1009911-25.2014.8.26.0100 VITORIA CONTRA OAS marli

1009911-25.2014.8.26.0100 Visualizar Inteiro Teor
Classe: Procedimento Ordinário
Assunto: Compra e Venda
Magistrado: Raquel Machado Carleial de Andrade
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 20ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 22/01/2015
SENTENÇA Processo Digital nº:1009911-25.2014.8.26.0100 Classe - AssuntoProcedimento Ordinário - Compra e Venda Requerente:MARLI FOLCHINI BOROSS CARVALHO e outro Requerido:COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO - BANCOOPCOOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SÃO PAULO e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). Raquel Machado Carleial de Andrade Vistos e examinados estes autos de ação declaratória de inexigibilidade de débito c/c tutela antecipada e obrigação de fazer, movida por MARLI FOLCHINI BOROSS CARVALHO e SIDNEY AMARAL CARVALHO em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS EM SÃO PAULO LTDA ? BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A.. Os autores alegam na exordial (fls. 01/51), que, após adimplirem completamente os valores determinados contratualmente para a aquisição do imóvel (unidade 176 A do Residencial Butantã), receberam cobrança adicional não justificada a título de reforço de caixa, com o qual não concordam por entenderem ilegal. Requerem, em sede de tutela antecipada, a suspensão da exigibilidade do crédito cobrado indevidamente, bem como a entrega do dito imóvel aos autores. Em sede de cognição definitiva pleiteiam a ratificação dos pedidos antecipatórios, bem como a declaração de inexigibilidade do valor. Juntaram documentos a fls. 55/194. A tutela antecipada foi indeferida (fls. 202). Devidamente citada, a primeira ré, BANCOOP, apresentou contestação (fls. 208/239), arguindo preliminar de ilegitimidade passiva e de falta de interesse de agir. No mérito, alegou que, em se tratando de cooperativa, os autores também são responsáveis pela auto-gestão e pelo autofinanciamento da obra e que houve aprovação em Assembleia de um rateio extra. Aduziu, ainda, que em 2009 foi firmado um Termo de Acordo para Finalização de Construção do Residencial Altos do Butantã e Transferência de Direitos e Obrigações com a segunda ré, o que também foi aprovado por Assembleia, tendo os autores, então, conhecimento dessa cessão. Acostou documentos a fls. 262/313. A segunda ré, OAS, devidamente citada, apresentou sua defesa (fls. 314/365) com alegações de que a obra é realizada por autofinanciamento e a preço de custo e que o possível aumento no valor do imóvel já era de conhecimento dos autores, os quais tinham ciência de que só após a conclusão da obra seria possível averiguar o real custo do empreendimento, uma vez que a conclusão do empreendimento foi realizada pela OAS, apresentando melhorias em relação ao projeto inicial da primeira ré, bem como valorização imobiliária aos ex-cooperados. À contestação foram colacionados documentos (fls. 407/611). Réplica (fls. 622/706). É a síntese do necessário. Fundamento e decido. A hipótese é de julgamento antecipado da lide, uma vez que a questão controvertida é unicamente de direito, já estando suficientemente demonstrada a questão fática. Com relação à preliminar de ilegitimidade passiva da ré Bancoop, esta não persiste ainda que tenha havido a cessão de direitos e obrigações para a corré OAS, uma vez que é a contratante originária e, portanto, responsável solidária. Não há também que se falar em coisa julgada, uma vez que o pedido ora formulado é diferente dos pedidos constantes da ação civil pública mencionada pela ré Bancoop quando da sua contestação. Além disso, deve ser observada a regra do Artigo 472 do Código de Processo Civil in verbis: ?A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não beneficiando, nem prejudicando terceiros. Nas causas relativas ao estado de pessoa, se houverem sido citados no processo, em litisconsórcio necessário, todos os interessados, a sentença produz coisa julgada a terceiros?, uma vez que a parte demandante não participou desse acordo homologado entre as rés. Salienta-se, ademais, que a só contestação das rés, oferecendo resistência à pretensão inicial, evidencia a presença do interesse processual. Trata-se de ação em que se busca a declaração de inexigibilidade das parcelas cobradas pela segunda ré a título de reforço de caixa, sob a alegação de ausência de comprovação da origem do citado débito, além do fato de já terem adimplido o contrato. As rés, por sua vez, sustentam que os autores não cumpriram a obrigação contratual, pois necessário o pagamento de valor complementar (?apuração final do custo?). Centra-se a controvérsia, assim, na legalidade da cobrança do referido valor complementar dos ex-cooperados que aderiram ao empreendimento Residencial Butantã pelas rés a título de apuração final. Há de se ressaltar que as rés não trouxeram prova nenhuma quanto à correção do valor pretendido, notando-se que os documentos comprobatórios deveriam instruir as contestações, o que não ocorreu. Sendo assim, apesar de ausentes os vícios do consentimento apontados na petição inicial, consistentes em coação, indução em erro e simulação, observa-se que as partes requeridas atribuíram de forma unilateral valores que seriam devidos pela parte requerente sem, no entanto, demonstrar o cabimento da sua exigibilidade e de qual foi o cálculo para se chegar ao valor pretendido de cobrança. Nesse sentido, as atas das assembleias realizadas juntadas aos autos em sede de contestação não traduzem qualquer concordância dos associados ao pagamento do referido valor, fazendo apenas menções genéricas de aprovação de contas apresentadas, sem qualquer especificidade, sendo omissa quanto à aprovação do resíduo e de sua forma de rateio. Quanto a isso, deve prevalecer a redação do artigo 489 do Código Civil, ?Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.?, para que a estipulação do valor não represente exagerada desvantagem para a parte requerente. Não restou, portanto, comprovada a alegada exigibilidade do valor da apuração final, ônus que cabia às partes e o qual não satisfizeram. Ademais, importa ressaltar que o Tribunal de Justiça de São Paulo tem firmado entendimento no sentido de ser ilegal a cobrança do saldo residual, ainda que se trate de empreendimento a preço de custo, sobretudo quando sequer é possível apurar a origem dos gastos sobressalentes. Vejamos os julgados nesse sentido: COOPERATIVA DOS BANCÁRIOS - Bancoop - Conjunto Residencial por ela edificado - Aquisição de unidade pelos autores, já integralmente paga Recusa na outorga da escritura definitiva, propositura de ação para rescindir o trato por inadimplemento, ao fundamento de que haveria custo adicional não pago, relativo aos encargos da cooperativa como um todo - Ilegalidade flagrante à luz do Código do Consumidor, que não obriga a autora Improcedência corretamente decretada, apelo improvido. (TJSP, 8ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 0115298-62.2008.8.26.0001, Rel. Des. Luiz Ambra, j. 27/02/2013) APELAÇÃO - Interposição por assistente simples -Preliminar de não conhecimento - Improcedência -Assistente que exerce os mesmos poderes-direitos do assistido (art. 52 do CPC), podendo recorrer, mesmo porque, no caso, sendo este revel, atua o assistente como seu gestor de negócios (par. único do art. 52) -Preliminar rejeitada. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Contratação procedida por cooperativa habitacional que contrata outra para gerir o empreendimento - Afirmação, em fase recursal, de distrato do ajuste de prestação de serviços, com pretensão de seja afastada a contratada da relação processual - Não comprovação do distrato - Contratada, ademais, que é parte na ação, respondendo aos pedidos formulados pelos autores na petição inicial Pretensão de exclusão, rejeitada. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Cooperativa -Exigência de valor dito resultante de rateio de apuração final do custo do empreendimento - Prestações ajustadas pagas - Não demonstração da procedência das despesas acrescidas - Laudo pericial emprestado, relativamente ao mesmo Condomínio Residencial Vila Formosa, ressaltando a ausência de apresentação de documentos pelas rés, a impedir a análise das contas e a constatação da efetiva existência de resíduo Ausência de demonstração de regularidade contábil e de ser induvidosa a despesa alegada - Impossibilidade de afirmar efetiva a necessidade de aporte de novos recursos para atender à "apuração final do custo do empreendimento", de molde a proceder a "rateio final da obra" - Sentença reformada para julgar improcedente a demanda. OBRIGAÇÃO DO INCORPORADOR Celebração do contrato relativo à fração ideal do terreno - Multa por não celebrado na forma e no prazo legais (art. 35, caput e § 5º, da Lei 4.591/64) Inexigibilidade, no caso, tido o contrato, pelo incorporador, e aceito pelos adquirentes, como de adesão à cooperativa habitacional - Definição da natureza jurídica do ajuste apenas a final, em razão da ação declaratória de pagamento de todo o preço -Aplicação da multa, afastada. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ Não configuração - Corré que, não obstante sem razão, resistiu nos limites do exercício do direito de defesa e de recorrer - Pena não imposta. Apelação dos autores provida, não provida a da corré Bancoop. (grifo nosso) (TJSP, 10ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 0298593-71.2009.8.26.0000, Rel. Des. João Carlos Saletti, j. 18/12/2012) Trata-se de cobrança, portanto, indevida. Por todo o aduzido alhures, julgo PROCEDENTE o pedido inicial, para declarar inexigível o valor cobrado indevidamente a título de preço de custo. Em consequência, julgo extinta esta fase de conhecimento, com julgamento do mérito (art. 269, I, do Código de Processo Civil). Em face do princípio da sucumbência, condeno a ré, outrossim, ao pagamento das custas e despesas processuais e verba honorária que esmo em R$ 2.000,00, ante a simplicidade do tema ora debatido. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São Paulo, 22 de janeiro de 2015. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA