1017616-72.2017.8.26.0002 vila inglesa cobranca bancoop negada

forum vitimas Bancoop Dom Jul 22 2018, 14:01

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Regional II - Santo Amaro 13ª Vara Cível Av. Nações Unidas, 22.939, São Paulo - SP - cep 04795-100 1017616-72.2017.8.26.0002 - lauda SENTENÇA Processo nº: 1017616-72.2017.8.26.0002 - Procedimento Comum Requerente: Marcos Matias Boneri, Rua Rubem de Souza, 387/411, Apto. 12, Edifício Manchester, Vila Inglesa - CEP 04653-170, São Paulo-SP, CPF 104.812.648-09, RG 18.625.181-6 Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de São Paulo Bancoop-bancoop, Rua Tabatinguera, 192, Centro - CEP 01020-000, São Paulo-SP, CNPJ 01.395.962/0001-50 Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fernanda Soares Fialdini Vistos. 1. Marcos Matias Boneri ajuizou ação contra Cooperativa Habitacional dos Bancarios de São Paulo Bancoop-bancoop. Alega que em 29 de setembro de 2004 firmou termo de adesão e compromisso de participação para aquisição de unidade habitacional do empreendimento Conjunto Residencial Vila Inglesa. Recebeu a posse do imóvel por força do termo de autorização para uso antecipado da unidade habitacional, firmado em 25/02/2005. O projeto original previu a construção de três torres. Após o término da construção da segunda torre a ré procedeu ao sorteio e entrega de chaves e deu posse aos cooperados sorteados. Houve problemas na construção das torres, e a terceira está paralisada. Em junho de 2007 a ré tentou cobrar parcelas de aporte extra com base na cláusula 4.1, parágrafo único do termo de adesão. O autor discordou e não as pagou. Em represália a ré se recusou a fornecer qualquer documento solicitado. Os cooperados pedem documentos referentes aos custos da obra, sem sucesso. A ré está envolvida em notícias de desvio de dinheiro. O autor já pagou o valor previsto no termo de adesão, que era superior ao valor de mercado. Mesmo assim a ré insiste em exigir rateio extra e pretende receber valor a título de apuração final. Não há que se falar em resíduo, aporte extra ou apuração final. Se existir o imóvel ultrapassará o valor de mercado. A cláusula 16ª deve ser declarada nula, assim como a 4.1, parágrafo único. Há muitas ações contra a ré e o autor ainda não obteve a escritura do imóvel, que pode perder em razão das dívidas da requerida. Quitado o imóvel, a ré deve outorgar a escritura. A ré contestou. Arguiu a conexão com a ação coletiva ajuizada pela Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Vila Inglesa, que tramita perante a 3ª Vara Cível deste Foro Regional, em que também se requer a nulidade da cláusula 16ª do termo de adesão e a outorga de escritura das unidades. No mérito, sustenta possuir caráter cooperativista. Todo o andamento da obra depende dos valores das contribuições pagas pelo cooperados. Os autores tinham conhecimento de suas obrigações. Não se aplica à hipótese o Código de Defesa do Consumidor, mas sim a Lei nº 5.764/71. Os cooperados tem o dever de ratear o valor excedente obtido com a apuração final do custo de cada empreendimento. Impossível a declaração de quitação do imóvel, pois há saldo devedor a ser cobrado. Não está cobrando pois está em tratativas de acordo com os cooperados. O autor apenas fará jus à escritura após aporte financeiro para a quitação do preço final da unidade. O autor se manifestou em réplica. É o relatório. Decido. 2. A hipótese é de julgamento antecipado da lide, pois a matéria é exclusivamente de direito. 3. Existe, em trâmite pela 3ª Vara Cível deste Foro Regional, ação coletiva ajuizada contra a ré em que se discutem as mesmas cláusulas contratuais. Não é o caso, porém, de reunião dos processos por risco de decisões conflitantes. Naqueles autos foi proferida decisão em que foram especificados os associados que estão representados pela associação autora. Dentre eles não está o autor. A r. Decisão foi transcrita à fl. 168 da réplica. A associação em questão não atua, naquela ação, como substituta processual. Atua apenas como representante dos associados lá representados, conforme ficou assentado nos autos do processo. Além disso, como já decidiu o ilustre Des. Maia da Cunha, no Conflito de Competência nº 0231065-20.2009.8.26.0000, “E assim se afirma porque, ainda que haja conexão, a existência simultânea das ações individuais e coletiva não impõe a reunião dos processos para julgamento conjunto. De fato, a ação individual é independente da coletiva, tanto que pode o autor desistir da primeira para se habilitar na segunda, requerer a suspensão da ação individual por trinta dias para aguardar o desfecho da coletiva, inclusive retomando aquela em caso de improcedência desta, ou até mesmo seguir apenas com a ação que, nesta hipótese, não sofrerá efeito alguma com o julgamento da ação coletiva. Em outras palavras, o julgamento de uma não influencia o da outra” 4. O autor é cooperado da ré e exerce a posse sobre a unidade número 12 do bloco B do Conjunto Residencial Vila Inglesa desde 2005. No termo de adesão foi previsto o preço total estimado do imóvel em 01/09/2014 e o parágrafo único da cláusula 4.1 autoriza a cobrança de valores decorrentes de eventuais aumentos de custos reais superiores ao índice de reajuste previsto no termo, aumento de área construída ou alterações no empreendimento. A cláusula 16ª trata da "apuração final", que determina que ao final do empreendimento, com a obra concluída, cada um dos associados deverá ter pago custos já previstos e aqueles indicados na cláusula 4.1 e seu parágrafo único. O autor não aceita ser compelido a pagar eventual saldo apurado nos termos dessas cláusulas. Alega ter quitado os valores assumidos e pretende obter a escritura do imóvel. Mesmo que não se aplique o Código de Defesa do Consumidor à relação entre cooperados e cooperativas, como argumenta a ré, a boa-fé, princípio a ser observado em qualquer contratação, impõe a clareza das obrigações assumidas pelas partes. O autor contratou em setembro de 2004 e já pagou todas as prestações previstas no "plano geral de pagamento". Terminou de pagá-las 60 mês depois da assinatura do termo de adesão. A ré construiu apenas os blocos A e B do residencial, embora estivessem previstos três blocos (é o que o autor alega na inicial e que se confirma no termo de audiência realizada na ação promovida pela associação). Até quando o autor e os demais cooperados terão que esperar para saber o quanto terão que pagar pelos "resíduos"? Quando será iniciada a construção do terceiro bloco e qual será seu custo, possivelmente aumentado pela demora da obra? Como poderia um cooperado se planejar para uma dívida sobre cujo valor, mais de 12 anos após a contratação, ainda não se tem ideia? Para comprovar a regularidade de eventual cobrança adicional a cooperativa deve arquivar e exibir documentos que comprovem quaisquer gastos que componham o saldo residual que pretende exigir dos cooperados. Os cooperados, que nos termos do contrato teriam obrigação de pagar o saldo residual, têm o direito de exigir informações precisas sobre as despesas que lhe deram origem. E a ré não fez tais esclarecimentos. Nada apresentou para justificar cobrança de resíduo. Sequer juntou o "relatório de conta corrente" que menciona à fl. 83. O artigo 489 do Código Civil estipula que: “Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbнtrio exclusivo de uma das partes a taxaзгo do preзo”. Й nula, portanto, a clбusula que obriga o autor a pagar valor indeterminado. Admiti-la seria impor total insegurança aos cooperados, que assumem compromissos sem saber sua real extensão e se sujeitam, ao final, a pagar valores completamente desconhecidos. Nesse sentido a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça. “VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação declaratória, cumulada com obrigação de fazer. Sentença de improcedência. Cooperativa habitacional. Relação de consumo caracterizada. Apli cável o Código de Defesa do Consumidor. Autora imitida na posse do bem. Imóvel quitado. Cobrança de saldo residual. Ausência de prova da origem do débito. Inexigibilidade do valor residual. Adjudicação compulsória que se impõe. Inteligência do artigo 22, do Decreto-lei 58/1937. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.” (Apelação 4001996-68.2013.8.26.0564, Relator Des. Paulo Al cides, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 13.01.2016) Não há controvérsia sobre o pagamento integral, pelo autor, do valor previsto no termo de adesão, com exceção do discutido saldo residual, considerado inexigível. Deve ser considerado, portanto, quitado o imóvel. Diante da quitação o autor tem direito à adjudicação que pretende. 5. Posto isso, JULGO PROCEDENTE a ação para declarar nulos o parágrafo único da cláusula 4.1 e a cláusula 16ª do termo de adesão, declarar quitado o preço do imóvel pelo autor e inexigível qualquer diferença de preço como aporte extra, reforço de caixa e apuração final, e para adjudicar em favor do autor o apartamento 12 do bloco B do Empreendimento Residencial Vila Inglesa, situado na Rua Rubem de Souza, n° 387/411. Em razão da sucumbência, condeno a requerida ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa. P.R.I. São Paulo, 27 de julho de 2017