadimplemento, responde também a requerida por perdas e danos. Embora a multa contratual, prevista na cláusula 12ª do Termo de Adesão (fls. 77), não tenha sido pactuada em favor do contratante, aplica-se analogicamente ao presente caso a tese fixada pelo C. Superior Tribunal de Justiça no tema 971, já que se trata também aqui de espécie de contrato de adesão em que prevista cláusula penal tão somente em desfavor de uma das partes (REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF): "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". Observo, da mesma forma, que vedada a cumulação da multa contratual com lucros cessantes em razão da não entrega da obra, tendo em vista que tiveram origem no mesmo fato. Outrossim, esse entendimento também foi consolidado pelo Egrégio Superior de Justiça: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). Desse modo, em razão do inadimplemento da cooperativa ré, que deu causa à rescisão, a restituição dos valores pagos deve ser acrescida da multa contratual de 10% (cláusula 12ª – fls. 77). Por fim, entendo que o inadimplemento contratual, por si só, não acarreta danos morais. O dano moral está relacionado à violação do direito de personalidade e visa reparar ofensa à honra, dor, sofrimento, dentre outras hipóteses. Não é qualquer aborrecimento, inadimplemento contratual ou contratempo da vida moderna que implica no dever de indenizar. Ademais, a cláusula penal tem por finalidade fixar antecipadamente as perdas e danos, em consequência, vedada a cumulação da multa com as perdas e danos, incluindo danos morais. Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o contrato descrito na inicial, declarar a inexigibilidade de eventuais valores exigidos a título de reforço de caixa e condenar a ré na devolução em parcela única da quantia de R$ 41.477,04 (quarenta e um mil quatrocentos e setenta e sete reais e quatro centavos), acrescida de correção monetária desde a data do cálculo (julho/2007 – fls. 85), agora pela Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça, referente ao contrato rescindido, acrescida da multa contratual de 10%; e improcedentes os demais pedidos. Considerando que o autor sucumbiu de parte mínima do pedido, arcará a ré com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 21 de novembro de 2019. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA