1061561-12.2017.8.26.0002 vila inglesa inexigibilidade

Processo:
1061561-12.2017.8.26.0002 Suspenso
Classe:
Procedimento Comum Cível
Área: Cível
Assunto: Adjudicação Compulsória
Outros assuntos: Cláusulas Abusivas
Distribuição: 23/11/2017 às 13:28 - Livre
5ª Vara Cível - Foro Regional II - Santo Amaro
Controle: 2017/002924
Juiz: ADRIANA BORGES DE CARVALHO
Valor da ação: R$ 29.600,00
Partes do processo

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Reqte: Fátima da Conceição Fernandes
Advogado: Anderson Rogerio Pravato
Reqdo: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop
Advogado: João Roberto Egydio Piza Fontes
Movimentações

14/02/2019 Remetido ao DJE
Relação: 0044/2019 Teor do ato: Vistos. Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C.C. OUTORGA DE ESCRITURA proposta por FÁTIMA DA CONCEIÇÃO FERNANDES e MAURICIO GRASSMANN em face de BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO e SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA visando a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que preveem a possibilidade de "apuração final", antes de outorga da escritura pública em relação ao imóvel por eles adquirido. A autora alega, em resumo, que firmou com a ré o "Termo de Adesão e Compromisso de Participação" visando a aquisição de uma unidade habitacional no Empreendimento Conjunto Residencial Vila Inglesa, nesta Capital; restando quitado e tendo tomado posse da unidade e não obteve a Escritura. Ademais, a propriedade do terreno seria da requerida Setin que tem o dever do registro da venda do imóvel para a Bancoop. Requereram a declaração de nulidade das cláusulas contratuais (cláusulas 4.1 Par. Único e 16ª - apuração final) que preveem a possibilidade de reajustamento do preço, de forma unilateral pela Corré Bancoop; a declaração de quitação pelos Autores do preço do imóvel adquirido e inexigível qualquer valor a título de diferença de preço como aporte extra, reforço de caixa e apuração final; bem como a adjudicação do bem, além dos ônus sucumbenciais. Deram à causa o valor de R$ 29.600,00, juntando documentos. A requerida Bancoop devidamente citada quedou-se inerte. A requerida Setin apresentou a contestação de fls. 97/115 afirmando ser parte ilegítima para responder à ação, esclarecendo vendeu o imóvel em que edificado o empreendimento Vila Inglesa à Bancoop, o qual se recusa a regularizar a situação do imóvel, mediante a assinatura e registro da escritura definitiva. Salienta, contudo, que não se negaria a outorgar a escritura almejada pelos autores. Juntou documentos. Documentação trazida pela requerida Setin. É o relatório. DECIDO. O processo comporta o julgamento antecipado por ter havido revelia. É o que passo a fazer, consoante ao artigo 355, II do C.P.C. Tribunal de Justiça de São Paulo PROVA - Fatos da inicial - Desnecessidade - Revelia operada - Confissão ficta com a conseqüente incontrovérsia fática - Presunção de veracidade dos fatos descritos na exordial - Inteligência dos artigos 319 e 334, III do Código de Processo Civil - Ação procedente - Recurso provido. Estabelece o artigo 334, III do Código de Processo Civil, que não se fará prova sobre fatos incontroversos. A controvérsia pode vir ou de resposta à inicial, ou das provas produzidas, contrárias a esta. In casu, o réu não fez nem uma coisa nem outra. (Apelação Cível n. 240.357-1 - São Paulo - 7ª Câmara de Férias "A" de Direito Privado - Relator: Benini Cabral - 18.04.96 - V.U.). Embora a falta de contestação e a revelia somente exonerem o autor de provar os fatos deduzidos como fundamento do pedido, no caso dos autos os documentos e argumentos trazidos pela autora faz-se concluir que os fatos deduzidos na inicial se coadunam com a realidade. Em relação à requerida Setin, o processo é julgado no estado, conforme artigo 355, I do CPC. DA PRELIMINAR. Primeiramente, o objeto da demanda impõe o litisconsórcio entre a Bancoop e a Setin por serem, respectivamente, empreendedora/vendedora da unidade e proprietária do terreno onde foi erigido o imóvel O litisconsórcio será necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os que devam ser litisconsortes no processo. Ademais e se tal não bastasse, a propriedade de bens imóveis somente é transferida por anotação na matrícula do bem, não bastando a certidão pública da venda, sem registro. Portanto, notória a legitimidade da requerida Setin. DO MÉRITO. É incontroversa a posse mansa e pacífica dos autores sobre a unidade litigiosa nº 33 Edifício Londres - Bloco A, desde 18 de julho de 2002, conforme se depreende do Termo de Autorização Para Uso Antecipado de Unidade Habitacional fls. 43/ss. Nem se argumente que não há relação de consumo entre a Cooperativa e o cooperado ou que a execução do Empreendimento conta com adimplemento dos cooperados, não só em relação ao pagamento do custo estimado, mas com o pagamento do custo total real da obra, suscitando o artigo 80 da Lei nº 5.764/71 que prevê que as sobras líquidas e os prejuízos eventualmente verificados serão rateados entre os cooperados na proporção da fruição de cada serviço, conforme a cláusula do "Termo de Adesão" que também prevê que a escritura será entregue após concluída a "apuração final" e desde que cumpridas todas as obrigações pelo associado e o rateio do valor excedente obtido com a "apuração final" é dever previsto no artigo 21 do seu Estatuto Social; restando que a disposição contratual que prevê o rateio de eventual valor excedente é clara a apoia-se nos princípios do sistema cooperativo de construção; os cooperados podem auditar, fiscalizar e eventualmente contestar as contas gerais da Cooperativa; o rateio refere-se à diferença entre o custo estimado na criação do grupo e o custo real apurado, acrescido inclusive dos gastos com inadimplência e com ações judiciais, pois a requerida Bancoop não regularizou o empreendimento, justificando o descumprimento desta obrigação ante a ausência de fluxo de caixa decorrente da impossibilidade da cobrança do rateio ou apuração final. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas e não pode a ré pretender se escusar do cumprimento de suas obrigações apoiando-se nesse fato. Logo, a ré deve cumprir suas obrigações promovendo a regularização do empreendimento, nos termos do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964. Assevere-se que a incidência da norma nº 5.764/71 não pode colidir com direitos daqueles que adquirem unidade construída sob o regime de incorporação, exigindo interpretação não somente das regras da Lei n° 4.591/64, uma vez que o Termo de Adesão e Compromisso de Participação utilizado pela ré quando da aquisição das unidades habitacionais pelos ditos "cooperados" tem verdadeira natureza jurídica de compromisso de venda e compra de imóvel. O regime de atuação da ré, embora a previsão da Lei nº 5.764/71, mais se aproxima do regime de Incorporação Imobiliária prevista na Lei n° 4.591/64,como também dos dispositivos da Lei n° 8.078/90. Nesse sentido, precedente: "Cooperativa que cobra resíduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, não significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária, atuam como referências de que, nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrência Provimento." (AP. nº 636.529-4/1-00, 4ª C. D. Privado - Rel. Des. Ênio Zuliani, j. em 01/10/2009 v.u.) Portanto, sem que os saldos tenham sido devidamente demonstrados e provados, não há que se falar em exigência de saldo de resíduo. Revela-se patente nos autos a existência de negócio jurídico de compra e venda de imóvel entre a autora e a ré Banccop, bem como a quitação do preço muito antes da convocação da autora pela ré, para o pagamento do cogitado "rateio residual" como condição para a outorga das respectivas escrituras públicas. A prova documental é clara no sentido de que a autora pagou efetivamente o preço da unidade habitacional em questão, não se podendo conceber a cobrança de qualquer "resíduo", calculado de forma unilateral pela ré e apresentado sem qualquer respaldo documental ou cálculo contábil, com as informações inerentes. Os Aderentes, caso dos autores, que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral e, embora exista a previsão de cobrança do resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos , restando inexigível. Por fim, ao tratar da "apuração final", o contrato não dá direito à cobrança de qualquer outro valor além daqueles já definidos, razão pela qual a alteração do preço, mesmo em se tratando de construção mediante regime de administração ou preço de custo, não pode ficar ao arbítrio exclusivo da ré, restando que o acordo judicial firmado entre o Ministério Público de São Paulo e a BANCOOP, que não tratou da cobrança do resíduo em questão, bem como a aprovação das contas da cooperativa, não são suficientes para substituir a deliberação envolvendo a exigência de saldo residual. Apelação nº 0120413-58.2008.8.26.0100, São Paulo, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Christine Santini, j. 12.09.2012Apelação Cível. Ação declaratória Cooperativa habitacional BANCOOP - Cobrança de apuração final do custo do empreendimento - Inadmissibilidade - Aderentes que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade - Valores calculados de forma unilateral - Embora exista previsão de cobrança de resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor - Dever da ré de regularizar o empreendimento. 4ª Câmara de D. Privado, Apelação cível nº 0110580-79.2009.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 24.02.2011reconhecido - Recurso desprovido. Nega-se provimento ao recurso. Compromisso de Compra e Venda - Cobrança de saldo devedor de resíduo de imóvel adquirido em regime cooperativo Ação julgada procedente em Primeiro Grau - Recurso provido, para o fim de reconhecer a inexigibilidade do saldo residual apurado sem assembléia específica daquele empreendimento imobiliário, nem demonstração objetiva de custos adicionais - Recurso provido Quanto à outorga da escritura somente após o término do empreendimento, resta inadmissível, em razão do caráter potestativo da cláusula que não permite que o promitente comprador obtenha o domínio da coisa adquirida, por condicionar a transmissibilidade ao término do empreendimento. É certo que, com a edição do Código Civil de 2002, o art. 1.418 impôs o registro como condição prévia da admissibilidade da ação de adjudicação compulsória, ao prever: "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no instrumento preliminar e se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". "Adjudicação Compulsória Ação ajuizada contra o promitente-vendedor Procedência Carência da ação não configurada Não exigência de prévia notificação Julgamento antecipado do feito que não implica em cerceamento ao direito de defesa Acervo documental suficiente para a solução do litígio Preliminares afastada Contrato cumprido Integral pagamento do preço do contrato que enseja o direito dos autores à adjudicação do imóvel Sentença mantida Recurso desprovido." (5ª Câmara D. Privado, Apelação cível nº 0006244-88.2010.8.26.0229, Rel. Des. Moreira Viegas, j. 29.05.2013, v.u.); Para os compradores o contrato firmado entre a Bancoop e a Setin não tem qualquer repercussão, pois dele não fizeram parte; desta feita, sendo a Setin proprietária e constante do registro dos terrenos, vez que transferência de imóveis só se dá com o registro de compra e venda na matrícula dos imóveis, no caso, terrenos, a setin tem por obrigação registrar a certidão de compra e venda constante a folhas 196/199 na matrícula dos imóveis para que a transferência se efetive, sob pena de fazer parte da outorga da escritura definitiva de direito da autora, no prazo de quinze dias. POSTO ISSO, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para: DECLARAR abusivas as cláusulas contratuais - 4.1 Par. Único e 16ª - apuração final; DECLARAR a inexigibilidade da cobrança de forma unilateral de qualquer resíduo com base na cláusula do Termo de Adesão, DECLARAR QUITADO o preço do imóvel adquirido pelos autores, sem qualquer pagamento de diferença; bem ainda para CONDENAR a ré Setin na obrigação registrar a certidão de compra e venda constante a folhas 196/199 na matrícula dos imóveis para que a transferência se efetive, sob pena de fazer parte da outorga da escritura definitiva de direito da autora, no prazo de quinze dias. CONDENO a ré Bancoop a outorga da escritura definitiva da unidade adquirida pela autora dada a quitação do preço, para possibilitar o registro imobiliário competente em quinze dias, a fluir do prazo concedido à Setin para registro, ambos sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 em caso de descumprimento. Na ausência de cumprimento, VALERÁ a presente como título para transcrição perante o Cartório de Registro de Imóveis a fim de que esta sentença produza todos os efeitos da declaração de vontade não emitida pelas rés, suprindo-se a falta de escritura pública de compra e venda e valendo como título à autora, a ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Não há que se falar em princípio da causalidade voltado somente para a requerida Bancoop, vez que era dever da corré Setin, na omissão de sua parceira no contrato de compra e venda, registrar o contrato. Pelo exposto, CONDENO ambas as requeridas, solidariamente, ao pagamento de custas e despesas processuais e com honorários advocatícios da parte autora, estes fixados em 10% do valor da causa (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil). Publique-se. Intime-se. Advogados(s): Caio Mario Fiorini Barbosa (OAB 162538/SP), Anderson Rogerio Pravato (OAB 174093/SP)